Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

8 заметок с тегом

жилищная инспекция

Надзирает ли жилищная инспекция за управлением многофункциональных центров?

Орган жилищного надзора Свердловской области (Департамент) при проверке выяснил, что управляющая организация управляет многофункциональным центром без внесения сведений об этом в реестр лицензий.
Компания получила предписание прекратить управление этим зданием.
Считая, что многофункциональный центр — это не многоквартирный дом, и вносить какие-либо сведения в реестр лицензий нет необходимости, управляющая организация обратилась в арбитражный суд.
Она выиграла первые две инстанции (дело №А60-46903/2019).
Арбитражный суд Свердловской области посчитал позицию органа жилищного надзора необоснованной исходя из следующей логики:
▪ внесение изменений в реестр лицензий производится в отношении многоквартирных домов.
▪ в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию спорное здание является «многофункциональным зданием переменной этажности для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа».
▪ исходя из технического паспорта, многофункциональное здание является нежилым административным зданием, а не многоквартирным домом.
▪ таким образом, организация не обязана направлять заявление о внесении изменений в реестр лицензий.

Суд учёл доводы управляющей организации о том, что при отнесении многофункционального здания к многоквартирному дому нужно оценить его на соответствие требованиям, предъявляемым к проектированию и строительству многоквартирных домов:
▪ согласно п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.
▪ в соответствии с приложением Б к «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» к зданиям жилым многоквартирным относятся: здание жилое секционного типа, здание жилое галерейного типа, здание жилое коридорного типа, блокированный жилой дом. Многофункциональные здания здесь не указаны.
▪ Свод правил о многоквартирных домах содержит ограничения на размещение предприятий питания и досуга, организации мест загрузки помещений общественного назначения, а Свод правил о многофункциональных центрах таких ограничений не содержит. По этой же причине в спорном здании эти ограничения не соблюдаются.

Другие доводы управляющей организации и суда:
▪ из ответа Минстроя РФ 08.10.2019 № 35700-ОГ/04 на обращение следует, что многофункциональные здания не могут быть отнесены к многоквартирным домам, выбор способа управления в таких домах не требуется, лицензионные требования к осуществлению деятельности управляющей организацией не предъявляются.
▪ из ответа городской администрации следовало, что конкурсы по отбору управляющих организаций для многофункциональных центров не проводятся.

Предписание органа жилищного надзора признали незаконным.

Семнадцатый апелляционный суд с этим согласился.
Орган жилищного надзора пошёл с жалобой выше — в Арбитражный суд Уральского округа.
Доводы жалобы сводились к следующему (подробнее — в судебном решении):

▪ спорное здание отвечает признакам многоквартирного дома, так как в разрешении на ввод в эксплуатацию указано, что в здании располагаются 146 квартир, а из технического паспорта видно, что в здании имеются места общего пользования.
▪ хоть порядок функционирования и эксплуатации многофункциональных зданий законом не урегулирован, это не влияет на права и обязанности собственников квартир, которые идентичны правам и обязанностям собственников помещений в многоквартирных домах.
▪ необходимо применять аналогию закона, то есть считать отношения между собственниками квартир в многофункциональных зданиях и управляющей организацией жилищными отношениями.
▪ в спорной ситуации эти правоотношения «возникают в силу заключения договора, но не простого гражданско-правового договора, а его разновидности с признаками публичного договора — договора управления». У управляющей организации по отношению к собственникам квартир появляются обязанности по надлежащему содержанию общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг, по оказанию иных услуг по управлению общим имуществом.
▪ поскольку здание отвечает признакам многоквартирного дома, оно подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
▪ защита прав собственников квартир в многофункциональных зданиях и их реализация должна осуществляться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
▪ основная цель департамента при выдаче такого предписания — побудить юридическое лицо к обращению с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий путем включения здания в перечень управляемых многоквартирных домов для обеспечения реализации прав и обязанностей собственников квартир в здании в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
▪ ранее принятые судебные акты позволят управляющей организации управлять жилым фондом (квартирами) в отсутствие сведений о таком доме в реестре лицензий, и как следствие, в отсутствие лицензионного контроля со стороны органа надзора.
▪ невозможность осуществления лицензионного контроля лишает собственников квартир защищать свои права путем направления обращения в орган государственного жилищного надзора, который не сможет проводить контрольно-надзорные мероприятия в отношении управляющей организации.

Суд округа на этот раз поддержал Департамент.
Он указал, что в силу требований закона лицензиат обязан управлять многоквартирным домом только с размещением сведений в ГИС ЖКХ и после внесения органом жилищного надзора изменений в реестр лицензий.
Далее он напомнил терминологию:
многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 Положения о признании помещения непригодным для проживания, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
многоквартирный дом — оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий) (п. 3.21 ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами).

Применение п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», где многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов по существу не изменяют правовой природы понятий МКД и квартиры, данных законодателем.

Так как в спорном здании размещены квартиры и имеются места общего пользования, то оно отвечает признакам многоквартирного дома и подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
Нет доказательств того, что квартиры в здании «используются в коммерческой деятельности, и, следовательно, здание не является многоквартирным домом».

Вывод суда: многофункциональное здание, включающее в себя как помещения жилого фонда, так и нежилого фонда, в целях его включения в реестр лицензий, выдаваемых управляющим организациям, осуществляющими управление таким зданием, является МКД.

Решения нижестоящих судов отменены, а предписание Департамента признано законным.

Верховный Суд РФ определением от 10 августа 2020 № 304-ЭС20-10693 оставил последнее решение в силе.
Это даёт жителям квартир в таких зданиях надежду на защиту со стороны органов жилищного надзора.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 684   3 мес   для собственников   жилищная инспекция   многофункциональный центр

Обязательно ли указывать дату в письменном решении собственника?

Очень часто суды и жилищные инспекции при подсчёте голосов исключают те бюллетени, в которых не указана дата подписания.
Суды это обычно делают при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными, а ГЖИ — при проверке документов в порядке Приказа Минстроя №939/пр при смене управляющей компании (проверяют наличие кворума). Они исходят из того, что отсутствие даты не позволяет установить, когда голосовал житель, уложился ли он в период голосования или его решение было получено за рамками этого периода.

Самые важные требования к содержанию бюллетеней содержатся в ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в письменном решении собственника должны быть указаны:

  1. сведения об участнике голосования;
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение;
  3. решения по каждому вопросу в виде «за», «против» или «воздержался».

Дополнительные требования перечислены в Приказе Минстроя РФ №44/пр об оформлении протоколов общих собраний, обязательным приложением к которым являются письменные решения собственников.

В подп. «ж» п. 20 Требований указано, что бюллетени должны содержать, среди прочего, дату их заполнения.

В предыдущих Требованиях к оформлению протоколов такого положения не было, что обеспечивало разнообразие судебной практики и непредсказуемый результат споров.

Например, Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 по делу № А28-13598/2017 оставлено решение нижестоящих инстанций о законности отказа ГЖИ Кировской области во внесении изменений в реестр лицензий, которая вычла из подсчёта голосов бюллетени без дат.

В другом известном решении — Определении от 17.07.2018 N 5-КГ18-51 Верховный Суд РФ указал, что закон не обязывает указывать в бюллетенях дату. Он отменил решения нижестоящих судов г. Москвы, которые при проверке письменных решений исключили из подсчета голосов решения, не содержащие даты их подписания.

Но потом Минстрой утвердил новые требования, где прописал обязательность указания даты в письменном решении собственника.
Казалось, что теперь практика пойдёт с учётом этого нововведения. И некоторые инспекции смелее продолжили свою практику выбраковки бюллетеней для обоснования своих отказов при смене жителями управляющих организаций.

И вот однажды Комитет государственного жилищного надзора Новгородской области отказал во внесении изменений в реестр лицензий.

Её отказ был оспорен в суде, но признан законным. Суд согласился с инспекцией лишь потому, что вновь избранная управляющая организация не разместила нужную информацию в ГИС ЖКХ. При этом суд не поддержал орган жилищного надзора в части её деятельности по исключению бюллетеней без дат.
Это не повлияло на результат по делу — управляющей компании было отказано, однако инспекцию такая новость про дату в бюллетенях не устроила. Она пошла до Верховного Суда РФ, но не смогла убедить судебные инстанции в своей правоте (дело № А44-7035/2019).
Верховный Суд РФ в Определении от 29.07.2020 N 307-ЭС20-9946 по делу N А44-7035/2019 согласился с нижестоящими инстанциями, указав, что:
Действующее жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника.
Положения ст. 48 Жилищного кодекса имеют большую юридическую силу, чем Требования, поэтому отсутствие даты голосования в бюллетенях не говорит о невозможности их учета в целях определения кворума.
Поскольку в бюллетенях без дат процент голосов составлял 6,7%, суды пришли к выводу, что это количество в рассматриваемой ситуации является решающим в установлении кворума. Собственники всех квартир (волеизъявление которых комитет ставил под сомнение) направили в орган жилищного надзора письмо, в котором подтвердили свое участие в голосовании, а также подписание бюллетеней, просили учесть их голоса при подсчете кворума для принятия положительного решения о переходе МКД к новой управляющей организации.

Из суда округа также видно, что участие части собственников в период проведения собрания подтверждалось списком сдавших бюллетени. Дальше я лучше процитирую суд округа, чтобы не нарушить красоту мысли:

«Доводы Комитета основаны на сугубо формальной трактовке процедурных требований и не сопряжены с выявлением негативных процедурных последствий, исключающих достижение цели любой правоприменительной процедуры — полного, объективного и всестороннего установления фактической стороны дела.»

Итого

Орган жилищного надзора перестарался. У него было подтверждение того, что жители участвовали в собрании, но он подошел к делу формально, возможно, опираясь на противоположную судебную практику и положительный опыт коллег.
В итоге получили решение ВС РФ, где он снова, уже после принятия Минстроем РФ новых требований к оформлению протоколов собраний, согласился, что дата не является обязательной к указанию в бюллетене.
Нижестоящие суды продолжат выносить противоположные решения.
Есть надежда, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными будут хотя бы выяснять у собственников, голосовали они или нет, чтобы не подходить к вопросу чересчур формально.

Кто-то считает, что цепляться к дате — слишком мелочно.

Такое мнение справедливо в отношении рассмотренного дела, где у Комитета был список сдавших бюллетени и где жители подтвердили свое участие.
Однако на практике бюллетени без дат очень удобны инициаторам для всяких махинаций: нет кворума — проводят второе собрание, прикладывают бюллетени с первого; нет кворума — собирают бюллетени в течение 10 дней после собрания, пока есть время на оформление протокола; или изначально организуют более ранний сбор бюллетеней; или просто собирают нужное количество бюллетеней, а потом оформляют протоколы удобными датами (например, при борьбе УКашек за дома, чтобы по нескольку раз не обходить жителей, они подписывают сразу несколько бюллетеней для оформления результатов будущих собраний).
Поэтому дата подписания бюллетеня действительно важна. Её наличие не исключает возможности подписания «задним числом», но всё же места для маневров остается меньше.
Если вам приходится защищать в суде голоса по бюллетеням без дат, берите практику по ссылкам выше, приводите жителей, пусть подтверждают, что фактически голосовали. И голосовали именно в период проведения собрания. Если судья попадется адекватный и не формалист, должно помочь.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 734   3 мес   для собственников   для УО   жилищная инспекция   общее собрание   смена УО

Раскрытие годовой бухгалтерской отчетности управляющей организации

Управляющая организация обязана размещать в ГИС ЖКХ много информации, предусмотренной Приказом Минкомсвязи и Минстроя №74/114/пр.
Годовая бухгалтерская отчетность в этот перечень также всегда входила и входит:

Если жилищная инспекция этого не знает, то это печально. Придётся обращаться в прокуратуру.

Как проверить, размещена она или нет?
Один из путей к нужному документу — через страницу дома (можно ещё через реестр поставщиков информации).

Нажать на название самой компании:

Дальше выбрать «Информацию об организации, осуществляющей управление домом».

Нас интересуют показатели финансово-хозяйственной деятельности:

Вот в этом месте должен быть файл с бухгалтерской отчетностью, но его нет:

Если бы он был, то выглядело бы всё иначе, как у одного из Жилищников, чью страницу ради интереса открыли:

Сам файл там скачивается, тут видно, когда добавлен. Жилищник (не помню, какого района) — молодец.

Поводом для написании этой заметки послужило упорное игнорирование ГЖИ САО г. Москвы нарушений при размещении обязательной информации. Она 3 раза ответила жителю, что все размещено, хотя на скриншотах выше вы сами видели, что бухгалтерской отчетности там нет.

Может, это не ГЖИ ленится открыть то ли Приказ, то ли ГИС, а мы не там посмотрели?

Можно уточнить у поддержки ГИС ЖКХ: кто именно тупит, где должна отображаться нужная информация; означает ли отсутствие информации об отчетности то, что УК не размещала этот файл. Мне пришел такой ответ:

Получается, что смотрели там, где нужно, информации нет, файл не загружен в систему, ГЖИ не права, предоставила недостоверную информацию.
Лечится жалобой в прокуратуру, но тоже с первого раза может не выйти. Образец жалобы в прокуратуру на ГЖИ выложила в гугл-докс.
Лучше сразу прикладывать все скриншоты-доказательства и ссылаться на корректные пункты действующих документов. И делать это на стадии первоначального обращения в саму инспекцию (в 2020 году мораторий на большинство проверок, если что).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1091   4 мес   гис жкх   для собственников   жилищная инспекция

Псевдоотписка жилищной инспекции «о приостановлении», когда жители меняют управляющую компанию

Когда собственники решают сменить управляющую компанию (УО), то многие рассчитывают на быстрый положительный результат. И они очень расстраиваются, когда жилищная инспекция (ГЖИ) выносит такой документ:

Такие документы составляет ГЖИ любого региона. Жители сразу начинают обвинять ГЖИ в затягивании процесса, составлении отписок, незаконном отказе, так как, по их мнению, нет никакого «несоответствия», противоречий или разногласий.
Даже некоторые управляющий организации не понимают суть происходящего, что странно.

Попытаюсь схематично (да простят меня ГЖИ) объяснить этот документ.

Есть Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ», а также ст. 198 и 200 Жилищного кодекса РФ. Эти нормы регулируют большую часть процесса перехода дома от одной УО в другую.
Реестр лицензий — сведенные в одно место сведения об управляющих организациях и домах, которыми они управляют.
Изменения в реестр лицензий вносятся на основании заявлений от УО.

В теории:

1. Жители
проводят собрание, на котором расторгают договор со старой УО и выбирают новую.
в старую УО направляют протокол и уведомляют о принятом решении распрощаться с ней.
2. Старая УО
с радостью пишет заявление в ГЖИ о расторжении с нею договора управления,
направляет туда же оригинал протокола,
просит внести изменения в реестр — чтобы убрали запись о том, что дом управляется именно ею.
ГЖИ «убирает» эту запись.
3. Новая УО
тоже пишет заявление о том, что жители выбрали её управлять домом,
прикладывает, среди прочего, копию договора управления,
просит написать в реестре, что теперь она будет управлять домом,
ГЖИ вносит эту запись.
Все довольны и счастливы. До внесения этой записи дом управляется старой компанией.

В реальной жизни чаще всего пункт 2 вываливается.

Старая УО не подает никаких заявлений, затягивает передачу технической документации, оспаривает решение общего собрания руками других собственников.
И когда в ГЖИ поступает заявление и протокол / копия протокола от новой УО, инспекция открывает реестр и видит, что дом числится за другой УО. При этом в протоколе написано, что договор со старой УО жители расторгли, а по реестру получается, что как будто нет. Надо провести проверку и разобраться, запросить дополнительные сведения и документы.

ГЖИ это делает не потому, что ей больше делать нечего и хочется потянуть срок, а потому что так написано в Приказе №938/пр.
Когда инспекция получает заявление, она обязана сверить полученные документы с тем, что уже есть в реестре, На языке ГЖИ это как раз «проверить отсутствие противоречий между сведениями от новой УО и сведениями, содержащимися в реестре» — подп. «в» п. 5 Порядка.
При рассмотрении заявления у инспекции есть три варианта действий:
⚫ внести изменения,
⚫ отказать во внесении изменений,
⚫ приостановить рассмотрение полученного заявления для проведения проверки.
То есть отказ и приостановление — это разные вещи. Приостановление — это не отказ. Это временная и вынужденная мера из-за бездействия старой УО.
Временная — потому но приостановить можно на срок не более 30 рабочих дней. Дальше будет либо внесение изменений либо отказ в этом.
Вынужденная — потому что принимается не по хотелкам инспекции, а по строго перечисленным в приказе основаниям. Они перечислены в п. 10 Порядка, на который и ссылаются инспекции в своих якобы отписках. Там же они указывают подпункт, чаще всего это буква «а» и/или «в».

Буква «а» означает, что когда ГЖИ сверяла полученные документы с реестром, там обнаружилось противоречие, о котором шла речь выше.

Буква «в» пишется, когда в ГЖИ не поступило заявление от старой УО о расторжении с нею договора управления.
Эти буквы тесно связаны, поэтому в разбираемых псевдоотписках ГЖИ встречаются часто беспорядочно при одинаковых исходных данных — то «а», то «в», то сразу обе. Это не влияет на необходимость проверки.

Еще есть буква «б» — это когда старая УК приносит другой протокол нового или параллельного собрания о выборе самой себя, мол, жители передумали и вовсе не хотят с ней расставаться.
Тут, понятное дело, без проверки тоже не разобраться.
Инспекция сама не в восторге от дополнительных бумажек. Однако если она внесёт изменения без проверки при наличии перечисленных выше причин для приостановления, то старая УО просто успешно оспорит это решение ГЖИ в суде. И процесс перехода жителей под крыло новой компании затянется на ещё больший срок, а 30 рабочих дней покажутся мгновением.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1368   4 мес   для собственников   для УО   жилищная инспекция   смена УО

Спор о статусе дома

Администрация провела конкурс по отбору управляющей организации для небольшого домика г. Тюмени (по материалам дела, дом состоит из двух квартир). Выигравшая конкурс организация обратилась в жилищную инспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий.
Однако инспекции отказала:
▪ в заявлении не указан адрес многоквартирного дома, поскольку указанный дом согласно техническому паспорту является жилым;
▪ к заявлению не приложена копия протокола конкурса;
▪ к заявлению не приложена копия договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация обжаловала такой отказ в Арбитражный суд (дело № А70-15067/2019), ведь к заявлению было приложено всё, что нужно, а спорный дом, по её мнению, является многоквартирным.
Необходимые документы были действительно приложены к заявлению, поэтому все суды сосредоточились на определении статуса домика.

Арбитражный суд Тюменской области признал отказ инспекции незаконным:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 Положения о признании … многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47)

Суд указал, что основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.
Спорный дом расположен на земельном участке с одним кадастровым номером, относящемся к землям населенных пунктов и с предусмотренным видом использования под многоквартирный дом.
Требования управляющей организации были удовлетворены.

Восьмой арбитражный апелляционный суд оставил жалобу инспекции без удовлетворения.

Инспекция настаивала, что земельный участок относится к общему имуществу, но не является помещением общего пользования, поэтому не может быть признаком отнесения дома к многоквартирному. Она ссылалась на ч. 3 ст.16 Жилищного кодекса РФ, согласно которой

квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На основании этой нормы инспекции считала, что признаком многоквартирного дома выступает возможность прямого доступа из квартиры к помещениям общего пользования в доме. То есть жилое здание, состоящее из двух квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к нему, но из которых отсутствует возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Также орган жилищного надзора ссылался на технический паспорт дома, в котором указано на отсутствие помещений общего пользования. Инспекция утверждала, что спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки, указанными в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не относится к МКД.
Суд не принял эти доводы:

«Признавая спорный дом многоквартирным, апелляционная коллегия исходит из наличия в доме общего имущества, а именно единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, здание располагается на одном земельном участке, что, в свою очередь, влечет вывод о возможности управлении общим имуществом собственниками посредством управляющей организации»
«Доводы подателя жалобы о том, что спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки, указанными в статье 49 Градостроительного кодекса РФ и не относится к МКД, отклоняются апелляционным судом, исходя из того, что в соответствии с актом о состоянии общего имущества спорный дом обладает внутридомовыми инженерными коммуникациями по энергоснабжению, следовательно, имеет в своем составе элементы общего имущества».

Далее суд зачем-то сослался на п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, который до этого утратил силу (Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Из утратившего силу пункта следовало, что многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Ссылку инспекции на техпаспорт суд отклонил, так как из документа «не следует, что дом не является многоквартирным». Более того, из данного технического паспорта усматривалось, что дом обладает чердачными перекрытиями, следовательно, в доме имеется чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в данном доме, то есть представляет из себя общее имущество.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также признал дом многоквартирным. А Верховный Суд РФ в определении от 19 июня 2020 г. № 304-ЭС20-8450 отказал инспекции в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Тема не самая однозначная в жизни. Особенно, если вопрос стоит о признании дома аварийным и дальнейшем его расселении по программе. Буду следить за практикой по этому вопросу и опубликую её при появлении новых интересных дел.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 297   5 мес   для УО   жилищная инспекция   реестр лицензий

Перерасчёт платы при временном отсутствии потребителя в квартире (коммунальной)

Жилищная инспекция проиграла в суде исполнителю коммунальной услуги по водоснабжению (дело А62-2573/2019).

Если прочитаете три абзаца скучной матчасти, то будете знать вопрос глубже, чем ГЖИ Смоленской области:

□ При временном (больше 5 полных календарных дней подряд) отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учёта в связи с отсутствием технической возможности его установки, осуществляется перерасчёт размера платы за коммунальную услугу, кроме отопления, электроснабжения и газоснабжения на цели отопления (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг №354)
□ Перерасчёт делается после получения письменного заявления потребителя о перерасчете, поданного до начала временного отсутствия или не позднее 30 дней после его окончания (п. 91 Правил №354)
□ К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия, а также акт обследования на предмет отсутствия технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного) приборов учета (п. 92 Правил №354).

А теперь сама ситуация.

Житель пожаловался на муниципальное предприятие, поставляющее горячую воду. Оно отказалось сделать перерасчет платы за период его временного отсутствия в квартире.
Таким образом, надо было проверить соблюдение процедуры, описанной выше, а именно обращался ли житель с заявлением в установленные сроки, подтвердил ли он свое временное отстутсвие и представил ли акт об отсутствии технической возможности для установки счётчика. Если всё это соблюдено — то неправильно поступило предприятие, и его надо обязать произвести перерасчёт. Если порядок обращения за перерасчётом не соблюден, то не прав сам житель.

Однако ГЖИ выдаёт предписание «провести комиссионное обследование жилого помещения на предмет установления постоянно или временно проживающих граждан в данном жилом помещении с привлечением к участию собственника жилого помещения; произвести корректировку ранее начисленной платы за горячее водоснабжение по жилому помещению на основании акта об установлении количества проживающих граждан в данном жилом помещении».

Предприятие обратилось в суд.

Оно обоснованно указало на то, что:

  • справка о временном непроживании гражданина не является единственным основанием для освобождения от оплаты;
  • для перерасчета потребитель должен представить также акт о невозможности оборудования помещения счётчиком;
  • акт, предусмотренный пунктом 56 (1) Правил № 354, который ГЖИ требует составить, имеет своей целью не фиксацию отсутствия граждан, а, наоборот, установление граждан, фактически проживающих в жилом помещении.

От себя добавлю, что Порядок перерасчета размера платы за период временного отсутствия потребителей в помещении, не оборудованном прибором учёта, прописан в разделе VIII Правил № 354 (пункты 86 — 97), а инспекции захотелось акт по п. 56(1):

в случае если жилое помещение не оборудовано прибором учета и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении.

То есть смысл такой проверки и акта — выявить дополнительных потребителей и начислять больше, а не наоборот.

Арбитражный суд Смоленской области сразу встал на сторону предприятия

Он указал, что перерасчёт осуществляется исключительно в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении, плата за которое рассчитывается исходя из нормативов потребления в случаях, когда помещение не оборудовано приборами учета по причине отсутствия технической возможности их установки.
Из материалов проверки выяснилось, что плата за горячую воду начисляется по нормативам потребления. При этом согласно Актам обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки прибора учета, составленным представителями Госжилинспекции, управляющей и ресурсоснабжающей организаций с участием потребителя, индивидуальный прибор учета в жилом помещении, занимаемом жителем установить невозможно, однако возможность для установки общего (квартирного) прибора учёта на нескольких собственников имеется. Просто жители не смогли договориться о его установке или оплате ЖКУ..
Поскольку перерасчёт возможен в случае отсутствия счётчика в связи с технической невозможностью его установки, то Правилами № 354 предусмотрено, что к заявлению о перерасчёте должен быть приложен соответствующий акт обследования.

Вывод суда:

в случае, если потребителем не установлен прибор учёта при наличии технической возможности его установки, право на перерасчёт платы отсутствует. Отсутствие соглашения между собственниками помещения по поводу установки прибора учета не может рассматриваться в качестве технической невозможности его установки.
«Довод Управления об обязанности ресурсоснабжающей организации по обращению потребителя составить акт о количестве проживающих граждан противоречит положениям пунктов 56-58 Правил № 354».

Апелляционный суд поддержал такой вывод, отметив, что «вопреки доводам управления, гражданское законодательство предусматривает механизм разрешения вопросов, связанных с владением и пользованием имущества, находящегося в долевой собственности».
Арбитражный Суд Центрального округа и Верховный Суд РФ также были единодушны. Последний из них неделю назад, в определении от 18 июня 2020 г. № 310-ЭС20-8170, оставил очередную жалобу инспекции без удовлетворения:

установленный жилищной инспекцией факт временного отсутствия потребителя в своем помещении не может рассматриваться как необходимое и достаточное условие для перерасчёта.

 448   5 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО   жилищная инспекция   плата за КУ

Жилищная инспекция исключает бюллетени из подсчёта голосов

Очередная история о том, как внесение изменений в реестр лицензий провалилось из-за признаков ничтожности решений общего собрания. Это дело № А51-4336/2019 из Уссурийска.

Жители провели собрание о выборе новой управляющей организации. По протоколу участвовали собственники с 52,58% голосов. После этого был подписан договор управления, и документы ушли в жилищную инспекцию для внесения изменений в реестр лицензий. Но та вычла из подсчёта 8 квартир, насчитала всего 49,52% голосов и отказала.

Сначала Арбитражный суд Приморского края признал этот отказ незаконным, насчитав 51,19%.

Однако Пятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, согласившись с жилищной инспекцией.
Порядок внесения изменений в реестр лицензий утвержден Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Согласно п. 5 этого Порядка в ходе рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора проверяет отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания собственников. Если они имеются, то это причина для отказа в передаче дома новой управляющей организации (п. 9 Порядка).
В этом деле выяснилось, что:

  • ■ информация о площади жилых и нежилых помещений МКД не согласуется со сведениями, указанными в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и в ГИС ЖКХ (в общем количестве голосов забыли посчитать площадь 2 нежилых помещений, хотя они были в реестре собственников),
  • ■ по нескольким квартирам голосовали дольщики, не зарегистрировавшие право собственности в течение года после ввода дома в эксплуатацию,
  • ■ 3 бюллетеня были оценены инспекцией как недействительные из-за заявлений собственников квартир о том, что они участие в собрании не принимали, бюллетени не подписывали.

Апелляционный суд пересчитал голоса и насчитал еще меньше, чем инспекция — 48,48%. На основании этого признака ничтожности решений суд признал отказ во внесении изменений в реестр лицензий законным.
С ним согласился суд округа, а Верховный Суд РФ в Определении от 26 мая 2020 г. № 303-ЭС20-6272 отказал в передаче кассационной жалобы управляющей организации для дальнейшего рассмотрения.

Такие дела встречаются часто, поэтому этот спор был выбран в качестве свежей иллюстрации стандартных ошибок, влекущих ничтожность решений собрания:

  • □ набирать голосов впритык — незначительно больше 50%,
  • □ неправильно определять общее число голосов, не сверяя между собой разные источники информации,
  • □ некритично относиться к сомнительным бюллетеням. Как минимум, их надо держать в уме при подсчете голосов, предполагая потенциальную возможность их последующего исключения.

С другой стороны, инициаторы иногда вынуждены пойти на такой риск, так как терять нечего, а хуже уже не будет. Особенно это актуально в случаях, когда принимаются решения попроще, не о смене УК, и их реализация обходится без оценки органами жилищного надзора. Остальным жителям обычно лениво идти в суд что-то оспаривать.
Однако рассмотренный случай явно не из этой серии, учитывая упорство в обжаловании и нарисованность некоторых бюллетеней.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 629   5 мес   для собственников   для УО   жилищная инспекция   общее собрание

Как (не) надо обращаться в жилищную инспекцию

Жилищная инспекция проводит проверку не по любому обращению, однако жители часто об этом забывают. Это заканчивается обидкой на «отписку».
Свежайший пример того, как ответ органа жилищного надзора довел жительницу до Верховного Суда РФ, — дело № А11-6307/2019.

Женщина из Владимирской области направила в инспекцию жалобу на Энергосбыт, указав, что тот нарушает Правила предоставления коммунальных услуг № 354, так как завышает плату за энергоснабжение и отказывает в перерасчёте, не предоставляет сведения, указанные в Правилах. Потребитель попросила привлечь Энергосбыт к административной ответственности по ст. 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях (нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами).

Письмо было направлено по обычной электронке, что и привело к спору.

Инспекция ответила жительнице, что для рассмотрения обращения нужно проводить внеплановую проверку. Такую проверку нельзя провести на основании письма, полученного по электронной почте, в силу законодательного запрета. В том же ответе потребителю предложили обратиться повторно либо лично, либо направить обращение по обычной почте, либо использовать ГИС ЖКХ.
Женщина посчитала ответ незаконным и вместо того, чтобы повторно отправить жалобу через ГИС ЖКХ с авторизацией, пошла в суд с претензиями уже к жилищной инспекции.

Суды поддержали инспекцию, обосновав свои решения таким образом:

Дело об административном правонарушении может быть возбуждено только при наличии хотя бы одного из поводов и достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения (ч. 3 ст. 28.1 КоАП РФ).
Одним из поводов действительно являются сообщения и заявления физических лиц, содержащие данные, указывающие на наличие события административного правонарушения (п. 3 ч. 1 ст. 28.1 КоАП РФ).

Закон не предполагает, что процессуальное решение в виде возбуждения дела об административном правонарушении принимается по факту поступления любого обращения.

У административного органа нет безусловной обязанности возбуждать дело об административном правонарушении при наличии какого-либо из поводов, предусмотренных статьей 28.1 КоАП РФ, поскольку для возбуждения дела об административном правонарушении требуется также наличие достаточных сведений, указывающих на событие административного правонарушения. Ведь производство по делу об административном правонарушении не может быть начато без события и (или) без состава административного правонарушения (статья 24.5 КоАП РФ, Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2015 № 2315-О).

Жилищной инспекции для получения таких сведений требовалось проведение внеплановой проверки.

Обращения, направленные в форме электронных документов, могут служить основанием для проведения внеплановой проверки только при условии, что они были направлены с использованием средств информационно-коммуникационных технологий, предусматривающих обязательную авторизацию заявителя в единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА) (ч.3 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и ИП при осуществлении государственного контроля…»).
Потребитель направила заявление по электронной почте, поэтому оно не могло быть основанием для проведения проверки.
Именно об этом и ответила жилищная инспекция потребителю, разъяснив, что необходимо обратиться с использованием средств информационно-коммуникационных технологий, предусматривающих обязательную авторизацию в ЕСИА, в том числе, через ГИС ЖКХ, либо в письменной форме.
Такое решение органа жилищного надзора является законным.

Верховный Суд РФ в Определении от 08.05.2020 № 301-ЭС20-5142 согласился с тем, что жилищная инспекция правильно рассмотрела обращение и направила обоснованный письменный ответ, в котором разъяснила порядок обращения исходя из установленных законодательством требований, ведь для рассмотрения обращения требовалась внеплановая проверка, а сама жалоба из-за порядка своего направления не могла послужить основанием для проверочных мероприятий.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 357   6 мес   для собственников   жилищная инспекция   обращение