Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

30 заметок с тегом

для ТСЖ

Когда можно не отвечать на письменное требование прокурора? Заметка для дерзких.

Требование прокурора — это запрос информации, документов (копий), который сопровождает большинство проверок. Обязательность исполнения требований прокурора прописана в ст. 6 Федерального закона о прокуратуре РФ.
Часто в самом запросе прокурор угрожает привлечь к административной ответственности по ст. 17.7 КоАП РФ за невыполнение требований:

Умышленное невыполнение требований прокурора, вытекающих из его полномочий, установленных федеральным законом, … —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей; на должностных лиц — от 2000 до 3000 рублей либо дисквалификацию на срок от 6 месяцев до 1 года; на юридических лиц — от 50 000 до 100 000 рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Привлечь к ответственности по этой статье можно, если требование прокурора законное.
Если оно незаконное, то привлечь к ответственности будет проблематично.
Поэтому если не хотите исполнять требование прокурора (но всё же лучше захотеть), то ищите, что нарушил прокурор.

◾ Прокурор направил требование факсом или по электронной почте

По факсу практика судов вполне однозначная: требуется досылка оригинала почтой.
Это основано на инструкции по делопроизводству в органах прокуратуры:

передаваемая и принимаемая факсимильной связью информация не считается документом, имеющим юридическую силу. В связи с этим при передаче документа факсимильной связью досылка оригинала является обязательной (п. 5.12.7 Инструкции, Приказ ГП РФ от 29.12.2011 № 450)

Ссылку на этот пункт про факс используют также как защиту от привлечения к ответственности, если требование направлено по электронке. Однако это не всегда прокатывает. Например, есть решение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 12- 1216/19, где суд пишет, что способ направления требования не влияет на законность.

Кому нужно больше практики по вопросу в целом, вот неудачные попытки привлечь к ответственности по 17.7 КоАП РФ (требования по факсу и электронке): постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2020 № 16-2192/2020, решение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 15.02.2018 по делу N 7/1-27/2018, постановление Нижегородского областного суда от 16.11.2015 N 4а-744/2015, решение Астраханского областного суда от 02.06.2017 по делу N 7-164/2017, постановление Архангельского областного суда от 30.08.2017 по делу N 4а-345/17, постановление Оренбургского областного суда от 10.08.2018 по делу N 4а-472/2018.

✔ В ответе на требование прокурора можно сослаться на эти судебные решения и попросить выслать оригинал с новыми сроками исполнения.

◾ Прокурор установил незаконные сроки

Законные сроки:
▫ 5 рабочих дней — информация, документы, справки и другие материалы или их копии, необходимые для осуществления функций прокуратуры,

▫ 2 рабочих дня — при проверках исполнения законов,

▫ 1 сутки — при угрозе причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, безопасности государства, при наличии чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

✔ В ответе на требование можно попросить установить законные сроки.

◾ Прокурор не уведомил о проверке

Требование пришло в рамках проверки, но организация не знает о проверке. При этом к самому требованию уведомление не приложено, и в нём никакой информации также нет.
Как должно быть:
Решение принимается прокурором или его заместителем и доводится до сведения представителя организации не позднее дня начала проверки. В решении о проведении проверки обязательно указываются цели, основания и предмет проверки (ст. 21 закона о прокуратуре РФ).

✔ В ответе на требование можно попросить прислать копию уведомления о проверке.

◾ Прокурор запросил то, что может достать сам

Прокурор не вправе требовать (п. 2.3 ст. 6 закона о прокуратуре):
▫ информацию, документы и материалы или их копии, которые передавались органам прокуратуры в связи с ранее проведенной проверкой либо которые официально опубликованы в СМИ или размещены на официальном сайте организации, создание которого (!) предусмотрено ее учредительными документами.
Исключения: необходимость проведения исследования, испытания, специальной экспертизы или наличие угрозы причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, безопасности государства, чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера (п. 2.5 ст. 6 закона о прокуратуре).

✔ В ответе на требование надо сослаться на п. 2.4 ст. 6 Закона о прокуратуре и написать, когда (в рамках какой проверки) в прокуратуру передавались повторно запрошенные сведения, либо где они размещены — указать СМИ или страницу сайта, где прокуратура может найти требуемое.

◾ Прокурор запросил то, что не относится к проверке

Прокурор не вправе требовать (всё тот же п. 2.3 ст. 6 закона о прокуратуре):
▫ информацию, документы и материалы или их копии в рамках проведения проверки, не обусловленные целями указанной проверки и (или) не относящиеся к её предмету.

✔ В ответе на требование можно указать, что запрашиваемые сведения и документы никак не связаны с проверкой.

Личный опыт

За всё время работы в прокуратуре я привлекала по 17.7 КоАП РФ только одну водоснабжающую организацию. Первый раз я направила требование факсом, а канцелярия прокуратуры дослала оригинал простой почтой. Естественно, представитель организации в суде заявил, что они ничего не получали, а требование по факсу не документ. Мировой суд отказался привлечь руководителя к административной ответственности.
Повторно направила требование заказным письмом. Его опять не исполнили, и я снова составила административку, но уже на юрлицо. Городской суд назначил штраф 50 000 руб. Поэтому призываю не ссориться с прокуратурой, ведь потом может стать хуже.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Можно ли начислять плату за консьержа с квартиры?

Это одно из последних дел, где плату за консьержа с квартиры посчитали законной, хотя орган жилищного надзора думал иначе.
Еще в 2013 году собственники в одном из домов Челябинска приняли на собрании решение об «организации рабочего места администратора в подъездах в многоквартирном доме за счет средств собственников». Размер платы за услугу периодически менялся на общих собраниях, но устанавливался в отношении квартиры, а не квадратных метров.

Кому-то из жителей начисления в квитанции не понравились, и он обратился в жилищную инспекцию Челябинской области. Той тоже не понравился порядок оплаты за консьержа.
Управляющая организация получила предписание. Одним из его пунктов было произвести перерасчет начисления платы за услугу «консьерж» соразмерно доле собственников в праве общей собственности на общее имущество.

Управляющая организация обратилась в арбитражный суд (дело №А76-10582/2019).

Инспекция исходила из того, что плата за услугу «администратор», «консьерж» является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД.
Однако суд указал, что из положений статей 30, 46, 154 Жилищного кодекса РФ, а также Правил № 491, Минимального перечня услуг и работ № 290, услуги «администратора», «консьержа» в многоквартирном доме не относятся к коммунальным услугам, а также к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения, а являются дополнительными.
Принятие решения об оказании дополнительных услуг, в частности услуг «администратора», «консьержа», отнесено к компетенции общего собрания собственников.
Суд удовлетворил требования управляющей организации и признал предписание недействительным, «поскольку выбранный и утвержденный общим собранием собственников способ определения платы за предоставление услуги „администратора“, „консьержа“ (посредством установления фиксированного платежа, размер которого не зависит от доли собственника в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, либо путем исчисления платежа пропорционально такой доле) не противоречит действующему законодательству».

Жилищная инспекция обжаловала такие выводы до Верховного Суда РФ, но все инстанции ей отказали.

Она настаивала, что плата за оказание услуг консьержа является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД, которое, в том числе, подразумевает обеспечение его безопасности и сохранности. «Принимая во внимание специфику данных услуг, которая не предполагает ее индивидуального предоставления собственникам отдельных помещений в доме, плата за оказание данных услуг должна производиться собственниками помещений в спорном МКД соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество указанного дома». Также инспекция ссылалась на практику судов по похожим спорам — про услугу охраны.

Однако это не убедило вышестоящие инстанции:

«Доводы жалобы о том, что исходя из смысла п. 10 Правил № 491, плата за оказание услуг консьержа является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД, которое, в том числе, подразумевает обеспечение его безопасности и сохранности, подлежат отклонению, поскольку вопреки указанным доводам услуги „администратор“, „консьерж“ не являются услугами по обеспечению безопасности и сохранности общего имущества МКД, а направлены на создание более комфортных условий проживания в МКД».

Выбранный и утвержденный общим собранием собственников способ определения платы за услуги «администратор», «консьерж» (фиксированный платеж либо платеж, пропорциональный доле) соответствует требованиям действующего законодательства.

Арбитражный суд Уральского округа и Верховный Суд РФ в определении от 18 сентября 2020 г. № 309-ЭС20-12408 поддержали управляющую организацию.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Защита деловой репутации ТСЖ в суде

Товарищество собственников жилья из Москвы обратилось в Арбитражный суд за защитой деловой репутации (дело № А40-240512/18). Причиной стало распространение собственниками сведений о деятельности ТСЖ. Информация была распространена на сайте:

А также содержалась в распространенных среди жителей листовках:

ТСЖ заявило требования:
▪ признать эти сведения не соответствующими действительности, порочащими деловую репутацию истца,
▪ обязать опровергнуть информацию с сайта путем размещения на том же сайте информации о решении суда по этому делу,
▪ обязать удалить с сайта сведения, не соответствующие действительности,
▪ обязать опровергнуть информацию с листовок путем распространения аналогичных листовок, но уже с информацией о решении суда и о том, что ранее размещенные сведения признаны не соответствующими действительности,
▪ взыскать расходы за оформление нотариально заверенного Протокола осмотра доказательств (скриншота сайта) — 45 тыс. руб., госпошлину, расходы на представителя (в первой инстанции было указано 60 тыс. руб.).

Начался долгий процесс по делу, которое ещё бродит между судебными инстанциями.

Ответчиками стали администратор домена, на котором была размещена спорная информация, председатель ревизионной комиссии, а также житель, распространивший листовки. Доказательствами участия последнего были фотографии с датой и временем, видеозапись, записка старшего смены охраны.
Один из ответчиков ссылался на неподведомственность спора арбитражному суду, так как, по мнению ответчика, он не связан с экономической деятельностью.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил требования ТСЖ.

Он пришел к выводу, что:
▪ спорная информация содержит утверждения о фактах, поскольку изложена в утвердительной форме, не содержит оценочных суждений, при ее прочтении складывается определенное мнение, не является выражением субъективного взгляда.
▪ общий контекст сведений, характер их изложения и смысловая нагрузка позволяют определить спорную информацию как порочащую, поскольку является утверждениями о нарушениях истцом действующего законодательства, совершении нечестного поступка, неэтичном поведении в общественной жизни, недобросовестности при осуществлении производственно-хозяйственной и предпринимательской деятельности.
▪ утверждения порочат деловую репутацию истца, поскольку создают у третьих лиц, в том числе потенциальных контрагентов, ложное представление о неблагонадежности истца, а также о том, что истец, будучи субъектом хозяйственной деятельности, осуществляет ее с грубейшими нарушениями действующего законодательства.
▪ утверждения формируют негативное общественное отношение к деловой (хозяйственной) деятельности истца и наносят ему репутационный вред.
▪ ответчиками не представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение достоверности спорной информации.

Один из ответчиков ссылался на то, что истцом фактически оспаривается отчет ревизионной комиссии по проверке деятельности ТСЖ, поскольку спорные сведения содержатся в этом отчёте.
Суд отклонил этот довод: часть спорных сведений не является дословным воспроизведением текста отчета, другой части сведений вообще нет в отчёте, а факт использования информации вовсе не означает, что оспариваемые сведения соответствуют действительности и не порочат деловую репутацию. А еще отчет (заключение) Ревизионной комиссии по проверке деятельности ТСЖ не утверждался членами ТСЖ на общем собрании.

Суд также учёл, что истец провел независимую лингвистическую экспертизу спорной информации. Эксперта спросили:
является ли ссылка ответчика на заключение ревизионной комиссии обоснованной?
Он ответил, что нет, так как это не дословное воспроизведение.
Также эксперта спросили:
являются ли сведения утверждением о факте или личным мнением автора?
Ответ эксперта — утверждении о факте.
Третий вопрос:
носят ли оспариваемые сведения характер, порочащий деловую репутацию истца?
Ответ: да. Оспариваемые сведения носят порочащий деловую репутацию истца характер, т. к. в них утверждается, что истец ведет себя недобросовестно при осуществлении экономической деятельности, нарушает законы и правила деловой этики.

Суд признал распространенные сведения не соответствующими действительности, обязал опровергнуть их, а также взыскал судебные расходы.

Дело по жалобам ответчиков пошло в вышестоящие суды.

Девятый арбитражный апелляционный суд поддержал коллег из Арбитражного суда г. Москвы, а Арбитражный суд Московского округа решил поддержать ответчиков.

Он отметил, что иск заявлен товариществом в лице председателя и членов правления к членам товарищества — гражданам, не имеющих статус индивидуальных предпринимателей, о признании распространенных сведений недостоверными и порочащими деловую репутацию ТСЖ, в частности его председателя и членов правления. Критерием отнесения дел о защите деловой репутации к подведомственности арбитражного суда является характер оспариваемых сведений.

«Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, его деятельность не является предпринимательской либо иной экономической, отношения между членами ТСЖ (ответчики) и председателем и членами правления (истец) не являются корпоративными, и настоящий спор также не является корпоративным... Таким образом, настоящий спор, исходя из его характера и субъектного состава, не подлежал рассмотрению арбитражным судом, поскольку относится к компетенции суда общей юрисдикции».

Суд округа принял решение передать дело в Мосгорсуд, чтобы тот направил его дальше в нужный суд общей юрисдикции.

По жалобе истца дело добралось до Верховного Суда РФ, и тот написал, где надо рассматривать подобные споры.

Сначала, в июле 2020 г. судья Верховного Суда РФ передал жалобу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.
Само дело было рассмотрено в начале сентября, а полный текст определения от 16.09.2020 № 305-ЭС20-4513 был опубликован на прошлой неделе.
Кратко выводы Верховного Суда РФ:
▪ дела о защите деловой репутации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не подведомственны судам общей юрисдикции.
▪ если сторонами спора о защите деловой репутации будут юридические лица или индивидуальные предприниматели в иной сфере, не относящейся к предпринимательской и иной экономической деятельности, то такой спор подведомствен суду общей юрисдикции
▪ критерием отнесения дел о защите деловой репутации к компетенции арбитражного суда, независимо от статуса участников правоотношений, является экономический характер спора, то есть защита деловой репутации субъекта именно в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
▪ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созданной в целях управления имуществом, в том числе в целях его создания, содержания, приращения, предоставления коммунальных услуг. Основная деятельность товарищества собственников жилья не является предпринимательской. Между тем при решении вопроса о наличии у арбитражного суда компетенции на рассмотрение спора о защите деловой репутации правовое значение имеет не только факт осуществления предпринимательской деятельности, но и иная экономическая деятельность участника спорных правоотношений, деловая репутация применительно к которой защищается.
▪ «определение понятия „иная экономическая деятельность“ в нормативных актах отсутствует. Однако термин „экономика“ имеет различные научные толкования, большинство из которых объединяет единая концепция — экономикой является деятельность общества, связанная с производством, распределением, обменом, потреблением ресурсов и благ. В связи с этим экономической деятельностью принято считать взаимосвязанную совокупность процессов (в число которых входит и предпринимательская деятельность), возникающих в результате указанной выше деятельности общества, целью которой является получение максимального положительного результата при потреблении ресурсов и благ при одновременном стремлении минимизировать влияние факторов, которые могут оказать негативный эффект».
▪ Деятельность товарищества собственников жилья преследует такую цель как эффективное управление общей собственностью с максимальной выгодой для собственников, осуществляемое в порядке, установленном Жилищным кодексом, за счет финансовых средств, поступающих от собственников или иных лиц (например, после совершения сделки, не противоречащей действующему законодательству), посредством определения управляющих лиц, которым переданы функции по управлению имуществом, то есть является по своей сути экономической деятельностью.
▪ оспариваемые истцом сведения, касающиеся управления заявителем финансами и собственностью, являются сведениями об экономической деятельности товарищества и его правления.

Результат: дело вернули в суд округа, чтобы он рассмотрел жалобы ответчиков по существу, а не перенаправлял спор в другой суд.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Один участок под двумя домами

Два ТСЖ из Краснодара управляли двумя многоквартирными домами, стоящими на одном земельном участке.
Отношения у них не складывались: одно установила ворота на въезде, второе отказывалось участвовать финансово в ремонте, когда там что-то поломалось. В итоге второму товариществу (жителям) затруднили въезд на территорию. Оно пыталось через суд обязать соседей не чинить препятствия, но суд отказал. Кому интересно, вот ссылка на решение суда округа по этому делу № А32-24972/2017.
Тогда пострадавшее товарищество решило поделить участок, а точнее, обратиться в муниципалитет за формированием участка под тем домом, которым оно управляло.
Администрация отказала в формировании. Причина:
«по сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования земельный участок под многоквартирными домами учтен в ЕГРН с кадастровым номером 23:43:0302020:26, площадью 9976 кв. м и видом разрешенного использования — „центральная общественно — деловая зона (ОД.1), многоэтажные и среднеэтажные жилые дома со встроено-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения“.»

ТСЖ обратилось в арбитражный суд, где просило признать такой отказ незаконным (дело № А32-41023/2018).

Арбитражный суд Краснодарского края, как и все вышестоящие инстанции, отказал в иске.
Он отметил, что действительно, в ч. 3 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ установлено: в случае, если участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения может обратиться в уполномоченные органы с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен дом.
Однако, как следует из материалов дела, земельный участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет ещё в январе 2004 года. Поэтому отказ в формировании земельного участка является правомерным.

Дальше суд дал разъяснения для товарищества:

▪ участок в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ находится в общей долевой собственности собственников помещений в двух многоквартирных домах.
▪ возникновение права общей долевой собственности на участок у собственников повлекло прекращение договора аренды, ранее заключенного публичным собственником участка и застройщиком.
товариществу следует инициировать процедуру раздела земельного участка, с учетом положений ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, которая определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий. Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

Однако такое разъяснение и решение не устроило товарищество, и оно обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

О чём товарищество написало в жалобе?

▪ законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства нескольких многоквартирных домов, и земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного многоквартирного дома, размеры участков могут не совпадать.
▪ законодатель прямо указал на обязанность органа местного самоуправления принять все необходимые действия по образованию земельного участка под конкретным многоквартирным домом для целей его эксплуатации и указал на возможность перехода участка в общую долевую собственность только после его образования.

Апелляционный суд вновь отметил, что оба дома стоят на уже сформированном участке.

«При этом, законодательством не установлено запрета на формирование одного земельного участка для размещения и эксплуатации двух многоквартирных домов. Соответственно, участок в силу прямого указания закона перешел в долевую собственность собственников помещений в [обоих] домах».

В Арбитражном суде Северо-Кавказского округа всё повторилось.
Товарищество настаивало на том, что участок для строительства и участок для эксплуатации МКД — это разные понятия, и закон не предусматривает возможность образования единого участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих дома; спорная земля предоставлена для эксплуатации производственной базы и не отвечает требованиям жилищного законодательства об общем имуществе.
Суд в очередной раз написал, что законы не запрещают формирование единого земельного участка, на котором стоит несколько домов.

«При этом установленные обстоятельства пространственной организации территории земельного участка (размещение общих объектов благоустройства и озеленения) позволили суду апелляционной инстанции правомерно заключить, что дома на участке представляют собой единый жилищный комплекс с единой инфраструктурой. С учетом изложенного вопрос об образовании самостоятельного земельного участка под жилым домом, интересы собственников помещений в котором представляет заявитель, не мог быть разрешен в рамках административной процедуры без учета волеизъявления собственников помещений в другом жилом доме на участке».

Верховный Суд РФ оставил такое решение в силе (определение от 09.09.2020 № 308-ЭС20-11217).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Корректировка платы за отопление

Житель Нижнего Новгорода пожаловался в инспекцию на неправильное начисление платы за отопление. Заявителю полагался возврат в сумме почти 7500 руб., однако управляющая компания в первом квартале необходимую корректировку полностью не провела.
Инспекция выдала предписание:

произвести возврат корректировки размера платы за отопление по итогам 2018 года потребителям жилых помещений многоквартирного дома в полном объеме, а при превышении ежемесячной суммы, зачесть в счет будущих периодов, но не в рассрочку.

Управляющая организация оспорила это предписание в суде (дело №А43-22078/2019).
Суд первой инстанции отказал ей в удовлетворении заявления.
Компания обжаловала решение, приведя такие доводы:
▪ общество произвело корректировку платы по отоплению согласно потреблению тепловой энергии в жилом помещении заявителя.
▪ возможность произвести возврат корректировки единовременно, в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена.
▪ единственный способ реализовать возврат корректировки, не нарушая нормы действующего законодательства, производить возврат денежных средств в размере текущих начислений.
▪ компания проводит корректировку размера платы за услугу отопления, руководствуясь п.61 Правил № 354, согласно которого, излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов.

Однако апелляционный суд и суд округа также отклонили жалобы организации:
▪ корректировка размера платы за период с января по декабрь 2018 года должна быть проведена в 1 квартале года 2019, следующего за расчетным, то есть в порядке, предусмотренном Правилами N 354, в целом за год.
▪ довод заявителя о том, что произведение корректировки может быть произведено только за счет денежных средств, поступающих от населения за коммунальную услугу по отоплению не основан на нормах права.
▪ ссылки компании на п.61 Правил № 354, согласно которому излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов, судом отклоняются, поскольку действующим законодательством установлен приоритет использования учетного метода формирования платы за коммунальные ресурсы над расчетным методом.
▪ целью ежегодной корректировки платы является приведение начисления в соответствии с фактически потребленным объемом ресурса, затраченным на отопление многоквартирного дома в соответствии с показаниями общедомового прибора учета.

Верховный Суд РФ в Определении от 9 сентября 2020 г. № 301-ЭС20-12047 также поддержал инспекцию, а не управляющую организацию.

Напомню, что тратить деньги жителей, образовавшиеся в результате корректировки, по своему усмотрению нельзя.

Уже рассказывала про постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-9768/2019 из Самары.
Там ТСЖ направило деньги с корректировки платы за отопление на содержание дома. После этого оно получило предписание жилищной инспекции. ТСЖ попыталось оспорить его и даже выиграло первую инстанцию.
Первая инстанция решила, что ТСЖ уже сделало корректировку путём направления средств от экономии по статье «отопление» на уставные цели в интересах всех собственников.
Вышестоящие суды написали, что неправильно тратить переплату за отопление на погашение затрат по текущему ремонту общего имущества. Деньги должны идти либо в счет оплаты по строке отопление, либо возмещаться потребителям.
Каких-либо решений общих собраний, проведенных до того, как потратить деньги, ТСЖ в суд не представило.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Управляющую организацию обязали устранять дефекты на детских площадках

Интересное дело № А73-13544/2019 из Хабаровска: по нему управляющая организация до конца оспаривала предписание по детским площадкам около домов, которыми она управляла.

Проверку проводило Управление Росстандарта, что довольно нетипично для контроля в отношении управляющих компаний.
Житель дома изначально обратился в Комитет регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края, а тот уже написал письмо в Управление Росстандарта с просьбой провести проверку.
Росстандарт согласовал проверку с прокуратурой, вышел на детские площадки, осмотрел их, нашел нарушения п.п.4.3.26.8. 4.3.26.5, 4.3.1. 4.3.2, 4.3.7,4.3.8. 4.3.26.12 ГОСТ Р 52169-2012 «Оборудование и покрытие детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации. Общие требования»:
▪ эксплуатация горок с опасными выступами в зоне приземления, с шероховатой поверхностью перил и ограждения оборудования, с посторонними предметами вокруг игрового оборудования в виде конструкции неисправной качели, пня дерева, камней; с выступающими элементами и острыми концами, кромками, с выступающими концами гвоздей на конструкции оборудования для качелей;
▪ на горках не обеспечены сток воды и просыхание, из-за чего скапливается вода; на платформах игрового оборудования отсутствуют доски; элементы оборудования из металла не защищены от коррозии, с наличием выступающих элементов в виде гвоздей на поверхности лестниц.

Предписание об устранении нарушений выдали организации, управлявшей домами, на прилегающей территории к которым располагались горки и качели.

Управляющей организации не понравились проверка и ее результаты.

Она обратилась с заявлением в суд, указав, что не должна обслуживать спорные площадки.
Арбитражный суд Хабаровского края отказался признавать предписание незаконным, приведя изъезженную фразу.

«собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В связи с этим, содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям лица, осуществляющего управление домом, независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме».

Потом он переписал пункты из ГОСТа к детским площадкам (если кто хочет примерить их к своим площадкам — открывайте решение суда по ссылке выше).
С законностью предписания согласились и вышестоящие суды, в том числе Шестой арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе управляющая организация обращала внимание на то, что детские игровые площадки расположены за пределами земельных участков управляемых ею домов, не имеют отношение к общему имуществу этих домов, а имеют отношение к соседним домам под другой управляющей организацией.
Суд решил иначе:

«По представленным в материалы дела фото и видеоматериалам, схемой расположения земельного участка дома, судом установлено, что детские площадки, на которых выявлены нарушения, расположены на территориях, прилегающих к жилым домам, которыми управляет заявитель [УО]. Как правильно указывал ответчик [Росстандарт], наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории».
«Ссылка заявителя на выписки из ЕГРН по указанным домам и схемы земельных участков отклоняется, поскольку в судебном заседании представитель заявителя признал, что для земельных участков не сформированы границы (это следует из материалов всего дела), иных игровых площадок указанные многоквартирные дома не имеют».

По этой же причине суд отклонил ссылку на то обстоятельство, что игровые площадки расположены ближе к соседним домам, так как по одной площадке «это не подтверждается», а по обеим, в целом, — «не имеет правового значения».

Арбитражный суд Дальневосточного округа тоже не оправдал надежд компании. Кассационная инстанция напомнила письмо самой управляющей организации: та незадолго до проверки отвечала в администрацию по поводу спорных площадок, при этом общество «не оспаривало свою обязанность по обеспечению надлежащего состояния спорных детских площадок, а, напротив, сообщало о проведении работ по ремонту и демонтажу расположенных на них неисправных элементов».
Верховный суд РФ в определении от 25 августа 2020 г. № 303-ЭС20-11685 оставил последнюю жалобу управляющей организации без удовлетворения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Взыскание денег вместо технической документации

Когда жители меняют способ управления или управляющую организацию, частой проблемой становится получить техническую документацию на дом.
Приходится идти в арбитражный суд.
Следующая трудность — добиться исполнения решения суда.

Старую управляющую организацию может хорошо мотивировать астрент, но о нём в другой раз. Сегодня расскажу об изменении способа исполнения судебного решения на примере дела №А65-23685/2016.
Классическая ситуация: жители создали товарищество, но старая управляющая организация не передала полностью техническую документацию на дом. ТСЖ обратилось в суд. Он обязал компанию передать недостающую техническую документацию.
Однако некоторых документов, в частности, проекта дома, у управляющей организации не было, и восстанавливать его она не планировала.
Тогда ТСЖ изготовило проект и обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта.
Суды удовлетворили это заявление: с управляющей организации взыскали 2,5 млн. руб. за восстановление проектной документации. Стоимость была установлена с помощью отчёта об определении рыночной стоимости восстановления проектной документации.
Управляющая организация обжаловала это решение. Она считала, что суд не просто изменил способ исполнения предыдущего судебного решения, а рассмотрел требование о взыскании убытков.
Однако суды оставили жалобы без удовлетворения:
▪ Ответчик не доказал, что он принимал какие-либо меры для исполнения судебного решения по передаче документации.
▪ Отсутствие проектной документации означает невозможность исполнения должником возложенной на него судом обязанности.
▪ Изменение способа исполнения судебного акта обусловлено обстоятельством, не зависящим от истца, — неисполнением ответчиком судебного акта в части передачи проектной документации.
▪ Избрание нового способа исполнения судебного акта — взыскание стоимости изготовления проектной документации на многоквартирный дом — соответствует той же цели восстановления нарушенных прав.
Арбитражный суд Поволжского округа согласился с нижестоящими судами, учитывая длительное неисполнение ответчиком вступившего в законную силу решения суда первой инстанции (вынесено в конце 2016 года), а также отсутствие доказательств, подтверждающих его исполнение.
Верховный Суд РФ оставил в силе такую позицию, отказав своим определением от 20 августа 2020 г № 306-ЭС20-11041 в передаче жалобы управляющей организации для дальнейшего рассмотрения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 450   1 мес   для ТСЖ   для УО   техническая документация

Как обосновать плохую работу председателя правления для его досрочного переизбрания?

Поступил вопрос от подписчика моего телеграм канала: хотим досрочно менять председателя правления ТСЖ. Что записать в ненадлежащую работу? Как её обосновать?
Вопрос был вызван тем, что ревизионная комиссия выявила много нарушений в работе правления и его председателя, но жители хотели дополнить перечень нарушений для убедительности и веса при освобождении председателя от обязанностей.

Собрала в одно место то, что так или иначе использовалось мной в работе по похожим случаям, не только при досрочной смене правления (председателя), но и частично смене управляющей организации.

Пост о том, как сменить председателя правления ТСЖ и как противостоять захвату власти в ТСЖ, был ранее опубликован на телеграм канале. Ниже — чек-лист в помощь обоснования плохой работы председателя (правления), основанный на субъективном опыте.

1. Проверить заполняемость ГИС ЖКХ.

Ориентироваться стоит на раздел 10 из Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 ссылка на приказ.

✔ Самое очевидное — проверить устав (все равно нужен для проведения собрания), годовую бухгалтерскую отчетность, смету и т. д.

2. Почти никогда не выполняется требование закона об энергосбережении и энергоэффективности:

лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем 1 раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов, сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (ч. 7 ст. 12 Закона об энергосбережении).
✔ В жизни предложения практически никогда не разрабатываются и до сведения жителей не доводятся.
В этом судебном решении можно посмотреть подробное юридическое описание нарушения.

3. Организация площадки для мусора

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 в п. 26(1) предполагает обязанность лица, осуществляющего управление МКД, организовывать и содержать места накопления отходов (провожить работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок).
✔ Можно посмотреть, как всё это содержится, организованы ли места накопления ТКО.

4. Работа с персональными данными

Ранее в этой статье подробно описывала, то, что должно быть в ТСЖ. Надо узнать, чего в товариществе нет.
✔ Самое банальное и постое — часто не направлено уведомление в органы Роскомнадзора о том, что ТСЖ обрабатывает персональные данные. Проверить информацию можно здесь.

5. Ртутьсодержащие лампы

Обычно никак не организованы сбор отходов I — IV классов опасности (отработанных ртуть содержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющих лицензию на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов. (подп. «д(1)» пункта 11 Правил содержания общего имущества № 491).

6. Производственный контроль качества воды

В п. 2.4. СанПиН 2.1.4.1074-01 и п. 3.5 СП 3.1/3.2.3146-13 есть такие требования:
▪ юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию системы водоснабжения, разрабатывает рабочую программу производственного контроля качества воды.
▪ производственный контроль качества и биологической безопасности питьевой воды проводится в соответствии с программой производственного контроля, которая разрабатывается юридическими лицами.

✔ Это тоже почти никто не делает, практика судов противоречивая, в качестве примера с нужной мотивировкой можно посмотреть это дело.

7. Указать на нарушение порядка рассмотрения обращений.

Для многих жалоб установлены короткие сроки их рассмотрения. Часто ответ вообще не дается.
✔ Для обоснования можно использовать документы о вручении неотвеченных впоследствии жалоб, а также ответы на жалобы, полученные с явным нарушением срока их рассмотрения.

Большинство сроков указаны в Правилах управления МКД — смотрите пункты 33-36.

8. Нарушение Правил управления МКД №416 в части размещения информации в общедоступных местах

Тот же нормативно-правовой акт, только теперь надо смотреть на п. 31.
✔ После этого проверить на досках объявлений, расположенных во всех подъездах дома или в пределах участка, на котором стоит дом, наличие информации:
▪ наименование товарищества режим работы, адрес официального сайта в сети «Интернет» (при наличии сайта), адрес ГИС ЖКХ;
▪ контактные телефоны товарищества, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;
▪ уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для жителей либо потребовать их присутствия в помещении в определенное время, с указанием времени проведения работ;
▪ уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги (не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления платежек с новым размером платы).

9. Можно письменно обратиться за ознакомлением с документами ТСЖ в порядке ст. 143.1 ЖК РФ

✔ Это нужно, чтобы зафиксировать отказ в этом, если он последует. Например, реестр членов и устав все равно понадобятся для собрания. Устав, скорее всего, выложен в ГИС ЖКХ. А реестр членов очень нужен. Если откажут в ознакомлении, то можно добавить в копилку нарушений.

10. Также для обоснования плохой работы можно использовать (при наличии):

✔ нехорошие заключения ревизионной комиссии;
✔ судебные решения по делам с РСО, свидетельствующие о том, что у ТСЖ плохо с платежной дисциплиной, или споры с контролирующими органами по нарушениям в рамках управления домом, оспариванию штрафов;
✔ акты о некачественных услугах — в том числе по содержанию, например, захламлен подвал или чердак, не убирается придомовая территория. Затруднительно составлять такие акты, потому что порядок их составления прописан в разделе 10 Правил №354, и проблема в том, что акт подписывается исполнителем (а это ТСЖ) или его председателем (п. 110(1)), что по сути одно и то же лицо. Поэтому проще написать много заявок в АДС, которые не будут нормально обработаны, и вменить в нарушение работы АДС — п. 17 и следующий №416 управления МКД;
✔ переписку с самим ТСЖ по каким-то нарушениям в содержании, управлении, если они им не оспариваются;
✔ самостоятельно составленные акты об отсутствии председателя в приёмные часы, если такие установлены;
✔ отсутствие годовых собраний, неутверждение годовых смет, отчетов, планов работ;
✔ наличие игнорируемых товариществом фактов незаконного использования общедомового имущества без каких-либо решений собраний или фактов незаконного переустройства общего имущества самим товариществом (возведение перегородок, снос стен и тд);
✔ противоречие устава закону (так себе довод, так как утвержден на собрании, поэтому лучше, если имеется неисполненное предписание ГЖИ по этому вопросу);
✔ не актуальный реестр членов или реестр собственников. Сначала надо запросить (первый — ознакомиться, а второй — для проведения собрания собственников), а потом либо проверять содержание, либо указывать на отказ ТСЖ в удовлетворении запросов в зависимости от нарушений;
✔ отсутствие актуализированной технической документации на инженерные системы;
✔ отсутствие сезонных осмотров общего имущества.

Важно!!!

Всё, что вы укажете, может быть использовано против Вас, когда вы займёте место председателя. Придётся принимать меры, чтобы все это устранять. Трезво оценивайте свои силы.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 772   1 мес   для собственников   для ТСЖ

Плата за уборку снега «по факту» отдельной строкой в квитанции

Недавно я писала о деле, где суд признал незаконным предписание органа жилищного надзора, требующего убрать дополнительные начисления по вывозу снега, конкретный размер платы за который жители на своём собрании не утверждали.

Решила изучить практику других регионов. Для обзора взяла те решения, которые приняты судами за последний год.
Везде в примерах ниже суды вставали на сторону органов жилищного надзора, хотя до Верховного Суда РФ дела не доходили.

Дело № А28-9992/2018, Второй арбитражный апелляционный суд, г. Киров

Житель пожаловался в инспекцию на начисления по строке «дополнительные услуги» в размере 3 481,55 руб. за услуги по механизированной уборке, очистке кровли от снега и наледи.
ГЖИ потребовала сделать перерасчет за содержание жилья за вывоз снега.
Управляющая организация оспорила это предписание.
В доме было создано ТСЖ, которое заключило договор управления с управляющей организацией. Компания ссылалась на то, решением старого собрания председателю ТСЖ было «поручено принимать решения от имени собственников о способе оплаты через единый платежный документ дополнительных работ, не входящих в состав тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества».
Однако суд поддержал ГЖИ, указав, что одного лишь этого решения недостаточно, так как не хватает протокола общего собрания собственников о проведении дополнительных работ и услуг по механизированной уборке (услуг спецтехники), снегоуборочных работ, очистке кровли от снега и наледи и порядке начисления платы за эти услуги. Начисление платы противоречит ст. 156 Жилищного кодекса РФ, п. 17 Правил содержания жилья № 491.

Дело № А70-7114/2019, Восьмой арбитражный апелляционный суд, г. Тюмень

Суды поддержали похожее предписание ГЖИ Тюменской области.
Управляющая организация наставила на том, что вывоз снега с придомовой территории является дополнительной услугой, а собственники вправе на общем собрании принять решение о периодичности вывоза и определить источник финансирования. Дальше организация ссылалась на договор управления, в котором было прописано:

«при необходимости оказывать услуги по механизированной уборке и вывозу снега в холодный период свыше установленного объема в Приложении к договору (3 раза в холодный период) управляющая организация имеет право выставлять понесенные расходы собственникам согласно акту выполненных работ отдельной строкой в квитанции».

Так как условия договора управления были утверждены на общем собрании, значит, по мнению УК, она правомерно начисляет плату за механизированную уборку и вывоз снега согласно актам выполненных работ, то есть из расчёта фактических затрат.
Инспекция указывала, что конкретная плата собственниками не утверждена, поэтому организация не вправе в одностороннем порядке выставлять спорную плату, деньги надо вернуть жителям.
Суды отметили, что услуга по уборке снега вне зависимости от способа уборки (механизированной, ручной) является жилищной услугой, а не дополнительной, поэтому требование оплаты исходя из фактических затрат компании противоречит жилищному законодательству. Уборка снега предусмотрена и Минимальным перечнем работ №291, и Правилами эксплуатации жилфонда № 170, значит, размер платы должен определяться с учётом норм жилищного законодательства по установлению платы за жилищные услуги: размер платы должен быть выражен в конкретной величине и утвержден собственниками на общем собрании.
Предписание ГЖИ признали законным.
⚫ Такой же спор между той же УК и ГЖИ Тюменской области получился по делу № А70-7112/2019.

⚫ Те же действующие лица из Тюмени участвовали в деле № А70-12255/2019, которое дошло до Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Здесь уже оспаривалось привлечение управляющей организации к административной ответственности за неправильное начисление платы.
Компанию привлекли к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ (нарушение правил управления МКД) в виде штрафа 250 000 руб. Суды пожалели УК и снизили наказание до 150 000 руб., отметив, что само привлечение к ответственности является законным.
УК же говорила, что её надо было привлекать по другой статье, за нарушение лицензионных требований, а не за нарушение правил управления МКД. Однако суды с этим не согласились, указав, что в данном случае компания обвиняется именно в нарушении Правил управления МКД № 416, поэтому квалификация является правильной.

Дело № А70-12254/2019, Восьмой арбитражный апелляционный суд, снова та же ГЖИ Тюменской области.

Здесь отменили другое её постановление о привлечении к административной ответственности за необоснованное начисление по вывозу снега.
Причина отмены — истечение срока давности:

«срок давности привлечения к административной ответственности надлежит исчислять со дня, следующего за днем выставления платы за коммунальные услуги, рассчитанные с нарушением установленного порядка. Постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев… Обществом нарушены требования лицензируемой деятельности, в силу чего годичный срок давности привлечения к административной ответственности к ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ не применим».

Дело № А60-38940/2019, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Екатеринбург

Суд оценивал законность предписания органа жилищного надзора, выданного ТСЖ. Административный орган посчитал неправильным сбор с жителей оплаты за уборку снега в размере 13,02 руб./кв.м.
Товарищество говорило, что оно законно выставило к оплате уборку снега по фактическим затратам, так как «спорный членский взнос „Привлечение снегоуборочной техники“ определен в Смете затрат, утвержденной общим собранием, как дополнительный, начисляемый исходя из фактических расходов».
Суд изучил смету и протокол: членские взносы на услуги обслуживающей организации составляли 26,50 руб./кв.м.; прочие затраты ТСЖ — 7,30 руб./кв.м.; фонд капитального ремонта — 9,00 руб./м2. Также были предусмотрены прочие затраты и услуги сторонних организаций — привлечение снегоуборочной и транспортной техники в зимний период (погрузчик, самосвал, ГСМ для механизированной уборки снега), и указано «будет начисляться через дополнительный членский взнос „уборка снега“, исходя из фактических расходов на кв.м».
Такая формулировка суду не понравилась, так как в документах не было конкретного размера дополнительного взноса:

«указание на то, что привлечение снегоуборочной и транспортной техники в зимний период будет начисляться через дополнительный членский взнос „уборка снега“, исходя из фактических расходов на кв.м, не свидетельствует об утверждении общим собранием размера дополнительного сбора „Членский взнос-уборка снега спецтехникой“ — 13,02 руб./кв.м, тогда как в соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества».

Суд признал претензии органа жилищного надзора к ТСЖ обоснованными.

Дело №А45-246/2020, Арбитражный суд Новосибирской области.

Снова оставили в силе предписание жилищной инспекции.
Управляющая компания ссылалась, что включенная в платёжку строка «механизированная уборка» подразумевает механизированную (механическую) уборку снега с придомовой территории, которая была произведена управляющей компанией за свой счет. «Указанные работы не входит в обязательный перечень работ и услуг, были произведены в связи с исключительной необходимостью, их оплата не входит в состав тарифа, а доначисление платы за такие работы не является повышением тарифа в одностороннем порядке. Выставления счета за механизированную уборку и включение указанной строки в платёжный документ является законным и обоснованным».
Жилищная инспекция думала ровно наоборот: УК в одностороннем порядке выставила доначисления собственникам, предварительно не уведомив об этом и не проведя общее собрание.
Суд сказал, что нельзя так внаглую собирать оплату:

если пришлось свой счёт выполнить какие-либо виды работ, не предусмотренные перечнем, то надо согласовать оплату с самими собственниками; а если они отказываются от возмещения дополнительных затрат по предложению управляющей компании, то она вправе урегулировать недоразумение исключительно в судебном порядке, а никак не путём выставления таких расходов в квитанции.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Рассмотрение обращений «иных лиц» управляющей организацией, товариществом или кооперативом

Интересный документ прислала подписчица канала: руководство управляющей организации требует от подчинённых, чтобы те отказывались принимать заявления лиц, которые не докажут, что они не потребители. Для этого придумали такое объявление.

В этой связи напомню, что существуют и действуют Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Они утверждены постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416. В них есть очень важный раздел —
VIII. Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом.
В этом разделе есть пункт 37:

«Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме, направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения)». Дальше прописан порядок продления сроков рассмотрения такого обращения.

То есть Правилами прямо предусмотрено направление ответов тем лицам, которые не являются собственниками или пользователями помещений. Срок рассмотрения — существенно длиннее, чем для заявок жителей, но он регламентирован, что не дает управляющей организации (ТСЖ, кооперативу) права полностью игнорировать обращения иных лиц.

Кем могут быть эти иные лица?

Например, бывший собственник, который не урегулировал какие-то разногласия с управляющей компанией до продажи помещения.
Или инициативная группа из чужого дома, которая хочет выбрать эту управляющую компанию и обсудить процедуру смены текущей организации, условия нового договора управления. Такое объявление должно заставить задуматься о правильности выбора.
Или потенциальный пользователь общего имущества, будущий арендатор, желающий узнать условия и цены использования фасада под рекламу и т. д.

Чем грозит нарушение?

Возможно привлечение к административной ответственности ст. 7.23.3 кодекса РФ об административных правонарушениях — «нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».
Это может закончиться штрафом на должностных лиц от 50 000 до 100 000 рублей или при особом упорстве дисквалификацией на срок до 3 лет; на юридических лиц — штрафом от 150 000 до 250 000 рублей.
Сейчас проведение большинства проверок приостановлено, поэтому не надо бросаться писать жалобы. Я просто обозначаю риски такой инициативы от руководства управляющей организации.

P.S. Я осознаю, что в деятельность компаний могут лезть совершенно посторонние лица и причинять добро ей и жителям.
Чего только стоит пример с антенной, которая 12 лет никому из жителей была не нужна, а теперь по жалобе общественника управляющая организация вынуждена её восстанавливать. Скорее всего, покупать новую антенну она будет на деньги жителей (а на чьи еще?), большинству из которых эта антенна по-прежнему не нужна.
Чтобы до такого не доходило, надо решать вопросы до судов и внимания контролирующих органов — путем переписки, с помощью которой можно найти компромиссы.
А такими объявлениями, как выше, организация не соломку стелет, а яму копает.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 381   3 мес   416 пп   для ЖСК   для ТСЖ   для УО

Перерасчёт платы при временном отсутствии потребителя в квартире (коммунальной)

Жилищная инспекция проиграла в суде исполнителю коммунальной услуги по водоснабжению (дело А62-2573/2019).

Если прочитаете три абзаца скучной матчасти, то будете знать вопрос глубже, чем ГЖИ Смоленской области:

□ При временном (больше 5 полных календарных дней подряд) отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учёта в связи с отсутствием технической возможности его установки, осуществляется перерасчёт размера платы за коммунальную услугу, кроме отопления, электроснабжения и газоснабжения на цели отопления (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг №354)
□ Перерасчёт делается после получения письменного заявления потребителя о перерасчете, поданного до начала временного отсутствия или не позднее 30 дней после его окончания (п. 91 Правил №354)
□ К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия, а также акт обследования на предмет отсутствия технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного) приборов учета (п. 92 Правил №354).

А теперь сама ситуация.

Житель пожаловался на муниципальное предприятие, поставляющее горячую воду. Оно отказалось сделать перерасчет платы за период его временного отсутствия в квартире.
Таким образом, надо было проверить соблюдение процедуры, описанной выше, а именно обращался ли житель с заявлением в установленные сроки, подтвердил ли он свое временное отстутсвие и представил ли акт об отсутствии технической возможности для установки счётчика. Если всё это соблюдено — то неправильно поступило предприятие, и его надо обязать произвести перерасчёт. Если порядок обращения за перерасчётом не соблюден, то не прав сам житель.

Однако ГЖИ выдаёт предписание «провести комиссионное обследование жилого помещения на предмет установления постоянно или временно проживающих граждан в данном жилом помещении с привлечением к участию собственника жилого помещения; произвести корректировку ранее начисленной платы за горячее водоснабжение по жилому помещению на основании акта об установлении количества проживающих граждан в данном жилом помещении».

Предприятие обратилось в суд.

Оно обоснованно указало на то, что:

  • справка о временном непроживании гражданина не является единственным основанием для освобождения от оплаты;
  • для перерасчета потребитель должен представить также акт о невозможности оборудования помещения счётчиком;
  • акт, предусмотренный пунктом 56 (1) Правил № 354, который ГЖИ требует составить, имеет своей целью не фиксацию отсутствия граждан, а, наоборот, установление граждан, фактически проживающих в жилом помещении.

От себя добавлю, что Порядок перерасчета размера платы за период временного отсутствия потребителей в помещении, не оборудованном прибором учёта, прописан в разделе VIII Правил № 354 (пункты 86 — 97), а инспекции захотелось акт по п. 56(1):

в случае если жилое помещение не оборудовано прибором учета и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении.

То есть смысл такой проверки и акта — выявить дополнительных потребителей и начислять больше, а не наоборот.

Арбитражный суд Смоленской области сразу встал на сторону предприятия

Он указал, что перерасчёт осуществляется исключительно в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении, плата за которое рассчитывается исходя из нормативов потребления в случаях, когда помещение не оборудовано приборами учета по причине отсутствия технической возможности их установки.
Из материалов проверки выяснилось, что плата за горячую воду начисляется по нормативам потребления. При этом согласно Актам обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки прибора учета, составленным представителями Госжилинспекции, управляющей и ресурсоснабжающей организаций с участием потребителя, индивидуальный прибор учета в жилом помещении, занимаемом жителем установить невозможно, однако возможность для установки общего (квартирного) прибора учёта на нескольких собственников имеется. Просто жители не смогли договориться о его установке или оплате ЖКУ..
Поскольку перерасчёт возможен в случае отсутствия счётчика в связи с технической невозможностью его установки, то Правилами № 354 предусмотрено, что к заявлению о перерасчёте должен быть приложен соответствующий акт обследования.

Вывод суда:

в случае, если потребителем не установлен прибор учёта при наличии технической возможности его установки, право на перерасчёт платы отсутствует. Отсутствие соглашения между собственниками помещения по поводу установки прибора учета не может рассматриваться в качестве технической невозможности его установки.
«Довод Управления об обязанности ресурсоснабжающей организации по обращению потребителя составить акт о количестве проживающих граждан противоречит положениям пунктов 56-58 Правил № 354».

Апелляционный суд поддержал такой вывод, отметив, что «вопреки доводам управления, гражданское законодательство предусматривает механизм разрешения вопросов, связанных с владением и пользованием имущества, находящегося в долевой собственности».
Арбитражный Суд Центрального округа и Верховный Суд РФ также были единодушны. Последний из них неделю назад, в определении от 18 июня 2020 г. № 310-ЭС20-8170, оставил очередную жалобу инспекции без удовлетворения:

установленный жилищной инспекцией факт временного отсутствия потребителя в своем помещении не может рассматриваться как необходимое и достаточное условие для перерасчёта.

Очень шумный лифт

Сегодняшнее дело — пример ответственности лица, управляющего домом, за технический шум.

Житель Благовещенска обратился в Управление Роспотребнадзора. Туда он пожаловался на лифт, который слишком шумел по ночам. Специалисты вышли на место, измерили уровни шума от работы лифтов, обнаружили превышение предельно допустимых уровней шума в квартире жителя. Дальше материалы проверки отправили в жилищную инспекцию «с целью установления причин превышения уровня шума от работы лифтов, принятия соответствующих мер административного воздействия в отношении виновных лиц».
Виновным стало товарищество собственников жилья, которое управляло домом. Его привлекли к административному штрафу 40 000 рублей по ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях за нарушение правил содержания жилья.
Товарищество обратилось в суд и проиграло все инстанции (дело № А04-3507/2019).

Арбитражный суд Амурской области указал следующее:

Товарищество не обеспечило надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (лифтов). Это выразилось в несоответствии (превышении) эквивалентного уровня звука в квартире от работы лифтового оборудования подъезда требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 для ночного времени, а также требованиям жилищного законодательства.
Согласно пункту 9.2. СанПиН 2.1.2.2645-10, при эксплуатации жилых помещений требуется своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (в т.ч. лифтового хозяйства), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания. В Приложении 3 в этом же документе указаны допустимые показатели по шуму в помещениях.
Суд отклонил доводы ТСЖ о том, что оно не несет ответственности за выбор технических характеристик лифтов, установленных в МКД, поскольку было создано после ввода дома в эксплуатацию:
«заявителю в вину вменяется нарушение санитарных правил не связанных с заменой лифтов, а только с его эксплуатацией, за которую товарищество и несет ответственность, путем своевременных организационных мероприятий»
При этом согласно п. 5.10.2. Правил и норм эксплуатации жилфонда № 170, именно эксплуатирующая организация обеспечивает содержание лифта в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

Шестой арбитражный апелляционный суд

Он опять сослался на санитарные правила и нормы, отметив, что в жилых зданиях допускается размещение инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.

Арбитражный суд Дальневосточного округа

ТСЖ настаивало, что его нельзя привлекать к административной ответственности, так как оно не является специализированной организацией и не располагает техническими средствами и квалифицированными специалистами для содержания, обслуживания и осуществления технического надзора за лифтовым оборудованием. Товарищество снова написало, что шумные лифты были установлены до создания ТСЖ, и у него нет возможности заменить оборудование.
Суд в очередной раз напомнил про пункт 10 Правил содержания общего имущества № 491, согласно которому общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей.

Верховный Суд РФ

Он в своём определении от 17.06.2020 № 303-ЭС20-8006 согласился со всеми нижестоящими судами, так как ТСЖ не подтвердило обращение к застройщику или заводу-изготовителю лифта либо принятие других мер для обеспечения безопасных и безвредных условий проживания граждан.
Все жалобы товарищества остались без удовлетворения.

Стоит напомнить, что если домом управляла бы управляющая организация, а не ТСЖ, то штраф был бы больше, как за нарушение лицензионных требований.

Управляющая компания не пускает провайдера в дом

Это третья часть из серии заметок про провайдеров в доме.
Если пропустили предыдущие, то они вот:
Сколько берут другие собственники с провайдеров, использующих общедомовое имущество.
Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещенным без спроса.

Сегодня примеры из практики, где оценивались действия УК, отказывающихся допускать провайдеров к общему имуществу, а именно когда они законны, а когда — нет.

Незаконные отказы

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А52-3910/2018 из Пскова
Антимонопольная служба привлекла управляющую организацию к административной ответственности по ч. 5 ст. 14.32 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 1 000 000 руб. за создание препятствий оператору связи в предоставлении услуги связи собственникам.
Организация обратилась в суд с заявлением о признании незаконным такого решения.
Суд уменьшил штраф до 500 000 руб., хотя это тоже не устроило УК. Она пожаловалась выше, но бесполезно.
Управляющую компанию посчитали виновной в нарушении закона о защите конкуренции, а именно в координации экономической деятельности операторов связи. Эта координация выразилась в самостоятельном установлении разных, необоснованных цен на аренду общедомового имущества.
УК предоставила одному из операторов связи безвозмездный доступ, ссылаясь на разрешение застройщика, а другому оператору выкатила условия о платности использования общего имущества, при этом цену УК также придумала сама.
Суд встал на сторону УФАС и притесненного провайдера: «требования ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не позволяют управляющей компанией самостоятельно принимать решение об определении возможности допуска и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома».

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-38133/2018
Управляющую организацию из Челябинской области оштрафовали по той же статье на 1 125 000 руб. Она опять пошла жаловаться в суд, и ей снова отказали.
Выяснилось, то она с одними операторами заключила возмездные договоры о размещении оборудования на общем имуществе в отсутствие решений общего собрания собственников, а другому оператору отказала в доступе вовсе при наличии решений общих собраний. Последний обратился в УФАС, и антимонопольный орган закономерно увидел в действиях УК нарушение закона о защите конкуренции:

«антимонопольным органом сделан обоснованный вывод о том, что ООО „УК…“ осуществляет координацию экономической деятельности операторов связи, предоставляющих телематические услуги связи, а также услуги связи для целей кабельного вещания собственникам, инициирование заключения от своего имени с операторами связи договоров по поводу размещения на общем имуществе средств и линий связи, предусматривающих внесение оператором связи различной платы за такое размещение, в отсутствие соответствующих решений собственников, а также в отказе иному оператору связи в доступе к общему имуществу даже при наличии решений собственников о предоставлении в пользование общего имущества, что является нарушением ч. 5 ст. 11 Закона о защите конкуренции.»

Суды поддержали УФАС, указав, что УК должна действовать не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества МКД относительно размещения оборудования операторов связи.

Законные отказы

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-60333/2017
Здесь провайдер из Санкт-Петербурга пытался пожаловаться на УК, которая не пускала его в дом. Было заявлено требование «об обязании обеспечить ежедневный беспрепятственный доступ сотрудников ООО „…“ к общему имуществу многоквартирных домов для целей установки и технического обслуживания телекоммуникационного оборудования и линий связи».
Суды отказали, посчитав действия УК правомерными:

«отказ в допуске к общему имуществу в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания о предоставлении общего имущества в пользование без заключения договора соответствует действующему законодательству и не ущемляет права оператора связи.
…собственники не принимали решений о доступе ООО „…“ для размещения оборудования связи в границах общедомового имущества, в связи с чем, УК не вправе была самостоятельно принимать решение о доступе ООО „…“ в многоквартирные дома, находящиеся в её управлении».

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-39173/2017, оставлено в силе Верховным Судом РФ.
Здесь управляющая организация успешно оспорила предписание УФАС по Ленинградской области.
В антимонопольную службу пожаловался житель. В своей жалобе он указал на недопуск управляющей организацией операторов связи в его многоквартирный дом, а также на то, что в доме работает только один оператор связи с некачественными услугами. Он пытался привлечь к оказанию услуг 2 другие организации, но УК не пускала их в дом. Антимонопольный орган, как и в прошлых примерах, посчитал это нарушением закона о защите конкуренции и выдал компании предписание. От последней требовалось прекратить воспрепятствование доступу провайдеров к общедомовому имуществу.
Суды по жалобе управляющей организации по-разному оценили законность предписания. Первая инстанция посчитала его законным, однако вторая встала на сторону УК:

  • отказывая в доступе к общему имуществу, управляющая организация действовала не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников относительно размещения оборудования третьих лиц.
  • отказ УК в допуске операторов связи к общему имуществу в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания о предоставлении имущества без заключения договора, соответствует действующему законодательству и не ущемляют права иных операторов.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 февраля 2019 г. № 33-4031/2019.
Житель потребовал от управляющей компании не препятствовать в допуске провайдера к техническим этажам дома. С этим провайдером собственник заключил договор на оказание услуг связи.
Обе судебные инстанции отказали в таком иске:

  • установка оборудования затрагивает вопрос о пользовании общим имуществом, при этом для размещения имущества провайдера общее собрание собственников решений не принимало.
  • управляющая организация ограничена в реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических, а также иных общих помещений многоквартирного дома управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом.
  • абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом дома.

Рекомендации прежние.

Управляющим организациям, которые не знают, что делать с [потенциальными] незаконными пользователями:
▪ Письменно пугать всякими демонтажами и отказами в допуске (в качестве работы по борьбе с незаконными пользователями), но для результата лучше поступать иначе — проводить собрания, устанавливать размер платы, радующий глаз жителей.
▪ На неравных условиях в доступе не отказывать и вообще стараться избегать этого вопроса, чтобы не подскользнуться.

Жителям, столкнувшимся с отказом, и провайдерам:
▪ провести общее собрание, на котором определить возможность использования общего имущества провайдерами, можно поименно, если УО не пускает кого-то конкретного. Далее решать вопрос через суд или антимонопольную службу.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 894   4 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО

Как угробить ТСЖ по-быстрому

Антилайфхак от подписчика-председателя товарищества из Московской области:

  1. привлечь к труду иностранца.
  2. забыть или не знать о том, что о заключении или прекращении трудового или гражданско-правового договора надо уведомить территориальный орган в сфере миграции в течение трех рабочих дней (ч. 8 ст.13 Федерального закона «О правовом положении иностранных граждан в РФ»).
  3. получить административный штраф 400 000 руб. (ч. 3 или ч.4 ст.18.15 КоАП РФ).

Именно так случилось с товариществом, которым руководит подписчик. В декабре 2018 года они распрощались с работником-гражданином Армении и забыли про него. Но полиция в августе 2019 года обнаружила, что иностранный гражданин уволен, а в органы об этом никто не сообщал. Возбудили административку, городской суд назначил штраф, а два вышестоящих суда поддержали назначенное товариществу наказание.

Материал №12-167/2020, Московский областной суд.

Так как на жителей 400 тыс.руб. не повесишь, а у товарищества собственных денег нет, председатель намерен ликвидировать/банкротить ТСЖ, перейти под управление управляющей организации на годик, а потом создать новое товарищество.

Не нанимайте иностранцев. Даже по гражданско-правовому договору.

Дешевле обойдётся.

P.S. Срок давности по таким нарушениям — год. Этот год отсчитывается до момента вынесения постановления о назначении наказания в суде первой инстанции. Истечение сроков привлечения к административной ответственности на время пересмотра постановления не влечет за собой его отмену и прекращение производства по делу, если для этого отсутствуют иные основания (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 5).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 580   4 мес   для ЖСК   для ТСЖ   для УО   руководителю

Спор между жилищной инспекций и управляющей организацией о телевизионной антенне

История основана на реальных событиях, а если ещё точнее, то на деле № А70-7639/2019 из Тюмени.
Началось всё с жалобы гражданина в жилищную инспекцию. Он просил проверить законность демонтажа коллективной антенны (системы коллективного приема телевидения — СКПТ) в одном из домов города. В своём обращении он указал, что инициатором демонтажа антенны выступила управляющая организация, «введя жильцов в заблуждение по причине невостребованности антенны в связи с наличием кабельного телевидения».
В ходе проверки следов антенны обнаружено не было, после чего управляющая организация получила предписание

«обеспечить восстановление коллективной антенны, относящейся к общему имуществу собственников помещений и ее наладку».

Управляющая организация обратилась в суд

Она указала, что заявитель не житель и не собственник в этом доме, а «сотрудник административного органа». Я не нашла, в каком органе работает гражданин — среди сотрудников инспекции на сайте он не значится (а жаль, было бы забавно). Однако если я правильно идентифицировала товарища, то он активист-общественник в Тюмени.

Также организация притащила в суд протокол собрания 2007 года на двух листах, согласно которому за ликвидацию антенны проголосовало 51 % всех собственников. На момент принятия дома в управление этой организации коллективной антенны в составе общего имущества не значилось, о чём имелся акт технического состояния жилого дома. Начало управления домом — 2013 год, если верить сайту Реформа ЖКХ.
УК настаивала на том, что коллективная антенна не относится к общедомовому имуществу, поскольку размещается за внешней границей стены многоквартирного дома, работ по её обслуживанию нет в перечне услуг по содержанию общедомового имущества, а платы за коллективную антенну не начисляется.
Таким образом, позиция управляющей организации сводилась к тому, что она не обязана восстанавливать имущество, которого не было на момент принятия дома в управление из-за принятия соответствующего решения собрания.
Ещё она пожаловалась на неисполнимость предписания из-за отсутствия в нём конкретных указаний, что делать. При этом она инициировала собрание по вопросу установки антенны, на котором не было кворума. Отсутствие кворума, по мнению компании, говорит об отсутствии интереса потребителей в установке, содержании и использовании антенны.

Арбитражный суд отклонили эти доводы

Он указали, что:
▪ коллективная антенна, обслуживающая более одного помещения, входит в состав общедомового имущества. В техническом паспорте антенна (телевидение) указана.
▪ требования об обязательном наличии в жилых зданиях телевизионных антенн закреплены в п. 4.6 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные» и были в старых строительных нормах.
▪ уменьшение общедомового имущества возможно с согласия всех собственников, однако в 2007 году за ликвидацию антенны проголосовали не все собственники, поэтому демонтаж антенны противоречит ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

▪ хотя на момент принятия дома под управление организации антенны не было, собственники имеют право на восстановление утраченного общего имущества.

именно Общество как управляющая организация должна обеспечить благоприятные условия проживания, к числу которых суд также относит возможность просмотра телевидения.

Предписание жилищной инспекции оставлено в силе.

Восьмой арбитражный апелляционный суд всё это поддержал.

Про личность заявителя он добавил, что действующее законодательство не содержит обязательного условия поступления жалобы непосредственно от жильца или собственника, «доводы о том, что З.М.В. является сотрудником административного органа документально не подтверждены, обладают предположительным характером».
Также он дал оценку свежим протоколам собраний, на которых ставились вопросы:

  • принять решение об установке на крыше антенного оборудования для приема эфирного цифрового телевизионного вещания по стандартам второго поколения;
  • утвердить денежную сумму на установку антенного оборудования в размере 481, 01 руб.;
  • принять решение о включении антенного оборудования в состав общего имущества;
  • установить размер платы за содержание антенного оборудования в размере 35 руб. ежемесячно.

Результаты голосования: 1,67 % «против», «за» 0, «воздержался» 0.

Суд: результаты голосования (1,67 % «против») не свидетельствуют об отсутствии потребности в восстановлении коллективной антенны, всеми собственниками не было принято решения об отказе восстановления коллективной антенны.
Так как антенна ликвидирована незаконно, на управляющей организации лежит обязанность по восстановлению прав жильцов. «Сами по себе обстоятельства того, что жильцы используют услуги провайдеров для доступа к кабельному телевидению и сети „Интернет“ не освобождает Общество от обязанности по восстановлению антенны».

Решение суда и предписание ГЖИ оставлены в силе.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также поддержал эту позицию.
Верховный Суд РФ в определением от 16 июня 2020 г. № 304-ЭС20-8114 засилил решения нижестоящих судов, поставив точку или забив гвоздь (зависит от читателя).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

«Цена по факту на основе счёта»

Рассказываю о деле № А75-11192/2019 из Ханты-Мансийска.
Пять лет назад жители одного дома определили размер ежемесячной платы таким образом:

«утвердить плату за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в размере 27,17 руб. за 1 кв.м. общей площади занимаемого помещения в месяц. Цена за вывоз и утилизацию снега определяется по факту вывоза снега за месяц, в котором вывозился снег, на основании счетов подрядной организации. Стоимость услуги оплачивается собственником пропорционально площади занимаемого им помещения»

На третью зиму смутные сомнения жителей насчёт законности дополнительной строки приняли вид жалобы, которую направили в орган жилищного надзора.
Жилстройнадзор Югры всё проверил и выдал предписание:

«осуществить возврат сумм, начисленных за расчетный период с ноября 2018 года по апрель 2019 года всем абонентам МКД за услугу „вывоз снега“, как сформированную с нарушением требований части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ без утверждения предложенной стоимости работ общим собранием собственников помещений»

Судя по картотеке дел, управляющая организация жалуется в суд на Жилстройнадзор чуть реже, тем жители в Жилстройнадзор на саму компанию. Этот раз не стал исключением: организация попросила суд признать предписание недействительным.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры отказал организации. Он написал, что

«основным способом установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определен только способ в виде волеизъявления собственников посредством принятия решения об этом на общем собрании»
«установление размера платы за содержание общего имущества иным способом (в одностороннем порядке управляющей организацией) противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя»
«услуги по вывозу и утилизации снега являются услугами по содержанию общего имущества жилого дома… размер данных услуг должен быть выражен в конкретной величине и утвержден собственниками».

Так как в нашем случае собственники конкретный размер платы за вывоз снега не утверждали, а определили лишь момент оплаты «по факту вывоза снега» и основание «выставленные счета подрядной организации», то суд встал на сторону органа жилищного надзора.
Апелляционный суд поддержал это решение.

А вот Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решил иначе.
По его мнению, отсутствие в решении собственников конкретной стоимости работ по вывозу снегу само по себе не причина освобождать их от возмещения расходов по содержанию общего имущества. В таких случаях плату можно было бы взимать по правилам ч. 4 ст. 158 ЖК РФ (т. е. по размеру, утвержденному органом местного самоуправления).
Факт вывоза снега подтверждается, расчёт с подрядчиками производился по цене 103 руб. за 1 куб снега (цена для куба нормальная, если смотреть предложения по рекламе аналогичных услуг). Не доказано, что плата за вывоз снега превысила размер платы за данную услугу, установленной органом местного самоуправления.

«Позиция о необходимости возврата начисленных сумм за услугу по вывозу снега за период с ноября 2018 года по апрель 2019 года… сводится к полному освобождению собственников от оплаты фактически оказанных услуг, что противоречит требованиям статей 30, 39, 58 Жилищного кодекса РФ».

Решения судов отменены, предписание признано незаконным.
Верховный Суд РФ в определении от 15 июня 2020 № 304-ЭС20-8162 также поддержал суд округа и управляющую организацию.

Интересны дальнейшие действия органа жилищного надзора: у этой управляющей организации «снег по факту» оплачивается почти во всех управляемых ею домах, и новые жалобы точно будут. И остался открытым вопрос, что делать органу жилищного надзора, если в муниципальном тарифе не будет такой подробной разбивки.

Обзор практики других судов по этому же вопросу — в статье-продолжении.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещенным без спроса?

Добиться демонтажа — сложно. Проще, но ненамного, — легализовать размещение через общие собрания. Оспаривать предписания контролирующих органов практически бесперспективно, а не исполнять — дорого.

К этим выводам можно прийти, если почитать судебную практику, выжимки из которой — ниже.

Рассмотрение требований о демонтаже

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2020 г. и определение Верховного Суда РФ по делу № А21-8555/2019
Интересно распределили бремя доказывания: не провайдер должен предоставлять протокол с согласием на использование общедомового имущества, а управляющая компания должна доказать наличие запрета со стороны жителей на использование имущества третьим лицом.
Здесь управляющая организация обратилась в суд по жалобе председателя совета дома. Она требовала в суде демонтажа оборудования, установленного без согласия собрания. Суды ей отказали, рассуждая следующим образом:

  • УК не доказала, что на каком-либо общем собрании собственников обсуждались вопросы о запрете размещения оборудования и линий связи, о необходимости их демонтажа, о том, что собственники будут пользоваться услугами только ограниченного числа провайдеров.
  • договор управления нацеливает УК, в первую очередь, на заключение от имени собственников договоров об использовании общего имущества с получением соответствующей платы, которая в дальнейшем будет распределена на оплату услуг и работ по содержанию и ремонту дома, а не на необходимость полного ограничения доступа к общему имуществу.
  • заявления председателя совета сами по себе, без решения общего собрания собственников, не могут являться достаточным основанием для понуждения провайдера исключительно к такой мере воздействия, как демонтаж оборудования и линий связи.

Суд также учёл, что с прошлой УК у провайдера имелся договор «о взаимодействии в процессе монтажа и дальнейшей эксплуатации сети передачи данных». По мнению суда, это свидетельствует о том, что раньше собственники не возражали против размещения оборудования.
Вывод судов по делу: демонтаж оборудования провайдера приведет к существенному ограничению прав отдельных собственников, а УК не доказала, что её позиция отвечает интересам всех собственников. Другими словами, «способ защиты нарушенного права, избранный УК в данном конкретном случае, не отвечает положениям ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, регламентирующей необходимость обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников».

Определение ВС РФ от 22 октября 2018 г. № 303-ЭС18-16345 по делу № А51-18764/2017 из Владивостока.
Управляющая компания обязала провайдера демонтировать оборудование, установленное без решения общего собрания собственников, а именно: кабель, закрепленный под козырьком вентиляционной шахты одной из квартир; кабель, протянутый от стены вентиляционной шахты другой квартиры, и оборудование, установленное внутри машинного отделения в одном из подъездов дома.
Отличие от предыдущей истории в том, что собственники на собрании решили предоставить УК полномочия на осуществление надзора за установкой провайдерами оборудования на общем имуществе, на направление провайдерам уведомлений о демонтаже, на сам демонтаж при отказе провайдеров, а также на предоставление интересов собственников в судах.
В первой инстанции УК было отказано, но уже апелляция заняла сторону компании, указав, что

«оператор связи, заинтересованный в установке своего оборудования, не вправе требовать содействия от управляющей организации, ссылаясь на желание отдельных жильцов — потенциальных абонентов, и заключать с ними договоры на оказание услуг связи до получения технической возможности оказывать такие услуги. В целях заключения такого договора оператором связи может быть инициировано проведение общего собрания собственников через обратившегося к нему с заявкой собственника».

Верховным судом РФ эта позиция была засилена, и теперь на это определение ВС РФ ссылаются другие суды, например Арбитражный суд Свердловской области по делу №А60-20106/2019, который отказал товариществу в признании незаконным предписания Департамента государственного жилищного и строительного надзора. Департамент требовал прекратить использование общего имущества (размещение оборудования интернет-провайдеров) третьими лицами в отсутствие соответствующего решения общего собрания и договора об использовании общего имущества. Точно такая же история, но уже с УК, а не ТСЖ, случилась в том же арбитражном суде по делу №А60-51772/2019.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А53-30032/2018
Управляющая компания из Ростова-на-Дону попыталась через суд добиться демонтажа оборудования. Ей тоже было выдано предписание жилищной инспекции, после которого она инициировала и старалась провести общие собрания собственников по вопросу размещения телекоммуникационных сетей. Кворума не набралось, решения не были приняты, о чём имелось 3 протокола.
Дальше — новое предписание жилищной инспекции об использовании общего имущества без решения общего собрания.
Следом — ещё одна попытка управляющей организации провести собрание, которое тоже не состоялось. После этого компания пошла в арбитражный суд, который в удовлетворении иска о демонтаже отказал.
К слову, там выяснилось, что за несколько лет до претензий ГЖИ сама УК и оператор тихонько заключили договор о безвозмездном использовании имущества. Но обоснование для отказа суд сформулировал так:

  • у УК нет полномочий на обращение в суд с таким иском, они должны быть указаны в договоре управления или в решении общего собрания.
  • предписания ГЖИ без воли собственников не дают право на подачу такого иска.
  • оборудование размещено в связи с заключением с жителями договоров на оказание услуг связи. 96 квартир из 100 в доме пользуются услугами ответчика именно благодаря установке оборудования. Демонтаж приведет к невозможности жильцов пользоваться услугами связи.
  • УК не доказала, что собственники остальных 4 квартир, не пользующиеся такой связью, требуют демонтажа оборудования, а также не доказала каким образом наличие спорного оборудования препятствует собственникам в пользовании общим имуществом дома, его содержании и ремонте.

Оспаривание предписаний жилищных инспекций

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8914/2019
Суд оставил в силе предписание органа жилищного надзора, которому не понравилось размещение оборудования 4 операторов связи на общем имуществе в одном доме в отсутствие правового основания. От управляющей организации требовалось устранить это нарушение.
Предписание с таким требованием суды оставили в силе, указав, что собственники квартир не принимали решение о предоставлении в пользование общего имущества операторам связи.
Организация традиционно пробовала ссылаться на то, что в предписании нет конкретного способа устранения нарушения, однако суды дружно и не менее традиционно ответили, что у организации есть прекрасная возможность самостоятельно избрать приемлемый для неё механизм исполнения предписания, в том числе:

  • инициировать проведение общего собрания и исполнить желания жителей (принятые на собрании решения),
  • предложить операторам связи устранить нарушение путем проведения общего собрания или путем демонтажа оборудования.

Постановление Мосгорсуда от 15 апреля 2018 г. № 4а-164/18
Оставили в силе привлечение управляющей компании к ответственности за неисполнение предписания органа жилищного надзора (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ — штраф минимальный, всего 200 000 руб.).
Представитель управляющей компании, обжалуя такое решение, ссылался на незаконность предписания жилищной инспекции и его неисполнимость. В нарушение УК вменялось то, что она не провела общее собрание по передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора.
Суд встал на сторону инспекции, указав, что просимое ею относится к лицензионным требованиям, поскольку направлено на исполнение обязанностей, прямо предусмотренных договором управления. Исполняя обязанности по этому договору, УК вправе созывать собрания по любым вопросам, входящим в компетенцию общего собрания, в случае возникновения такой необходимости.

◾ Противоположная позиция была высказана Десятым арбитражным апелляционным судом по делу № А41-63091/19
ПИК-Комфорт оспаривал предписание жилищной инспекции Московской области, которая требовала провести ревизию всего оборудования, размещенного в подъезде дома, инициировать проведение общего собрания собственников для решения вопроса об использовании общего имущества иными лицами, представить копии заключенных договоров на размещение оборудования.
Суд встал на сторону управляющей организации. По его мнению:

  • провайдер не является пользователем общих помещений, а только предоставляет гражданам в пользование средство связи для размещения его в принадлежащих гражданам на праве собственности общих помещениях с целью оказания услуг связи.
  • обязанность по предоставлению договоров на размещенное оборудование лежит именно на операторах связи, и не может быть возложена на лицо, не являющееся участником отношений по предоставлению услуг связи (в рассматриваемом случае управляющую компанию).
  • управляющая организация не вправе совершать действия, которые препятствуют собственнику в реализации его права на пользование общим имуществом. Также она не вправе препятствовать подключению оборудования оператора, имеющего абонентов в доме, к внутридомовой системе электроснабжения и отключать такое оборудование.
  • на управляющую организацию не может быть возложена обязанность по проведению общего собрания собственников помещений по вопросу использования общего имущества многоквартирного дома иными лицами, поскольку это прямо противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд пришел к выводу, что предписание выдано ненадлежащему субъекту ответственности, без законных оснований, является неисполнимым, чем нарушает права и законные интересы управляющей организации.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-57617/2017
Оператор связи проиграл в суде, оспаривая предписание, выданное управляющей организации из Екатеринбурга. От последней требовалось прекратить использование общего имущества многоквартирного дома в части размещения на кровле жилого дома оборудование ПАО «МТС» в отсутствие соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого с соблюдением требований ст. 44-48 ЖК РФ. Эти требования инспекции признаны законными.

Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делам № А47-4339/2019 и № А47-4338/2019
Эта история из Оренбурга. Управляющая организация через суд добилась признания пункта предписания жилищной инспекции незаконным.

От организации требовалось то же самое, что и в предыдущем примере — прекратить фактическое использование общего имущества собственников помещений в указанном доме в отсутствие правовых оснований — решения общего собрания.

Суды решили, что предписание в этой части незаконно:

  • вопросы, связанные с несогласием со стороны других участников долевой собственности с заключением и (или) порядком исполнения договоров, подлежат разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользования имуществом, при этом управляющая организация субъектом данных правоотношений не является.
  • каждый из собственников вправе пользоваться общим имуществом, в том числе для целей размещения на нем телекоммуникационного оборудования; собственники реализовали свое право на пользование услугами связи путем заключения абонентских договоров с выбранными ими операторами связи, то есть оборудование связи было смонтировано операторами связи с согласия собственников, заключивших договоры на оказание услуг связи.

Попытки обязать заключить договор об использовании общего имущества

Они практически бессмысленны, так как взыскать деньги за использование общедомового имущества, можно и в случае отказа от заключения договора. Главное, чтобы было решение общего собрания собственников об условиях использования их имущества.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-3856/2019
Управляющая организация, обращаясь в суд с иском о взыскании дохода от использования общего имущества, параллельно решила попросить суд обязать Ростелеком заключить договор на условиях, утвержденных общим собранием.
Суд отказал в части заключения договора, так как «юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В отношении рассматриваемого договора императивная норма, обязывающая организацию связи заключить такой договор, в законе отсутствует. Доказательств наличия добровольно принятого обязательства не представлено суду».

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А52-3850/2018
Управляющей организации из Пскова также отказали в обязании провайдера заключить договор об использовании общедомового имущества.
Между ними был старый договор о безвозмездности размещения оборудования, однако жители на собрании утвердили новые условия — утвердить тариф за размещение оборудования 250 руб. за точку размещения и 5 руб. за метр прокладки кабеля по крыше дома. Исполняя это решение, организация предложила провайдеру подписать новое соглашение. Провайдер отказался.
Суд тоже отказал в удовлетворении иска: спорный договор не является публичным, и в связи с этим правовые основания для понуждения ответчика к его заключению отсутствуют. Кроме того, управляющая организация не доказала факта размещения оборудования в многоквартирном доме.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А63-600/2019
Пример обратной практики — исключения из общего правила — нашелся в Ставрополе. Там управляющая компания умудрилась обязать через суд заключить с ней договор. Суд обязал провайдера заключить договор с управляющей компанией на использование общего имущества для предоставления услуг связи.
При это он указал, что нет оснований для размещения оборудования без заключенного договора, ведь общее собрание решило заключить договор; сам проект договора соответствует закону, поэтому нечего и упираться.

Деятельность жителей

Апелляционное определение Курганского областного суда от 24 мая 2018 г. по делу № 33-1576/2018
В этом деле житель не стал ждать милости от кого-либо и обратился в суд самостоятельно. По его иску суд признал договор между ЖСК и провайдером недействительным, а размещение телекоммуникационного оборудования — незаконным. Провайдера обязали демонтировать оборудование и восстановить разрушенное общее имущество (зацементировать отверстия, зашпаклевать стены, поврежденные при монтаже ящиков и кабельных линий, с последующей побелкой и покраской потолков, стен и пола).
Суд поддержал собственника, поскольку согласия собственников на использование общедомового имущества не имелось, как и полномочий у председателя кооператива на заключение договора с провайдером.
В доме была попытка задним числом узаконить размещение оборудования и заключение договора, однако решение общего собрания об этом было признано недействительным.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 22 июля 2019 г. по делу № 33-34682/2019
А здесь собственнику отказали в похожем иске. Жительница обратилась в суд с иском к ответчику ПАО «Ростелеком» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В подвале её дома провайдер незаконно занял нежилое помещение, самовольно установив там своё оборудование.
Здесь жительнице отказали в иске:

  • оборудование связи районного узла доступа было размещено в нежилом помещении на основании протокола совещания Мэрии города Москвы.
  • посредством этого оборудования Ростелеком осуществляет операторскую деятельность по организации непрерывной трансляции телевизионных программ на территории района Савеловский. Телекоммуникационная сеть с районном узлом доступа по данному адресу является неотъемлемой частью единой общегородской инфокоммуникационной инфраструктуры г. Москвы. Она задействована для организации системы видеонаблюдения (городская программа «Безопасный город»), проведения федеральных и муниципальных выборов, организации сетей ШПД (цифровое телевидение, телефония и интернет).

Далее суд полностью проигнорировал позицию Верховного Суда РФ, переписав нормы закона о связи и указав на право использовать общедомовое имущество лишь на основании договоров с отдельными жителями.

«истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о создании ответчиком препятствий в пользовании общим имуществом, размещение оборудования связи не создает препятствий истцу в реализации права владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома и не привело к нарушению его прав».

Что в остатке

✔ от претензий контролирующих органов можно подстраховаться написанием претензий провайдерам, включением в повестки собраний вопросов об использовании общего имущества.
✔ поговорить с провайдером, если он не звезданутый. Пояснить, что либо он сам руками жителей проводит собрание о безвозмездном использовании общего имущества, либо это делает сама УО (ТСЖ, ЖСК), но уже на платных условиях использования, после чего периодически взыскивает суммы через суд.
✔ если нужен результат, а не демонстрация борьбы с незаконным размещением общего имущества, то основным методом остаётся общее собрание: включаем вопросы о платности использования, пишем красивую цену, чтобы замотивировать жителей, не забываем про выбор лица, уполномоченного на заключение договоров.
✔ если собрание состоялось, то предлагаем провайдеру (оператору) заключить договор. Пусть отказывается, не страшно. Главное — зафиксировать попытку его заключения. Деньги взыскать можно и без заключенного договора, о чём было много примеров в первой части.

Про недопуск провайдеров к общему имуществу — через неделю, в третьей заметке из серии.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1053   4 мес   для ЖСК   для ТСЖ   для УО   общее имущество

Претензии по пожарной безопасности

Бывает, что дом построен так плохо, что никакая управляющая компания не хочет его брать. Такая же история случилась с одним из домов в г. Сочи. Муниципалитету пришлось проводить конкурс по отбору управляющей организации. Выбранной компании вместе с домом по наследству перешли и косяки от застройщика, которые она не стала устранять.
Это привело к получению через два года работы предписания со стороны отделения надзорной деятельности МЧС.

Надзорный орган потребовал от управляющей организации:

▪ обеспечить подъезд пожарных автомобилей с двух продольных сторон здания;
▪ оборудовать здание системой оповещения и управления эвакуацией, автоматической пожарной сигнализацией, системой противодымной вентиляции из коридоров и холлов, системой создания избыточного давления воздуха в шахте лифта при пожаре;
▪ обеспечить предел огнестойкости строительных конструкций чердачного перекрытия (деревянные балки) не менее REI45;
▪ организовать проверку состояния огнезащитной обработки (пропитки) чердачного помещения с составлением акта;
▪ оборудовать кровлю ограждением;
▪ выполнить выход с лестничной клетки на чердак по лестничным маршам с площадками перед выходом через противопожарные двери 2-го типа размером не менее 0,75 х 1,5 м;
▪ обеспечить открывание дверей в лестничных клетках по ходу эвакуации;

▪ на этажах при выходе из квартир в коридор без окна обеспечить расстояние не больше 12 м от двери наиболее удаленной квартиры до выхода непосредственно в лестничную клетку.

Как видно из содержания требований, нарушения должны были возникнуть не в процессе эксплуатации здания, а ещё при строительстве. Управляющая компания решила использовать этот довод при оспаривании предписания. Так в Арбитражном суде Краснодарского края появилось дело № А32-17969/2019.

Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации.

Он указал, что к работам по обеспечению требований пожарной безопасности относятся осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты (п. 27 Минимального перечня услуг и работ №291).
Отсюда следует, что законодательство предусматривает обязанность управляющих организаций по содержанию имеющегося в доме общего имущества, но не возлагает на неё обязанности по устранению конструктивных дефектов дома, оборудованию дома (монтажу) противопожарной сигнализацией и осуществление других капитальных вложений, в том числе в области обеспечения обязательных требований пожарной безопасности.
Дальше суд делает вывод о том, что

«оборудование дома противопожарной сигнализацией и иными противопожарными системами, не установленными застройщиком при возведении объекта недвижимости, после подписания актов приема-передачи жилых помещений собственникам, целиком и полностью является обязанностью последних как бремя, возложенное на собственников законом».

Также суд отметил неисполнимость отдельных требований (обеспечение подъезда пожарных автомобилей, уменьшение расстояния от двери наиболее удаленной квартиры до выхода непосредственно в лестничную клетку).
Предписание было признано незаконным.

На этом всё положительное для управляющей организации закончилось — дело пошло в апелляцию.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд был другого мнения об обязанностях управляющей организации.
Он сослался на ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой надлежащее содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области пожарной безопасности, а также на обязательные к исполнению Правила противопожарного режима в РФ № 390. Из этого шёл вывод о том, что именно УК, как организация, которой переданы функции по управлению многоквартирным домом, является лицом, ответственным за содержание общедомового имущества, в том числе за соблюдение требований пожарной безопасности.
Дальше были ссылки на нормы с требованиями пожарной безопасности и окончательное решение — отказать в удовлетворении требований УК, признать предписание законным. Суд отметил отсутствие доказательств принятия в эксплуатацию спорного дома с нарушением требований пожарной безопасности.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа эту позицию поддержал. На довод про неисполнимость предписания вставил стандартную фразу:

«Формулировка предписания оставляет за обществом право выбора способа исполнения предписания. Субъект, которому выдано предписание, самостоятельно избирает приемлемый для него механизм исполнения предписания, в случае возникновения затруднения — обращается с заявлением об его разъяснении. Общество за его разъяснением в управление не обращалось».

Верховный Суд РФ в Определении от 9 июня 2020 года № 308-ЭС20-9502 также оставил решения последних 2 судов в силе.
Он посчитал обоснованным их выводы об обязанности управляющей организации принять меры по обеспечению надлежащего технического состояния имущества собственников во исполнение договора управления, в том числе инициировать собрание собственников для решения вопроса об обеспечении соблюдения требований противопожарной безопасности.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 350   4 мес   для ТСЖ   для УО   пожарная безопасность

Ответственность членов ТСЖ по долгам товарищества

Ответственность членов ТСЖ по долгам товарищества не предусмотрена, как и ответственность ТСЖ по долгам его членов / собственников.

«ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества» (ч. 6 ст. 135 Жилищного кодекса РФ).

Подписчик telegram-канала попросил написать возражения на иск, который теплоснабжающая организация выкатила жителям многоквартирных домов, управляемых одним ТСЖ.
Требования:

  • привлечь всех членов к субсидиарной ответственности по долгу товарищества перед тепловиками по договору теплоснабжения,
  • взыскать этот долг солидарно (!) с ТСЖ и его членов.

До этого теплоснабжающая организация нормально взыскивала долг с самого ТСЖ через арбитражный суд. Сейчас решила, что можно и в суд общей юрисдикции подать. При этом половина указанного долга уже просужена через арбитражный суд. Но этого мало, надо взыскать повторно в другом суде.

Иск странный и во многих других мелочах. Обсудила это безумие с подписчиками-представителями РСО. Сошлись во мнении, что если это не тупость самого автора-юриста, то самодурство требовательного начальства.

Поискала, было ли что-то подобное в практике судов раньше, но ч. 6 ст 135 Жилищного кодекса РФ в решениях судов упоминается крайне редко.

Из свежего — апелляционное определение Самарского областного суда от 31.05.2019 по делу N 33-4848/2019:
ТСЖ пыталось взыскать задолженность за ЖКУ, при этом в платежках была распределена и выставлена сумма штрафа по постановлению государственной жилищной инспекции и неустойки по решению Арбитражного суда.
Суд отказал во взыскании этих сумм, сославшись на ч. 6 ст. 135 Жилищного кодекса РФ и указав, что собственники не принимали решение о распределении и оплате этих расходов ТСЖ.

Противоположная ситуация — долги жителей хотели перевести на ТСЖ — в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа по делу № А82-11717/2013:
ТСЖ и управляющая организация расторгли договор управления, заключенный между ними. Расторжение происходило по письменному соглашению сторон, при этом часть условий вызвала у товарищества возражения. Так, на ТСЖ была возложена обязанность выплатить компании сумму задолженности по договору управления в размере задолженности жильцов по оказанным жилищно-коммунальным услугам. При этом по расторгаемому договору управления обязанность оплачивать ЖКУ в управляющую компанию была именно у жителей, то есть ТСЖ в этой денежной схеме не участвовало.
Суд признал спорный пункт незаконным, так как

«задолженность по оплате услуг образовалась непосредственного у жильцов, ТСЖ в соответствии с пунктом 6 статьи 135 Жилищного кодекса РФ не отвечает по обязательствам членов товарищества, в связи с чем, сумма образовавшейся задолженности не может быть взыскана с ТСЖ. Товарищество отвечает по своим обязательствам, которые возникли между товариществом и обществом, а не между обществом и жителями многоквартирного дома».

P.S. Исковое заявление, с которого начинался пост, пока оставлено из-за его косяков без движения. С интересом жду продолжения чудесной истории.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 216   4 мес   для собственников   для ТСЖ

Сколько может стоить размещение оборудования провайдеров на общедомовом имуществе

Раньше провайдеры занимали общее имущество на основании отдельных договоров об оказании услуг связи некоторым жителям. И суды долгое время это устраивало. Попытки согнать операторов (провайдеров) с общего имущества или хотя бы заставить платить за его использование чаще всего завершались в пользу владельцев оборудования.
В 2018 году после нескольких однотипных последовательных определений Верховного Суда РФ практика поменялась в пользу собственников.
В качестве иллюстрации выводов — кусочек из определения ВС РФ от 13 июня 2018 г. по делу № 308-ЭС17-22313:

«Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения, вопреки доводам ответчика и выводам суда округа, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
… такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.
… размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания и, если собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование».

То же самое можно прочесть в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.04.2018 № 304-ЭС17-10944, от 21.05.2018 № 303-ЭС17-22462, от 08.06.2018 № 306-ЭС18-448.
Их много посыпалось в тот год. После этих решений суды стали смелее взыскивать с провайдеров суммы, установленные на общих собраниях собственников в качестве платы за использование общего имущества.

Многих читателей интересуют конкретные цифры, поэтому вот примеры взыскания платы с расценками.

Определение ВС РФ от 9 сентября 2019 г. № 301-ЭС18-14237 по делу №А17-4238/2017:

Оставлены в силе решения нижестоящих судов о взыскании платы, установленной протоколом заседания правления ТСЖ (300 руб/мес за размещение комплекса оборудования в каждом из 14 подъездов дома). При этом собрание собственников уполномочило правление «провести работу по юридическому оформлению присутствия провайдеров в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ». То есть здесь правление действовало по поручению и от имени собственников, но я рекомендую условия договоров, в том числе цену, утверждать на самом собрании собственников.

Определение ВС РФ от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19-12137 по делу № А65-34196/2018:

Также взыскана плата, установленная общим собранием собственников (с каждого интернет-провайдера 5000 руб/мес.). Суды отметили, что ответчик не представил доказательств признания этого решения недействительным или установления в нем несоразмерной платы за пользование.

Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам № А67-6011/2017, № А67-4370/2017 и № А67-3195/2017:

Управляющая компания взыскала с провайдера задолженность по договору об использовании общего имущества (150 руб. за один подъезд дома в месяц). Провайдер подавал встречный иск о признании этого договора недействительным в части условий о взимании платы, но суд ему отказал.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А31-6641/2018:

УК взыскала неосновательное обогащение с провайдера. Собственники на собрании утвердили плату в размере 295 рублей в месяц за каждую точку подключения, но провайдер отказался от заключения договора на таких условиях. Однако это не спасло его от взыскания денег.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26-3945/2019:

УК из Карелии взыскала неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. В этом деле стоимость размещения по решению общего собрания составляла 1 500 рублей в месяц за комплект оборудования (независимо от количества абонентов).

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-6181/2019:

УК из Амурской области успешно взыскала деньги с провайдера, хотя тот был очень сильно не согласен с расценками, установленными на общем собрании — 700 рублей в месяц.
Суд указал, что провайдер не доказал несоразмерности размера платы, протокол общего собрания собственников является действительным, не оспорен.
В обоснование своего утверждения о чрезмерности платы ответчик представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость размера ежемесячной платы за размещение провайдерского оборудования в многоквартирном жилом доме составляет 53,36 рублей.
Суд же отметил, что выводы отчета противоречат решению собрания в части размера платы, и для исключения противоречий необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Ответчик вправе был ходатайствовать перед судом о проведении по делу судебной экспертизы, но этого не сделал, поэтому в основу решения положено решение общего собрания о 700 руб. в мес.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-43515/2018 из Челябинска

УК обратилась в суд с исковым заявлением к оператору связи о взыскании денег за фактическое пользование общим имуществом в сумме 0,5 млн руб. по ряду домов.
До этого общие собрания собственников в этих домах наделили её полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом, а также вести дела в судах со всеми правами истца по всем вопросам, связанным с пользованием общим имуществом, в том числе, по вопросам взыскания за фактическое пользование общим имуществом. Также на собрании установили размер минимальной платы за пользование общим имуществом — для провайдеров и операторов — не ниже 800 руб. в месяц.
Первая инстанция иск УК удовлетворила, а вторая отказала. Апелляционный суд решил, что протоколы не свидетельствуют о делегировании УК полномочий по распоряжению общим имуществом МКД, в том числе правомочий по судебной защите этого права распоряжения (из-за смены УК и по другим причинам).
Однако суд округа отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд «фактически полностью освободил оператора от обязанности по несению расходов за пользование общим имуществом МКД и полностью лишил собственников права на взыскание указанной платы». Заново дело еще не рассмотрено.

Отрицательный пример — Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делам № А41-105024/18 и А41-21533/2018:

УК из Московской области попыталась взыскать 7200 руб. за 9 месяцев использования общего имущества, однако ей было отказано, так как стоимость определяла сама управляющая компания. На общем собрании собственники уполномочили управляющую организацию самостоятельно принимать решения об условиях использования общего имущества по согласованию с Советом дома. Суд указал, что такой протокол не годится, так как не подтверждает, что собственники согласовали цену договора. Интересно то, что между УК и провайдером имелся подписанный договор с установленным в нём размером платы.

Еще более интересно то, что годом ранее аналогичная история с теми же действующими лицами, но противоположным результатом произошла по делу № А41-89114/17, дошедшего до Верховного Суда РФ (постановление от 15.02.2019 № 305-ЭС18-25285):
Та же управляющая организация взыскала с того же провайдера за 2 года 433 тыс.руб., и суд в тот раз не смутило самостоятельное определение компанией цены договора:

«в соответствии с договором управления ОАО „Жилкомплекс“ имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с целью наиболее эффективного обслуживания данного имущества.
Таким образом, ОАО „Жилкомплекс“, представляя интересы собственников нежилых помещений в многоквартирных домах и неся ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, уполномочено заключать в интересах собственников помещений в многоквартирных домах договоры с организациями связи о размещении в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, оборудования средств связи, в том числе — телекоммуникационной сети.
При заключении указанных договоров, их стороны, то есть управляющая организация с одной стороны, и организация связи — с другой, вправе определять условия таких договоров, в том числе условие о цене договора, то есть по взаимному соглашению определять соразмерную плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома организациями связи».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-57558/2018:

ТСЖ из Екатеринбурга взыскало с провайдера 32 тыс.руб. — по 1000 за месяц использования общего имущества. Ответчик опять был недоволен суммой, но суд отметил, что провайдер сам подписал договор с такими условиями.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65-26788/2019:

ТСЖ из Казани взыскало 70 тыс. руб.. На общем собрании собственники приняли решение о предоставлении операторам связи (провайдерам) права пользования общим имуществом только на возмездной основе, в размере 5000 руб. в месяц с каждого интернет-провайдера, наделив председателя правления ТСЖ полномочиями по заключению соответствующих договоров.
От заключения договора провайдеры отказались, но деньги в итоге пришлось заплатить.
В суде ответчик ожидаемо выразил свое несогласие с размером платы (5000 руб.), указав на его несоразмерность. Суд отметил, что определение соразмерной платы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а вопросы ценообразования услуг по предоставлению в пользование части общего имущества и соразмерности платы за размещение оборудования связи законодательством не определены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться тем размером, который утвердили на общем собрании.

Аналогичные решения того же суда:

  • по делу № А65-19684/2019: ТСЖ взыскало с Ростелекома 40 000 руб. (по 5 тыс.руб. за месяц использования).
  • по делу № А65-3150/2019: ЖСК из Казани вытрясло опять из Ростелекома 12 000 руб. за 2 месяца использования общего имущества.
  • по делу № А55-30542/2018: ТСЖ из Самарской области взыскало 36 000 руб. неосновательного обогащения, так как собственники приняли решение об ежемесячной оплате из расчета 500 руб. за единицу оборудования (получилось 2 000 руб. ежемесячно). Между сторонами имелся подписанный на таких условиях договор.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-110639/2017:

Управляющая компания взыскала 1 млн руб. — именно столько накапало по 52 домам, находящихся под ее управлением, за несколько лет использования общего имущества (оплата в 600 руб. в мес. была установлена на общих собраниях).

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09-14142/2017:

Товарищество из Брянска взыскало с провайдера 1500 руб. за каждый месяц использования общего имущества (всего 10 500 руб.). Имелось решение общего собрания о такой цене, а также досудебная оценка (экспертиза) об определении рыночной величины арендной платы за пользование местом под размещение телекоммуникационного оборудования.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А03-7581/2018:

Интересное, хоть и типичное дело из Барнаула.
Типичность в том, что ТСЖ взыскало всё, что полагалось (больше 1 тыс. руб. в месяц за каждый антивандальный шкаф с оборудованием).
Интересность в том, что здесь в договоре была предусмотрена возможность индексации платы. Но когда ТСЖ этой возможностью воспользовалось и повысило плату с 3,5 тыс. руб. в месяц до 4,2 тыс., Ростелеком забил на оплату и стал присылать жалкие 300 руб. в месяц за всё.
В суде провайдер также пытался утверждать, что расторг договор в одностороннем порядке, на что суд заметил:

«к рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 782 ГК РФ об одностороннем расторжении договора оказания услуг, которыми руководствовалось общество, а условия договора не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, и, кроме того, заявив отказ от договора, ответчик продолжил использовать общее имущество МКД в своей деятельности для оказания услуг связи отдельным собственникам, являющимся его абонентами. Таким образом, суды пришли к верному выводу, что договор в установленном законном порядке не расторгался и не оспаривался, заявление ответчика об отказе от договора носило формальный характер, так как он продолжал использовать имущество МКД».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-43646/2019:

Спор из Екатеринбурга закончился стандартно: ТСЖ взыскало 200 тыс.руб. за 2 года, но в этом деле есть жирная изюмина: в решении суд просто раскатал ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и его отчет об оценке размера платы.
Из судебной практики оператор понял то, что надо доказывать несоразмерность установленной жителями платы. В данном случае собственники утвердили расценки: за размещение в жилом доме кабельных линий (кроме транзитных) — 1500 руб. в месяц и за размещение 14 цельнометаллических шкафов — 7 000 руб. в месяц, итого 8500 руб. в месяц.
Поэтому в суд был принесен отчет оценщика, согласно которому размер платы за весь период составляет не 200 тыс., а 4950 руб.
Суд не стал принимать его во внимание, отдав приоритет решению общего собрания и указав, что определенная оценщиком стоимость является рекомендуемой, а не обязательной к применению.
Дальше в решении крайне детально расписано что не так с самим отчетом. Вот только часть из написанного:

  • отчет не содержал каких-либо выводов о несоразмерности платы, установленной собственниками,
  • расчет рыночной стоимости права пользования проведен без учета дополнительных критериев, например, размера материальной выгоды, которую получает ответчик в связи с размещением оборудования.
  • отчет оценщика не соответствовал требованиям Федерального Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности, требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки:
    • в Отчете не было информации о размещении оборудования связи для транзита, не хватало сведений о конкретном составе оборудования связи;
    • не принят во внимание тот факт, что истец оплачивает электрическую энергию, потребленную оборудованием ответчика;
    • состав оборудования определен оценщиком на основании справки оператора, фактическое же количество оборудования оценщиком не проверялось и не определялось;
    • отсутствует описание объекта оценки (части общего имущества), вместо него описан сам дом;
    • оценщик использовал информацию, размещенную в ГИС ЖКХ в период изготовления отчета, то есть не на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
    • анализ наиболее эффективного использования оценщиком не проводился;
    • не выявлено зависимости от характеристик оборудования, так как для предоставления своих услуг провайдеры, как правило, используют сопоставимое оборудование; по мнению оценщика ценообразующими факторами, являются: местоположение в городе, физические характеристики объекта (год постройки), т. е. не имеет значения, сколько и какого в доме установлено оборудования оператора связи, имеется ли оборудование для транзита, либо нет.

Суд округа это решение поддержал.

Кратко:

▪ В данный момент проблем со взысканием денег с провайдеров практически не наблюдается. Суды исходят из того, что ответчики не могут доказать несоразмерность размера платы, установленной собственниками.
▪ Цену надо прописывать в самом решении общего собрании.
▪ Там же желательно наделить УК / ТСЖ / кто у вас там / полномочием на обращение в суд (на всякий случай).
▪ Само собой нужно решение о том, кто будет заключать договоры от имени собственников. При этом отказ провайдеров от заключения этих договоров пока не спасает их от взысканий.
▪ Рано или поздно операторы продавят для себя более мягкие условия размещения своего оборудования. Пока этого не произошло, читающим меня представителям провайдеров можно рекомендовать не ждать, пока собственники установят свои цены, а с помощью какого-либо жителя провести собрание для принятия решений о приемлемых условиях использования общедомового имущества.

Для подписчиков моего платного закрытого телеграм канала «Сундучок» доступны образцы документов по провайдерам:
▪ Повестка общего собрания собственников по вопросу использования общего имущества третьими лицами
▪ Обращение в управляющую организацию по поводу провайдеров, незаконно использующих имущество
▪ Жалоба в жилищную инспекцию на незаконное размещение оборудования провайдерами с молчаливого согласия УК
▪ Жалоба в прокуратуру на жилищную инспекцию, если она не стала проводить проверку
▪ Претензия к провайдеру по оборудованию, размещенному без согласия собственников
▪ Договор о платном использовании части общего имущества
▪ Иск о взыскании задолженности с провайдера, который заключил договор о возмездном использовании общего имущества
▪ Иск о взыскании неосновательного обогащения с провайдера, который не заключил договор об использовании общего имущества

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Ранее Ctrl + ↓