Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

2 заметки с тегом

смена УО

Обязательно ли указывать дату в письменном решении собственника?

Очень часто суды и жилищные инспекции при подсчёте голосов исключают те бюллетени, в которых не указана дата подписания.
Суды это обычно делают при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными, а ГЖИ — при проверке документов в порядке Приказа Минстроя №939/пр при смене управляющей компании (проверяют наличие кворума). Они исходят из того, что отсутствие даты не позволяет установить, когда голосовал житель, уложился ли он в период голосования или его решение было получено за рамками этого периода.

Самые важные требования к содержанию бюллетеней содержатся в ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в письменном решении собственника должны быть указаны:

  1. сведения об участнике голосования;
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение;
  3. решения по каждому вопросу в виде «за», «против» или «воздержался».

Дополнительные требования перечислены в Приказе Минстроя РФ №44/пр об оформлении протоколов общих собраний, обязательным приложением к которым являются письменные решения собственников.

В подп. «ж» п. 20 Требований указано, что бюллетени должны содержать, среди прочего, дату их заполнения.

В предыдущих Требованиях к оформлению протоколов такого положения не было, что обеспечивало разнообразие судебной практики и непредсказуемый результат споров.

Например, Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 по делу № А28-13598/2017 оставлено решение нижестоящих инстанций о законности отказа ГЖИ Кировской области во внесении изменений в реестр лицензий, которая вычла из подсчёта голосов бюллетени без дат.

В другом известном решении — Определении от 17.07.2018 N 5-КГ18-51 Верховный Суд РФ указал, что закон не обязывает указывать в бюллетенях дату. Он отменил решения нижестоящих судов г. Москвы, которые при проверке письменных решений исключили из подсчета голосов решения, не содержащие даты их подписания.

Но потом Минстрой утвердил новые требования, где прописал обязательность указания даты в письменном решении собственника.
Казалось, что теперь практика пойдёт с учётом этого нововведения. И некоторые инспекции смелее продолжили свою практику выбраковки бюллетеней для обоснования своих отказов при смене жителями управляющих организаций.

И вот однажды Комитет государственного жилищного надзора Новгородской области отказал во внесении изменений в реестр лицензий.

Её отказ был оспорен в суде, но признан законным. Суд согласился с инспекцией лишь потому, что вновь избранная управляющая организация не разместила нужную информацию в ГИС ЖКХ. При этом суд не поддержал орган жилищного надзора в части её деятельности по исключению бюллетеней без дат.
Это не повлияло на результат по делу — управляющей компании было отказано, однако инспекцию такая новость про дату в бюллетенях не устроила. Она пошла до Верховного Суда РФ, но не смогла убедить судебные инстанции в своей правоте (дело № А44-7035/2019).
Верховный Суд РФ в Определении от 29.07.2020 N 307-ЭС20-9946 по делу N А44-7035/2019 согласился с нижестоящими инстанциями, указав, что:
Действующее жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника.
Положения ст. 48 Жилищного кодекса имеют большую юридическую силу, чем Требования, поэтому отсутствие даты голосования в бюллетенях не говорит о невозможности их учета в целях определения кворума.
Поскольку в бюллетенях без дат процент голосов составлял 6,7%, суды пришли к выводу, что это количество в рассматриваемой ситуации является решающим в установлении кворума. Собственники всех квартир (волеизъявление которых комитет ставил под сомнение) направили в орган жилищного надзора письмо, в котором подтвердили свое участие в голосовании, а также подписание бюллетеней, просили учесть их голоса при подсчете кворума для принятия положительного решения о переходе МКД к новой управляющей организации.

Из суда округа также видно, что участие части собственников в период проведения собрания подтверждалось списком сдавших бюллетени. Дальше я лучше процитирую суд округа, чтобы не нарушить красоту мысли:

«Доводы Комитета основаны на сугубо формальной трактовке процедурных требований и не сопряжены с выявлением негативных процедурных последствий, исключающих достижение цели любой правоприменительной процедуры — полного, объективного и всестороннего установления фактической стороны дела.»

Итого

Орган жилищного надзора перестарался. У него было подтверждение того, что жители участвовали в собрании, но он подошел к делу формально, возможно, опираясь на противоположную судебную практику и положительный опыт коллег.
В итоге получили решение ВС РФ, где он снова, уже после принятия Минстроем РФ новых требований к оформлению протоколов собраний, согласился, что дата не является обязательной к указанию в бюллетене.
Нижестоящие суды продолжат выносить противоположные решения.
Есть надежда, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными будут хотя бы выяснять у собственников, голосовали они или нет, чтобы не подходить к вопросу чересчур формально.

Кто-то считает, что цепляться к дате — слишком мелочно.

Такое мнение справедливо в отношении рассмотренного дела, где у Комитета был список сдавших бюллетени и где жители подтвердили свое участие.
Однако на практике бюллетени без дат очень удобны инициаторам для всяких махинаций: нет кворума — проводят второе собрание, прикладывают бюллетени с первого; нет кворума — собирают бюллетени в течение 10 дней после собрания, пока есть время на оформление протокола; или изначально организуют более ранний сбор бюллетеней; или просто собирают нужное количество бюллетеней, а потом оформляют протоколы удобными датами (например, при борьбе УКашек за дома, чтобы по нескольку раз не обходить жителей, они подписывают сразу несколько бюллетеней для оформления результатов будущих собраний).
Поэтому дата подписания бюллетеня действительно важна. Её наличие не исключает возможности подписания «задним числом», но всё же места для маневров остается меньше.
Если вам приходится защищать в суде голоса по бюллетеням без дат, берите практику по ссылкам выше, приводите жителей, пусть подтверждают, что фактически голосовали. И голосовали именно в период проведения собрания. Если судья попадется адекватный и не формалист, должно помочь.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Псевдоотписка жилищной инспекции «о приостановлении», когда жители меняют управляющую компанию

Когда собственники решают сменить управляющую компанию (УО), то многие рассчитывают на быстрый положительный результат. И они очень расстраиваются, когда жилищная инспекция (ГЖИ) выносит такой документ:

Такие документы составляет ГЖИ любого региона. Жители сразу начинают обвинять ГЖИ в затягивании процесса, составлении отписок, незаконном отказе, так как, по их мнению, нет никакого «несоответствия», противоречий или разногласий.
Даже некоторые управляющий организации не понимают суть происходящего, что странно.

Попытаюсь схематично (да простят меня ГЖИ) объяснить этот документ.

Есть Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ», а также ст. 198 и 200 Жилищного кодекса РФ. Эти нормы регулируют большую часть процесса перехода дома от одной УО в другую.
Реестр лицензий — сведенные в одно место сведения об управляющих организациях и домах, которыми они управляют.
Изменения в реестр лицензий вносятся на основании заявлений от УО.

В теории:

1. Жители
проводят собрание, на котором расторгают договор со старой УО и выбирают новую.
в старую УО направляют протокол и уведомляют о принятом решении распрощаться с ней.
2. Старая УО
с радостью пишет заявление в ГЖИ о расторжении с нею договора управления,
направляет туда же оригинал протокола,
просит внести изменения в реестр — чтобы убрали запись о том, что дом управляется именно ею.
ГЖИ «убирает» эту запись.
3. Новая УО
тоже пишет заявление о том, что жители выбрали её управлять домом,
прикладывает, среди прочего, копию договора управления,
просит написать в реестре, что теперь она будет управлять домом,
ГЖИ вносит эту запись.
Все довольны и счастливы. До внесения этой записи дом управляется старой компанией.

В реальной жизни чаще всего пункт 2 вываливается.

Старая УО не подает никаких заявлений, затягивает передачу технической документации, оспаривает решение общего собрания руками других собственников.
И когда в ГЖИ поступает заявление и протокол / копия протокола от новой УО, инспекция открывает реестр и видит, что дом числится за другой УО. При этом в протоколе написано, что договор со старой УО жители расторгли, а по реестру получается, что как будто нет. Надо провести проверку и разобраться, запросить дополнительные сведения и документы.

ГЖИ это делает не потому, что ей больше делать нечего и хочется потянуть срок, а потому что так написано в Приказе №938/пр.
Когда инспекция получает заявление, она обязана сверить полученные документы с тем, что уже есть в реестре, На языке ГЖИ это как раз «проверить отсутствие противоречий между сведениями от новой УО и сведениями, содержащимися в реестре» — подп. «в» п. 5 Порядка.
При рассмотрении заявления у инспекции есть три варианта действий:
⚫ внести изменения,
⚫ отказать во внесении изменений,
⚫ приостановить рассмотрение полученного заявления для проведения проверки.
То есть отказ и приостановление — это разные вещи. Приостановление — это не отказ. Это временная и вынужденная мера из-за бездействия старой УО.
Временная — потому но приостановить можно на срок не более 30 рабочих дней. Дальше будет либо внесение изменений либо отказ в этом.
Вынужденная — потому что принимается не по хотелкам инспекции, а по строго перечисленным в приказе основаниям. Они перечислены в п. 10 Порядка, на который и ссылаются инспекции в своих якобы отписках. Там же они указывают подпункт, чаще всего это буква «а» и/или «в».

Буква «а» означает, что когда ГЖИ сверяла полученные документы с реестром, там обнаружилось противоречие, о котором шла речь выше.

Буква «в» пишется, когда в ГЖИ не поступило заявление от старой УО о расторжении с нею договора управления.
Эти буквы тесно связаны, поэтому в разбираемых псевдоотписках ГЖИ встречаются часто беспорядочно при одинаковых исходных данных — то «а», то «в», то сразу обе. Это не влияет на необходимость проверки.

Еще есть буква «б» — это когда старая УК приносит другой протокол нового или параллельного собрания о выборе самой себя, мол, жители передумали и вовсе не хотят с ней расставаться.
Тут, понятное дело, без проверки тоже не разобраться.
Инспекция сама не в восторге от дополнительных бумажек. Однако если она внесёт изменения без проверки при наличии перечисленных выше причин для приостановления, то старая УО просто успешно оспорит это решение ГЖИ в суде. И процесс перехода жителей под крыло новой компании затянется на ещё больший срок, а 30 рабочих дней покажутся мгновением.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.