Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

 218   1 мес  

Когда можно не отвечать на письменное требование прокурора? Заметка для дерзких.

Требование прокурора — это запрос информации, документов (копий), который сопровождает большинство проверок. Обязательность исполнения требований прокурора прописана в ст. 6 Федерального закона о прокуратуре РФ.
Часто в самом запросе прокурор угрожает привлечь к административной ответственности по ст. 17.7 КоАП РФ за невыполнение требований:

Умышленное невыполнение требований прокурора, вытекающих из его полномочий, установленных федеральным законом, … —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей; на должностных лиц — от 2000 до 3000 рублей либо дисквалификацию на срок от 6 месяцев до 1 года; на юридических лиц — от 50 000 до 100 000 рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Привлечь к ответственности по этой статье можно, если требование прокурора законное.
Если оно незаконное, то привлечь к ответственности будет проблематично.
Поэтому если не хотите исполнять требование прокурора (но всё же лучше захотеть), то ищите, что нарушил прокурор.

◾ Прокурор направил требование факсом или по электронной почте

По факсу практика судов вполне однозначная: требуется досылка оригинала почтой.
Это основано на инструкции по делопроизводству в органах прокуратуры:

передаваемая и принимаемая факсимильной связью информация не считается документом, имеющим юридическую силу. В связи с этим при передаче документа факсимильной связью досылка оригинала является обязательной (п. 5.12.7 Инструкции, Приказ ГП РФ от 29.12.2011 № 450)

Ссылку на этот пункт про факс используют также как защиту от привлечения к ответственности, если требование направлено по электронке. Однако это не всегда прокатывает. Например, есть решение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 12- 1216/19, где суд пишет, что способ направления требования не влияет на законность.

Кому нужно больше практики по вопросу в целом, вот неудачные попытки привлечь к ответственности по 17.7 КоАП РФ (требования по факсу и электронке): постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2020 № 16-2192/2020, решение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 15.02.2018 по делу N 7/1-27/2018, постановление Нижегородского областного суда от 16.11.2015 N 4а-744/2015, решение Астраханского областного суда от 02.06.2017 по делу N 7-164/2017, постановление Архангельского областного суда от 30.08.2017 по делу N 4а-345/17, постановление Оренбургского областного суда от 10.08.2018 по делу N 4а-472/2018.

✔ В ответе на требование прокурора можно сослаться на эти судебные решения и попросить выслать оригинал с новыми сроками исполнения.

◾ Прокурор установил незаконные сроки

Законные сроки:
▫ 5 рабочих дней — информация, документы, справки и другие материалы или их копии, необходимые для осуществления функций прокуратуры,

▫ 2 рабочих дня — при проверках исполнения законов,

▫ 1 сутки — при угрозе причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, безопасности государства, при наличии чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

✔ В ответе на требование можно попросить установить законные сроки.

◾ Прокурор не уведомил о проверке

Требование пришло в рамках проверки, но организация не знает о проверке. При этом к самому требованию уведомление не приложено, и в нём никакой информации также нет.
Как должно быть:
Решение принимается прокурором или его заместителем и доводится до сведения представителя организации не позднее дня начала проверки. В решении о проведении проверки обязательно указываются цели, основания и предмет проверки (ст. 21 закона о прокуратуре РФ).

✔ В ответе на требование можно попросить прислать копию уведомления о проверке.

◾ Прокурор запросил то, что может достать сам

Прокурор не вправе требовать (п. 2.3 ст. 6 закона о прокуратуре):
▫ информацию, документы и материалы или их копии, которые передавались органам прокуратуры в связи с ранее проведенной проверкой либо которые официально опубликованы в СМИ или размещены на официальном сайте организации, создание которого (!) предусмотрено ее учредительными документами.
Исключения: необходимость проведения исследования, испытания, специальной экспертизы или наличие угрозы причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, безопасности государства, чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера (п. 2.5 ст. 6 закона о прокуратуре).

✔ В ответе на требование надо сослаться на п. 2.4 ст. 6 Закона о прокуратуре и написать, когда (в рамках какой проверки) в прокуратуру передавались повторно запрошенные сведения, либо где они размещены — указать СМИ или страницу сайта, где прокуратура может найти требуемое.

◾ Прокурор запросил то, что не относится к проверке

Прокурор не вправе требовать (всё тот же п. 2.3 ст. 6 закона о прокуратуре):
▫ информацию, документы и материалы или их копии в рамках проведения проверки, не обусловленные целями указанной проверки и (или) не относящиеся к её предмету.

✔ В ответе на требование можно указать, что запрашиваемые сведения и документы никак не связаны с проверкой.

Личный опыт

За всё время работы в прокуратуре я привлекала по 17.7 КоАП РФ только одну водоснабжающую организацию. Первый раз я направила требование факсом, а канцелярия прокуратуры дослала оригинал простой почтой. Естественно, представитель организации в суде заявил, что они ничего не получали, а требование по факсу не документ. Мировой суд отказался привлечь руководителя к административной ответственности.
Повторно направила требование заказным письмом. Его опять не исполнили, и я снова составила административку, но уже на юрлицо. Городской суд назначил штраф 50 000 руб. Поэтому призываю не ссориться с прокуратурой, ведь потом может стать хуже.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

После жалобы в прокуратуру: как ознакомиться с материалами проверки

Право знакомиться с материалами проверки появилось в законе о прокуратуре семь лет назад. Многие заявители успешно этим правом пользуются. Что нужно знать?

▪ Исходим из того, что проверка проводилась.
Если жалоба была перенаправлена в жилищную инспекцию, то никаких материалов, кроме копии обращения, в прокуратуре не останется.

▪ Пишем заявление на имя прокурора, коротко и в свободной форме, например:

«Я являюсь заявителем по обращению №[ххх]ж-202Х с вопросом о [указать кратко суть вопроса]. На основании п. 4 ст. 5 Федерального закона „О прокуратуре РФ“ прошу ознакомить меня с материалами проверки по моему обращению, так как они непосредственно затрагивают мои права и свободы.»

Сверху указать кому и от кого, снизу добавить дату и подпись.
Знакомиться с материалами можно через представителя — законного или по доверенности.

▪ Ждём решения прокурора об ознакомлении.
Разрешает либо работник, который проводит проверку, либо вышестоящий. Обычно это сам прокурор или его зам. На принятие решения закон дает 10 дней, но на практике чаще всего всё решается быстрее. В моей прокуратуре знакомили в тот же день, сразу же, если с материалами всё было в порядке.

▪ Знакомимся с документами в присутствии работника прокуратуры. Он следит за сохранностью материалов, а в конце составляет бумажку о том, с какими материалами заявитель (его представитель) ознакомился.

▪ Можем снимать копии с документов и материалов, но с помощью своих технических средств. У прокурора нет обязанности делать копии. Можно жалобно попросить, сославшись на то, что ксерокопирование на казённом аппарате будет быстрее фотографирования. Работник заинтересован побыстрее отпустить заявителя, поэтому может пойти навстречу.

▪ Прокурор может отказать в ознакомлении с теми документами, которые содержат тайну, охраняемую законом. В решении об отказе прокурор должен написать причины отказа и разъяснить право на обжалование решения.

Где почитать в нормативке: п. 4 ст. 5 Федерального закона «О прокуратуре РФ», п. 4.15 и 4.16 Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры РФ (Приказ ГП №45).

Для чего использовать:

▪️ для эффективного оспаривания действий прокурора,
▪️ для понимания, куда и на что жаловаться дальше,
▪️ для получения доступа к документам и информации, которые в обычной жизни просто так не дают. Здесь мастерство заключается в умении написать жалобу так, чтобы в материалах проверки по ней оказался нужный документ, а сама жалоба не отправилась в жилищную инспекцию.

Полезности от членов инициативных групп

Эта заметка завершает серию постов про инициативные группы. При сборе материала я спрашивала подписчиков, какие проблемы у них возникали, каких ошибок можно было избежать, какие рекомендации они могут дать другим подписчикам. Некоторые рекомендации противоречивы, так как обусловлены разным опытом.

Проблемы и трудности инициативных групп

Общая проблема — низкая активность остальных собственников, которые себя проявляют только в чате, зачастую затрудняя работу инициативной группе. Люди равнодушны, потому что ничего не знают об управлении домом либо считают, что за них уже все решено, ничего изменить нельзя.
▪ «Проблема в целом одна — низкая грамотность населения в вопросах ЖКХ».
▪ «Очень сложно организовать людей, которые никак не связаны между собой какими-либо обязательствами. Все считают себя независимыми и готовы советовать по множеству вопросов, знают, как надо и как лучше, но кто всё будет делать — никто не знает».
▪ «Были выявлены крикуны, паникёры, теоретики и прочие представители диванных войск. Сначала пытались играть в демократию и выносить вопросы на обсуждения всему дому, но кроме барда/бреда/обвинения инициативной группы это ни к чему не приводило. Позже прорабатывали вопрос внутри группы и на общее мнение уже выносили проработанное решение, по которому можно было высказаться — да/нет».

▪ «Часть актива почти никак себя не проявляет (не отвечает в  чате, не предлагает помощь в вопросах».

▪ «Есть у нас и тролли и просто любители поспорить, но обычно при переходе к реальным делам они уходят в тень. Большая часть собственников хочет быстрых решений всех проблем. Но когда мы просим — пишите жалобы на УК, даем формы как это сделать и куда писать, всем лень это делать. Стараемся выдавать проверенную информацию в общий чат. Сложно было, когда собственники требовали конкретных сроков по собранию, а мы сами не знали (и короновирус, и поиск УК занимал время), складывалось впечатление, что мы тянем время и выступаем на стороне УК».

Ошибки инициативных групп

Ошибки приводят к тому, что процесс проведения собрания или другая полезная деятельность инициативной группы часто затягиваются. Это случается, если группа выносит мелкие вопросы на обсуждение остальным собственникам в домовые чаты, или если она доверилась управляющей организации, а та оказалась недобросовестной, или если актив группы излишне понадеялся на других членов, а те не смогли оправдать надежд самых инициативных и отказались от реализации задуманного.

▪ «Самая большая ошибка — понадеялся на то, что инициативная группа активно поможет с обходом квартир. Сейчас думаю, что стоило их активнее включать в обсуждение повестки. Но я боялся, что информацию раньше времени сольют в УК».
▪ «Изначально было недоверие между группами внутри группы. Никто не знает возможностей других. Был кандидат на пост председателя совета дома, очень командовать любил, директор на основной работе и общение не получалось нормальным. Лучше придерживаться взаимоуважения. Еще сложно было просеять представителей УК в общем чате».

▪ «Стоило как можно скорее провести первое ОСС по избранию совета дома и какому-то одному очень простому вопросу, за который все будут ЗА (типа введение платы с провайдеров). Мы очень(!) долго готовимся к ОСС, т. к. хотим включить вопрос по капремонту и видеонаблюдению. И поэтому у нас до сих пор нет статуса совета и старшего. И нельзя на равных вести диалог с УК (постепенно запрашивать у них документы, требовать подписания актов только через совет и пр.)».
▪ Надо было начать с «более подробного знакомства с членами активной группы, выяснить, что они конкретно могут сделать сами (так как советчиков хватает и из числа жителей), кто готов пожертвовать своим личным временем».

▪ «Не надо было собирать мнения всех соседей, слишком тяжело договориться. Есть инициативная группа, есть план, всё, этого достаточно. Не выносить на обсуждение в общий чат ничего. Только конечный результат: обычно все согласны бывают, а провокаторы всегда будут только мешать и затягивать».

▪ «Параллельно с подготовкой, сбором контактов, надо было провести другую подготовительную работу по формированию повестки. Технически мы были готовы уже в конце 2019, но начало оттянули аж на март, что едва не сыграло роковым образом из-за Ковида. Собирали информацию по прямым договорам с ресурсниками, утрясали вопросы с юристом Жилищника и т. д. До марта люди едва не остыли, ну и, разумеется, оппозиция не упустила шанса обвинить меня в присвоении собранного».
▪ «Глядя назад, понимаю, что нам нужно было задолго до момента сдачи дома начинать собирать жильцов в группы в соцсетях и начинать заранее вести просветительскую работу. В нашем случае группы — это телеграм (обязательно открытая группа, которую можно найти в поиске по названию ЖК) и вконтакте».

Рекомендации от членов успешных инициативных групп

Создание чатов, групп, каналов:

▪ «Сделать верифицированный чат, то есть пускать в него только жителей. Мы просим фото номера договора ДДУ. Можно еще напечатать QR-коды для вступления в чат и в  почтовые ящики бросить. Потому что когда ссылка доступна всем, то там засланные казачки, тролли и чего только нет».

▪«Хорошо сработала тактика создания закрытой спецгруппы в ВК, в которую принимали только при пересылке создателю скана ДДУ без личных данных».

▪ «В целом по общему чату — купить отдельную симкарту для создания чата дома не нее  — чтобы не быть привязанным к номеру жильца, если человек решит не быть в активе или переедет и дома. Также я завел отдельный email для актива (пока не используется). Т. е. в идеале процесс коммуникации актива не должен быть завязан на одного человека (чтобы с его отсутствием актив не развалился)».

▪ «Еще мы создали инфо-канал в телеграме. Где нельзя ничего обсуждать, а только публикуются новости о том, чего достигла ИГ, что нам УК обещала (чтобы все ждали), размещаем образцы заявлений в УК или писем в МЖИ».
▪ «Общение с жильцами я бы сегодня организовывала в телеграмм, ибо возможностей этой платформы больше. Но на тот момент им пользовались единицы».
▪ «Чат актива отдельно от чата дома».

Общение в чатах и группах:
▪ «игнорировать явных идиотов. Которые только что-то строчат в чаты из серии „баба Яга против“. Вот с такими не вступать в диалог, иначе они ловко выводят членов ИГ из себя, из-за чего репутация ИГ падает».
▪ «ОБЯЗАТЕЛЬНО контроль над группами/сообществами должен быть у жильца, который не скрывает свою личность. В нашем случае изначальные группы оказались под контролем непонятных анонимов, это усложнило ситуацию (пришлось приглашать индивидуально соседей в новые группы). Разумеется, скорее всего, в этих сообществах рано или поздно появятся представители застройщика/УК, которые будут изображать из себя всем довольных жильцов (в нашем случае вычислили лично аж гендира застройщика). Их необходимо как можно раньше вычислять и предавать анафеме, иначе мнение пассивного большинства может склониться в сторону „а давайте ничего не будем делать и посмотрим годик“, „так всегда и во всех домах происходит“ и т. д.»

▪ «Важный лафхак — выделять ресурсы на увеличение явки жильцов в общем чате дома. Мы раскидывали по почтовым ящикам контактный номер Вести реестр жильцов самим (мы делали онлайн анкету — где просили контакты и сведения собственник или нет)».

▪ «По минимуму участвовать в общем чате дома. Подавляющему большинству людей нужны не ответы, а согласие с их позицией. И не получая согласие они поднимают хайп. Энергию, которая тратится на переписки в чате, лучше направить на работу в ИГ или изучение нормативки по ЖКХ. Не пытаться убедить (разъяснить) в чем-то людей, главное для которых их желания, их эго, а не законы».

Отношения:

▪ «Лайфхак — мы все другу доверяем. Если у кого-то какие-то вопросы или сомнения в отношении других участников группы, то ни в коем случае не держать этот камень за пазухой, не носить его душе, а сразу высказываться. Если возникает непонимание, ни в коем случае не прервать диалог с теми, с кем вы не согласны. Прерывание диалога приводит к развалу группы. Она сильна только тогда, когда внутри группы налажена коммуникация. Если коммуникация не налаженная, то эта группа не достигнет успеха, она разделит соседей на несколько лагерей, все останется на месте».

▪ «Решить в первую очередь для себя — что важнее: хорошие отношения со всеми жителями и любовь соседей или управление домом».
▪ «Быть стойкими и изначально не строить иллюзий, что работа ИГ будет оценена положительно».

Организация работы группы:
▪ «Группу четко структурировать по задачам, как бизнес единицу, основанную на отношениях власти и подчинения. Ибо демократия здесь только ухудшает ситуацию. Есть генератор идей, есть исполнители».
▪ «1) Мозг группы должен быть максимум из трёх человек, один из которых обязательно юрист или лицо с профессиональным опытом в области управления МКД.

2) Указаниям членов группы обязательно должны подчиняться последователи, с навыками вести переговоры с различными группами населения, не бояться общаться с незнакомыми, в общем, с подвешенным языком. Это должны быть жильцы, не стесняющиеся позвонить в дверь и по телефону и пообщаться с соседом. Базовыми темами, идеями, ответами на часто задаваемые вопросы их снабжает мозг группы. В задачу этих людей входит также максимальный сбор информации о собственниках, их особенностях, контактах. Как результат — база контактов собственников и жильцов дома. В нашем случае эти глашатаи не смогли понять необходимости безусловного выполнения указаний могза группы, в связи с чем из-за личных эмоций и амбиций группа усохла до 3 человек.

3) Огромное значение имеет наличие в команде людей, умеющих писать, т. е. письменно грамотно излагать мысли и доносить понятным языком необходимые паттерны до своих соседей. Наличие такой подмоги особенно важно при подготовке повестки дня и объяснении простым языком того, что от нас закон требует указывать с использованием терминологии закона».

▪ «Не ждать когда соберется очень большой актив по дому. Для начала работы достаточно 3 чел, у которых есть время и желание».
▪ «Желательно иметь в ИГ взрослого мужика, имеющего опыт в управлении МКД или в строительстве, умеющего коммуницировать с людьми, который возьмет на себя гендира УК и будет, так сказать, решать с ним в личном порядке самые важные вопросы».
▪ «Не набирать в ИГ и дальнейший совет дома всех желающих, отсеивать людей по принципу полезности для управления МКД, способности к изучению документов и склонности к критическому мышлению».
▪ «Сильно упрощает, когда кто-то из актива домохозяйка/работает из дома — т..е. человек, который может в рабочее время сходить на встречу в УК лично. Т. к. иначе очень сложно найти общее время (все заняты до 7 вечера и могут только на выходных)»
▪ «Рассчитывать, что каждый человек может потратить не больше часа в неделю. И не требовать от людей большего».

▪ «Сделать общий онлайн документ (гугл док), куда можно вносить общую для актива информацию — т. к. по чату искать сложно (контакты, текущие вопросы по дому, проекты протоколов документов, ссылки на КП от подрядных организация и пр.)»

▪ «Каждому из участников актива для себя понять, какие вопросы он готов решать и сколько времени он готов выделать (в неделю/месяц) и честно об этом в чате озвучить. Например, мне актуально решение вопроса по установке видеонаблюдения. А вот вопрос озеленения двора — для меня нейтральный».
▪ «Ну и основа всего: информация. Собирать ее максимально много, систематизировать и отрабатывать сразу, не откладывая в долгий ящик.
Обязательно делать письменные FAQ».

Внешняя помощь:
▪ «Найдите себе знакомого старшего по дому или кого-то еще в теме, чтоб консультировать при организации работы совета».
▪ «Поискать контакты старших по дому в других домах вашей УК. У меня есть контакт с такой старшей по соседнему дому. Это сильно помогает „дружить вместе против УК“ — можно спрашивать, как они решали какие-то вопросы, сколько стоило что-то, просить примеры документов».

Разное
▪ «Сосредоточиться на выстраивании контакта с УК для плодотворной работы. При этом не идти изначально ни на какие предложения о преференциях от УК, дабы иметь чистые руки и полное право требовать нормальной работы».
▪ «Когда делали второй заход на смену УК, то в инициаторы, секретари, председатели вписывали людей из одного районного суда по подсудности, чтобы потом увести спор из нашего городка в нужный суд»
▪ «Порекомендовать могу сразу определиться с какой-то площадкой, где будет висеть информация о том, что уже обсуждалось и к каким решениям пришли. Чтобы не выискивать в недрах переписок в чатах, если забыли или для новых соседей».
▪ «В процессе обсуждения и разъяснений привлекать жильцов по соцнайму, ибо в большинстве своем хоть это и электорат без права голоса, но погоду в доме подогреть или остудить может. К тому же в нашем случае это далеко не бедные и обездоленные жильцы».

Другие заметки из этой серии:

Организация работы инициативной группы
Проведение общих собраний инициативными группами
Отношение управляющих компаний и других жителей к инициативным группам

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Можно ли начислять плату за консьержа с квартиры?

Это одно из последних дел, где плату за консьержа с квартиры посчитали законной, хотя орган жилищного надзора думал иначе.
Еще в 2013 году собственники в одном из домов Челябинска приняли на собрании решение об «организации рабочего места администратора в подъездах в многоквартирном доме за счет средств собственников». Размер платы за услугу периодически менялся на общих собраниях, но устанавливался в отношении квартиры, а не квадратных метров.

Кому-то из жителей начисления в квитанции не понравились, и он обратился в жилищную инспекцию Челябинской области. Той тоже не понравился порядок оплаты за консьержа.
Управляющая организация получила предписание. Одним из его пунктов было произвести перерасчет начисления платы за услугу «консьерж» соразмерно доле собственников в праве общей собственности на общее имущество.

Управляющая организация обратилась в арбитражный суд (дело №А76-10582/2019).

Инспекция исходила из того, что плата за услугу «администратор», «консьерж» является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД.
Однако суд указал, что из положений статей 30, 46, 154 Жилищного кодекса РФ, а также Правил № 491, Минимального перечня услуг и работ № 290, услуги «администратора», «консьержа» в многоквартирном доме не относятся к коммунальным услугам, а также к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения, а являются дополнительными.
Принятие решения об оказании дополнительных услуг, в частности услуг «администратора», «консьержа», отнесено к компетенции общего собрания собственников.
Суд удовлетворил требования управляющей организации и признал предписание недействительным, «поскольку выбранный и утвержденный общим собранием собственников способ определения платы за предоставление услуги „администратора“, „консьержа“ (посредством установления фиксированного платежа, размер которого не зависит от доли собственника в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, либо путем исчисления платежа пропорционально такой доле) не противоречит действующему законодательству».

Жилищная инспекция обжаловала такие выводы до Верховного Суда РФ, но все инстанции ей отказали.

Она настаивала, что плата за оказание услуг консьержа является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД, которое, в том числе, подразумевает обеспечение его безопасности и сохранности. «Принимая во внимание специфику данных услуг, которая не предполагает ее индивидуального предоставления собственникам отдельных помещений в доме, плата за оказание данных услуг должна производиться собственниками помещений в спорном МКД соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество указанного дома». Также инспекция ссылалась на практику судов по похожим спорам — про услугу охраны.

Однако это не убедило вышестоящие инстанции:

«Доводы жалобы о том, что исходя из смысла п. 10 Правил № 491, плата за оказание услуг консьержа является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД, которое, в том числе, подразумевает обеспечение его безопасности и сохранности, подлежат отклонению, поскольку вопреки указанным доводам услуги „администратор“, „консьерж“ не являются услугами по обеспечению безопасности и сохранности общего имущества МКД, а направлены на создание более комфортных условий проживания в МКД».

Выбранный и утвержденный общим собранием собственников способ определения платы за услуги «администратор», «консьерж» (фиксированный платеж либо платеж, пропорциональный доле) соответствует требованиям действующего законодательства.

Арбитражный суд Уральского округа и Верховный Суд РФ в определении от 18 сентября 2020 г. № 309-ЭС20-12408 поддержали управляющую организацию.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Защита деловой репутации ТСЖ в суде

Товарищество собственников жилья из Москвы обратилось в Арбитражный суд за защитой деловой репутации (дело № А40-240512/18). Причиной стало распространение собственниками сведений о деятельности ТСЖ. Информация была распространена на сайте:

А также содержалась в распространенных среди жителей листовках:

ТСЖ заявило требования:
▪ признать эти сведения не соответствующими действительности, порочащими деловую репутацию истца,
▪ обязать опровергнуть информацию с сайта путем размещения на том же сайте информации о решении суда по этому делу,
▪ обязать удалить с сайта сведения, не соответствующие действительности,
▪ обязать опровергнуть информацию с листовок путем распространения аналогичных листовок, но уже с информацией о решении суда и о том, что ранее размещенные сведения признаны не соответствующими действительности,
▪ взыскать расходы за оформление нотариально заверенного Протокола осмотра доказательств (скриншота сайта) — 45 тыс. руб., госпошлину, расходы на представителя (в первой инстанции было указано 60 тыс. руб.).

Начался долгий процесс по делу, которое ещё бродит между судебными инстанциями.

Ответчиками стали администратор домена, на котором была размещена спорная информация, председатель ревизионной комиссии, а также житель, распространивший листовки. Доказательствами участия последнего были фотографии с датой и временем, видеозапись, записка старшего смены охраны.
Один из ответчиков ссылался на неподведомственность спора арбитражному суду, так как, по мнению ответчика, он не связан с экономической деятельностью.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил требования ТСЖ.

Он пришел к выводу, что:
▪ спорная информация содержит утверждения о фактах, поскольку изложена в утвердительной форме, не содержит оценочных суждений, при ее прочтении складывается определенное мнение, не является выражением субъективного взгляда.
▪ общий контекст сведений, характер их изложения и смысловая нагрузка позволяют определить спорную информацию как порочащую, поскольку является утверждениями о нарушениях истцом действующего законодательства, совершении нечестного поступка, неэтичном поведении в общественной жизни, недобросовестности при осуществлении производственно-хозяйственной и предпринимательской деятельности.
▪ утверждения порочат деловую репутацию истца, поскольку создают у третьих лиц, в том числе потенциальных контрагентов, ложное представление о неблагонадежности истца, а также о том, что истец, будучи субъектом хозяйственной деятельности, осуществляет ее с грубейшими нарушениями действующего законодательства.
▪ утверждения формируют негативное общественное отношение к деловой (хозяйственной) деятельности истца и наносят ему репутационный вред.
▪ ответчиками не представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение достоверности спорной информации.

Один из ответчиков ссылался на то, что истцом фактически оспаривается отчет ревизионной комиссии по проверке деятельности ТСЖ, поскольку спорные сведения содержатся в этом отчёте.
Суд отклонил этот довод: часть спорных сведений не является дословным воспроизведением текста отчета, другой части сведений вообще нет в отчёте, а факт использования информации вовсе не означает, что оспариваемые сведения соответствуют действительности и не порочат деловую репутацию. А еще отчет (заключение) Ревизионной комиссии по проверке деятельности ТСЖ не утверждался членами ТСЖ на общем собрании.

Суд также учёл, что истец провел независимую лингвистическую экспертизу спорной информации. Эксперта спросили:
является ли ссылка ответчика на заключение ревизионной комиссии обоснованной?
Он ответил, что нет, так как это не дословное воспроизведение.
Также эксперта спросили:
являются ли сведения утверждением о факте или личным мнением автора?
Ответ эксперта — утверждении о факте.
Третий вопрос:
носят ли оспариваемые сведения характер, порочащий деловую репутацию истца?
Ответ: да. Оспариваемые сведения носят порочащий деловую репутацию истца характер, т. к. в них утверждается, что истец ведет себя недобросовестно при осуществлении экономической деятельности, нарушает законы и правила деловой этики.

Суд признал распространенные сведения не соответствующими действительности, обязал опровергнуть их, а также взыскал судебные расходы.

Дело по жалобам ответчиков пошло в вышестоящие суды.

Девятый арбитражный апелляционный суд поддержал коллег из Арбитражного суда г. Москвы, а Арбитражный суд Московского округа решил поддержать ответчиков.

Он отметил, что иск заявлен товариществом в лице председателя и членов правления к членам товарищества — гражданам, не имеющих статус индивидуальных предпринимателей, о признании распространенных сведений недостоверными и порочащими деловую репутацию ТСЖ, в частности его председателя и членов правления. Критерием отнесения дел о защите деловой репутации к подведомственности арбитражного суда является характер оспариваемых сведений.

«Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, его деятельность не является предпринимательской либо иной экономической, отношения между членами ТСЖ (ответчики) и председателем и членами правления (истец) не являются корпоративными, и настоящий спор также не является корпоративным... Таким образом, настоящий спор, исходя из его характера и субъектного состава, не подлежал рассмотрению арбитражным судом, поскольку относится к компетенции суда общей юрисдикции».

Суд округа принял решение передать дело в Мосгорсуд, чтобы тот направил его дальше в нужный суд общей юрисдикции.

По жалобе истца дело добралось до Верховного Суда РФ, и тот написал, где надо рассматривать подобные споры.

Сначала, в июле 2020 г. судья Верховного Суда РФ передал жалобу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.
Само дело было рассмотрено в начале сентября, а полный текст определения от 16.09.2020 № 305-ЭС20-4513 был опубликован на прошлой неделе.
Кратко выводы Верховного Суда РФ:
▪ дела о защите деловой репутации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не подведомственны судам общей юрисдикции.
▪ если сторонами спора о защите деловой репутации будут юридические лица или индивидуальные предприниматели в иной сфере, не относящейся к предпринимательской и иной экономической деятельности, то такой спор подведомствен суду общей юрисдикции
▪ критерием отнесения дел о защите деловой репутации к компетенции арбитражного суда, независимо от статуса участников правоотношений, является экономический характер спора, то есть защита деловой репутации субъекта именно в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
▪ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созданной в целях управления имуществом, в том числе в целях его создания, содержания, приращения, предоставления коммунальных услуг. Основная деятельность товарищества собственников жилья не является предпринимательской. Между тем при решении вопроса о наличии у арбитражного суда компетенции на рассмотрение спора о защите деловой репутации правовое значение имеет не только факт осуществления предпринимательской деятельности, но и иная экономическая деятельность участника спорных правоотношений, деловая репутация применительно к которой защищается.
▪ «определение понятия „иная экономическая деятельность“ в нормативных актах отсутствует. Однако термин „экономика“ имеет различные научные толкования, большинство из которых объединяет единая концепция — экономикой является деятельность общества, связанная с производством, распределением, обменом, потреблением ресурсов и благ. В связи с этим экономической деятельностью принято считать взаимосвязанную совокупность процессов (в число которых входит и предпринимательская деятельность), возникающих в результате указанной выше деятельности общества, целью которой является получение максимального положительного результата при потреблении ресурсов и благ при одновременном стремлении минимизировать влияние факторов, которые могут оказать негативный эффект».
▪ Деятельность товарищества собственников жилья преследует такую цель как эффективное управление общей собственностью с максимальной выгодой для собственников, осуществляемое в порядке, установленном Жилищным кодексом, за счет финансовых средств, поступающих от собственников или иных лиц (например, после совершения сделки, не противоречащей действующему законодательству), посредством определения управляющих лиц, которым переданы функции по управлению имуществом, то есть является по своей сути экономической деятельностью.
▪ оспариваемые истцом сведения, касающиеся управления заявителем финансами и собственностью, являются сведениями об экономической деятельности товарищества и его правления.

Результат: дело вернули в суд округа, чтобы он рассмотрел жалобы ответчиков по существу, а не перенаправлял спор в другой суд.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Отношение управляющих компаний и других жителей к инициативным группам

Взгляд со стороны управляющей компании

На мою просьбу рассказать о работе инициативных групп откликнулась даже управляющая организация, пожелавшая поделиться своим впечатлением, которое основано на наблюдениях активности собственников со стороны. Тезисно:
◾ обычно группы не сформированы, вся активность происходит в чатах дома. При этом людям проще написать в вайбер, чем в сообщить диспетчерскую. Из-за этого управляющие организации часто не знают о проблемах, если не сидят в домовых чатах.
◾ при попытках провести общие собрания — достаточное количество голосов не набирают, голосования часто проваливаются, хотя изначально вроде настрой есть.
◾ инициативные группы часто сдуваются на стадии проведения собраний. Причина — потеря веры, что это чему-то поможет и что-то изменит.
◾ люди понимают, что нужно что-то делать, но не согласны запускать процесс, что-то шевелить — в большинстве домов. Был случай, когда активный человек хотел передать свои наработки по ЖКХ (за 1,5 года) собственникам, чтобы те использовали для работы с их плохой УК в крупном доме, все пришли-послушали, согласились, что нужно что-то делать, но инициативу брать не стали и чужим наработанным опытом не воспользовались.
◾ в чатах отдельные собственники сначала поддерживают активность, а по факту потом сливаются. При этом в чате могут продолжать активничать и обещать свернуть горы.

◾ активисты есть в каждом доме, но они одиночки. Их надо объединять в какие-то трагические для дома моменты. Их видно в чате: они не просто пишут жалобы на управляющие компании, а предлагают конкретные решения для решения тех или иных проблем.

Среди вопросов, заданных подписчикам из инициативных групп, был такой: как управляющая организация относилась к группе, шла ли на контакт?

Ответы получились совершенно разными:

◾ «Реакция УК — они написали открытое письмо против нас, обзванивает собственников и рассказывает что я получил взятку от другой УК, ну и активно занимается организацией своего собрания (сейчас ищет желающих из жильцов за деньги ходить по квартирам)».
◾ «УК всегда пытается дискредитировать активистов, рассказывая всем „сомневающимся“ про опасных мошенников. На контакт идут только чтобы понять, что „задумали“ активисты. Все обещания остаются только обещаниями».
◾ «Управляющая организация конечно же отреагировала на инициативную группу отрицательно, мы ведь собрались ее менять, подали иски в суд на отмену ее собраний, в которых были учтены голоса застройщика на основании РВЭ и кворум без них не набирался. До извещения о собрании скорее не обращала внимания на людей».
◾ «Да, они признавали, что мы Актив дома, общались. Что-то обещали, но дальше обещаний дело не шло. Когда мы объявили сбор средств на собрание, к нам пришли с предложением „мы дадим вам денег на собрание, а вы исключите вопрос о смене УО“. Мы отказались, сбор шёл очень хорошо».

◾ «Отношения с УК. Ну да — за глаза нас называют „те идиоты, которые бегают жаловаться“. Сейчас у нас всё ещё УК от застройщика. Первый представитель УК пытался мешать созданию общего чата, срывали объявления, агитировали против нас получающих ключи. Потом создали свою группу дома, но свою репутацию УК профукала и большинство собственников перешло в независимый общий чат. Сейчас УК сменила представителя на доме, он пытается в диалог с нами. Мы доводим некоторую информацию от УК собственникам через общий чат, но есть возражения части инициативной группы, что мы делаем работу по информированию за УК, частично я согласен — иногда сбрасывают голосовые сообщения с расплывчатым содержанием, что они хотят донести и нам надо написать из этого нормальный текст (если бы УК скинула это как объявление было бы проще)».

◾ «Сначала не воспринимали всерьёз, особо не общались, и мы пошли в народ, примерно за полгода смогли перезнакомиться со всем домом, создать в каждом подъезде чат собственников, получить авторитет в глазах жителей. После этого УК поняла свою ошибку, но было уже поздно, обещали они много чего, но ничего не выполняли...»
◾ «При проведении обоих собраний УК (а их было две разные) абсолютно спокойно относились к происходящему. Палки в колеса не вставляли».
◾ «УК к группе относится положительно, по её словам, ей проще общаться с каким-то одним человеком (или группой), чем всем жильцам отвечать на аналогичные вопросы каждому».

Взгляд со стороны собственников, не входящих в инициативную группу

Написали мне и те, кто не входит в инициативные группы, но наблюдает их работу со стороны в качестве других собственников:

* * *

«На мой взгляд, очень большой проблемой группы является то, что почти нет информации о том, чем они в данный момент занимаются. Вся новая информация сваливается как снег на голову. А часто бывает, что при этом надо проводить голосование или собирать деньги. Все бегом.
Я понимаю, что это делается, чтобы решения были такие, как нравятся инициативной группе. Но пропускать этап общественного обсуждения бессмысленно. Люди так устроены: мы должны переварить информацию, потрепаться с соседями, выработать и для себя и для сообщества мнение. Это нельзя пропускать».

* * *

«Опыт очень сумбурный, но, скорее, негативный.
Примерно за три месяца до получения домом РВЭ объединились будущие собственники, которые встретились оббивая пороги УК. Создали свой чат, нашли представителей каждого корпуса (корпуса разделены на башни и стилобатную часть, у всех — разная степень ремонта при сдаче жильцам) и стали отстаивать свои права перед управляшкой.

К моменту, когда инициативная группа предстала перед жильцами, в ней были два заметных „авторитета“ в прямом и переносном смысле. Один из них — представитель подрядчика застройщика, которая купила себе квартиру в  одном из корпусов, — вела особенно приятный диалог с остальными собственниками.

Неизвестно, что именно особенного полезного и ценного она сделала для дома (от ответа на этот вопрос все технично соскакивали), но именно про нее другие члены инициативной группы говорили с придыханием и говорили о ее деятельности как об истине в последней инстанции. Ей пророчили роль председателя совета дома и ещё до собраний позиционировали ее как лицо всех собственников.

Лицо посылало на […] всех с ней несогласных, оскорбляло, требовало раздавать баны, хамило и устраивало дискуссии по ночам на 100+ сообщений о том, как инициативная группа работает и мечет бисер перед свиньями, а все мы — обыкновенное быдло. И игнорировало законы и предлагало сделать все „как надо“. В чате было две девушки, которые сопротивлялись таким порядкам и хорошо описали это формулировкой действовать „не по закону, а по понятиям“.

Первое время, если честно, было даже страшновато, поскольку неясная группа лиц действует сообща „в интересах“ собственников, при этом собственников притесняя.
Из интересных предложений инициативной группы, которые они пытались и, местами, успешно продвинули к реализации совместно с УК, такие:
◾ Список правил для рабочих, которые будут делать ремонт в квартире. В нем, например, есть обязанность регистрироваться в УК, включая данные паспорта и разрешения на работу (без подписания документа об обработке ПД), чтобы получить пропуск на территорию, которая не закрыта и не имеет пропускной системы. Иначе, рабочих отказываются пускать в дом. Полиция уже дважды объясняла работникам УК, что такое недопустимо, инициативная группа давит на то, что это „для нашей же с вами безопасности“.
◾ Несколько раз инициативная группа угрожала запретить недовольным „политикой“ собственников и тем, кто не соблюдает какие-то внутренние правила, которые придумала группа, въезд на паркинг с личными местами (купленными как и квартиры). Дважды находились люди, которые объяснили с ссылками на законы, что так дела не делаются. Стали говорить про предложения а-ля отключить электричество в квартире совместно с УК.
◾ Инициативная группа активно отставила требование согласовывать (платно) проекты квартир с УК. Все это для „нашей же с вами безопасности, чтобы не было джамшутов, которые что-то там нагородят“. МЖИ — это долго и не факт, что хорошее согласование, а УК с навязанной организацией с СРО всерьез проверят все.
◾ ошибки в договоре с УК, который инициативная группа „так сильно переработала, вы не понимаете, как много работы мы сделали“ остались как были, при этом условились о фразе //»мы договоримся». Шкафы электрики открываются бесплатно по этой кодовой фразе, пункты договора с УК тоже нарушаются, если инициативная группа «договорилась» с управляющей компанией об этой кодовой фразе.
◾ обязательные начисление за консьержей и охранников ещё до проведения общего собрания собственников по предложению инициативной группы. При этом начисления равнозначные (в доме есть квартиры от 14 до 98 м²) и не зависят от подъезда (в некоторых подъездах 300+ квартир, в некоторых 20).
Это только малая часть, но достаточно заметная.
Основной посыл — «инициативная группа отстаивает интересы жильцов», но решения, которые они принимают внутри себя — обязательны для всех, а те, что предлагают другие жильцы или пытаются продвинуть законными методами, — пагубные.
Сейчас все стараются общаться достаточно мягко, но до сих пор некоторые инициативы отстаиваются позицией «это для нашего блага». Инициативная группа ведёт себя так, как будто бы их уже выбрали в совет дома. Целенаправленно замалчивались на общем собрании неодобренные инициативной группой вопросы. Если кто-то их задавал, то управляющая компания демонстративно молчала, инициативная группа «говорила» с человеком наедине».

Предыдущие материалы этой серии:

Организация работы инициативной группы
Проведение общих собраний инициативными группами

Следующий, завершающий пост будет про ошибки и рекомендации на основе опыта инициативных групп собственников.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Один участок под двумя домами

Два ТСЖ из Краснодара управляли двумя многоквартирными домами, стоящими на одном земельном участке.
Отношения у них не складывались: одно установила ворота на въезде, второе отказывалось участвовать финансово в ремонте, когда там что-то поломалось. В итоге второму товариществу (жителям) затруднили въезд на территорию. Оно пыталось через суд обязать соседей не чинить препятствия, но суд отказал. Кому интересно, вот ссылка на решение суда округа по этому делу № А32-24972/2017.
Тогда пострадавшее товарищество решило поделить участок, а точнее, обратиться в муниципалитет за формированием участка под тем домом, которым оно управляло.
Администрация отказала в формировании. Причина:
«по сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования земельный участок под многоквартирными домами учтен в ЕГРН с кадастровым номером 23:43:0302020:26, площадью 9976 кв. м и видом разрешенного использования — „центральная общественно — деловая зона (ОД.1), многоэтажные и среднеэтажные жилые дома со встроено-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения“.»

ТСЖ обратилось в арбитражный суд, где просило признать такой отказ незаконным (дело № А32-41023/2018).

Арбитражный суд Краснодарского края, как и все вышестоящие инстанции, отказал в иске.
Он отметил, что действительно, в ч. 3 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ установлено: в случае, если участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения может обратиться в уполномоченные органы с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен дом.
Однако, как следует из материалов дела, земельный участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет ещё в январе 2004 года. Поэтому отказ в формировании земельного участка является правомерным.

Дальше суд дал разъяснения для товарищества:

▪ участок в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ находится в общей долевой собственности собственников помещений в двух многоквартирных домах.
▪ возникновение права общей долевой собственности на участок у собственников повлекло прекращение договора аренды, ранее заключенного публичным собственником участка и застройщиком.
товариществу следует инициировать процедуру раздела земельного участка, с учетом положений ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, которая определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий. Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

Однако такое разъяснение и решение не устроило товарищество, и оно обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

О чём товарищество написало в жалобе?

▪ законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства нескольких многоквартирных домов, и земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного многоквартирного дома, размеры участков могут не совпадать.
▪ законодатель прямо указал на обязанность органа местного самоуправления принять все необходимые действия по образованию земельного участка под конкретным многоквартирным домом для целей его эксплуатации и указал на возможность перехода участка в общую долевую собственность только после его образования.

Апелляционный суд вновь отметил, что оба дома стоят на уже сформированном участке.

«При этом, законодательством не установлено запрета на формирование одного земельного участка для размещения и эксплуатации двух многоквартирных домов. Соответственно, участок в силу прямого указания закона перешел в долевую собственность собственников помещений в [обоих] домах».

В Арбитражном суде Северо-Кавказского округа всё повторилось.
Товарищество настаивало на том, что участок для строительства и участок для эксплуатации МКД — это разные понятия, и закон не предусматривает возможность образования единого участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих дома; спорная земля предоставлена для эксплуатации производственной базы и не отвечает требованиям жилищного законодательства об общем имуществе.
Суд в очередной раз написал, что законы не запрещают формирование единого земельного участка, на котором стоит несколько домов.

«При этом установленные обстоятельства пространственной организации территории земельного участка (размещение общих объектов благоустройства и озеленения) позволили суду апелляционной инстанции правомерно заключить, что дома на участке представляют собой единый жилищный комплекс с единой инфраструктурой. С учетом изложенного вопрос об образовании самостоятельного земельного участка под жилым домом, интересы собственников помещений в котором представляет заявитель, не мог быть разрешен в рамках административной процедуры без учета волеизъявления собственников помещений в другом жилом доме на участке».

Верховный Суд РФ оставил такое решение в силе (определение от 09.09.2020 № 308-ЭС20-11217).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Управляющая организация потеряла почти 1,5 млн из-за плохого учёта собственников

Управляющая организация из Екатеринбурга управляла домами, в которых было много муниципальных квартир. Она собирала с жителей плату за найм муниципального жилья и перечисляла собранные деньги в администрацию.
Постепенно, в ходе приватизации помещений, наниматели превращались в собственников. При этом ни они, ни администрация не сообщали в управляющую компанию о переходе права собственности на помещения. Из-за этого организация продолжала собирать и переводить в муниципалитет деньги на найм жилья.
Когда всё это обнаружилось, управляющая организация сделала жителям перерасчет с учетом переплаты за найм бывших муниципальных квартир.В ходе пересчета выяснилось, что администрация получила больше 2,1 млн руб., которые не должна была получать. Управляющая организация попросила вернуть излишне перечисленные деньги, но муниципалитет ожидаемо ничего не вернул.
Так началось дело №А60-12814/2019.
В Арбитражном суде Свердловской области администрация (ответчик) заявила о пропуске срока исковой давности.
Управляющая организация возражала:

«в целях определения надлежащего момента начала течения срока исковой давности, юридически значимым обстоятельством является момент, когда истец узнал о нарушении своего права, то есть дата получения обращения собственника помещения с заявлением о переходе права собственности, подтвержденным документально».

На что муниципалитет указал, что именно сама УО должна вести реестр собственников в МКД согласно ч.3.1 ст.45 ЖК РФ. Эта норма введена Федеральным законом от 31.12.2017, вступившим в силу 11.01.2018.
С учетом срока давности суд удовлетворил иск лишь частично — на 700 тыс. руб. с копейками.

В апелляционной жалобе управляющая организация настаивала на неправильном применении срока исковой давности; говорила, что она требования собственников о перерасчёте удовлетворяла без судов; муниципалитет, зная о переходе объектов недвижимости в частную собственность, не сообщил о прекращении начислений.
Ещё УО отметила, что нормы ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ для подсчёта срока исковой давности не применимы, так как норма лишь фиксирует момент времени, с которого у истца возникла обязанность вести реестр собственников, тем самым устанавливает максимально дальнюю границу начала течения срока давности.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд вновь не согласился с управляющей организацией:

«То обстоятельство, что ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, согласно которой управляющая организация обязана вести реестр собственников введена Федеральным законом от 31.12.2017, не имеет в данном случае правового значения, поскольку в ранее действующей редакции подпункт „б“ п. 4 Правил управления МКД № 416 обязывал управляющую компанию собирать, обновлять и хранить информацию о собственниках и нанимателях помещений».

Арбитражный суд Уральского округа и Верховный Суд РФ в определении от 11.09.2020 № 309-ЭС20-11602 также согласились с тем, что управляющая организация сама прошляпила срок давности, а потому ее требование в отношении большей части суммы удовлетворению не подлежит.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 411   2 мес   для УО

Корректировка платы за отопление

Житель Нижнего Новгорода пожаловался в инспекцию на неправильное начисление платы за отопление. Заявителю полагался возврат в сумме почти 7500 руб., однако управляющая компания в первом квартале необходимую корректировку полностью не провела.
Инспекция выдала предписание:

произвести возврат корректировки размера платы за отопление по итогам 2018 года потребителям жилых помещений многоквартирного дома в полном объеме, а при превышении ежемесячной суммы, зачесть в счет будущих периодов, но не в рассрочку.

Управляющая организация оспорила это предписание в суде (дело №А43-22078/2019).
Суд первой инстанции отказал ей в удовлетворении заявления.
Компания обжаловала решение, приведя такие доводы:
▪ общество произвело корректировку платы по отоплению согласно потреблению тепловой энергии в жилом помещении заявителя.
▪ возможность произвести возврат корректировки единовременно, в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена.
▪ единственный способ реализовать возврат корректировки, не нарушая нормы действующего законодательства, производить возврат денежных средств в размере текущих начислений.
▪ компания проводит корректировку размера платы за услугу отопления, руководствуясь п.61 Правил № 354, согласно которого, излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов.

Однако апелляционный суд и суд округа также отклонили жалобы организации:
▪ корректировка размера платы за период с января по декабрь 2018 года должна быть проведена в 1 квартале года 2019, следующего за расчетным, то есть в порядке, предусмотренном Правилами N 354, в целом за год.
▪ довод заявителя о том, что произведение корректировки может быть произведено только за счет денежных средств, поступающих от населения за коммунальную услугу по отоплению не основан на нормах права.
▪ ссылки компании на п.61 Правил № 354, согласно которому излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов, судом отклоняются, поскольку действующим законодательством установлен приоритет использования учетного метода формирования платы за коммунальные ресурсы над расчетным методом.
▪ целью ежегодной корректировки платы является приведение начисления в соответствии с фактически потребленным объемом ресурса, затраченным на отопление многоквартирного дома в соответствии с показаниями общедомового прибора учета.

Верховный Суд РФ в Определении от 9 сентября 2020 г. № 301-ЭС20-12047 также поддержал инспекцию, а не управляющую организацию.

Напомню, что тратить деньги жителей, образовавшиеся в результате корректировки, по своему усмотрению нельзя.

Уже рассказывала про постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-9768/2019 из Самары.
Там ТСЖ направило деньги с корректировки платы за отопление на содержание дома. После этого оно получило предписание жилищной инспекции. ТСЖ попыталось оспорить его и даже выиграло первую инстанцию.
Первая инстанция решила, что ТСЖ уже сделало корректировку путём направления средств от экономии по статье «отопление» на уставные цели в интересах всех собственников.
Вышестоящие суды написали, что неправильно тратить переплату за отопление на погашение затрат по текущему ремонту общего имущества. Деньги должны идти либо в счет оплаты по строке отопление, либо возмещаться потребителям.
Каких-либо решений общих собраний, проведенных до того, как потратить деньги, ТСЖ в суд не представило.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Проведение общих собраний инициативными группами

В прошлой части я рассказывала об общих организационных моментах, связанных с работой инициативных групп собственников.

Чаще всего, основная работа направлена на объединение жителей, проведение общего собрания, выбор совета дома. Поэтому сегодняшняя заметка будет об общих собраниях. Ниже истории с положительным опытом от подписчиков, а сначала — их отдельные советы по организации и проведению общих собраний (ОСС).

Отдельные советы — актуально для «трудных» домов (с соседями-амёбами, сильной оппозицией или противодействием со стороны управляющей организации, в новостройках).

Подробнее о порядке проведения собрания в очно-заочной форме можно посмотреть мой ролик либо почитать статьи на телеграм канале, выбрав интересующий вопрос.
Важно! У этой заметки нет цели рассказать по шагам всю процедуру проведения общих собраний, но лишь обратить внимание на существенные моменты, о которых посчитали важным рассказать другие инициаторы.

Сбор контактов
▪ «При проведении ОСС самое главное — наличие контактов максимального количества собственников для возможности обзвона. При обходе квартир на отдельном списке собирать телефоны всех проживающих вне зависимости — супруги собственников, родственники, проживающие — все пригодятся. Вести список (таблицу) удобно в онлайн с доступом нескольких человек».
▪ «О всех способах, которыми мы добывали контакты жильцов: раскладывание листовок в почтовые ящики с QR-кодом со ссылкой на сайт и чаты; нанесение адреса по трафарету краской из баллончика в лифтах на временную обливку на период ремонтов, по принципу рекламы строительных бригад. Обход квартир. Выписки по дольщикам из ЕГРН. Сарафанное радио и статьи в местных интернет-СМИ. Запрос документов по прошедшему собранию с реестром почтовых отправлений в МЖИ».

▪ «У нас был один вопрос, который волновал всех жителей: вынос мусора с этажей. Большинство было — за, но кто был против, тоже был очень активен. УК была против и была заинтересована доказать, что большинство против. И разрешило нам проводить опрос, листы опроса мы оставляли у консьержей. Соседи голосовали и оставляли контакты — телефоны. Так мы пополнили свою базу. Это была наша цель. Фактически мы провели репетицию ОСС, посмотрели кворум».

▪ Создание чатов: «Чат в WhatsApp включает только 250 человек. Со временем перешли на telegram. Сделали много чатов по интересам: женский для мам, спортивный для мужчин, кулинарный, путешествия, кино, и официальный — самый главный. Расклеивали объявления о наличии таких интересных чатов, с qr кодом, соседи добавлялись сами, в официальный добавляли только после авторизации и проверки собственности. Сделали чат авторизации, куда сосед сам давал свои личные данные».

Инициирование собрания
▪ «При проведении первых ОСС нужно выбирать нейтральные темы для включения в повестку, например начать с выбора Совета дома и/или выбора платформы онлайн для ОСС — смену УК в первом собрании провести практически невозможно, т. к. люди недоверчивы и легко готовы поверить в „заговоры“ с целью всё разрушить, своровать много денег и прочей ахинеи. Перед проведением агитаций лучше провести множество опросов, понять, что именно беспокоит людей (тарифы на КУ, порядок в доме и прочее). Это поможет сформировать список „обещаний“ и приоритеты для работы в первый год для выбранного Совета дома, чтобы завоевать довериt у собственников и добавить участников в онлайн-платформу проведения собраний. Для тех кто „любит УК“, — рассказывать, что нужно „помогать нашей УК“, для тех кто не любит, — рассказывать о том, что „будем работать с этими вопросами детально“.»

▪ Кто-то рекомендует в качестве инициаторов собрания указывать одного человека из инициативной группы. «Почему по одному? Запугивание и шантаж со стороны сегодняшней УК всех инициаторов. Важен, на мой взгляд, возраст членов инициативной группы. У молодежи не хватает времени и терпения. У нас от одного дома группу возглавляет мужчина возраста около 60 лет, у него у двух сыновей квартиры в доме, у самого собственное ТСЖ, инициатор — сын; со стороны нашего дома — я, у меня две квартиры у меня и дочки, инициатор — мой муж (служит в органах)».

▪ «Важно наличие хорошего свежего реестра собственников»
▪ «Работать с юристом с самого начала проведения ОСС необходимость!»
▪ «Когда делали второй заход на смену УК, то в инициаторы, секретари, председатели вписывали людей из одного районного суда по подсудности, чтобы потом в нужный суд увести из нашего городка»

Уведомление о собрании
▪ Помимо чатов, рассылок, объявлений активно используется помощь управляющей организации, которую выбирают жители: «нам повезло с компанией, которую мы выбрали, они очень вежливы и прозрачны, много нам помогали, согласились на информационную встречу для желающих жителей, хотя и были заинтересованы в нас, конечно. Провели почтовую рассылку уведомлений. Но в результате им поступили угрозы, и они по результатам нашего собрания ещё неизвестно, станут ли для нас управляющей. Их мы выбрали на основе их допуска к торгам наряду с Жилищником на конкурсе, проводимом Управой нашего района (конкурс отменён так как собрание опередило его)».

Сбор бюллетеней

Подробнее про то, как набрать кворум, — в отдельной статье.

▪ «Мы на своем ОСС использовали бумагу определенного оттенка и производителя, чтобы гарантировать собственникам возможности изготовления и вброса левых бюллетеней. Каждый бюллетень имел qr код. Бюллетени принимали исключительно инициатор и члены потенциального правления ТСЖ (совета дома). Урна для голосования не использовалась».
▪ «Стоять на улице или в подъезде, чтобы „поймать“ собственников намного проще, чем ходить по квартирам — выше вероятность встретить. Минус этого подхода в том, что придётся беспокоить тех, кому уже раздали, а это может раздражать».

Оформление итогов
▪ «В одном из домов в инициативную группу при переходе от одной УК к другой был включён собственник как член счётной комиссии при подписании протокола, который в последующем перешёл на сторону первой УК и отказался подписать протокол. Выход из ситуации — направили телеграмму приглашение на подсчёт на конкретную дату, он не явился, все сделали без него. Вопросов не было. Что делать, чтобы более не допускать — не раздувать количество участвующих в подписании протокола — председатель, секретарь, счётная комиссия в составе 3 человек и т. д. Ограничиться самыми проверенными».

Положительные примеры проведения общих собраний от подписчиков (для вдохновения)

Для больших домов общение в чате незаменимо. Всплывают вещи, о которых многие просто не знают. У нас многие не знали, что платят за отопление лишнее с 2018 года, многие не считали ненормальным грязь в МОП, а то, что по договору УК обязалась убирать все МОП на всех этажах каждые три дня, просто не знали.
Чаты вытаскивают проблемы на свет божий, помогают договориться, узнать друг друга, сорганизовать помощь, когда это необходимо. Котика найти, наконец.
Кроме того, в чатах высвечиваются проблемы дома, кто-то, скажем, хочет мусоропровод, а кто-то считает что от него тараканы. Все такие вопросы есть смысл вносить в повестку собрания, это поднимет явку, даст признание. Без собрания можно ругаться бесконечно.
Рассылка уведомлений. По закону, чтобы собрание и его решения не смогли потом оспорить, нужно «надлежащим образом» уведомить каждого, юрист поймёт. У нас новостройка, и единственные способы это сделать правильно были послать заказное письмо, или вручить уведомление под роспись.
Но штука в том, что в числе прочих документов по собранию, нужен реестр уведомлений. Если делать его по-разному, кому-то под роспись, кому-то почтой, может выйти боком. Нам собранные средства позволяли, поэтому мы решили привлечь фирму по рассылке. Они сами разослали подготовленный нами текст, сами общались с почтой, нам отдали готовый реестр.
Нам очень помогал и помогает реестр (наш, внутренний) собственников и вообще контактов жителей. Собирали контакты активно через чаты, личным обходом, объявлениями в подъездах. Объявления старались делать максимально для ленивых, с сокращёнными ссылками, с QR-кодами и т. д.

Сделали диаграмму для нашего понимания, когда мы будем готовы выходить на собрание. А вот диаграмма по секциям, у нас было своего рода соревнование:

Сбор средств на собрание я тоже считал своего рода «тестом на готовность к изменениям». Правда, я изначально не считал, что скинутся все, и просил у людей «кто сколько может, рекомендуемая сумма 500 рублей». Старался максимально прозрачно делать всё, каждый день публиковал обновления в чаты, все видели с какой скоростью идёт сбор. Думаю, это тоже сыграло свою роль.
Это показал, чтобы обосновать сумму сбора.
Финальная отмашка на сайте:

Вот отчёт по затратам, а ещё небольшой отчёт по проведению очной части собрания:))

Небольшой отчёт по окончанию:

Дом на 300 квартир на 12 подъездов средней этажности.
Два года назад было первое ОСС, где был выбран совет из 5 человек. Также были решены вопросы по выбору УК, использованию ГИС и другие организационные. УК была выбрана на полтора года, и продлилась в этом году из-за пандемии без собрания.
Совет выбирался по принципу инициативных согласных во всём с председателем, а точнее председательшей)) и я напросился в совет в процессе организации ОСС, т. к. узнал про возможность проводить следующие ОСС в электронном виде, а никто за этот вопрос не зацепился. Отдельно стоит упомянуть, что председательша довольно активно набирала общедомовой чат, который читают не все присоединившиеся, но инициативные личности в нём выявляются легко.
В январе этого года перед окончанием договора с прежней УК я организовал в одиночку ОСС на ГИС, и собрал около 30% голосов. Что посчитал успехом и убедил председательшу все следующие ОСС проводить электронно.
ОСС после пандемии инициировали втроём: я, председательша и одна из участниц совета. Две другие показались мне в принципе безинициативными, но не отказались быть в числе инициаторов. Вот только они сменили фамилии и ГИС их не узнавал (там по паспорту и СНИЛС) :)
Потребность в инициативных соседях появилась с момента уведомления об ОСС, так как решались важные вопросы: выбор новой УК, ограничение въезда во двор, формирование спецсчета, закрытие мусоропроводов. И другие организационные.
В общедомовом чате мы предлагали желающим оказать помощь в проведении разложить бумажные бланки по ящикам (да, в электронном голосовании они тоже пригождаются ещё как). А с первого дня ОСС все, кто обладал хоть капелькой инициативы пригодились для поиска еще не голосовавших соседей.
И тут важно упомянуть об организации информирования. Большая часть голосовала в электронном виде и мне как администратору возможно было смотреть списки участников на ГИС. Для наглядности я создал электронную таблицу со схемой дома, где начал отмечать принявших участие. Затем там же мы начали отмечать тех, кому смогли дозвониться благодаря контактам, собранным ранее председательшей. И в процессе внесения бумажных голосов их квартиры тоже заносились на схему. Каждый день было видно объем работ, и во многих подъездах чуть ли не соревновались по количеству принявших участие)) Был и подъезд отщепенец, который в итоге предложили в шутку отделить от дома.

Подробная статья от этого подписчика о том, как именно он провел собрание в ГИС ЖКХ, размещена ранее здесь.

В процессе общения внутри инициативной группы не было единого мнения, один хотели ТСЖ и сами управлять, другие понимали, что ТСЖ в доме на 400 квартир не реально и хотели новую УК. Я предложить соединить варианты и создать ТСЖ, которое наймет УК. Новая УК у меня была (УК, которая была в моей прошлой квартире). Я же в итоге согласился быть председателем ТСЖ. Сам лично занимался подготовкой собрания, выступил его инициатором, подготовил с юристом УК повестку, распечатал извещения и бюллетени, подготовил рекламу — что за собрание и как оно будет проходить, а так же листовку, почему мы хотим ТСЖ.

Очень надеялся, что инициативная группа поможет с обходом квартир — не прокатило. Сейчас у нас этап уведомления — в обходе активно участвуют 2 человека (в т.ч. я) и еще 3 человека пару раз помогали. Остальные прячутся, причем даже те, кто записался в правление ТСЖ.

При организации ОСС своими силами возникает недоверие собственников к инициативной группе, пытаются понять не подвох ли это и не стараемся ли мы мошенническим путем заработать на собственниках. В доме 3000 собственников, дом большой! Инициативной группой обходили каждую квартиру и пытались все растолковать и  объяснить причину проведения ОСС. Длилась эпопея больше года. Наконец-то кое-как собрали больше 60% площади и провели ОСС. Выбрали председателя и начали налаживать работу с УК и администрациями района и депутатами. Создали чат дома, в который входят только собственники, и решаем там все проблемы, предложения и проводим «летучки». Параллельно в районе создали чат с инициативными группами домов района, в который вошли и уже избранные председатели и только активисты, пытающиеся провести ОСС, там делимся всеми наработками в этом направлении и оказываем помощь тем, кто только начинает.

Инициативная группа фактически приняла участие в двух собраниях:
Первое. Путем работы с собственниками при проведении ОСС, которое проводила оппозиционная инициативная группа. На этом ОСС УК Капитал-Инвест хотела засилить итоги предшествующего собрания, которое было нарисовано. Здесь мы ставили задачей убедить собственников голосовать против. Это была наша основная глобальная ошибка. Необходимо было убеждать не голосовать вообще или не сдавать бюллетени инициатору.

Пару слов о способах работы инициативной группы на этом ОСС:
1) Мы подготовили рекомендации, как голосовать.
2) Мы подготовили рекомендации, как технически правильно заполнить бюллетень, чтобы максимально затруднить его фальсификацию.
3) Мы передавали бюллетени лично инициатору под подпись на копии бюллетеня с составлением актов передачи. В данном варианте каждый голосовавшие собственник выдал мне доверенность в простой письменной форме с полномочиями передать его бюллетеней инициатору собрания, получить его заверенную копию, при отказе — составить акт об отказе.
4) Составлена инструкция об отправке бюллетеня по почте с описью и ответами на вопросы повестки дня на случай, если инициатор откажется принять бюллетень.
5) Составляли акты об опускании бюллетеней в урну (в финальном этапе инициатор все же отказался принять бюллетени лично и заверить их копии, а времени на почту уже не было).
6) Актировали состояние урны для голосования на момент окончания голосования и нескольких дней после, когда ее никто не забирал.

В итоге мы получили кучу полезных знаний и умений, но проиграли тактически: мы помогли сделать кворум этому ОСС.

Второе собрание проводили уже мы. Повестка дня включала в себя несколько блоков вопросов:
1) Изменение способа управления домом с управления УК на создание ТСЖ.
2) Вопросы по деятельности ТСЖ.
3) Переизбрание совета дома на случай, если ТСЖ не будет создано.
4) Блок по безопасности (видео, шлагбаумы)
5) Полномочия председателя совета дома по представлению интересов собственников.

Это собрание готовили и проводили 3 собственника, инициатором был один из них. При подготовке были написаны информационные материалы с пояснениями, что означают на деле формулировки вопросов повестки дня, все документы размещены в общем доступе, неоднократно выкладывались в общедомовое чаты, обсуждались в них, замечания учитывались или мотивированно отвергались.

Очная часть ОСС прошла отлично, на высоком уровне, с реальным обсуждением вопросов повестки дня.
Заочная часть частично попала на пандемию, в связи с чем мы приняли решение о продлении сроков принятия решений собственников, ибо дом опустел. Все, кто мог уехать, покинули город и квартиру. Мы соблюли все процедурные вопросы при этом.

При проведении этого ОСС мы тоже допустили ошибку: срок его проведения оказался недостаточным. Мы переоценили потенциальную активность населения. Так что срок голосования лучше длиннее, чем короче. Причем, независимо от ситуации.

В инициативной группе числится 21 человек. И это кураторская группа целого ЖК. Лидеров 8 человек. Остальные не могут посвящать этому полноценное время, но поддерживают позицию.

Наша инициативная группа создана для 5 из 6 домов в ЖК. Дома по 98, 130, 133 и два по 246 квартир. Появилась в результате создания общей группы соседей сначала ВКонтакте, затем общего и домовых чатов в WhatsApp, а затем, осознав, что в WhatsApp мы не влезем рано или поздно мы перебрались в Telegram, активных назначали изначально админами этого чата.
Появились группы на волне недовольств тем как проходит процедура приема-передачи квартир, УК от застройщика удерживала ключи после подписания актов, выставляла авансовые платежи за услугу консьержа 25 руб кв.м. и содержание и ремонт 40,80 кв.м до проведения ОСС, затем они провели ОСС в период режима повышенной готовности в Москве, не проводя очной части собрания.
Инициативная группа удачно сформировалась в период карантина, когда у всех появилось внезапно свободное время и в тоже время у всех было время на возмущение и несогласие с нарушением наших прав, и люди стали давать на эти вещи какую-то реакцию, а не как обычно смирились с косяками застройщика и УК.
Дело в том, что качество взаимодействия с УК было отвратительным, сочетание необразованности и хамства. Собрания, которые мы сейчас проводим ещё идут, и пока только в 3 домах из 5. Повестка очень обширная, но главный вопрос смена УК от застройщика, так же мы затронули переход на платформу активного гражданина, выбор совета дома, закрытие мусоропроводов и капремонт. В инициаторы собрания вписан 1 собственник.
Работа группы обсуждается в кураторском чате и при личных встречах, мы уже достаточно сдружились. В основном подобрались люди ~30-35 лет, со схожими взглядами и позицией, это помогает. Мы помогаем друг другу разобраться в вопросе, взаимообучаем, ищем образцы жалоб и вообще порядок направления обращений в органы, если кто-то делает что-то в рамках своего дома — делится с остальными. Строгого распределения обязанностей нет, они сформировались исходя из того что у членов группы получалось лучше, кто-то создал форум, кто-то сайт, кто-то прикрутил ботов в телеграм группу, кто-то активно жалуется через ГИС ЖКХ и Наш дом. От каждого по способностям.
Руководителя у нас нет, мы прислушиваемся к мнению друг друга, но можем поступить по своему усмотрению в своём доме. Разногласий в инициативной группе не было. В домовом чате произошёл небольшой конфликт, когда назрел вопрос необходимости юриста, к юристу в результате мы так и не обратились, не видя от предлагающего юриста соседа адекватного прайса, лишь довольно крупная сумма, без личной встречи с человеком. Предложение о встрече с другим юристом, соседа задело и он покинул домовый чат. В чатах других домов, тоже случаются конфликты. Я в своём, как администратор, стараюсь писать людям в личные сообщения о том чтобы они не забывали, что это соседи с которыми рядом вам придётся ещё жить, старайтесь искать компромиссы, а не идти на конфликт с этими людьми.

Начинали мы с полного незнания жилищного законодательства от слова совсем. Поэтому сначала делали порой наивные вещи, не имеющие юридической силы (а мы на них надеялись). Но постепенно мы изучали правовую базу и была эволюция.
Мы создали свой СД, затем закошмарили УК жалобами (по 300 разных жалоб от разных людей в месяц только в ГЖИ мы обеспечивали, раз 7 приезжало ТВ, в т.ч. центральных каналов и т. п.), потом устроили ОСС (его обнулила УК в суде за взятку), потом сделали еще 4 ОСС (серию). Выиграли все суды, решение о действительности ОСС вступило в силу. Но новая УК не смогла нас взять т. к. в самый последний момент ей в Правительстве МосОбласти запретили это (мы были в шоке). И прям в тот же момент акционер нашей УК продал УК.
Новый акционер сменил 100% состава и сейчас по сути новая УК чего мы и хотели) и у нас уже относительно нормальные отношения. Грубых ошибок я не вижу. Все развивалось относительно логично и наши шаги были логичны тем знаниям. Тем обстоятельствам, в которых мы эти шаги делали. Если б были более осведомлены в законодательстве, то часть этапов бы может сократили, но изучение законов шло от потребности, а не просто зубрежкой. Возникала ситуация и она побуждала изучать вопрос. Т. е. накопление опыта и знаний было постепенным.

Истории создания совета дома силами инициативной группы

Дом достаточно большой, 276 квартир, в совет дома входит 5 человек (включая председателя) — по 1-2 человека из каждого подъезда (всего 3 подъезда).
Все началось с чата дома. Я заказал знакомому дизайнеру объявление о чате дома, расклеил его в лифтах и на информационных досках.

Вход был по ссылке — без необходимости предоставлять номера квартир. Сейчас в чате 210 человек, и 95% номеров записаны у меня в телефонной книжке, то есть я знаю в какой квартире они проживают. Более того, сейчас сообщить номер квартиры — обязательное условие для вступления в чат дома.
Собирать совет дома я начал под вывеской подготовки к проведению нового собрания. То есть я примерно знал, когда планируется очередное собрание и за пару месяцев до этого стал активничать в чате с инициативами, а также несколько раз собирал активных соседей на площадке для обсуждения проблем и инициатив. Там же предложил провести голосование среди активистов по поводу вступления в совет дома, обозначив что желательно представительство от каждого подъезда. Ну и насчет председателя из-за чрезмерной активности альтернатив и не было — предыдущий председатель отмолчался до момента формирования бюллетеней, в которых была его фамилия. Тогда я устроил небольшой скандал в УК, что наш дом выбрал сам и совет дома и председателя.
Кстати, предыдущий председатель в момент активного наполнения чата дома просто «вышел» из него — он ведь важный человек, ему некогда)

Сначала (до ввода дома в эксплуатацию) были общие группы в телеграмме. На тот момент они покрывали большинство вопросов, т. к. проблем с эксплуатацией дома и взаимодействия с УК практически не возникало.
После получения ключей собственниками, начали появляться проблемы по дому (недостатки строительства) которые начали требовать общения с УК. По факту общения пришло понимание, что УК приведённое застройщиком не сильно торопится реагировать на запросы собственников, при этом УК присутствовало(-ет) в общем чате. Чтобы сделать решение вопросов более эффективным, пришло общее понимание, что нужно ещё одну, отдельную группу и желательно только собственников, т. к. к этому моменту мы начали работу над дорожной картой с юристами (спонсировали собственники на добровольной основе) для решения одной из основных проблем (протечки в паркинге). Понятно, что не хотелось иметь инсайдеров от застройщика/УК.
Для это начали приглашать в закрытую группу только тех, кого либо знали физически, либо тех кто смог подтвердить собственность (номер ДДУ, ДКП, Акт приемочный...)
УК совместно с неизвестным/не участвующим в решении наших проблем собственником инициировали проведение ОСС в очно-заочной форме.
Собрание ОСС было немного неожиданным, да и для наиболее активных стало ясно, что нужно делать следующий шаг, для того чтобы адресовать вопросы в повестке. Собственно создать Совет Дома.
Т. е. после ОСС наиболее активные договорились встретиться с УК, чтобы обсудить варианты «уточнения» вопросов в повестке, т. к. у нас (собственников) будут проблемы из-за того что у нас со второй и третьей очередью общий стилобат (подземный паркинг) и соответственно следующие вопросы выносимые на ОСС будет сложнее решать, т. к. собственников будет больше.
Вывод: наиболее активные собственники сформировали пул людей, которые хотели бы участвовать в Совете Дома, как ответ на действия УК

В группе (у нас чат в  Telegram) 19 человек. В нашем доме 705 квартир, 13 подъездов. Появилась группа из чата соседей (есть общий и по домам), когда администрация поселения Внуковское ранней весной этого года проводила ОСС по поводу избрания совета дома (год с момента ввода в эксплуатацию прошел, сами мы не организовались).

У нас в ЖК две УК от застройщика (по факту одни и те же люди, работающие в одном помещении), за ними глаз да глаз, поэтому родилось понимание, что совет дома нам в помощь. Все, кто откликнулся на призыв собраться по этому поводу, и вошли в список претендентов (около 20 человек, практически из каждого подъезда). Среди нас есть юрист, есть люди, имеющие какой-то подобный проведению ОСС опыт. Члены группы обходили квартиры, оставляли бюллетени в почтовых ящиках (консьержи наши, хоть и оплачиваем услугу мы, очень боятся УК и сделать что-то, что УК не понравится, поэтому готовности содействовать в собрании, которое проводит не УК, мы не нашли). В результате кворум не собрался, при обходах выяснилось, что проживает в доме не более 30% жильцов, многие квартиры закрыты и даже ремонтные работы не ведутся, нет возможности поговорить с рабочими и получить контакт собственника. Реестр, предоставленный УК, был для работы непригоден.

Сейчас проводим второе собрание, реестр уже запросили сами, помимо выбора совета дома еще много вопросов выносим (капремонт, реклама, тарифы на допуслуги и т. д.).

Часть группы не откликнулась на предложение снова участвовать, просто молчунами сидят в чате). Те, кто готов, обсудили всё на встрече и дальше общение в чате, готовые бюллетени и приложения прочитали и снова обсудили, дополнили/подкорректировали и провели недавно очную часть. Два месяца будет длиться заочная. Мы активно предлагаем всем собственникам вступать в группу Telegram по ОСС, там всё — ссылки на документы, ответы на вопросы. Снова пойдем по квартирам. В чатах спрашиваем, кому нужно положить бюллетень в почтовый ящик. По ощущениям — народу в доме прибавилось. Строгого распределения обязанностей в группе нет — движемся поэтапно все вместе и кто что может/у кого больше опыта, знаний. Расходов особых пока нет — вопрос о финансировании не поднимался.

Инициатором собрания сейчас выступает кандидат в председатели совета, в члены совета выдвинуто 7 человек (остальные просто не проявились, когда кинули клич «кто реально может, хочет и будет работать»).

В качестве полезного могу назвать работу в чатах дома во всех мессенджерах, по ощущениям наибольший приток участвующих оттуда. Из того, что сделали бы и делаем уже сейчас по-другому — не стоит выдвигать большое количество человек в совет дома, начался разброд на очной части — кто все эти люди? Недоверие, подозрения. Сейчас коллектив претендентов небольшой и мы о каждом написали по нескольку строк — что за человек, почему именно его предлагается избрать. Выглядит более жизнеспособно).

Заводила общего собрания у нас юрист-жилищник с опытом организации собраний. Он организовал процесс: предложил каждому из 19 подъездов выбрать в совет дома по 2 кандидата от подъезда и по 1 -в счетную комиссию. Для такого большого дома это оказалось более менее рабочим вариантом.

На стадии выбора кандидатов в СД и СК у нас возникли такие проблемы:
В некоторых подъездах нашлись активисты, которые хотели войти в СК и СД, но соседи по подъезду начали их гнобить в чате, претензии какие-то высказывать. В итоге некоторые подъезды у нас оказались без представителей в СД
Без представителей оставались только 2 подъезда из 19. Самый многоквартирный и самый маленький. В последний момент в большом подъезде нашли (уговорили) 2 добровольцев (делал у них все 1) и успели включить в состав совета перед печатью всех доков.
В маленьком на время проведения ОСС нашли добровольца, который помогал с расклейкой уведомлений, напоминаниями жителям о голосовании, но в СД человек не захотел вступать.

В итоге: ОСС по инициативе жителей мы провели, кворум был, совет избрали, многие вопросы приняты. Подготовка и проведение собрания показали, что вхождение человека в совет дома не говорит о том, что он будет делать что-то, чего от него ждут. Из представителей 18 подъездов во время проведения ОСС самоустранились 2 подъезда, в 1 подъезде помогли довести до конца, но самоустранились после его окончания и уже не помогают с новым электронным ОСС. Многие бросали СД, потому что не готовы разъяснять в подъездных чатах и лично своим соседям, почему такой вопрос в повестке, а не иной. У нас был один большой спорный вопрос об установке шлагбаума и утверждении временной парковки во дворе. Возмущений было много и в чатах и на очной части, наверное, не все члены СД были готовы тратить своё время и энергию на разъяснения и ругань.

Ложка дёгтя. Грустные истории

Добрый день, у нас есть сайт нашего дома, где соседи могут общаться. Осенью прошлого года стало известно, что сторонняя УК хочет взять наш дом в управление. Действовали они довольно агрессивно, в какой то момент о них узнали нехорошие моменты, репутация рейдеров. В процессе выделился актив дома из чата, 5 человек. Провести ОСС и сменить УК рейдерам не удалось. Но и нам организовать ОСС не удается. Нет желающих на роль председателя совета дома. Кроме того многие активные соседи знают примеры, когда эту должность занимал человек бесплатно и все вопросы решал. Поэтому они против оплаты председателю.

Группа существует как чат единомышленников, но с УК контактируют каждый сам по себе.

Изначально по дому собирались списки тех, кто против охраны.
Я в группу админов подъездов попала, когда стала уточнять кто и как будет оформлять собрание.
В тот момент в группе «рулила» девушка активная, но далекая от каких-либо юридических знаний и основ. На основании ее «опыта» все участники инициативной группы считали, что можно просто не платить за охрану, потому что ты лично договор не подписал, и не голосовал. По консьержам считали, что голосование проводится подъездами.
Я с ними не соглашалась, меня не слушали ровно до того месяца, пока нам не поставили охрану и не начали включать в квитанции.

Ну далее кое-как пришлось сдвинуть с места этого не грамотного лидера)) провести собрание представителей подъездов…

Дом-новостройка в Москве, сдали в мае 2019 года, дом одноподъездная свечка, 33 этажа, 295 квартир, подземный паркинг 1этажный. В доме много однушек и студий, что изначально определило половину контингента — регионы и квартиры под сдачу.

Поймите правильно, снобизмом не страдаю абсолютно, просто так сложилось, что многим жителям самое главное — все иметь и ни за что не платить (либо им тут не жить, либо они жили всю жизнь в хрущевке в пригороде и их все устраивало, другого и не надо).

Квартиру в доме купил мой супруг своей дочери. Еще пара вводных — мы сами живем в доме 2013 года, работаем в Правлении ТСЖ, супруг — председатель. Стояли изначально у истоков самоуправления, от инициативной группы через совет дома к ленивому ТСЖ, через смены УК и т. д. и т. п. Т. е. опыт у нас большой и разнообразный.

Еще перед покупкой квартиры я нашла форум дольщиков и почитывала его. В какой-то момент там двумя активными людьми поднялся разговор о создании ИГ, я вышла из тени и изъявила желание вступить, сразу объяснив, что не собственник, но с опытом. Решили создать закрытый чат в телеграмме, собралось изначально человек 10-12. Пара юристов, двое специалистов в электронике и слаботочке, пара консалтинговых специалистов и просто умные люди, желающие что-то делать. Связались с УК от застройщика, съездили на встречу с ними. Я на первой встрече не была, просто проконсультировала насчет основных вопросов — договор с УК на изучение, тарифы, правила ремонта. УК изначально шла на контакт, понятно, что, где было возможно, — пытались прогнуть свои интересы, ну на то они и коммерческая УК.

В основном, общались в закрытом чате, как таковых руководителей не выбиралось, двое, живущих рядом с домом взяли на себя коммуникацию с представителем УК и инженером в доме, один специалист по сметам работал плотно с тарифом, я делилась опытом, наработками в сфере ЖКХ, УК, ФЗ, ЖК, ПП и тд.
В основном, работа была коллегиальная, но несколько человек почти сразу ушли в тень, поняв, что ничем на данном этапе полезными быть не могут или не хотят. Вся первоначальная работа свелась к подготовке первого ОСС по выбору УК, тарифа, переходу на прямые договоры с РСО.
Параллельно в общем чате жителей начинался ад)). Люди начали принимать квартиры, и все ужасы описывали в красках с постоянными лозунгами: напишем письмо главе управы, напишем письмо мэру, президенту, напишем в инстаграмме гадости застройщику. Причем все это реально писалось)). Я быстро бросила попытки объяснить, что это так не работает. Остальные члены ИГ держались дольше.

Расходов особо никаких не было, техническая подготовка 1 ОСС была на УК. ИГ на том этапе выложилась по максимуму, уменьшили тариф насколько смогли, изменили договор. Инициатором ОСС была УК. ОСС было очно-заочное, очка прошла тихо, народу было человек 30. Наша цель была познакомиться с руководством УК и застройщика и договориться о дальнейшей плотной работе с ними, если выберутся на ОСС.

Дальше, что было ожидаемо, начался кромешный ад в общем чате. Примерно 15 активных противников всего и вся, желающих Жилищник по городскому тарифу, развернули активную переписку по 1000 сообщений в день. Естественно, все перешло в плоскость обвинения ИГ в купленности, аффилированности и т.д и т. п. Мне, как человеку с опытом, все это было предсказуемо, а остальную группу очень подкосило. Но все еще не теряли надежды на разум, вели разъяснительную работу в чате и начали заранее готовиться ко второму ОСС с выбором совета дома, открытием спецсчета по капремонту на УК и еще парой вопросов. Кворум набрали, УК выбрали, тариф утвердили.
Группа несогласных активизировалась, начав уже активную работу против ИГ. Мы, тем временем, встречались регулярно с УК и застройщиком, решали проблемы с недоделками ОДИ, заходом провайдеров, работой ЧОПа. Тут группа более явно разделила негласно обязанности: рядом живущие контролировали исполнение договоренностей УК и застройщика с нами об устранении недоделок, мы с мужем были в постоянном контакте с руководством УК, решая основные вопросы, инженеры-слаботочники добивались от УК работы всех этих систем в доме, юрист писала официальные письма и претензии застройщику.

Для снижения градуса негатива в общем чате мы решили позвать в совет дома всех желающих из различных группировок. Вызвалось еще несколько человек, из группы несогласных. Создали еще один чат, встретились с ними, поговорили, стало понятно, что делать они ничего не умеют и не собираются (в нужной области), главная их цель — контролировать ИГ. Мы приняли правила игры, решили, что потянем и такой совет дома, с балластом. Я собиралась остаться просто консультантом, в случае надобности, т. к. не собственник.

Подготовили через полгода второе ОСС: совет дома, председатель, спецсчет, антипарковочные столбики, шлагбаумы. Инициатором написали члена ИГ, будущего председателя СД. В связи с налаженными контактами с УК, они помогали в технической части, реестр, бюллетени и т. д. Т. е. расходов не было у инициативной группы.

А вот на очной части закончилось существование группы. Те несколько человек, записавшихся в совет дома, разработали план по срыву ОСС. Такого не было даже в моем большом опыте)) как в плохом кино, ор и крик, хамские вопли в сторону супруга — «ты самый умный? кто такой? пойдем выйдем...», в сторону инициативной группы — «вы все купленные, воры, нам не нужен Совет дома, нам не нужен спецсчет, вы продавливаете свои интересы» и прочий бред.

Инициативная группа психанула, сказала — «ОК, мы устраняемся, делайте все дальше сами». Собрание считаем несостоявшимся. расходимся)). Как результат — прошло еще полгода, все кричащие несогласные отказались работать, вызвались несколько человек, ничего не понимающих, «подготовили осс» с вопросами, треть из которых неправильно сформулирована, треть вообще не относится к компетенции ОСС. Сейчас идет заочная часть, проголосовало меньше четверти квартир, завтра последний день. Имеем то, что имеем. Инициативная группа, наверное, вернется к работе, если не выберут совет дома сейчас. Т. к. эмоции и обиды вроде поутихли, а дом превращается потихоньку в бесхозный, т. к. никто сейчас не контролирует работу УК, не говоря уже об остальном.

Спасибо подписчикам за интересные рассказы. В следующей части будет взгляд и отношение со стороны управляющей организации, в заключительной — целый перечень рекомендаций и указание на ошибки, которых стоит избегать.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Управляющую организацию обязали устранять дефекты на детских площадках

Интересное дело № А73-13544/2019 из Хабаровска: по нему управляющая организация до конца оспаривала предписание по детским площадкам около домов, которыми она управляла.

Проверку проводило Управление Росстандарта, что довольно нетипично для контроля в отношении управляющих компаний.
Житель дома изначально обратился в Комитет регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края, а тот уже написал письмо в Управление Росстандарта с просьбой провести проверку.
Росстандарт согласовал проверку с прокуратурой, вышел на детские площадки, осмотрел их, нашел нарушения п.п.4.3.26.8. 4.3.26.5, 4.3.1. 4.3.2, 4.3.7,4.3.8. 4.3.26.12 ГОСТ Р 52169-2012 «Оборудование и покрытие детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации. Общие требования»:
▪ эксплуатация горок с опасными выступами в зоне приземления, с шероховатой поверхностью перил и ограждения оборудования, с посторонними предметами вокруг игрового оборудования в виде конструкции неисправной качели, пня дерева, камней; с выступающими элементами и острыми концами, кромками, с выступающими концами гвоздей на конструкции оборудования для качелей;
▪ на горках не обеспечены сток воды и просыхание, из-за чего скапливается вода; на платформах игрового оборудования отсутствуют доски; элементы оборудования из металла не защищены от коррозии, с наличием выступающих элементов в виде гвоздей на поверхности лестниц.

Предписание об устранении нарушений выдали организации, управлявшей домами, на прилегающей территории к которым располагались горки и качели.

Управляющей организации не понравились проверка и ее результаты.

Она обратилась с заявлением в суд, указав, что не должна обслуживать спорные площадки.
Арбитражный суд Хабаровского края отказался признавать предписание незаконным, приведя изъезженную фразу.

«собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В связи с этим, содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям лица, осуществляющего управление домом, независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме».

Потом он переписал пункты из ГОСТа к детским площадкам (если кто хочет примерить их к своим площадкам — открывайте решение суда по ссылке выше).
С законностью предписания согласились и вышестоящие суды, в том числе Шестой арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе управляющая организация обращала внимание на то, что детские игровые площадки расположены за пределами земельных участков управляемых ею домов, не имеют отношение к общему имуществу этих домов, а имеют отношение к соседним домам под другой управляющей организацией.
Суд решил иначе:

«По представленным в материалы дела фото и видеоматериалам, схемой расположения земельного участка дома, судом установлено, что детские площадки, на которых выявлены нарушения, расположены на территориях, прилегающих к жилым домам, которыми управляет заявитель [УО]. Как правильно указывал ответчик [Росстандарт], наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории».
«Ссылка заявителя на выписки из ЕГРН по указанным домам и схемы земельных участков отклоняется, поскольку в судебном заседании представитель заявителя признал, что для земельных участков не сформированы границы (это следует из материалов всего дела), иных игровых площадок указанные многоквартирные дома не имеют».

По этой же причине суд отклонил ссылку на то обстоятельство, что игровые площадки расположены ближе к соседним домам, так как по одной площадке «это не подтверждается», а по обеим, в целом, — «не имеет правового значения».

Арбитражный суд Дальневосточного округа тоже не оправдал надежд компании. Кассационная инстанция напомнила письмо самой управляющей организации: та незадолго до проверки отвечала в администрацию по поводу спорных площадок, при этом общество «не оспаривало свою обязанность по обеспечению надлежащего состояния спорных детских площадок, а, напротив, сообщало о проведении работ по ремонту и демонтажу расположенных на них неисправных элементов».
Верховный суд РФ в определении от 25 августа 2020 г. № 303-ЭС20-11685 оставил последнюю жалобу управляющей организации без удовлетворения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Энергосервисный контракт на тепло. Часть 2. Информация от РАЭСКО

В прошлой заметке я коснулась энергосервисных контрактов на тепло в многоквартирных домах. Перед её написанием я пыталась связаться с Российской Ассоциацией энергосервисных компаний (РАЭСКО), но по какой-то причине электронное письмо не дошло. Однако после выхода статьи на телеграм канале нам всё-же удалось связаться, и вместо короткого комментария мне прислали развернутую позицию, со ссылками на практику судов.
Ниже ответ РАЭСКО на мои два вопроса:
▪ в отношении чего заключены 6 энергосервисных контрактов в МКД, упомянутые в кратком обзоре «Российский рынок энергосервиса — 2019»,
▪ мнение по вопросу возможности заключения энергосервисных контрактов на тепло в многоквартирных домах.

1. Про обзор «Российский рынок энергосервиса — 2019»

Обзор РАЭСКО «Российский рынок энергосервиса-2019» содержит стоимостную и количественную оценку объема рынка энергосервиса, анализ закупочной деятельности, ранжирование объема рынка по объектам энергосервиса и направлениям реализации энергосберегающих мероприятий, а также информацию о субъектах РФ и ЭСКО — лидерах на рынке энергосервиса. Обзор публикуется четвертый год подряд.
В Расширенном обзоре содержится углубленная статистика по рынку энергосервиса. В частности, представлено распределение контрактов как по объектам, так и по направлениям энергосберегающих мероприятий.

По данным РАЭСКО в 2019 г. в МКД заключено 6 энергосервисных контрактов. Все контракты заключены по внутреннему освещению. Отсутствие контрактов по отоплению обусловлено спецификой сбора статистики.
При подготовке Обзора использованы данные Единой информационной системы в сфере закупок по государственным и муниципальным закупкам энергосервисных услуг, осуществлявшимся в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», а также Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».
В Единой информационной системе в сфере закупок по государственным и муниципальным закупкам энергосервисных услуг энергосервисные договора в отношении системы отопления многоквартирного дома, решение о заключении которых принимается собственниками помещений в многоквартирном доме, в системе не отражаются. Возможно, в будущем их можно будет отслеживать в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
Источником информации об энергосервисных договорах, заключаемых в отношении систем отопления многоквартирных домов, служат сведения, предоставляемые энергосервисными компаниями, являющимися членами или партнерами РАЭСКО.

2. Юридическое обоснование возможности заключения энергосервисного договора в отношении системы отопления многоквартирного дома

Правовой основой заключения энергосервисных договоров (контрактов) является Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — Закон № 261-ФЗ).
Согласно части 4 статьи 19 Закона № 261-ФЗ в случае заключения энергосервисного договора (контракта) с лицом, которое ответственно за содержание многоквартирного дома и которому собственниками помещений в многоквартирном доме переданы полномочия на заключение и исполнение энергосервисного договора (контракта), такое лицо вправе принимать на себя по энергосервисному договору (контракту) обязательства, для надлежащего исполнения которых собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо совершать действия только при наличии в письменной форме согласия на их совершение каждого собственника помещения в многоквартирном доме, которому эти действия необходимо совершить. В противном случае такое условие энергосервисного договора (контракта) является ничтожным.
Часть 4 статьи 19 Закона № 261-ФЗ не устанавливает каких-либо запретов на заключение энергосервисных договоров в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом или же ограничений таких договоров только общедомовым имуществом. Равным образом данное положение не устанавливает требования о том, что для заключения энергосервисного договора в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Данный вывод подтвержден судебной практикой.
Общество с ограниченной ответственностью «ЖилКомАльтернатива» обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу «Управление Строительства и Технологического Инжиниринга» с иском о признании недействительным энергосервисного договора № 20-08/13-ЭС5/59-13/5, заключенного в отношении многоквартирного дома, обосновывая это тем, что не было получено письменное согласие каждого собственника помещения в многоквартирном доме на заключение спорного договора. В кассационной инстанции Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14 была признана действительность энергосервисного договора, несмотря на отсутствие согласия каждого собственника помещения в многоквартирном доме. Такое согласие требуется только в том случае, если для надлежащего исполнения энергосервисного договора собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо совершать какие-либо действия.
Нормативные правовые акты жилищного законодательства регулируют порядок заключения энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее — энергосервисный договор на общедомовые нужды). Такой договор заключается в соответствии с пунктами 38(2) — 38(5) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила).
Согласно пункту 38(2) Правил собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо о наделении указанных организации, товарищества или кооператива полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги.
Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с ресурсоснабжающей организацией или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги.
Согласно пункту 38(3) Правил решение собственников помещений, указанное в пункте 38(2) Правил, принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать в том числе следующие условия заключения энергосервисного договора на общедомовые нужды:
▪ величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;
▪ цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;
▪ срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.
Согласно пункту 38(4) Правил оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения.
Пунктом 38(5) Правил установлено, что цена энергосервисного договора на общедомовые нужды определяется соглашением сторон такого договора.
Приказом Минстроя России от 08.09.2015 № 644/пр утверждены примерные условия энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме. Данные условия не являются обязательными и служат ориентиром для подготовки энергосервисных договоров в отношении общедомового имущества.

Вместе с тем для повышения эффективности использования тепловой энергии в многоквартирном доме ограничение предмета энергосервисного договора только лишь общим имуществом в многоквартирном доме лишено практического и экономического смысла. Основная экономия тепловой энергии возникает в индивидуальных помещениях (квартирах), и в совокупности с экономией при использовании общего имущества экономия в индивидуальных помещениях (квартирах) позволяет окупить затраты на установку энергосберегающего оборудования энергосервисной компанией.
Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ и постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» оплата отопления в многоквартирном доме, как в индивидуальных помещениях, так и в общем имуществе осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в составе платы за коммунальную услугу по отоплению.
В этой связи положения Правил и приказа Минстроя России от 08.09.2015 № 644/пр используются в большей степени как ориентир для определения порядка принятия решения о заключении энергосервисного договора в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом и его условий.
При этом положения Правил и приказа Минстроя России от 08.09.2015 № 644/пр для реализации энергосервисных договоров в отношении системы освещения мест общего пользования многоквартирного дома, как правило, также не применимы, поскольку они связаны с сокращением расходов не собственников помещений многоквартирного дома, а управляющей организации (иного лица, осуществляющего управление многоквартирным домом), которая выступает в таких энергосервисных договорах заказчиком. Собственно, уже имеется большой опыт заключения таких договоров в городе Москве по результатам торгов, проводимых в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Именно эти договоры прослеживаются в Единой информационной системе в сфере закупок в отличие от энергосервисных договоров в отношении системы отопления многоквартирного дома, которые заключаются собственниками помещений в многоквартирном доме (и поэтому в системе не отражаются).
Решение о заключении энергосервисного договора в отношении системы отопления многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме на основании пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ (принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами). Такое решение принимается согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом Жилищный кодекс РФ и иные акты жилищного законодательства не ограничивают и не запрещают заключение энергосервисных договоров в отношении системы отопления многоквартирного дома в целом, а не только в отношении общедомовых нужд, что подтверждено Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14.
Несмотря на решение Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14, есть и альтернативная судебная практика Арбитражного суда Московского округа, в рамках которой были признаны действительными предписания Государственной жилищной инспекции Московской области расторгнуть энергосервисные договоры, заключенные ООО «РеАл-Сервис» в отношении многоквартирного дома в целом (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2017 № Ф05-7512/2017 по делу № А41-31074/16, от 11.11.2016 № Ф05-16588/2016 по делу № А41-28070/2016).
Основные причины указанных решений арбитражного суда и предписания Государственной жилищной инспекции Московской области обусловлены следующим:
▪ в соответствии с пунктом 38(3) Правил в энергосервисном договоре на общедомовые нужды должна быть указана величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении. В договорах ООО «РеАл-Сервис» был указан только процент такой экономии без указания собственно величины экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении;
▪ энергосервисные договоры были заключены в отношении коммунального ресурса, потребляемого жителями не только для содержания общедомового имущества, но в отношении индивидуально потребляемого энергетического ресурса. В отношении экономии тепловой энергии это единственно возможный экономически обоснованный подход. Вместе с тем, судом в одном решении (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2017 № Ф05-7512/2017 по делу № А41-31074/16) было указано, что энергосервисный договор может быть обусловлен только распределением потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (общедомового имущества);
▪ ссылка общества на позицию Департамента ЖКХ Минстроя России в лице заместителя директора Департамента ЖКХ, согласно которой, по доводам общества, энергосервисный договор на отопление заключается в отношении всей тепловой энергии, поступающей в многоквартирный дом, отклонена судами первой и апелляционной инстанций, поскольку арбитражный суд при рассмотрении настоящего дела не связан той или иной позицией данного департамента;
▪ ни из условий договора, ни из представленных материалов не видно каких успехов достигла управляющая компания, какие конкретно мероприятия, повышающие энергетическую эффективность, были выполнены, и какая величина экономии энергетических ресурсов была достигнута в количественном и стоимостном выражении.
Следует отметить, что Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 № 10АП-11427/2016 по делу № А41-28070/16 было отмечено, что положения Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» носят общий характер и не регламентируют особый порядок взаимоотношения собственников многоквартирного дома с управляющей компанией, предусматривающий возможность заключения договора лишь в отношении общего имущества собственников дома.
В этой связи, этим решением также, как и решением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2015 № Ф05-14772/2015 по делу № А40-147733/14, подтверждена возможность заключения энергосервисного договора в отношении многоквартирного дома в целом, а не только в отношении общедомового имущества.
Также следует отметить, что ввиду большого объема иных нарушений ООО «РеАл-Сервис» решения, принятые в части энергосервисного договора сложно назвать объективными и влияющими на практику по иным энергосервисным договорам, поскольку они сопровождались иными нарушениями данной управляющей организации, выходящими за рамки оказания энергосервисных услуг.
Имеется также решение суда первой инстанции по искам физических лиц, которое было принято в пользу энергосервисной компании. Так в деле № 2-753/16 13.04.2016 районным судом города Иваново рассматривалось гражданское дело по исковому заявлению Н.М., Н.Е. к ООО «МПЖХ», ООО «ЖилСтройРемонт» о признании энергосервисного договора недействительным. Суд в своем решении отметил, что согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.
Из материалов дела следует, что 29.02.2012 состоялось общее собрание жильцов многоквартирного жилого дома, где большинством голосов было принято решение о наделении управляющей компании полномочиями по заключению в интересах и от имени собственников помещений в многоквартирном доме энергосервисного договора. Решение общего собрания от 29.02.2012 в установленном законом порядке не оспорено, незаконным не признано.
Указанные обстоятельства в совокупности с иными фактами, установленными судом, послужили основанием для того, чтобы отказать в удовлетворении исковых требований.
В результате можно сделать вывод о том, что судебная практика по таким делам только формируется и поэтому сохраняет противоречивый характер.
Это не позволяет говорить о каком-либо сложившемся толковании правовых положений, связанных с заключением и исполнением энергосервисных договоров судами. В частности, указанные решения судов не влияют на существующую и развивающуюся практику заключения энергосервисных договоров в отношении систем отопления многоквартирных домов в городе Москве и Московской области, а также в иных субъектах РФ (такая практика в иных субъектах РФ по сравнению с Москвой и Московской областью не многочисленна, но также имеется).
По мнению РАЭСКО, постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, устанавливая особенности заключения энергосервисных договоров, направленных на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества, не ограничивает возможности заключения энергосервисных договоров в отношении систем отопления многоквартирного дома в целом.
Более того, в части повышения энергетической эффективности систем отопления в многоквартирном доме энергосервисные договоры практически и экономически возможны и целесообразны только в тех случаях, когда в периметр проекта включается как потребление тепловой энергии общедомовым имуществом, так и индивидуальное теплопотребление. При этом потребность рынка в совершенствовании законодательства и формировании менее противоречивой и более практичной правовой регламентации заключения и исполнения энергосервисных договоров в отношении систем отопления многоквартирного дома сохраняется.

Благодарю Российскую Ассоциацию энергосервисных компаний за подробный комментарий.
Сайт Ассоциации — https://www.escorussia.ru/
Телеграм канал — https://t.me/escorussia

Предыдущий материал по энергосервисным контрактам — комментарии Андрея Богатенкова.

Энергосервисный контракт на тепло в многоквартирном доме.

Подписчик озадачил повесткой для общего собрания собственников — ТСЖ хочет заключить энергосервисный контракт на тепло в отношении многоквартирного дома.

Заключение энергосервисных контрактов предусмотрено Правилами содержания общего имущества №491.
Какие вопросы надо вынести на голосование, прописано в пунктах 38(2) и 38(3) Правил, поэтому здесь изобретать велосипед не надо.

Непонятен был момент именно по отоплению:
энергосервисный договор направлен на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества. Второе его название — «энергосервисный договор на общедомовые нужды». Так как отопление при оплате не разделяется на индивидуальное и «ОДН» (КР СОИ), то возник вопрос, заключаются ли такие договоры в реальной жизни и, если да, то как именно.

Так как тема для меня незнакомая, посмотрела, что пишут умные люди.
Тема исчерпывающим образом раскрыта в статье Андрея Богатенкова, автора канала @missia261 про энергоэффективность и энергосбережение.

Кому интересна тема — очень рекомендую этот добротный материал.

В этой статье приведён пример из практики, где арбитражный суд Московского округа написал:

«Ссылка общества на позицию департамента ЖКХ Минстроя России в лице заместителя директора Департамента ЖКХ, согласно которой, по доводам общества, энергосервисный договор на отопление заключается в отношении всей тепловой энергии, поступающей в многоквартирный дом, отклонена судами первой и  апелляционной инстанций, поскольку арбитражный суд при рассмотрении настоящего дела не связан той или иной позицией данного департамента. Более того, из буквального смысла приведенных норм Правил № 491 следует, что энергосервисный договор может распространяться только на общедомовые нужды.»

Можете посмотреть само судебное решение, но там крайне много букв, самые интересные из которых напечатаны на страницах 12 и 13.
Я не нашла то письмо Минстроя РФ, о котором говорится в судебном решении, и написала в Министерство вопрос. Минстрой РФ ответил незамысловато — энергосервисный контракт можно заключать в отношении любых ресурсов, поступающих в дом:

Так как вопрос однозначного теоретического решения не нашёл, решила поискать живые примеры. Я посмотрела на сайте РАЭСКО (Ассоциации энергосервисных компаний) аналитические материалы. Нашелся краткий обзор за 2019 год, где есть цифры про энергосервисным контрактам в МКД — целых 6 контрактов.
Здесь не было разбивки по ресурсам, не ясно, есть ли там тепло. Я написала на почту Ассоциации вопрос о приобретении полной версии обзора и получении комментария по вопросу, но ответа пока не пришло(

Также эксперт Андрей Богатенков рассказал, что в Москве есть всего лишь одна компания, которая активно позиционирует себя как занимающаяся энергосервисом по теплу. Что не так с этой компанией и энергосервисом по теплу в Москве, очень лаконично написано в этом материале, также рекомендуется к изучению.
На вопрос о том, известны ли ему случаи заключения нормальных (т. е. соответствующих закону, а не просто поименованных так) энергосервисных контрактов по теплу без привязки к городу, он ответил отрицательно. Добавил, что в отношении электричества таких сложностей нет, всё работает, а вот именно по теплу всё грустно.

Если кто-то всё же захочет попробовать, то вновь отсылаю к статье эксперта. Там есть нормативка, описание сложностей и готовый алгоритм «для смелых» в самом конце.

Продолжение темы — комментарий РАЭСКО.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Может ли в отношении управляющей организации осуществляться муниципальный жилищный контроль?

Этот вопрос будет удобно разобрать на примере свежего дела №А09-8743/2019. Оно показательное, так как в нём суды думали по-разному, их позиции подробно мотивированы. Расскажу только суть, а кому нужно много текста — можно пройти по ссылкам и почитать сами судебные решения.

В Брянскую городскую администрацию обратились жители. Они жаловались на ненадлежащее содержание общедомового имущества. Управление муниципального контроля провело проверку, нашло нарушения, выдало предписание:
▪ восстановить герметичность ствола мусоропровода,
▪ установить загрузочный клапан,
▪ установить фиксатор на ковш мусоропровода,
▪ остеклить оконные рамы в местах общего пользования.

Управляющей организации не понравилось, что её проверяет и что-то требует муниципалитет, а не жилищная инспекция, поэтому она обратилась в суд.

Доводы компании:
▪ администрация не имеет права проверять организации, которые занимаются лицензируемой деятельностью,
▪ проверка не была согласована с прокуратурой,
▪ к проверке привлекли не аттестованных в установленном порядке граждан

И Арбитражный суд Брянской области с этим согласился!

Он указал, что при обследовании дома участвовали жители — заявители по жалобе.

«Вместе с тем, ни в акте осмотра, ни в акте проверки не имеется никаких данных о том, что привлеченные к участию в мероприятии по контролю собственники квартир имеют специальные знания, опыт в соответствующей сфере науки, техники, хозяйственной деятельности и аттестованы в установленном Правительством порядке. Кроме того, граждане не указаны в распоряжении о проверке как лица, уполномоченные на ее проведение. Таким образом, у ответчика не имелось оснований для привлечения вышеуказанных лиц, что не соответствует требованиям закона».

Также он согласился с незаконностью муниципального контроля в отношении лицензиатов:

«В соответствии с ч.7 ст.20 ЖК РФ государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Таким образом, в отношении управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на основании лицензии, осуществляется исключительно лицензионный контроль».

Лицензионный контроль проводит жилищная инспекция Брянской области, ее полномочия в этой части местной администрации не передавались, поэтому, по мнению суда, проводить проверки муниципалитет не мог.
И довод про прокуратуру суд тоже повторил:

«Проводить проверки в отношении лицензиатов по обращениям граждан без предварительного уведомления и без согласования с органом прокуратуры имеют право исключительно органы государственного жилищного надзора (на территории Брянской области — государственная жилищная инспекция)», — прямо так и написал Арбитражный суд Брянской области, сославшись на ч.3 ст. 196 ЖК РФ о лицензионном контроле.

Предписание признали незаконным, но не надолго: администрация обратилась с жалобой в вышестоящий суд.

Доводы муниципалитета:
▪ закон не запрещает присутствие заявителей при проведении проверки, по чьим обращениям она проводится.
▪ администрация (орган муниципального жилищного контроля) осуществляла проверку в отношении ООО УК «Уютный дом» в рамках муниципального жилищного контроля, а не лицензионного контроля, так как в спорном многоквартирном доме три квартиры находятся в муниципальной собственности.
▪ запрет на осуществление государственного жилищного надзора в отношении лицензиатов, установленный в части 7 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, не касается других видов жилищного контроля (как муниципального, так и общественного).

Двадцатый арбитражный апелляционный суд поддержал эту позицию:
✔ Управление муниципального контроля Брянской городской администрации является органом местного самоуправления, уполномоченным на проверки соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда.
Если в многоквартирном доме есть хотя бы одно помещение муниципального жилищного фонда, орган муниципального жилищного контроля вправе проводить проверку, как этого помещения, так и общего имущества в этом доме.
✔ Из содержания статьи 20 ЖК РФ следует, что государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль являются самостоятельными видами деятельности разных уполномоченных органов. В соответствии с частью 7 статьи 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление. Вместе с этим положения статьи 20 ЖК РФ не устанавливают запрет на муниципальный жилищный контроль в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление.
✔ Довод управляющей организации о том, что сам дом не относится к муниципальному жилому фонду, не принимается судом, так как под муниципальным жилым фондом понимаются жилые помещения и приходящееся на них часть общего имущества жилого дома в целом.
✔ Присутствие граждан при проверке не противоречит закону и не нарушает права управляющей компании. Граждане являются одними из заявителей, подписавших обращение, которое послужило основанием для внеплановой проверки. Кроме того, в соответствии с Административным регламентом по осуществлению муниципального жилищного контроля, в случае внеплановой выездной проверки по жалобам граждан, орган муниципального жилищного контроля уведомляет заявителя о времени и месте проведения такой проверки, что, соответственно, предполагает участие заявителя при проведении выездной проверки.
✔ Основанием для проведения внеплановой проверки является поступление в орган муниципального жилищного контроля обращений граждан о фактах нарушения управляющей организацией обязательств по договору управления. Такая проверка проводится без согласования с органами прокуратуры, что прямо следует из ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса РФ.

Решение суда первой инстанции отменили, а управляющей организации отказали в признании предписания недействительным.

Дальше жаловалась на судебное решение уже сама управляющая организация, но безуспешно.
Арбитражный суд Центрального округа и Верховный Суд РФ в определении от 24 августа 2020 г. № 310-ЭС20-11476 оставили её жалобы без удовлетворения.

P.S. Из текста судебных решений не удалось понять, жаловались ли наниматели муниципальных квартир или собственники помещений в частной собственности. Скорее всего, второе: на проверке присутствовали и подписывали акт заявители из других (не муниципальных) квартир.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Общее собрание собственников отменяет своё решение

В конце августа до Верховного Суда РФ дошло дело о смене управляющей организации — дело №А54-3746/2019.
Сначала жители приняли решение поменять управляющую организацию. Они провели общее собрание, выбрали новую организацию. Новая компания обратилась с заявлением в орган жилищного надзора Рязанской области.
Предшественница не спешила исключать сведения по дому из реестра, поэтому инспекции пришлось приостановить рассмотрение заявления и провести проверку.
В это время ей прислали очередной протокол общего собрания собственников в спорном доме. На этом собрании жители решили «отменить» все решения, оформленные предыдущим протоколом.

Инспекция посчитала, что собрание не может отменять принятые им ранее решения, и поэтому не учла новое волеизъявление собственников. Она указала, что такие вопросы не относятся к компетенции собрания, и  отменить (признать недействительным) первоначальное решение может только суд. В реестр лицензий внесли изменения, дом закрепили за новой управляющей организацией.

Старая компания обратилась в Арбитражный суд Рязанской области, где просила признать незаконными такие действия инспекции.

Суд удовлетворил заявление управляющей организации.

Он указал, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится, в частности, выбор способа управления домом. Этот способ может быть выбран и изменен в любое время, такое решение является обязательным для всех собственников:
Тот факт, что в повестке общего собрания значатся вопросы не об избрании управляющей организации, а об отмене решений, принятых на предыдущем общем собрании, не влечет нарушение норм жилищного законодательства и не свидетельствует о превышении полномочий собранием.
Анализ принятых решений позволяет сделать вывод о том, что волеизъявление собственников было направлено на выбор первоначальной компании в качестве управляющей организации дома.
Общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену.
Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. В Гражданском и Жилищном кодексах таких ограничений нет.

Позицию инспекции признали необоснованной, а её приказ — недействительным.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд и суд Центрального округа также поддержали старую управляющую организацию.
В судах она дополнительно подкрепила свои доводы — о возможности отмены общим собранием своих же решений — практикой Верховного Суда РФ: определения от 18.06.2018 №306-КГ18-7181, от 13.07.2017 N 301-ЭС17-8261, от 23.07.2018 №306-ЭС18-9338.
Суд округа не преминул обратить внимание инспекции на то, что она, ссылаясь на неоспоренность первого протокола в суде, забывает о том, что второй, забракованный ею протокол также в суде не оспаривался и недействительным не признан.

Верховный суд РФ в определении от 28 августа 2020 г. № 310-ЭС20-11698 оставил жалобу инспекции без удовлетворения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Работа инициативных групп собственников

Просила подписчиков канала помочь в сборе материала про инициативные группы, чтобы написать про них статью, основанную на реальных примерах. Спасибо тем, кто откликнулся. Прислали десятки историй. Я постаралась найти в них общее и как-то всё это структурировать.

Что представляет собой инициативная группа

Мне написали представители инициативных групп («ИГ»), которые были созданы:
▪ в отдельных домах (новостройки),
▪ в целом по жилому комплексу,
▪ в коттеджных посёлках.

Численность группы почти не зависит от размера дома. На начальном этапе она обычно составляет до 30 человек, потом большая часть отваливается, удерживается около 10 членов, а в итоге остаётся и вовсе 2-4 человека, которые все тянут. Это наиболее типичный сценарий, бывают и исключения. Кто-то может добавляться по ходу работы.
Четкое распределение функций в группах встречается редко. Иногда даже отсутствует ярко выраженный руководитель:

«Одного руководителя нет, удалось распределиться по направлениям  — кто-то лучше знает по расчетам тарифов и про ЖКХ, кто-то взаимодействует с УК, часть готовит ОСС по смене УК и пишет жалобы. У всех основная работа в приоритете и руководить группой никто не стремится. Есть шутка, что дому не хватает скучающего отставного военного».

Помимо самой группы выделяется прослойка «сочувствующих» жителей, которые помогают эпизодически делом, словом или деньгами.
Иногда в группы входят люди, не являющиеся собственниками, но активно помогающие работе группы.
Из рассказа подписчика:

«меня привлекли в качестве рационально мыслящего специалиста, который в силу своей профессии может разобраться в вопросе и дать рекомендации. До момента моего появления в группе ее состав был довольно разношёрстным, но никто из него не имел отношения к управлению домами и соответствующего опыта, знаний, представлений».

Как появляются инициативные группы собственников

Объединение членов инициативной группы, их знакомство начинается:
▪ при строительстве домов — на форумах,
▪ при приемке квартир, когда не выдают ключи, подсовывают для подписания бюллетени и договоры управления с дикими условиями.
▪ при проблемах с управляющей организацией — когда вылезают косяки застройщика, а управляющая компания не помогает их зафиксировать/устранить; просто при некачественном обслуживании, навязывании дополнительных услуг, неправильных начислениях.
Люди объединяются для решения этих проблем. Пара иллюстраций:

«Дом новый, при получении ключей, собственники получали анкеты от УК для ОСС с тарифом на ОСиР +охрана 112 р/м2, одного из первых получивших ключи это очень задело, и он организовал общий чат жильцов в whatsApp. параллельно из активных собственников собрали чат с ИГ».
«…WhatsApp крайне неподходящая платформа для групповых чатов численностью больше 30 человек, поэтому у дома появилось 2 отдельных чата (ограничение 256 участников). Когда столько людей, бывает трудно что-то дельно обсудить, и мы создали малую группу. В группе у нас был представитель УК и около 15 человек, мы думали, что проблемы как-то решаются. Но спустя ещё несколько месяцев стало ясно, что многие вопросы только тянутся, и группа играет роль демпфирования неудобной активности для Управляющей Организации, а это совсем не то, что мы ожидали. Для примера, два месяца не могли закрыть люк колодца на тротуаре, пока мы не написали в „Наш город“, а была договорённость „вы не портите нам статистику, а мы не игнорируем проблемы“. Далее мы создали группу Актива, объявили о ней всему дому, позвали всех желающих и начали подготовку к собранию...».

Почти всегда знакомство и выявление активных жителей происходит в домовых чатах в мессенджерах, группах в соцсетях. После этого часто будущие члены группы договариваются о встрече в оффлайне, встречаются, знакомятся очно, достигают каких-то договоренностей и дальше взаимодействую больше в онлайн, для чего обычно создают отдельный чат.
Подписчик из инициативной группы самого большого дома (больше 4 тыс. собственников) написал:

«Объединение начинать надо с того, чтобы собраться — чтобы кто-то предложил кому-то собраться. Даже если 2 человека договорятся, то к ним уже подтянется народ».

Организация работы

Чем занимаются инициативные группы:
▪ помогают организовать решение проблем с застройщиком или управляющей организацией, для чего пишут инструкции, образцы документов;
▪ проводят общее собрание собственников, где меняют управляющую компанию, создают совет дома или меняют «карманный» совет, выбранный с помощью управляющей организации и/или застройщика,
▪ оспаривают решения сомнительных общих собраний,
▪ противостоят проведению собраний с невыгодной жителям повесткой, проводимых управляющей организацией.
▪ создают чаты, стараются объединить собственников, скоординировать их действия,
▪ занимаются правовым просвещением своих соседей,
▪ некоторые заменяют собой существующий совет дома, помогая решать проблемы дома, при этом для решения разных вопросов состав групп может меняться.
Как написал один подписчик,

«цель — заработать репутацию и сформировать общественное мнение. Пишем статьи, делаем рассылку, вскрываем „схемы“ УК, готовим альтернативные документы, отбиваемся от „троллей“ УК». (Вот сайт группы.)

Решения принимаются путем простого обсуждения, голосования. Кто-то проводит отдельные заседания, фиксируя принятые решения протоколом или его подобием (редко). Одни группы выносят вопросы на обсуждение в общие домовые чаты, вторые решают между собой.
Первый способ более прозрачен и «демократичен», но часто приводит к непродуктивному базару, критике, затягиванию процесса со стороны оппозиции и представителей застройщика, управляющей организации или людей, под видом которых они присутствуют в домовых чатах. Лечится созданием чата со строгим контролем входящих и жесткой модерацией, что опять же может приводить к расколам и созданию оппозиционных групп, появлению альтернативных чатов.
Второй способ подходит для оперативного решения вопросов, особенно второстепенных. Здесь надо понимать: то, что является второстепенным для нескольких инициативных людей, может оказаться возбуждающим для большинства других жителей. Также часть собственников может обижаться на то, что их отстранили от обсуждения/принятия решений, что влечет негативное отношение к активистам.
Слово подписчику:

«… я просто регулярно публиковал то, что считал нужным, чтобы двигаться вперёд. Делал я это тогда, когда считал, что все в достаточной мере высказались и пора принимать решение, но чат WhatsApp не позволяет нормальных голосований, и переругивание продолжалось.
Не всем такой подход нравился, были обвинения что я „не всех спросил“ и т. д. Группа изначально была достаточно конфликтная, но я считал, что это нормально, мы же звали всех желающих...
Один раз дошло до голосования по второстепенному, как я считал, вопросу. Вопрос оказался не таким уж второстепенным, это оказался самый большой раскол, который до сих пор о себе даёт знать. После него часть группы ушла в оппозицию. В сущности, после этого стало легче, т. к. ушла именно конфликтная часть, те, кто тормозил движение вперёд, делал мало, а говорил много».

Кроме онлайн-общения, инициативные группы иногда проводят традиционные встречи. Разногласия внутри группы решаются голосованиями или длительными обсуждениями. В одном из домов очное обсуждение вопроса о выборе способа управления — ТСЖ или УО — заняло несколько часов, но такая длительная дискуссия позволила группе не расколоться, а всё-таки прийти к общему знаменателю.

Расходы группы на её деятельность чаще всего финансируются самими членами из личных денег. Иногда просят о помощи других собственников, и те сбрасывают деньги на карту.
Если речь о проведении собрания, то помощь собственников более востребована. «Кто сколько может» помогает собрать в крупных домах больше сотни тысяч рублей. Тут важно, чтобы люди знали членов инициативной группы. Прозрачность отчетов немного защитит от обвинений в присвоении денег.

Освещение работы группы происходит разными способами:
▪ информирование в общедомовых чатах, соцсетях, на страницах в инсте, каналах в телеграм;
▪ создание сайта дома или сайта инициативной группы (у кого-то это «не зашло»);
▪ вывешивание отчетов, принятых решений, предложений в общедоступных местах,
▪ ютуб-трансляции и прочие средства видеокоммуникации.

Инструменты
Инициативные группы активно и успешно используют сервисы для онлайн-собраний, мессенджеры и соцсети, гугл-докс, сайты и форумы, ютуб, ZOOM.

Примеры:
«Первое собрание было реальной встречей, со второго начали встречаться через ZOOM. Для протоколирование используем Гугл докс».
«Все жалобы, письма, повестки и пр ведем через Гугл.Док с онлайн обсуждением и комментариями. Сайт дома (форум) оказался не нужным, людям лень логиниться и читать-писать. Жаль, что для чата используется whatsApp — не хватает функционала телеграма, но так всем привычнее. Я общался с ИГ других домов у них через телеграм очень хорошо организованы каналы на дом, разделены тематические и информационные потоки. Важная информация не теряется в потоке».

«Аккаунт в инсте тоже наш. Более того, он объединяет жителей других комплексов этого же Застройщика и этой же группы управляющих компаний. Многое рассказываем о новинках законодательства, о составлении актов невыполненных работ. Повышаем грамотность населения в сфере ЖКХ так или иначе».

«В конце 2015 года я купил подписку на одном из сервисов проведения ОСС в онлайн. Подключал всех желающих из группы ВК для тестирования платформы. Первые тесты были среди 10-15 человек. Постепенно количество желающих участвующих выросло до 230 человек. Это сильно нервировало нашу УК. Одно такое „пробное“ ОСС было использовано при общении с УК — мы смогли это преподнести как „результат опроса“ активных граждан. Нам открыли специально оборудованные мусорные камеры. Это прибавило авторитета к инструменту проведения собраний».

«Лайфхаки — прямой эфир на youtube. К этому подтолкнул короновирус. Мы решили, что раз не получается встретиться, будем общаться в прямом эфире. Я собрал через zoom директора УК, юриста УК, инициативную группу и мы вышли в эфир перед жителями дома. Все вопросы только в чате. Первые провокационные вопросы начал задавать юрист действующей у нас УК, к нему подключились другие сотрудники УК. Но в целом прямой эфир прошёл отлично и снял многие вопросы у жителей дома. Перед собранием прямой эфир повторим. И мало того, такой же формат общения я хочу оставить потом для ТСЖ. Чтобы жители могли задавать вопросы председателю ТСЖ и директору УК».

В этой части я обобщила организационные моменты (внутреннюю работу) инициативной группы. В следующих частях опишу внешнюю работу (собрания, создание совета дома), взгляд со стороны управляющей организации и других собственников, проблемы и ошибки, конкретные рекомендации от членов успешных инициативных групп.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Как голосовать через ГИС ЖКХ. Реальный опыт подписчика

Подписчик телеграм канала организовал и провел общее собрание собственников через ГИС ЖКХ и согласился поделиться своим опытом и впечатлениями. Ниже привожу текст от подписчика и его иллюстрации.

Справочно: собрание проведено в Красногорске, дом на 300 квартир, количество голосов получилось 70%.

Этот материал создан для тех, кто решил использовать современные методы для проведения ОСС. Согласно ЖК РФ, этот способ называется «в форме заочного голосования с использованием системы».
Кратко расскажу о доступе к системе для объявления в ней собрания.
До лета 2020 года получить доступ к системе мог только избранный на обычном ОСС администратор (это был мой путь). Сейчас, благодаря изменениям в ЖК РФ, можно потребовать от поддержки ГИС ЖКХ функцию администратора даже для первого собрания (но дадут или нет, зависит от упорства). В моём случае, после проведения бумажного ОСС, мне потребовалось требовать от управляющей компании публикации результатов в ГИС ЖКХ, после чего я смог подать заявку на получения функции администратора. Для добавления этой функции требуется прикреплять документ, подтверждающий ваше право на добавление, раньше это был Протокол ОСС, теперь можно попробовать приложить статью 47.1 ЖК РФ и скан сообщения об ОСС, с вашей подписью в роли инициатора.

Перечень важных критериев для начала проведения электронного ОСС:

1) Регистрация на портале Госуслуг gosuslugi.ru с подтверждением личности инициатора ОСС и как можно большего числа собственников.

2) Регистрация права собственности в Росреестре у инициатора и у большинства собственников.
3) Наличие дома и его характеристик в системе ГИС ЖКХ (обычно подгружается из Росреестра, а уточняется управляющей компанией).

4) Функция администратора ОСС у инициатора или кого-то из собственников или даже у УК.
5) Наличие общедомового чата будет очень серьезным подспорьем.
6) Реестр собственников помещений необходимо получить от УК.

Подготовка повестки электронного ОСС мало отличается от подготовки к обычному ОСС.
Необходимо перечитать много нормативной и справочной информации и составить перечень вопросов таким образом, чтобы ответом были «За/Против/Воздерживаюсь» и в самом вопросе содержался ответ/решение. В процессе добавления вопросов в электронный ОСС также понадобится выбрать корректный тип вопроса, для правильного подсчета голосов (об этом чуть дальше), и в этом помогут знания ЖК РФ.

Когда вся подготовительная работа проведена, и повестка сформулирована, можно приступать к формированию Сообщения о проведении ОСС в системе:
1) В личном кабинете администратора открыть «Опции -> Протоколы общих собраний -> Сообщения о проведении общего собрания».

2) Нажать кнопку «+Добавить».
3) Заполнить Сообщение по предложенной форме.

4) После заполнения сохранить или Разместить.

Подробно о заполнении Сообщения:

1) В Общей информации все поля обязательные, кроме номера Сообщения. Номер придумываем свой для удобства. Дата составления может быть любой, обычно — день составления. Адрес МКД и форма проведения подставляются автоматически. Дата начала проверяется системой и не может быть ранее 10 дней от текущей даты. Дата окончания проверяется системой и (пока что) не превышает 5 суток с даты начала (! есть возможность указать начало в 00:00 а окончание в 23:59, тогда общее время проведения будет почти 6 суток). Порядок приема письменных решений необходим, чтобы собрать голоса тех, кто не дружит с Госуслугами или еще не регистрировал собственность в Росреестре, а также таких ситуаций как смена фамилии без внесения изменений в Росреестр. Порядок ознакомления может быть очным или можно указать ссылку на открытый ресурс в интернете с материалами собрания (однако все материалы, по которым принимаются решения должны быть прикреплены к Сообщению).
2) Сведения об администраторе общего собрания
3) Инициаторы голосования. Добавить можно только собственников, информация о которых есть в базах Росреестра и ГИС ЖКХ. Понадобятся документы инициатора: СНИЛС и паспортные данные.
4) Повестка. Каждый вопрос необходимо вносить отдельно. И для каждого вопроса необходимо выбрать тип из выпадающего списка. Типы вопросов полностью цитируют статьи ЖК РФ, и если нет подходящего можно выбрать пункт «Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания». Выбор правильного типа влияет на подсчет результата «Принят/Не принят». Разным типам необходим разный процент проголосовавших «За» (от 25+% до 50+%) и разный процент явки (от 50 до 100 %%). И все проценты посчитаются в течение часа после окончания ОСС автоматически на основании данных Росреестра.
5) Электронный образ Сообщения о проведении общего собрания собственников. В этой части Сообщения необходимо приложить скан письменного сообщения от инициатора и электронные образы всех приложений к этому сообщению, а значит все принимаемые на ОСС документы (например проекты, схемы, договоры).

К заполнению Сообщения можно возвращаться столько раз, сколько потребуется до тех пор, пока оно не размещено для голосования. В момент размещения сообщения всем зарегистрированным в Госуслугах собственникам, оформившим недвижимость в Росреестре, приходят электронные сообщения в личный кабинет ГИС ЖКХ, а также на электронную почту, указанную в личном профиле Госуслуг.
Отменить размещение ОСС возможно, но лично не проверял, остается ли оно доступно для редактирования или сохраняется в архив, как отмененное.
После размещения проходит положенный период (не менее 10 дней) для ознакомления с сообщением, прежде чем открывается возможность голосовать.

Ознакомиться и проголосовать возможно как на сайте ГИС ЖКХ, так и через мобильное приложение ГИС ЖКХ.
В день и время начала ОСС, всем автоматически рассылается второе письмо о начале голосования. Получат все, кто оформил в собственность недвижимость и зарегистрирован на Госуслугах.
В период проведения ОСС, все, кто правильно зарегистрирован и зарегистрировал свою собственность, свободно голосуют. Всем остальным необходимо помочь в регистрации (инструкции на объявлениях, в чатах и личные консультации).
В проблемных ситуациях остается только использовать бумажные бланки, которые администратору ОСС необходимо выдать собственнику, получить обратно заполненным, отсканировать и внести в систему. Кнопка внесения расположена на странице сведений об опубликованном ОСС. К сожалению, нет скриншота окна ввода данных собственника, но там необходимы ФИО, паспортные серия-номер, и данные о помещении из реестра собственников (кадастровый номер, площадь и дата оформления). При загрузке сканов решений требуется не торопиться, а дожидаться добавления цифровой подписи системы к каждому файлу (2-3 секунды и меняется статус файла).

Мониторинга участников с диаграммами или счетчиком в системе не предусмотрено, но техподдержка принимает заявки на доработку. Отслеживать количество и фамилии участников можно через раздел «Решения собственников, переданные в письменной форме» (тут явно можно запутаться, но так оно устроено).

В день и время завершения всем кроме администратора блокируется доступ к голосованию. Администратору дается ещё час на внесение письменных решений. После чего система показывает результат. Результат публикуется сразу и для всех собственников отправляется письмо об окончании ОСС.

Что помогло получить результат примерно в 70% участников:

1) Пробный электронный ОСС, после которого можно оценить количество участников, уже имеющих доступ к системе, и работать по информированию остальных.
2) Чат в телеграм, в котором велось обсуждение, информирование и координировалась работа, готовых помогать инициативных соседей.
3) «Шахматка». Схема всех квартир в одной таблице эксель, с постепенным закрашиванием тех клеток (квартир), которые уже голосовали.

4) Объявление в подъездах. Желательно заметные: с мемасами и QR-кодами.

5) Инициативные соседи, готовые помогать: находить своих соседей, которые еще не голосовали; выдавать и собирать бланки письменных голосов. Желательно найти таких по одному на подъезд.

Предлагаю не робеть и переходить на проведение ОСС через ГИС ЖКХ. Присылать свои пожелания разработчикам, чтобы к нам прислушивались и делали систему удобнее!

В ходе личной переписки автор материала также добавил:

ГИС — это, конечно. проблемная площадка.
Я рассчитывал на большее (точность данных о квартирах, наглядность при проведении ОСС и пр.). Но там следующие проблемы:

  • изменения от Минстроя до сих пор не введены в действие на портале,
  • соседки со сменой фамилии должны обращаться в Росреестр о внесении изменений в сведения, иначе голосуют через меня,
  • количество участников и количество набранных процентов не считается в процессе ОСС, только по завершению,
  • список участников идет не «пакетом» вопросов по каждому, а все вопросы всех участников грузятся одной простынёй по времени и приходится много листать, чтобы сосчитать, кто уже участвовал.

И конечно, белое пятно в законодательстве о протоколе электронного ОСС. Об оформлении протокола есть отдельный приказ, но в ГИС протокол публикуется сразу по окончании ОСС, все приложения к нему я загружаю еще при создании, а все бумажные голоса в виде сканов при внесении. В итоге мы как бы обходим этот приказ мимо.

Благодарю автора материала за отзывчивость и ценную информацию!

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Кооператив и управляющая организация управляют разными частями дома

Два способа управления на одном адресе мне периодически попадались, когда я занималась подготовкой документов к общим собраниям в Санкт-Петербурге. В других городах это встречается реже. Напомню, что собственники должны выбрать 1 (один) способ управления — непосредственное (в маленьких домах), управляющая организация или товарищество (кооператив).
Неделю назад до Верховного Суда РФ дошел спор с жилищной инспекцией по дому, в котором присутствовал и кооператив, и управляющая организация (дело № А56-46237/2019).

Жилищная инспекция провела проверку и пришла к выводу, что домом управляет несколько организаций — жилищно-строительный кооператив и управляющая организация Жилкомсервис.
Инспекция выдала предписание администрации Выборгского района. Администрация дважды направила уведомление в адрес кооператива и управляющей организации о том, что собственники помещений в доме должны определиться и выбрать один способ управления.
Однако желанного решения общего собрания администрация не получила, поэтому назначила конкурс для отбора управляющей организации. Конкурс выиграла посторонняя для жителей компания.
Кооператив с этим не согласился и пошел в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где попросил признать недействительными результаты конкурса. Он выиграл дело.
Администрация исходила из того, что спорный дом, хоть и вводился в эксплуатацию отдельными очередями, они не могут являться самостоятельными объектами недвижимости и в совокупности представляют собой единый объект — многоквартирный дом с почтовым адресом: Санкт-Петербург, ул. Асафьева, д.12, корп.1, со сквозной нумерацией квартир:

Суд установил, что дом имеет два строительных адреса, корпус по каждому из которых имеет свои отдельные инженерные сети, самостоятельную подачу коммунальных ресурсов по отдельным договорам с энергоснабжающими организациями. Из содержания технических паспортов также следовало, что они выданы на разные объекты недвижимости.
«Само по себе разделение здания при проектировании и строительстве на этапы в силу экономических причин, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения многоквартирного дома в целях применения положений жилищного законодательства», — напомнил суд старое определение Верховного Суда РФ от 31.10.2018 № 310-КГ18-17659.
По мнению суда, в доме имеется техническая возможность управления по частям.

Назначение открытого конкурса по отбору управляющей организации признали незаконным.

Администрация обратилась с жалобой на решение в в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с такими доводами:
▪ суд не установил, что именно нарушила Администрация, проводя конкурс,
▪ факт управления домом несколькими организациями установлен судом и никем не оспаривается,
▪ дом по спорному адресу учтен как единый объект недвижимости, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции,
▪ с учетом предписания ГЖИ оснований для отказа от проведения конкурса у Администрации не имелось.

Апелляционная инстанция эти доводы отклонила, пересказав историю создания кооператива.

Из его устава 1979 г. следовало, что кооператив создавался с целью управления многоквартирным домом.
Суд отметил, что решений о смене способа управления многоквартирным домом собственниками не принималось. Таким образом, способ управления определен и реализован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в установленном законом порядке не изменялся.
Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. До принятия собственниками решения о смене способа управления обязательства Кооператива сохраняются в прежнем виде (ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
По мнению суда, для назначения и проведения конкурса Администрация должна была установить отсутствие в доме выбранного и реализованного способа управления. Этого сделано не было, хотя способ управления в доме реализован. Суд повторил, что есть техническая возможность управлять домом по частям, это следует из документов.

Арбитражный суд Северо-Западного округа также отклонил жалобу Администрации, указав на сохранение обязательств кооператива по управлению домом.
Верховный Суд РФ определением от 24 августа 2020 г. № 307-ЭС20-11356 отказал органу власти в передаче очередной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 275   2 мес   для ЖСК

Взыскание денег вместо технической документации

Когда жители меняют способ управления или управляющую организацию, частой проблемой становится получить техническую документацию на дом.
Приходится идти в арбитражный суд.
Следующая трудность — добиться исполнения решения суда.

Старую управляющую организацию может хорошо мотивировать астрент, но о нём в другой раз. Сегодня расскажу об изменении способа исполнения судебного решения на примере дела №А65-23685/2016.
Классическая ситуация: жители создали товарищество, но старая управляющая организация не передала полностью техническую документацию на дом. ТСЖ обратилось в суд. Он обязал компанию передать недостающую техническую документацию.
Однако некоторых документов, в частности, проекта дома, у управляющей организации не было, и восстанавливать его она не планировала.
Тогда ТСЖ изготовило проект и обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного акта.
Суды удовлетворили это заявление: с управляющей организации взыскали 2,5 млн. руб. за восстановление проектной документации. Стоимость была установлена с помощью отчёта об определении рыночной стоимости восстановления проектной документации.
Управляющая организация обжаловала это решение. Она считала, что суд не просто изменил способ исполнения предыдущего судебного решения, а рассмотрел требование о взыскании убытков.
Однако суды оставили жалобы без удовлетворения:
▪ Ответчик не доказал, что он принимал какие-либо меры для исполнения судебного решения по передаче документации.
▪ Отсутствие проектной документации означает невозможность исполнения должником возложенной на него судом обязанности.
▪ Изменение способа исполнения судебного акта обусловлено обстоятельством, не зависящим от истца, — неисполнением ответчиком судебного акта в части передачи проектной документации.
▪ Избрание нового способа исполнения судебного акта — взыскание стоимости изготовления проектной документации на многоквартирный дом — соответствует той же цели восстановления нарушенных прав.
Арбитражный суд Поволжского округа согласился с нижестоящими судами, учитывая длительное неисполнение ответчиком вступившего в законную силу решения суда первой инстанции (вынесено в конце 2016 года), а также отсутствие доказательств, подтверждающих его исполнение.
Верховный Суд РФ оставил в силе такую позицию, отказав своим определением от 20 августа 2020 г № 306-ЭС20-11041 в передаче жалобы управляющей организации для дальнейшего рассмотрения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Ранее Ctrl + ↓