Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

13 заметок с тегом

общее собрание

Проведение общих собраний инициативными группами

В прошлой части я рассказывала об общих организационных моментах, связанных с работой инициативных групп собственников.

Чаще всего, основная работа направлена на объединение жителей, проведение общего собрания, выбор совета дома. Поэтому сегодняшняя заметка будет об общих собраниях. Ниже истории с положительным опытом от подписчиков, а сначала — их отдельные советы по организации и проведению общих собраний (ОСС).

Отдельные советы — актуально для «трудных» домов (с соседями-амёбами, сильной оппозицией или противодействием со стороны управляющей организации, в новостройках).

Подробнее о порядке проведения собрания в очно-заочной форме можно посмотреть мой ролик либо почитать статьи на телеграм канале, выбрав интересующий вопрос.
Важно! У этой заметки нет цели рассказать по шагам всю процедуру проведения общих собраний, но лишь обратить внимание на существенные моменты, о которых посчитали важным рассказать другие инициаторы.

Сбор контактов
▪ «При проведении ОСС самое главное — наличие контактов максимального количества собственников для возможности обзвона. При обходе квартир на отдельном списке собирать телефоны всех проживающих вне зависимости — супруги собственников, родственники, проживающие — все пригодятся. Вести список (таблицу) удобно в онлайн с доступом нескольких человек».
▪ «О всех способах, которыми мы добывали контакты жильцов: раскладывание листовок в почтовые ящики с QR-кодом со ссылкой на сайт и чаты; нанесение адреса по трафарету краской из баллончика в лифтах на временную обливку на период ремонтов, по принципу рекламы строительных бригад. Обход квартир. Выписки по дольщикам из ЕГРН. Сарафанное радио и статьи в местных интернет-СМИ. Запрос документов по прошедшему собранию с реестром почтовых отправлений в МЖИ».

▪ «У нас был один вопрос, который волновал всех жителей: вынос мусора с этажей. Большинство было — за, но кто был против, тоже был очень активен. УК была против и была заинтересована доказать, что большинство против. И разрешило нам проводить опрос, листы опроса мы оставляли у консьержей. Соседи голосовали и оставляли контакты — телефоны. Так мы пополнили свою базу. Это была наша цель. Фактически мы провели репетицию ОСС, посмотрели кворум».

▪ Создание чатов: «Чат в WhatsApp включает только 250 человек. Со временем перешли на telegram. Сделали много чатов по интересам: женский для мам, спортивный для мужчин, кулинарный, путешествия, кино, и официальный — самый главный. Расклеивали объявления о наличии таких интересных чатов, с qr кодом, соседи добавлялись сами, в официальный добавляли только после авторизации и проверки собственности. Сделали чат авторизации, куда сосед сам давал свои личные данные».

Инициирование собрания
▪ «При проведении первых ОСС нужно выбирать нейтральные темы для включения в повестку, например начать с выбора Совета дома и/или выбора платформы онлайн для ОСС — смену УК в первом собрании провести практически невозможно, т. к. люди недоверчивы и легко готовы поверить в „заговоры“ с целью всё разрушить, своровать много денег и прочей ахинеи. Перед проведением агитаций лучше провести множество опросов, понять, что именно беспокоит людей (тарифы на КУ, порядок в доме и прочее). Это поможет сформировать список „обещаний“ и приоритеты для работы в первый год для выбранного Совета дома, чтобы завоевать довериt у собственников и добавить участников в онлайн-платформу проведения собраний. Для тех кто „любит УК“, — рассказывать, что нужно „помогать нашей УК“, для тех кто не любит, — рассказывать о том, что „будем работать с этими вопросами детально“.»

▪ Кто-то рекомендует в качестве инициаторов собрания указывать одного человека из инициативной группы. «Почему по одному? Запугивание и шантаж со стороны сегодняшней УК всех инициаторов. Важен, на мой взгляд, возраст членов инициативной группы. У молодежи не хватает времени и терпения. У нас от одного дома группу возглавляет мужчина возраста около 60 лет, у него у двух сыновей квартиры в доме, у самого собственное ТСЖ, инициатор — сын; со стороны нашего дома — я, у меня две квартиры у меня и дочки, инициатор — мой муж (служит в органах)».

▪ «Важно наличие хорошего свежего реестра собственников»
▪ «Работать с юристом с самого начала проведения ОСС необходимость!»
▪ «Когда делали второй заход на смену УК, то в инициаторы, секретари, председатели вписывали людей из одного районного суда по подсудности, чтобы потом в нужный суд увести из нашего городка»

Уведомление о собрании
▪ Помимо чатов, рассылок, объявлений активно используется помощь управляющей организации, которую выбирают жители: «нам повезло с компанией, которую мы выбрали, они очень вежливы и прозрачны, много нам помогали, согласились на информационную встречу для желающих жителей, хотя и были заинтересованы в нас, конечно. Провели почтовую рассылку уведомлений. Но в результате им поступили угрозы, и они по результатам нашего собрания ещё неизвестно, станут ли для нас управляющей. Их мы выбрали на основе их допуска к торгам наряду с Жилищником на конкурсе, проводимом Управой нашего района (конкурс отменён так как собрание опередило его)».

Сбор бюллетеней

Подробнее про то, как набрать кворум, — в отдельной статье.

▪ «Мы на своем ОСС использовали бумагу определенного оттенка и производителя, чтобы гарантировать собственникам возможности изготовления и вброса левых бюллетеней. Каждый бюллетень имел qr код. Бюллетени принимали исключительно инициатор и члены потенциального правления ТСЖ (совета дома). Урна для голосования не использовалась».
▪ «Стоять на улице или в подъезде, чтобы „поймать“ собственников намного проще, чем ходить по квартирам — выше вероятность встретить. Минус этого подхода в том, что придётся беспокоить тех, кому уже раздали, а это может раздражать».

Оформление итогов
▪ «В одном из домов в инициативную группу при переходе от одной УК к другой был включён собственник как член счётной комиссии при подписании протокола, который в последующем перешёл на сторону первой УК и отказался подписать протокол. Выход из ситуации — направили телеграмму приглашение на подсчёт на конкретную дату, он не явился, все сделали без него. Вопросов не было. Что делать, чтобы более не допускать — не раздувать количество участвующих в подписании протокола — председатель, секретарь, счётная комиссия в составе 3 человек и т. д. Ограничиться самыми проверенными».

Положительные примеры проведения общих собраний от подписчиков (для вдохновения)

Для больших домов общение в чате незаменимо. Всплывают вещи, о которых многие просто не знают. У нас многие не знали, что платят за отопление лишнее с 2018 года, многие не считали ненормальным грязь в МОП, а то, что по договору УК обязалась убирать все МОП на всех этажах каждые три дня, просто не знали.
Чаты вытаскивают проблемы на свет божий, помогают договориться, узнать друг друга, сорганизовать помощь, когда это необходимо. Котика найти, наконец.
Кроме того, в чатах высвечиваются проблемы дома, кто-то, скажем, хочет мусоропровод, а кто-то считает что от него тараканы. Все такие вопросы есть смысл вносить в повестку собрания, это поднимет явку, даст признание. Без собрания можно ругаться бесконечно.
Рассылка уведомлений. По закону, чтобы собрание и его решения не смогли потом оспорить, нужно «надлежащим образом» уведомить каждого, юрист поймёт. У нас новостройка, и единственные способы это сделать правильно были послать заказное письмо, или вручить уведомление под роспись.
Но штука в том, что в числе прочих документов по собранию, нужен реестр уведомлений. Если делать его по-разному, кому-то под роспись, кому-то почтой, может выйти боком. Нам собранные средства позволяли, поэтому мы решили привлечь фирму по рассылке. Они сами разослали подготовленный нами текст, сами общались с почтой, нам отдали готовый реестр.
Нам очень помогал и помогает реестр (наш, внутренний) собственников и вообще контактов жителей. Собирали контакты активно через чаты, личным обходом, объявлениями в подъездах. Объявления старались делать максимально для ленивых, с сокращёнными ссылками, с QR-кодами и т. д.

Сделали диаграмму для нашего понимания, когда мы будем готовы выходить на собрание. А вот диаграмма по секциям, у нас было своего рода соревнование:

Сбор средств на собрание я тоже считал своего рода «тестом на готовность к изменениям». Правда, я изначально не считал, что скинутся все, и просил у людей «кто сколько может, рекомендуемая сумма 500 рублей». Старался максимально прозрачно делать всё, каждый день публиковал обновления в чаты, все видели с какой скоростью идёт сбор. Думаю, это тоже сыграло свою роль.
Это показал, чтобы обосновать сумму сбора.
Финальная отмашка на сайте:

Вот отчёт по затратам, а ещё небольшой отчёт по проведению очной части собрания:))

Небольшой отчёт по окончанию:

Дом на 300 квартир на 12 подъездов средней этажности.
Два года назад было первое ОСС, где был выбран совет из 5 человек. Также были решены вопросы по выбору УК, использованию ГИС и другие организационные. УК была выбрана на полтора года, и продлилась в этом году из-за пандемии без собрания.
Совет выбирался по принципу инициативных согласных во всём с председателем, а точнее председательшей)) и я напросился в совет в процессе организации ОСС, т. к. узнал про возможность проводить следующие ОСС в электронном виде, а никто за этот вопрос не зацепился. Отдельно стоит упомянуть, что председательша довольно активно набирала общедомовой чат, который читают не все присоединившиеся, но инициативные личности в нём выявляются легко.
В январе этого года перед окончанием договора с прежней УК я организовал в одиночку ОСС на ГИС, и собрал около 30% голосов. Что посчитал успехом и убедил председательшу все следующие ОСС проводить электронно.
ОСС после пандемии инициировали втроём: я, председательша и одна из участниц совета. Две другие показались мне в принципе безинициативными, но не отказались быть в числе инициаторов. Вот только они сменили фамилии и ГИС их не узнавал (там по паспорту и СНИЛС) :)
Потребность в инициативных соседях появилась с момента уведомления об ОСС, так как решались важные вопросы: выбор новой УК, ограничение въезда во двор, формирование спецсчета, закрытие мусоропроводов. И другие организационные.
В общедомовом чате мы предлагали желающим оказать помощь в проведении разложить бумажные бланки по ящикам (да, в электронном голосовании они тоже пригождаются ещё как). А с первого дня ОСС все, кто обладал хоть капелькой инициативы пригодились для поиска еще не голосовавших соседей.
И тут важно упомянуть об организации информирования. Большая часть голосовала в электронном виде и мне как администратору возможно было смотреть списки участников на ГИС. Для наглядности я создал электронную таблицу со схемой дома, где начал отмечать принявших участие. Затем там же мы начали отмечать тех, кому смогли дозвониться благодаря контактам, собранным ранее председательшей. И в процессе внесения бумажных голосов их квартиры тоже заносились на схему. Каждый день было видно объем работ, и во многих подъездах чуть ли не соревновались по количеству принявших участие)) Был и подъезд отщепенец, который в итоге предложили в шутку отделить от дома.

Подробная статья от этого подписчика о том, как именно он провел собрание в ГИС ЖКХ, размещена ранее здесь.

В процессе общения внутри инициативной группы не было единого мнения, один хотели ТСЖ и сами управлять, другие понимали, что ТСЖ в доме на 400 квартир не реально и хотели новую УК. Я предложить соединить варианты и создать ТСЖ, которое наймет УК. Новая УК у меня была (УК, которая была в моей прошлой квартире). Я же в итоге согласился быть председателем ТСЖ. Сам лично занимался подготовкой собрания, выступил его инициатором, подготовил с юристом УК повестку, распечатал извещения и бюллетени, подготовил рекламу — что за собрание и как оно будет проходить, а так же листовку, почему мы хотим ТСЖ.

Очень надеялся, что инициативная группа поможет с обходом квартир — не прокатило. Сейчас у нас этап уведомления — в обходе активно участвуют 2 человека (в т.ч. я) и еще 3 человека пару раз помогали. Остальные прячутся, причем даже те, кто записался в правление ТСЖ.

При организации ОСС своими силами возникает недоверие собственников к инициативной группе, пытаются понять не подвох ли это и не стараемся ли мы мошенническим путем заработать на собственниках. В доме 3000 собственников, дом большой! Инициативной группой обходили каждую квартиру и пытались все растолковать и  объяснить причину проведения ОСС. Длилась эпопея больше года. Наконец-то кое-как собрали больше 60% площади и провели ОСС. Выбрали председателя и начали налаживать работу с УК и администрациями района и депутатами. Создали чат дома, в который входят только собственники, и решаем там все проблемы, предложения и проводим «летучки». Параллельно в районе создали чат с инициативными группами домов района, в который вошли и уже избранные председатели и только активисты, пытающиеся провести ОСС, там делимся всеми наработками в этом направлении и оказываем помощь тем, кто только начинает.

Инициативная группа фактически приняла участие в двух собраниях:
Первое. Путем работы с собственниками при проведении ОСС, которое проводила оппозиционная инициативная группа. На этом ОСС УК Капитал-Инвест хотела засилить итоги предшествующего собрания, которое было нарисовано. Здесь мы ставили задачей убедить собственников голосовать против. Это была наша основная глобальная ошибка. Необходимо было убеждать не голосовать вообще или не сдавать бюллетени инициатору.

Пару слов о способах работы инициативной группы на этом ОСС:
1) Мы подготовили рекомендации, как голосовать.
2) Мы подготовили рекомендации, как технически правильно заполнить бюллетень, чтобы максимально затруднить его фальсификацию.
3) Мы передавали бюллетени лично инициатору под подпись на копии бюллетеня с составлением актов передачи. В данном варианте каждый голосовавшие собственник выдал мне доверенность в простой письменной форме с полномочиями передать его бюллетеней инициатору собрания, получить его заверенную копию, при отказе — составить акт об отказе.
4) Составлена инструкция об отправке бюллетеня по почте с описью и ответами на вопросы повестки дня на случай, если инициатор откажется принять бюллетень.
5) Составляли акты об опускании бюллетеней в урну (в финальном этапе инициатор все же отказался принять бюллетени лично и заверить их копии, а времени на почту уже не было).
6) Актировали состояние урны для голосования на момент окончания голосования и нескольких дней после, когда ее никто не забирал.

В итоге мы получили кучу полезных знаний и умений, но проиграли тактически: мы помогли сделать кворум этому ОСС.

Второе собрание проводили уже мы. Повестка дня включала в себя несколько блоков вопросов:
1) Изменение способа управления домом с управления УК на создание ТСЖ.
2) Вопросы по деятельности ТСЖ.
3) Переизбрание совета дома на случай, если ТСЖ не будет создано.
4) Блок по безопасности (видео, шлагбаумы)
5) Полномочия председателя совета дома по представлению интересов собственников.

Это собрание готовили и проводили 3 собственника, инициатором был один из них. При подготовке были написаны информационные материалы с пояснениями, что означают на деле формулировки вопросов повестки дня, все документы размещены в общем доступе, неоднократно выкладывались в общедомовое чаты, обсуждались в них, замечания учитывались или мотивированно отвергались.

Очная часть ОСС прошла отлично, на высоком уровне, с реальным обсуждением вопросов повестки дня.
Заочная часть частично попала на пандемию, в связи с чем мы приняли решение о продлении сроков принятия решений собственников, ибо дом опустел. Все, кто мог уехать, покинули город и квартиру. Мы соблюли все процедурные вопросы при этом.

При проведении этого ОСС мы тоже допустили ошибку: срок его проведения оказался недостаточным. Мы переоценили потенциальную активность населения. Так что срок голосования лучше длиннее, чем короче. Причем, независимо от ситуации.

В инициативной группе числится 21 человек. И это кураторская группа целого ЖК. Лидеров 8 человек. Остальные не могут посвящать этому полноценное время, но поддерживают позицию.

Наша инициативная группа создана для 5 из 6 домов в ЖК. Дома по 98, 130, 133 и два по 246 квартир. Появилась в результате создания общей группы соседей сначала ВКонтакте, затем общего и домовых чатов в WhatsApp, а затем, осознав, что в WhatsApp мы не влезем рано или поздно мы перебрались в Telegram, активных назначали изначально админами этого чата.
Появились группы на волне недовольств тем как проходит процедура приема-передачи квартир, УК от застройщика удерживала ключи после подписания актов, выставляла авансовые платежи за услугу консьержа 25 руб кв.м. и содержание и ремонт 40,80 кв.м до проведения ОСС, затем они провели ОСС в период режима повышенной готовности в Москве, не проводя очной части собрания.
Инициативная группа удачно сформировалась в период карантина, когда у всех появилось внезапно свободное время и в тоже время у всех было время на возмущение и несогласие с нарушением наших прав, и люди стали давать на эти вещи какую-то реакцию, а не как обычно смирились с косяками застройщика и УК.
Дело в том, что качество взаимодействия с УК было отвратительным, сочетание необразованности и хамства. Собрания, которые мы сейчас проводим ещё идут, и пока только в 3 домах из 5. Повестка очень обширная, но главный вопрос смена УК от застройщика, так же мы затронули переход на платформу активного гражданина, выбор совета дома, закрытие мусоропроводов и капремонт. В инициаторы собрания вписан 1 собственник.
Работа группы обсуждается в кураторском чате и при личных встречах, мы уже достаточно сдружились. В основном подобрались люди ~30-35 лет, со схожими взглядами и позицией, это помогает. Мы помогаем друг другу разобраться в вопросе, взаимообучаем, ищем образцы жалоб и вообще порядок направления обращений в органы, если кто-то делает что-то в рамках своего дома — делится с остальными. Строгого распределения обязанностей нет, они сформировались исходя из того что у членов группы получалось лучше, кто-то создал форум, кто-то сайт, кто-то прикрутил ботов в телеграм группу, кто-то активно жалуется через ГИС ЖКХ и Наш дом. От каждого по способностям.
Руководителя у нас нет, мы прислушиваемся к мнению друг друга, но можем поступить по своему усмотрению в своём доме. Разногласий в инициативной группе не было. В домовом чате произошёл небольшой конфликт, когда назрел вопрос необходимости юриста, к юристу в результате мы так и не обратились, не видя от предлагающего юриста соседа адекватного прайса, лишь довольно крупная сумма, без личной встречи с человеком. Предложение о встрече с другим юристом, соседа задело и он покинул домовый чат. В чатах других домов, тоже случаются конфликты. Я в своём, как администратор, стараюсь писать людям в личные сообщения о том чтобы они не забывали, что это соседи с которыми рядом вам придётся ещё жить, старайтесь искать компромиссы, а не идти на конфликт с этими людьми.

Начинали мы с полного незнания жилищного законодательства от слова совсем. Поэтому сначала делали порой наивные вещи, не имеющие юридической силы (а мы на них надеялись). Но постепенно мы изучали правовую базу и была эволюция.
Мы создали свой СД, затем закошмарили УК жалобами (по 300 разных жалоб от разных людей в месяц только в ГЖИ мы обеспечивали, раз 7 приезжало ТВ, в т.ч. центральных каналов и т. п.), потом устроили ОСС (его обнулила УК в суде за взятку), потом сделали еще 4 ОСС (серию). Выиграли все суды, решение о действительности ОСС вступило в силу. Но новая УК не смогла нас взять т. к. в самый последний момент ей в Правительстве МосОбласти запретили это (мы были в шоке). И прям в тот же момент акционер нашей УК продал УК.
Новый акционер сменил 100% состава и сейчас по сути новая УК чего мы и хотели) и у нас уже относительно нормальные отношения. Грубых ошибок я не вижу. Все развивалось относительно логично и наши шаги были логичны тем знаниям. Тем обстоятельствам, в которых мы эти шаги делали. Если б были более осведомлены в законодательстве, то часть этапов бы может сократили, но изучение законов шло от потребности, а не просто зубрежкой. Возникала ситуация и она побуждала изучать вопрос. Т. е. накопление опыта и знаний было постепенным.

Истории создания совета дома силами инициативной группы

Дом достаточно большой, 276 квартир, в совет дома входит 5 человек (включая председателя) — по 1-2 человека из каждого подъезда (всего 3 подъезда).
Все началось с чата дома. Я заказал знакомому дизайнеру объявление о чате дома, расклеил его в лифтах и на информационных досках.

Вход был по ссылке — без необходимости предоставлять номера квартир. Сейчас в чате 210 человек, и 95% номеров записаны у меня в телефонной книжке, то есть я знаю в какой квартире они проживают. Более того, сейчас сообщить номер квартиры — обязательное условие для вступления в чат дома.
Собирать совет дома я начал под вывеской подготовки к проведению нового собрания. То есть я примерно знал, когда планируется очередное собрание и за пару месяцев до этого стал активничать в чате с инициативами, а также несколько раз собирал активных соседей на площадке для обсуждения проблем и инициатив. Там же предложил провести голосование среди активистов по поводу вступления в совет дома, обозначив что желательно представительство от каждого подъезда. Ну и насчет председателя из-за чрезмерной активности альтернатив и не было — предыдущий председатель отмолчался до момента формирования бюллетеней, в которых была его фамилия. Тогда я устроил небольшой скандал в УК, что наш дом выбрал сам и совет дома и председателя.
Кстати, предыдущий председатель в момент активного наполнения чата дома просто «вышел» из него — он ведь важный человек, ему некогда)

Сначала (до ввода дома в эксплуатацию) были общие группы в телеграмме. На тот момент они покрывали большинство вопросов, т. к. проблем с эксплуатацией дома и взаимодействия с УК практически не возникало.
После получения ключей собственниками, начали появляться проблемы по дому (недостатки строительства) которые начали требовать общения с УК. По факту общения пришло понимание, что УК приведённое застройщиком не сильно торопится реагировать на запросы собственников, при этом УК присутствовало(-ет) в общем чате. Чтобы сделать решение вопросов более эффективным, пришло общее понимание, что нужно ещё одну, отдельную группу и желательно только собственников, т. к. к этому моменту мы начали работу над дорожной картой с юристами (спонсировали собственники на добровольной основе) для решения одной из основных проблем (протечки в паркинге). Понятно, что не хотелось иметь инсайдеров от застройщика/УК.
Для это начали приглашать в закрытую группу только тех, кого либо знали физически, либо тех кто смог подтвердить собственность (номер ДДУ, ДКП, Акт приемочный...)
УК совместно с неизвестным/не участвующим в решении наших проблем собственником инициировали проведение ОСС в очно-заочной форме.
Собрание ОСС было немного неожиданным, да и для наиболее активных стало ясно, что нужно делать следующий шаг, для того чтобы адресовать вопросы в повестке. Собственно создать Совет Дома.
Т. е. после ОСС наиболее активные договорились встретиться с УК, чтобы обсудить варианты «уточнения» вопросов в повестке, т. к. у нас (собственников) будут проблемы из-за того что у нас со второй и третьей очередью общий стилобат (подземный паркинг) и соответственно следующие вопросы выносимые на ОСС будет сложнее решать, т. к. собственников будет больше.
Вывод: наиболее активные собственники сформировали пул людей, которые хотели бы участвовать в Совете Дома, как ответ на действия УК

В группе (у нас чат в  Telegram) 19 человек. В нашем доме 705 квартир, 13 подъездов. Появилась группа из чата соседей (есть общий и по домам), когда администрация поселения Внуковское ранней весной этого года проводила ОСС по поводу избрания совета дома (год с момента ввода в эксплуатацию прошел, сами мы не организовались).

У нас в ЖК две УК от застройщика (по факту одни и те же люди, работающие в одном помещении), за ними глаз да глаз, поэтому родилось понимание, что совет дома нам в помощь. Все, кто откликнулся на призыв собраться по этому поводу, и вошли в список претендентов (около 20 человек, практически из каждого подъезда). Среди нас есть юрист, есть люди, имеющие какой-то подобный проведению ОСС опыт. Члены группы обходили квартиры, оставляли бюллетени в почтовых ящиках (консьержи наши, хоть и оплачиваем услугу мы, очень боятся УК и сделать что-то, что УК не понравится, поэтому готовности содействовать в собрании, которое проводит не УК, мы не нашли). В результате кворум не собрался, при обходах выяснилось, что проживает в доме не более 30% жильцов, многие квартиры закрыты и даже ремонтные работы не ведутся, нет возможности поговорить с рабочими и получить контакт собственника. Реестр, предоставленный УК, был для работы непригоден.

Сейчас проводим второе собрание, реестр уже запросили сами, помимо выбора совета дома еще много вопросов выносим (капремонт, реклама, тарифы на допуслуги и т. д.).

Часть группы не откликнулась на предложение снова участвовать, просто молчунами сидят в чате). Те, кто готов, обсудили всё на встрече и дальше общение в чате, готовые бюллетени и приложения прочитали и снова обсудили, дополнили/подкорректировали и провели недавно очную часть. Два месяца будет длиться заочная. Мы активно предлагаем всем собственникам вступать в группу Telegram по ОСС, там всё — ссылки на документы, ответы на вопросы. Снова пойдем по квартирам. В чатах спрашиваем, кому нужно положить бюллетень в почтовый ящик. По ощущениям — народу в доме прибавилось. Строгого распределения обязанностей в группе нет — движемся поэтапно все вместе и кто что может/у кого больше опыта, знаний. Расходов особых пока нет — вопрос о финансировании не поднимался.

Инициатором собрания сейчас выступает кандидат в председатели совета, в члены совета выдвинуто 7 человек (остальные просто не проявились, когда кинули клич «кто реально может, хочет и будет работать»).

В качестве полезного могу назвать работу в чатах дома во всех мессенджерах, по ощущениям наибольший приток участвующих оттуда. Из того, что сделали бы и делаем уже сейчас по-другому — не стоит выдвигать большое количество человек в совет дома, начался разброд на очной части — кто все эти люди? Недоверие, подозрения. Сейчас коллектив претендентов небольшой и мы о каждом написали по нескольку строк — что за человек, почему именно его предлагается избрать. Выглядит более жизнеспособно).

Заводила общего собрания у нас юрист-жилищник с опытом организации собраний. Он организовал процесс: предложил каждому из 19 подъездов выбрать в совет дома по 2 кандидата от подъезда и по 1 -в счетную комиссию. Для такого большого дома это оказалось более менее рабочим вариантом.

На стадии выбора кандидатов в СД и СК у нас возникли такие проблемы:
В некоторых подъездах нашлись активисты, которые хотели войти в СК и СД, но соседи по подъезду начали их гнобить в чате, претензии какие-то высказывать. В итоге некоторые подъезды у нас оказались без представителей в СД
Без представителей оставались только 2 подъезда из 19. Самый многоквартирный и самый маленький. В последний момент в большом подъезде нашли (уговорили) 2 добровольцев (делал у них все 1) и успели включить в состав совета перед печатью всех доков.
В маленьком на время проведения ОСС нашли добровольца, который помогал с расклейкой уведомлений, напоминаниями жителям о голосовании, но в СД человек не захотел вступать.

В итоге: ОСС по инициативе жителей мы провели, кворум был, совет избрали, многие вопросы приняты. Подготовка и проведение собрания показали, что вхождение человека в совет дома не говорит о том, что он будет делать что-то, чего от него ждут. Из представителей 18 подъездов во время проведения ОСС самоустранились 2 подъезда, в 1 подъезде помогли довести до конца, но самоустранились после его окончания и уже не помогают с новым электронным ОСС. Многие бросали СД, потому что не готовы разъяснять в подъездных чатах и лично своим соседям, почему такой вопрос в повестке, а не иной. У нас был один большой спорный вопрос об установке шлагбаума и утверждении временной парковки во дворе. Возмущений было много и в чатах и на очной части, наверное, не все члены СД были готовы тратить своё время и энергию на разъяснения и ругань.

Ложка дёгтя. Грустные истории

Добрый день, у нас есть сайт нашего дома, где соседи могут общаться. Осенью прошлого года стало известно, что сторонняя УК хочет взять наш дом в управление. Действовали они довольно агрессивно, в какой то момент о них узнали нехорошие моменты, репутация рейдеров. В процессе выделился актив дома из чата, 5 человек. Провести ОСС и сменить УК рейдерам не удалось. Но и нам организовать ОСС не удается. Нет желающих на роль председателя совета дома. Кроме того многие активные соседи знают примеры, когда эту должность занимал человек бесплатно и все вопросы решал. Поэтому они против оплаты председателю.

Группа существует как чат единомышленников, но с УК контактируют каждый сам по себе.

Изначально по дому собирались списки тех, кто против охраны.
Я в группу админов подъездов попала, когда стала уточнять кто и как будет оформлять собрание.
В тот момент в группе «рулила» девушка активная, но далекая от каких-либо юридических знаний и основ. На основании ее «опыта» все участники инициативной группы считали, что можно просто не платить за охрану, потому что ты лично договор не подписал, и не голосовал. По консьержам считали, что голосование проводится подъездами.
Я с ними не соглашалась, меня не слушали ровно до того месяца, пока нам не поставили охрану и не начали включать в квитанции.

Ну далее кое-как пришлось сдвинуть с места этого не грамотного лидера)) провести собрание представителей подъездов…

Дом-новостройка в Москве, сдали в мае 2019 года, дом одноподъездная свечка, 33 этажа, 295 квартир, подземный паркинг 1этажный. В доме много однушек и студий, что изначально определило половину контингента — регионы и квартиры под сдачу.

Поймите правильно, снобизмом не страдаю абсолютно, просто так сложилось, что многим жителям самое главное — все иметь и ни за что не платить (либо им тут не жить, либо они жили всю жизнь в хрущевке в пригороде и их все устраивало, другого и не надо).

Квартиру в доме купил мой супруг своей дочери. Еще пара вводных — мы сами живем в доме 2013 года, работаем в Правлении ТСЖ, супруг — председатель. Стояли изначально у истоков самоуправления, от инициативной группы через совет дома к ленивому ТСЖ, через смены УК и т. д. и т. п. Т. е. опыт у нас большой и разнообразный.

Еще перед покупкой квартиры я нашла форум дольщиков и почитывала его. В какой-то момент там двумя активными людьми поднялся разговор о создании ИГ, я вышла из тени и изъявила желание вступить, сразу объяснив, что не собственник, но с опытом. Решили создать закрытый чат в телеграмме, собралось изначально человек 10-12. Пара юристов, двое специалистов в электронике и слаботочке, пара консалтинговых специалистов и просто умные люди, желающие что-то делать. Связались с УК от застройщика, съездили на встречу с ними. Я на первой встрече не была, просто проконсультировала насчет основных вопросов — договор с УК на изучение, тарифы, правила ремонта. УК изначально шла на контакт, понятно, что, где было возможно, — пытались прогнуть свои интересы, ну на то они и коммерческая УК.

В основном, общались в закрытом чате, как таковых руководителей не выбиралось, двое, живущих рядом с домом взяли на себя коммуникацию с представителем УК и инженером в доме, один специалист по сметам работал плотно с тарифом, я делилась опытом, наработками в сфере ЖКХ, УК, ФЗ, ЖК, ПП и тд.
В основном, работа была коллегиальная, но несколько человек почти сразу ушли в тень, поняв, что ничем на данном этапе полезными быть не могут или не хотят. Вся первоначальная работа свелась к подготовке первого ОСС по выбору УК, тарифа, переходу на прямые договоры с РСО.
Параллельно в общем чате жителей начинался ад)). Люди начали принимать квартиры, и все ужасы описывали в красках с постоянными лозунгами: напишем письмо главе управы, напишем письмо мэру, президенту, напишем в инстаграмме гадости застройщику. Причем все это реально писалось)). Я быстро бросила попытки объяснить, что это так не работает. Остальные члены ИГ держались дольше.

Расходов особо никаких не было, техническая подготовка 1 ОСС была на УК. ИГ на том этапе выложилась по максимуму, уменьшили тариф насколько смогли, изменили договор. Инициатором ОСС была УК. ОСС было очно-заочное, очка прошла тихо, народу было человек 30. Наша цель была познакомиться с руководством УК и застройщика и договориться о дальнейшей плотной работе с ними, если выберутся на ОСС.

Дальше, что было ожидаемо, начался кромешный ад в общем чате. Примерно 15 активных противников всего и вся, желающих Жилищник по городскому тарифу, развернули активную переписку по 1000 сообщений в день. Естественно, все перешло в плоскость обвинения ИГ в купленности, аффилированности и т.д и т. п. Мне, как человеку с опытом, все это было предсказуемо, а остальную группу очень подкосило. Но все еще не теряли надежды на разум, вели разъяснительную работу в чате и начали заранее готовиться ко второму ОСС с выбором совета дома, открытием спецсчета по капремонту на УК и еще парой вопросов. Кворум набрали, УК выбрали, тариф утвердили.
Группа несогласных активизировалась, начав уже активную работу против ИГ. Мы, тем временем, встречались регулярно с УК и застройщиком, решали проблемы с недоделками ОДИ, заходом провайдеров, работой ЧОПа. Тут группа более явно разделила негласно обязанности: рядом живущие контролировали исполнение договоренностей УК и застройщика с нами об устранении недоделок, мы с мужем были в постоянном контакте с руководством УК, решая основные вопросы, инженеры-слаботочники добивались от УК работы всех этих систем в доме, юрист писала официальные письма и претензии застройщику.

Для снижения градуса негатива в общем чате мы решили позвать в совет дома всех желающих из различных группировок. Вызвалось еще несколько человек, из группы несогласных. Создали еще один чат, встретились с ними, поговорили, стало понятно, что делать они ничего не умеют и не собираются (в нужной области), главная их цель — контролировать ИГ. Мы приняли правила игры, решили, что потянем и такой совет дома, с балластом. Я собиралась остаться просто консультантом, в случае надобности, т. к. не собственник.

Подготовили через полгода второе ОСС: совет дома, председатель, спецсчет, антипарковочные столбики, шлагбаумы. Инициатором написали члена ИГ, будущего председателя СД. В связи с налаженными контактами с УК, они помогали в технической части, реестр, бюллетени и т. д. Т. е. расходов не было у инициативной группы.

А вот на очной части закончилось существование группы. Те несколько человек, записавшихся в совет дома, разработали план по срыву ОСС. Такого не было даже в моем большом опыте)) как в плохом кино, ор и крик, хамские вопли в сторону супруга — «ты самый умный? кто такой? пойдем выйдем...», в сторону инициативной группы — «вы все купленные, воры, нам не нужен Совет дома, нам не нужен спецсчет, вы продавливаете свои интересы» и прочий бред.

Инициативная группа психанула, сказала — «ОК, мы устраняемся, делайте все дальше сами». Собрание считаем несостоявшимся. расходимся)). Как результат — прошло еще полгода, все кричащие несогласные отказались работать, вызвались несколько человек, ничего не понимающих, «подготовили осс» с вопросами, треть из которых неправильно сформулирована, треть вообще не относится к компетенции ОСС. Сейчас идет заочная часть, проголосовало меньше четверти квартир, завтра последний день. Имеем то, что имеем. Инициативная группа, наверное, вернется к работе, если не выберут совет дома сейчас. Т. к. эмоции и обиды вроде поутихли, а дом превращается потихоньку в бесхозный, т. к. никто сейчас не контролирует работу УК, не говоря уже об остальном.

Спасибо подписчикам за интересные рассказы. В следующей части будет взгляд и отношение со стороны управляющей организации, в заключительной — целый перечень рекомендаций и указание на ошибки, которых стоит избегать.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 997   1 мес   для собственников   инициативная группа   общее собрание

Общее собрание собственников отменяет своё решение

В конце августа до Верховного Суда РФ дошло дело о смене управляющей организации — дело №А54-3746/2019.
Сначала жители приняли решение поменять управляющую организацию. Они провели общее собрание, выбрали новую организацию. Новая компания обратилась с заявлением в орган жилищного надзора Рязанской области.
Предшественница не спешила исключать сведения по дому из реестра, поэтому инспекции пришлось приостановить рассмотрение заявления и провести проверку.
В это время ей прислали очередной протокол общего собрания собственников в спорном доме. На этом собрании жители решили «отменить» все решения, оформленные предыдущим протоколом.

Инспекция посчитала, что собрание не может отменять принятые им ранее решения, и поэтому не учла новое волеизъявление собственников. Она указала, что такие вопросы не относятся к компетенции собрания, и  отменить (признать недействительным) первоначальное решение может только суд. В реестр лицензий внесли изменения, дом закрепили за новой управляющей организацией.

Старая компания обратилась в Арбитражный суд Рязанской области, где просила признать незаконными такие действия инспекции.

Суд удовлетворил заявление управляющей организации.

Он указал, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится, в частности, выбор способа управления домом. Этот способ может быть выбран и изменен в любое время, такое решение является обязательным для всех собственников:
Тот факт, что в повестке общего собрания значатся вопросы не об избрании управляющей организации, а об отмене решений, принятых на предыдущем общем собрании, не влечет нарушение норм жилищного законодательства и не свидетельствует о превышении полномочий собранием.
Анализ принятых решений позволяет сделать вывод о том, что волеизъявление собственников было направлено на выбор первоначальной компании в качестве управляющей организации дома.
Общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену.
Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. В Гражданском и Жилищном кодексах таких ограничений нет.

Позицию инспекции признали необоснованной, а её приказ — недействительным.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд и суд Центрального округа также поддержали старую управляющую организацию.
В судах она дополнительно подкрепила свои доводы — о возможности отмены общим собранием своих же решений — практикой Верховного Суда РФ: определения от 18.06.2018 №306-КГ18-7181, от 13.07.2017 N 301-ЭС17-8261, от 23.07.2018 №306-ЭС18-9338.
Суд округа не преминул обратить внимание инспекции на то, что она, ссылаясь на неоспоренность первого протокола в суде, забывает о том, что второй, забракованный ею протокол также в суде не оспаривался и недействительным не признан.

Верховный суд РФ в определении от 28 августа 2020 г. № 310-ЭС20-11698 оставил жалобу инспекции без удовлетворения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 616   1 мес   для собственников   для УО   договор управления   общее собрание

Как голосовать через ГИС ЖКХ. Реальный опыт подписчика

Подписчик телеграм канала организовал и провел общее собрание собственников через ГИС ЖКХ и согласился поделиться своим опытом и впечатлениями. Ниже привожу текст от подписчика и его иллюстрации.

Справочно: собрание проведено в Красногорске, дом на 300 квартир, количество голосов получилось 70%.

Этот материал создан для тех, кто решил использовать современные методы для проведения ОСС. Согласно ЖК РФ, этот способ называется «в форме заочного голосования с использованием системы».
Кратко расскажу о доступе к системе для объявления в ней собрания.
До лета 2020 года получить доступ к системе мог только избранный на обычном ОСС администратор (это был мой путь). Сейчас, благодаря изменениям в ЖК РФ, можно потребовать от поддержки ГИС ЖКХ функцию администратора даже для первого собрания (но дадут или нет, зависит от упорства). В моём случае, после проведения бумажного ОСС, мне потребовалось требовать от управляющей компании публикации результатов в ГИС ЖКХ, после чего я смог подать заявку на получения функции администратора. Для добавления этой функции требуется прикреплять документ, подтверждающий ваше право на добавление, раньше это был Протокол ОСС, теперь можно попробовать приложить статью 47.1 ЖК РФ и скан сообщения об ОСС, с вашей подписью в роли инициатора.

Перечень важных критериев для начала проведения электронного ОСС:

1) Регистрация на портале Госуслуг gosuslugi.ru с подтверждением личности инициатора ОСС и как можно большего числа собственников.

2) Регистрация права собственности в Росреестре у инициатора и у большинства собственников.
3) Наличие дома и его характеристик в системе ГИС ЖКХ (обычно подгружается из Росреестра, а уточняется управляющей компанией).

4) Функция администратора ОСС у инициатора или кого-то из собственников или даже у УК.
5) Наличие общедомового чата будет очень серьезным подспорьем.
6) Реестр собственников помещений необходимо получить от УК.

Подготовка повестки электронного ОСС мало отличается от подготовки к обычному ОСС.
Необходимо перечитать много нормативной и справочной информации и составить перечень вопросов таким образом, чтобы ответом были «За/Против/Воздерживаюсь» и в самом вопросе содержался ответ/решение. В процессе добавления вопросов в электронный ОСС также понадобится выбрать корректный тип вопроса, для правильного подсчета голосов (об этом чуть дальше), и в этом помогут знания ЖК РФ.

Когда вся подготовительная работа проведена, и повестка сформулирована, можно приступать к формированию Сообщения о проведении ОСС в системе:
1) В личном кабинете администратора открыть «Опции -> Протоколы общих собраний -> Сообщения о проведении общего собрания».

2) Нажать кнопку «+Добавить».
3) Заполнить Сообщение по предложенной форме.

4) После заполнения сохранить или Разместить.

Подробно о заполнении Сообщения:

1) В Общей информации все поля обязательные, кроме номера Сообщения. Номер придумываем свой для удобства. Дата составления может быть любой, обычно — день составления. Адрес МКД и форма проведения подставляются автоматически. Дата начала проверяется системой и не может быть ранее 10 дней от текущей даты. Дата окончания проверяется системой и (пока что) не превышает 5 суток с даты начала (! есть возможность указать начало в 00:00 а окончание в 23:59, тогда общее время проведения будет почти 6 суток). Порядок приема письменных решений необходим, чтобы собрать голоса тех, кто не дружит с Госуслугами или еще не регистрировал собственность в Росреестре, а также таких ситуаций как смена фамилии без внесения изменений в Росреестр. Порядок ознакомления может быть очным или можно указать ссылку на открытый ресурс в интернете с материалами собрания (однако все материалы, по которым принимаются решения должны быть прикреплены к Сообщению).
2) Сведения об администраторе общего собрания
3) Инициаторы голосования. Добавить можно только собственников, информация о которых есть в базах Росреестра и ГИС ЖКХ. Понадобятся документы инициатора: СНИЛС и паспортные данные.
4) Повестка. Каждый вопрос необходимо вносить отдельно. И для каждого вопроса необходимо выбрать тип из выпадающего списка. Типы вопросов полностью цитируют статьи ЖК РФ, и если нет подходящего можно выбрать пункт «Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания». Выбор правильного типа влияет на подсчет результата «Принят/Не принят». Разным типам необходим разный процент проголосовавших «За» (от 25+% до 50+%) и разный процент явки (от 50 до 100 %%). И все проценты посчитаются в течение часа после окончания ОСС автоматически на основании данных Росреестра.
5) Электронный образ Сообщения о проведении общего собрания собственников. В этой части Сообщения необходимо приложить скан письменного сообщения от инициатора и электронные образы всех приложений к этому сообщению, а значит все принимаемые на ОСС документы (например проекты, схемы, договоры).

К заполнению Сообщения можно возвращаться столько раз, сколько потребуется до тех пор, пока оно не размещено для голосования. В момент размещения сообщения всем зарегистрированным в Госуслугах собственникам, оформившим недвижимость в Росреестре, приходят электронные сообщения в личный кабинет ГИС ЖКХ, а также на электронную почту, указанную в личном профиле Госуслуг.
Отменить размещение ОСС возможно, но лично не проверял, остается ли оно доступно для редактирования или сохраняется в архив, как отмененное.
После размещения проходит положенный период (не менее 10 дней) для ознакомления с сообщением, прежде чем открывается возможность голосовать.

Ознакомиться и проголосовать возможно как на сайте ГИС ЖКХ, так и через мобильное приложение ГИС ЖКХ.
В день и время начала ОСС, всем автоматически рассылается второе письмо о начале голосования. Получат все, кто оформил в собственность недвижимость и зарегистрирован на Госуслугах.
В период проведения ОСС, все, кто правильно зарегистрирован и зарегистрировал свою собственность, свободно голосуют. Всем остальным необходимо помочь в регистрации (инструкции на объявлениях, в чатах и личные консультации).
В проблемных ситуациях остается только использовать бумажные бланки, которые администратору ОСС необходимо выдать собственнику, получить обратно заполненным, отсканировать и внести в систему. Кнопка внесения расположена на странице сведений об опубликованном ОСС. К сожалению, нет скриншота окна ввода данных собственника, но там необходимы ФИО, паспортные серия-номер, и данные о помещении из реестра собственников (кадастровый номер, площадь и дата оформления). При загрузке сканов решений требуется не торопиться, а дожидаться добавления цифровой подписи системы к каждому файлу (2-3 секунды и меняется статус файла).

Мониторинга участников с диаграммами или счетчиком в системе не предусмотрено, но техподдержка принимает заявки на доработку. Отслеживать количество и фамилии участников можно через раздел «Решения собственников, переданные в письменной форме» (тут явно можно запутаться, но так оно устроено).

В день и время завершения всем кроме администратора блокируется доступ к голосованию. Администратору дается ещё час на внесение письменных решений. После чего система показывает результат. Результат публикуется сразу и для всех собственников отправляется письмо об окончании ОСС.

Что помогло получить результат примерно в 70% участников:

1) Пробный электронный ОСС, после которого можно оценить количество участников, уже имеющих доступ к системе, и работать по информированию остальных.
2) Чат в телеграм, в котором велось обсуждение, информирование и координировалась работа, готовых помогать инициативных соседей.
3) «Шахматка». Схема всех квартир в одной таблице эксель, с постепенным закрашиванием тех клеток (квартир), которые уже голосовали.

4) Объявление в подъездах. Желательно заметные: с мемасами и QR-кодами.

5) Инициативные соседи, готовые помогать: находить своих соседей, которые еще не голосовали; выдавать и собирать бланки письменных голосов. Желательно найти таких по одному на подъезд.

Предлагаю не робеть и переходить на проведение ОСС через ГИС ЖКХ. Присылать свои пожелания разработчикам, чтобы к нам прислушивались и делали систему удобнее!

В ходе личной переписки автор материала также добавил:

ГИС — это, конечно. проблемная площадка.
Я рассчитывал на большее (точность данных о квартирах, наглядность при проведении ОСС и пр.). Но там следующие проблемы:

  • изменения от Минстроя до сих пор не введены в действие на портале,
  • соседки со сменой фамилии должны обращаться в Росреестр о внесении изменений в сведения, иначе голосуют через меня,
  • количество участников и количество набранных процентов не считается в процессе ОСС, только по завершению,
  • список участников идет не «пакетом» вопросов по каждому, а все вопросы всех участников грузятся одной простынёй по времени и приходится много листать, чтобы сосчитать, кто уже участвовал.

И конечно, белое пятно в законодательстве о протоколе электронного ОСС. Об оформлении протокола есть отдельный приказ, но в ГИС протокол публикуется сразу по окончании ОСС, все приложения к нему я загружаю еще при создании, а все бумажные голоса в виде сканов при внесении. В итоге мы как бы обходим этот приказ мимо.

Благодарю автора материала за отзывчивость и ценную информацию!

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 3455   1 мес   для собственников   общее собрание

Как набрать кворум на общем собрании собственников

Перед написанием статьи я попросила подписчиков моего телеграм канала поделиться, как им удаётся набирать кворум на общем собрании собственников, какие способы набора голосов они практикуют.
Читатели поделились положительным и отрицательным опытом. Оказалось, то, что работает у одних, не работает у других. Думаю, что это объясняется просто: причины нехватки голосов в каждом доме отличаются. Различие трудностей обуславливает и различный подход к решению проблем: не мотивируют напоминания в чате, если людям неинтересно собрание в целом, недостаточно обходов там, где половина квартир сдается, и т. д.
Распределила полученный опыт по причинам, которые снижают активность участия в голосовании. Некоторые приёмы решают сразу несколько проблем из-за тесной связи последних друг с другом.

В статье я выделила следующие причины: недостаток информации, короткая память, равнодушие, лень, физическое отсутствие собственников в доме, большое количество квартир. Пойдем по порядку.

Недостаточная информированность

Сюда я отношу:
Непонимание жителей, что такое общее собрание в целом, его значение, порядок проведения.
У многих собственников собрание ассоциируется с каким-то неконструктивным базаром во дворе дома, который ничего не решает либо решает что-то малозначительное. Включается отмазка «без меня разберутся, толку ходить-то…».
✔ Здесь важна планомерная разъяснительная работа, что такое управление домом, что общее собрание собственников — это высший орган управления, какие вопросы оно может решать, что принятые решения обязательны для всех. У многих напрочь отсутствует понимание общего имущества: они думают, что их имущество заканчивается за обоями на стенах квартиры. Правовым просвещением обычно занимается совет дома или инициатор собрания. «Прямо на лавочке бабушкам приходится рассказывать», — написал мне один из подписчиков.

Непонятность отдельных вопросов повестки собрания.
Приказ Минстроя 44/пр требует, чтобы формулировки вопросов, если они предусмотрены законом, были записаны как в законе (п. 17 Требований к оформлению протоколов). В итоге это выглядит сложно и пугающе. Большинство инициаторов собраний, кому я готовила документы, не понимают, о чём речь, например, в таком вопросе:
принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в МКД, решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Для них это бессмысленный набор слов. Что тут говорить о простых жителях, если сам инициатор начинает хоть что-то соображать только после объяснений на пальцах. Много страниц и множество вопросов повестки также уменьшают желание голосовать.
✔ Можно сделать короткие пояснения на человеческом языке, выделить жирным шрифтом главное; отдельными агитационными материалами разъяснять смысл отдельных вопросов. Устная разъяснительная работа также подходит.
✔ Нужно обеспечить возможность удобного ознакомления с материалами, которые выносятся на голосование. И это не «в офисе УК по четвергам в чётные дни месяца с 4 до 5 вечера по предварительной записи». Это доски объявлений, почтовые ящики, группы, чаты и сайты дома в интернете. Кто-то добавляет QR-код прямо в объявления о собрании, с помощью которого можно оперативно найти нужные материалы и разъяснения в интернете.
✔ Собственниками активно используются возможности социальных сетей и мессенджеров (телеграмм, воцап, вайбер). По наблюдениям отдельных инициаторов, сейчас мессенджеры дают больший эффект, чем соцсети. Вероятно, это зависит от возраста аудитории или объясняется тем, что в социальной сети большинство просто скрыло надоевшие новости от группы своего дома и их больше не получает.
✔ Кто-то создает целые линейки чатов в вотсапе и страниц в контакте, чтобы можно было жестко модерировать, вести дискуссию, деструктивных удалять; при этом для того, чтобы спустить пар или углубиться в тему — отправляют в отдельно создаваемый чат; также заводят флудилку, чат для мамочек, чат для спортсменов, чат попутчиков и т. д. Последние помогают в решении и следующей проблемы:
Недоверие, неизвестность кандидатур, выносимых на голосование, например, в совет дома, в администраторы.
Люди могут не доверять инициатору собрания, председателю, секретарю, членам счётной комиссии, каким-то кандидатам в совет, в комиссии, правление и т. д. Если человек не знает, кто все эти люди, указанные в бюллетене, ему трудно выразить своё мнение по ним. Он не в курсе, хорошие они или нет, и что изменится, если он проголосует за незнакомые фамилии.
✔ Чтобы человеку было проще, в кандидаты в совет дома обычно включается кто-то из его подъезда, чтобы повысить шансы на узнаваемость. Некоторые инициаторы готовят и распространяют с согласия самих кандидатов информационные материалы с кратким описанием для каждого из них — где живет, на кого учился, кем работает, семейное положение, полезный для дома опыт.
✔ Также знакомству хорошо способствуют субботники с алкогольными напитками и праздники, организуемые для жителей дома.
Дезинформация со стороны оппозиции, управляющей организации.
Противником активно используются домовые чаты, встречаются обзвоны жителей.
✔ Здесь приходится включаться в информационную войну, распространять опровержения и разоблачительные материалы в отношении оппонентов.

«Хотел, но забыл»

Чтобы предотвращать проблемы жителей с памятью, нужно постоянно напоминать о том, что идёт собрание, что осталось мало времени, что вопросы нужно решить прямо сейчас, иначе потом будет плохо.
✔ Для этого используют как старые способы — объявления, плакаты, наклейки в общедоступных местах, уведомления в почтовые ящики, так и современные — группы и чаты жителей дома в соцсетях и мессенджерах, рассылки напоминаний в личку там же, а также на электронные почты (при наличии).
Одна из читательниц моего блога написала, что сообщать жителям о собрании она начала за 3 недели до него: каждую неделю вешала написанное вручную крупное ёмкое объявление в лифтах и на дверях подъезда внутри, повторила вечером перед собранием, повторила вечером перед собранием. Утром люди выходили из дома и получали аналогичное простое напоминание: «Сегодня вечером собрание». Явка в девятиэтажке с 4 подъездами составила 80%.
Таким образом, для соблюдения формальностей делаем правильное уведомление, как требует ст. 45 Жилищного кодекса РФ, а помимо него используем короткие, понятные и яркие напоминалки.
✔ Некоторые инициаторы обзванивают тех, кто не проголосовал (при наличии телефонов). Кто-то организовывал голосовой обзвон перед голосованием с IVR меню («нажмите 1, чтобы то…, нажмите 2, чтобы это….»).
✔ Так как сейчас несогласованные звонки часто вызывают раздражение, то люди используют смс-рассылки. Номера телефонов можно взять при вручении уведомлений о собрании, если более простой способ уведомления (объявлениями) не принят в доме. Кто-то устраивает отдельные обходы именно для сбора контактов. Также номера телефонов обычно собирают боты (программы), созданные для администрирования домовых чатов в мессенджерах.

Безразличие

Мотивировать людей сложно. Большинству все равно, что происходит за дверью квартиры, общее имущество таковым не считают, соседями не интересуются.
Они начинают какую-то активность (обычно жалобцкую), когда становится плохо.
✔ Поэтому как вариант, включить в повестку что-то горячее, не обязательно для решения вопроса, а хотя бы для повышения внимания к собранию. Иногда это ещё может выполнить отвлекающую функцию по отношению к другим, не популярным вопросам. В качестве примера мне предложили вопросы про открытие/закрытие мусоропроводов, установку шлагбаумов, взимание дополнительной платы за парковку. При смене управляющей организации хорошо мотивирует небольшое снижение размера платы за содержание.
Здесь важно, чтобы вопрос, включенный для повышения интереса к собранию, выглядел естественным и реальным в плане исполнения.

Лень и неудобство

Кому-то лень донести бюллетень до квартиры инициатора, кому-то неохота заполнить его по-человечески, кому-то не хватает сил просто прочитать и подумать.
Пинками и звонками это лечится трудно. Надо максимально упростить порядок сдачи заполненных письменных решений.
✖ Кто-то предлагает бросать бюллетени в специальные урны или почтовый ящик инициатора. Я такой способ не одобряю, так как он не позволяет удостовериться в личности бросившего бюллетень. Возможны вбросы дублей за проголосовавших самостоятельно собственников (для создания трудностей в подсчете) и бюллетеней за тех, кто не голосовал вообще (для последующего разваливания кворума и обвинения в подлоге).
✔ Наиболее эффективными остаются обходы, несмотря на их трудоемкость. Они сразу решают несколько проблем: позволяют дать необходимые разъяснения, напоминают о том, что идет собрание, минимизируют телодвижения со стороны голосующих.
Подписчица моего телеграмм канала предложила стоять в 18-20 часов у лифтов на 1 этаже из-за наибольшей проходимости.
✔ Чтобы собственнику приходилось меньше заполнять в бланке для голосования, лучше сделать именные бюллетени, заполнив данные о собственнике сведениями из реестра собственников: указать там ФИО, номер помещения, его площадь, долю в праве собственности на него, количество голосов и реквизиты правоустанавливающих документов на основе данных из ЕГРН.
В случае обходов при себе необходимо иметь запасные бюллетени (хотя бы не именные), если вдруг голосующие испортят первые экземпляры.
✔ Если обходы не проводятся, то нужно упростить не только порядок сдачи бюллетеней, но и их выдачу. Практикуемая некоторыми выдача письменных решений под подпись ничем предусмотрена. Если сбор заполненных решений под подпись ещё можно объяснить странностями терминологии в Приказе Минстроя 44/пр, то для выдачи под подпись пустых бланков нормальные объяснения найти трудно. Поэтому не стоит усложнять и без того непростой процесс.

Кто-то направляет бюллетени вместе с сообщениями о собрании. Тут могут быть проблемы с неправильной датой заполнения, а также претензии со стороны собственников, не понимающих процедуру проведения собрания и требующих сначала что-то обсудить на очной части, а потом уже, по результатам обсуждения составлять письменные решения.

✔ Чтобы не было таких сложностей, можно в период голосования раскладывать бланки в почтовые ящики, поручить консьержу выдавать их проходящим жителям. Также можно разместить в интернете файл для самостоятельного распечатывания и заполнения, рассылать его или ссылку на него по электронной почте.
При рассылке именных бюллетеней следует быть осторожным, чтобы данные жителей не попали к посторонним лицам.

Собственник не проживает в доме

✔ Решается доверенностью, если собственник достаточно хорошо мотивирован. Напоминаю, что управляющая организация не имеет права удостоверять доверенности на голосование.
✔ Очень вероятно, что понадобится дополнительное уведомление собственника, чтобы он хотя бы узнал о собрании. Если в доме много квартир сдаётся, то предварительно надо будет искать и собирать контакты их собственников, арендодатели в этом деле не всегда помогают.
✔ Есть живые и реальные примеры, когда люди голосуют из другого города или даже другого государства, направляя оригинал своего бюллетеня инициатору собрания по почте. Для такого варианта нужно достаточное количество времени, хорошая мотивация и возможность у голосующего распечатать бланк.
✔ Проблема также снимается путем проведения заочных собраний с использованием информационных систем — ГИС ЖКХ, региональных систем и иных, в том числе коммерческих, платформ. Здесь есть ряд технических и юридических нюансов, подробнее об онлайн-собраниях я готовлю отдельный материал.

Большой дом.

✔ В таком случае нужно устанавливать длительность собрания с запасом. Часто инициаторы собраний переоценивают соседей в их активности: те выглядят очень деятельными в интернете, обещают помочь, а как доходит до дела, все сливаются, а деятельность сдувается.
✔ Нужно собрать надежную инициативную группу собственников из разных подъездов. Иногда это может превратиться в проблему, когда в товарищах согласья нет. В таких группах нужен лидер и четкое разделение обязанностей, а также ответственность и исполнительность каждого члена инициативной группы.
✔ Для сбора и (или) выдачи бюллетеней привлекают консьержей (при их наличии). Очевидно, что внимание стоит уделять, в первую очередь, собственникам с большим количеством голосов.
✔ В больших домах чаще всего используются чаты, рассылки, обходы, обзвоны, объявления, агитация, информирование. Кто-то освоил и практикует онлайн-собрания.

Благодарю тех подписчиков, кто откликнулся на мою просьбу, поделился своим опытом и тем самым помог в написании этой статьи.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1147   2 мес   для собственников   общее собрание

Обязательно ли указывать дату в письменном решении собственника?

Очень часто суды и жилищные инспекции при подсчёте голосов исключают те бюллетени, в которых не указана дата подписания.
Суды это обычно делают при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными, а ГЖИ — при проверке документов в порядке Приказа Минстроя №939/пр при смене управляющей компании (проверяют наличие кворума). Они исходят из того, что отсутствие даты не позволяет установить, когда голосовал житель, уложился ли он в период голосования или его решение было получено за рамками этого периода.

Самые важные требования к содержанию бюллетеней содержатся в ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в письменном решении собственника должны быть указаны:

  1. сведения об участнике голосования;
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение;
  3. решения по каждому вопросу в виде «за», «против» или «воздержался».

Дополнительные требования перечислены в Приказе Минстроя РФ №44/пр об оформлении протоколов общих собраний, обязательным приложением к которым являются письменные решения собственников.

В подп. «ж» п. 20 Требований указано, что бюллетени должны содержать, среди прочего, дату их заполнения.

В предыдущих Требованиях к оформлению протоколов такого положения не было, что обеспечивало разнообразие судебной практики и непредсказуемый результат споров.

Например, Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 по делу № А28-13598/2017 оставлено решение нижестоящих инстанций о законности отказа ГЖИ Кировской области во внесении изменений в реестр лицензий, которая вычла из подсчёта голосов бюллетени без дат.

В другом известном решении — Определении от 17.07.2018 N 5-КГ18-51 Верховный Суд РФ указал, что закон не обязывает указывать в бюллетенях дату. Он отменил решения нижестоящих судов г. Москвы, которые при проверке письменных решений исключили из подсчета голосов решения, не содержащие даты их подписания.

Но потом Минстрой утвердил новые требования, где прописал обязательность указания даты в письменном решении собственника.
Казалось, что теперь практика пойдёт с учётом этого нововведения. И некоторые инспекции смелее продолжили свою практику выбраковки бюллетеней для обоснования своих отказов при смене жителями управляющих организаций.

И вот однажды Комитет государственного жилищного надзора Новгородской области отказал во внесении изменений в реестр лицензий.

Её отказ был оспорен в суде, но признан законным. Суд согласился с инспекцией лишь потому, что вновь избранная управляющая организация не разместила нужную информацию в ГИС ЖКХ. При этом суд не поддержал орган жилищного надзора в части её деятельности по исключению бюллетеней без дат.
Это не повлияло на результат по делу — управляющей компании было отказано, однако инспекцию такая новость про дату в бюллетенях не устроила. Она пошла до Верховного Суда РФ, но не смогла убедить судебные инстанции в своей правоте (дело № А44-7035/2019).
Верховный Суд РФ в Определении от 29.07.2020 N 307-ЭС20-9946 по делу N А44-7035/2019 согласился с нижестоящими инстанциями, указав, что:
Действующее жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника.
Положения ст. 48 Жилищного кодекса имеют большую юридическую силу, чем Требования, поэтому отсутствие даты голосования в бюллетенях не говорит о невозможности их учета в целях определения кворума.
Поскольку в бюллетенях без дат процент голосов составлял 6,7%, суды пришли к выводу, что это количество в рассматриваемой ситуации является решающим в установлении кворума. Собственники всех квартир (волеизъявление которых комитет ставил под сомнение) направили в орган жилищного надзора письмо, в котором подтвердили свое участие в голосовании, а также подписание бюллетеней, просили учесть их голоса при подсчете кворума для принятия положительного решения о переходе МКД к новой управляющей организации.

Из суда округа также видно, что участие части собственников в период проведения собрания подтверждалось списком сдавших бюллетени. Дальше я лучше процитирую суд округа, чтобы не нарушить красоту мысли:

«Доводы Комитета основаны на сугубо формальной трактовке процедурных требований и не сопряжены с выявлением негативных процедурных последствий, исключающих достижение цели любой правоприменительной процедуры — полного, объективного и всестороннего установления фактической стороны дела.»

Итого

Орган жилищного надзора перестарался. У него было подтверждение того, что жители участвовали в собрании, но он подошел к делу формально, возможно, опираясь на противоположную судебную практику и положительный опыт коллег.
В итоге получили решение ВС РФ, где он снова, уже после принятия Минстроем РФ новых требований к оформлению протоколов собраний, согласился, что дата не является обязательной к указанию в бюллетене.
Нижестоящие суды продолжат выносить противоположные решения.
Есть надежда, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными будут хотя бы выяснять у собственников, голосовали они или нет, чтобы не подходить к вопросу чересчур формально.

Кто-то считает, что цепляться к дате — слишком мелочно.

Такое мнение справедливо в отношении рассмотренного дела, где у Комитета был список сдавших бюллетени и где жители подтвердили свое участие.
Однако на практике бюллетени без дат очень удобны инициаторам для всяких махинаций: нет кворума — проводят второе собрание, прикладывают бюллетени с первого; нет кворума — собирают бюллетени в течение 10 дней после собрания, пока есть время на оформление протокола; или изначально организуют более ранний сбор бюллетеней; или просто собирают нужное количество бюллетеней, а потом оформляют протоколы удобными датами (например, при борьбе УКашек за дома, чтобы по нескольку раз не обходить жителей, они подписывают сразу несколько бюллетеней для оформления результатов будущих собраний).
Поэтому дата подписания бюллетеня действительно важна. Её наличие не исключает возможности подписания «задним числом», но всё же места для маневров остается меньше.
Если вам приходится защищать в суде голоса по бюллетеням без дат, берите практику по ссылкам выше, приводите жителей, пусть подтверждают, что фактически голосовали. И голосовали именно в период проведения собрания. Если судья попадется адекватный и не формалист, должно помочь.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 694   2 мес   для собственников   для УО   жилищная инспекция   общее собрание   смена УО

Распространяется ли закон о митингах на общее собрание собственников?

Подписчик обратился с вопросом, могут ли привлечь инициатора общего собрания и его участников за организацию митинга или другого незаконного публичного мероприятия. Жители провели собрание, а управляющая организация, которой всё это не понравилось, в отместку написала в полицию заявление. Она попросила привлечь активных жителей к административной ответственности.

Я считаю, что общее собрание собственников не относится к тем публичным мероприятиям, которые регулируются Федеральным законом от 19.06.2004 N 54-ФЗ «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях».

В сети встречается и противоположное мнение, в том числе от людей, называющих себя экспертами по вопросам ЖКХ, поэтому объясняю, почему я думаю иначе.
Закон «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях» касается порядка проведения определенных видов публичных мероприятий. Что такое публичное мероприятие, какие бывают его виды в этом законе четко прописано (ст. 2):

публичное мероприятие — открытая, мирная, доступная каждому, проводимая в форме собрания, митинга, демонстрации, шествия или пикетирования либо в различных сочетаниях этих форм акция, осуществляемая по инициативе граждан Российской Федерации, политических партий, других общественных объединений и религиозных объединений, в том числе с использованием транспортных средств. Целью публичного мероприятия является свободное выражение и формирование мнений, выдвижение требований по различным вопросам политической, экономической, социальной и культурной жизни страны и вопросам внешней политики или информирование избирателей о своей деятельности при встрече депутата законодательного (представительного) органа государственной власти, депутата представительного органа муниципального образования с избирателями.
собрание — совместное присутствие граждан в специально отведенном или приспособленном для этого месте для коллективного обсуждения каких-либо общественно значимых вопросов.

Публичные мероприятия бывают в виде собраний, но именно у общих собраний собственников отсутствует главный признак публичных мероприятий, которые подпадают под этот закон и всякие связанные с ним обязанности и ограничения (ограничения по месту, времени, обязанность уведомлять органы, согласовывать и т. д.).
Этот признак — цель публичного мероприятия.
У общего собрания собственников нет цели выражения мнения, выдвижения требований по вопросам политической, экономической, социальной и культурной жизни страны и вопросам внешней политики.
Такой цели не может быть по самому определению общего собрания собственников: «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование» (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
То есть у собрания собственников и собрания, которое публичное мероприятие по смыслу закона о митингах, разные цели, и поэтому это — разные собрания.
Конечно, жители на собрании могут пожаловаться на власть между делом, но это не является целью собрания. Инициатор созывает собрание, чтобы решать конкретные вопросы по управлению домом, а не обсудить политику. Поэтому писать на него жалобы о незаконной организации собрания, подразумевая закон о митингах, — глупо.

Сторонники противоположной позиции — «слово „собрание“ есть в законе о митингах, а значит ОСС туда подходит» — могут примерить её к собраниям акционеров (учредителей), собраниям кредиторов, а также родительским собраниям. Ведь на последних обсуждаются «общественно значимые вопросы» — образование.

Практика

До этого случая с неадекватной УК мне даже не приходило в голову, что кто-то может примерять закон о митингах к обычным собраниям собственников. Я поискала судебную практику, но не нашла практически ничего.
Есть четыре однотипных решения Суда Ямало-Ненецкого автономного округа, например, от 13.07.2016 N 12-136/2016, но там привлечение к ответственности признано незаконным, а из текста решений не понятно, было ли это собрание собственников или какое-то другое собрание.
На том собрании «обсуждались вопросы ЖКХ», а в вину ставилось то, что организатор не мог в силу ст. 45 ЖК инициировать собрание (не является собственником либо УК) и не уведомил органы местного самоуправления о мероприятии. Сначала привлекли по ч. 5 ст. 20.2 КоАП РФ к штрафу 10000 рублей, но вышестоящий суд всё это поотменял, сославшись на то, что доказательствами не подтверждается совершение именного того состава правонарушения, за которое человеку было назначено наказание.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 319   2 мес   для собственников   общее собрание

Можно ли проводить два общих собрания собственников одновременно или в одном месяце (в одном квартале)?

В чате моего telegram канала и иногда в личке проскакивает ересь по поводу запрета на одновременные собрания:
якобы нельзя проводить собрания или параллельно, или в одном месяце, или в одном квартале... Решение будет недействительным...

Если и вам утверждают подобное, спросите у этих «знатоков» норму закона, которая прямо бы запрещала перечисленное. Да и вообще полезно перепроверять любые сомнительные утверждения, в которые сломанный телефон превращает нормы Жилищного кодекса РФ.

Откуда звон:

ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ:

Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку соблюдения законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

✖ Здесь не написано, что проводить несколько собраний сразу или подряд нельзя.
✖ Здесь также ничего нет о недействительности решений такого собрания.

Речь идёт лишь о том, что жилищная инспекция проверит, как проводилось собрание.*

Для проверки нужно:
✔️ не меньше 2 протоколов, поступивших в ГЖИ в течение 3 месяцев,
✔️ аналогичные вопросы повестки дня на этих собраниях,
✔️ иногда — обращение в ГЖИ, так как некоторые подписчики жалуются, что в инициативном порядке их инспекция проводить проверку не спешит.

Признать решение недействительным может только суд.

Со стороны ГЖИ при криво проведённом собрании можно ожидать:

▪️ проблемы при внесении изменений в реестр лицензий при смене УК,
▪️ её обращение в суд — далеко не по каждому собранию (подробнее писала на канале ЖКХ в telegram),
▪️ иногда — предписания провести собрание как положено — в случае, если инициатор ТСЖ или УК.

Проводите собрания правильно — и всё будет хорошо.

Как проводить собрание в очно-заочной форме, делала ролик, можно посмотреть на ютубе. Ещё можете почитать множество моих заметок в telegram.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1518   3 мес   для собственников   общее собрание

Жилищная инспекция исключает бюллетени из подсчёта голосов

Очередная история о том, как внесение изменений в реестр лицензий провалилось из-за признаков ничтожности решений общего собрания. Это дело № А51-4336/2019 из Уссурийска.

Жители провели собрание о выборе новой управляющей организации. По протоколу участвовали собственники с 52,58% голосов. После этого был подписан договор управления, и документы ушли в жилищную инспекцию для внесения изменений в реестр лицензий. Но та вычла из подсчёта 8 квартир, насчитала всего 49,52% голосов и отказала.

Сначала Арбитражный суд Приморского края признал этот отказ незаконным, насчитав 51,19%.

Однако Пятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, согласившись с жилищной инспекцией.
Порядок внесения изменений в реестр лицензий утвержден Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Согласно п. 5 этого Порядка в ходе рассмотрения заявления и документов орган государственного жилищного надзора проверяет отсутствие признаков ничтожности решения общего собрания собственников. Если они имеются, то это причина для отказа в передаче дома новой управляющей организации (п. 9 Порядка).
В этом деле выяснилось, что:

  • ■ информация о площади жилых и нежилых помещений МКД не согласуется со сведениями, указанными в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию и в ГИС ЖКХ (в общем количестве голосов забыли посчитать площадь 2 нежилых помещений, хотя они были в реестре собственников),
  • ■ по нескольким квартирам голосовали дольщики, не зарегистрировавшие право собственности в течение года после ввода дома в эксплуатацию,
  • ■ 3 бюллетеня были оценены инспекцией как недействительные из-за заявлений собственников квартир о том, что они участие в собрании не принимали, бюллетени не подписывали.

Апелляционный суд пересчитал голоса и насчитал еще меньше, чем инспекция — 48,48%. На основании этого признака ничтожности решений суд признал отказ во внесении изменений в реестр лицензий законным.
С ним согласился суд округа, а Верховный Суд РФ в Определении от 26 мая 2020 г. № 303-ЭС20-6272 отказал в передаче кассационной жалобы управляющей организации для дальнейшего рассмотрения.

Такие дела встречаются часто, поэтому этот спор был выбран в качестве свежей иллюстрации стандартных ошибок, влекущих ничтожность решений собрания:

  • □ набирать голосов впритык — незначительно больше 50%,
  • □ неправильно определять общее число голосов, не сверяя между собой разные источники информации,
  • □ некритично относиться к сомнительным бюллетеням. Как минимум, их надо держать в уме при подсчете голосов, предполагая потенциальную возможность их последующего исключения.

С другой стороны, инициаторы иногда вынуждены пойти на такой риск, так как терять нечего, а хуже уже не будет. Особенно это актуально в случаях, когда принимаются решения попроще, не о смене УК, и их реализация обходится без оценки органами жилищного надзора. Остальным жителям обычно лениво идти в суд что-то оспаривать.
Однако рассмотренный случай явно не из этой серии, учитывая упорство в обжаловании и нарисованность некоторых бюллетеней.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 560   4 мес   для собственников   для УО   жилищная инспекция   общее собрание

Проведение собрание по желанию собственников с 10% голосов

Процедура созыва собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации, товарищества или кооператива прописана в ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ:

  • ⚫ собственники, обладающие не меньше чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, письменно обращаются в управляющую организацию или правление ТСЖ, кооператива,
  • ⚫ в обращении указывается предполагаемая повестка дня собрания,
  • ⚫ управляющая организация или правление обязаны организовать это собрание: в течение 45 дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания, уведомить в установленном порядке всех о его проведении, оформить необходимые документы по итогам собрания, проинформировать собственников о результатах голосования.

Мне не понять жителей, которые обращаются с такими заявлениями, а в случае отказа добиваются своего через жилищные инспекции и суд: чем меньше у УК желания проводить это собрание, тем грустнее будет результат. Ведь эти лица не всегда заинтересованы в принятии тех решений, которые придумались собственникам. Им безразличны кворум, правильность заполнения бюллетеней, корректность заполнения итогового протокола.
Если у совета дома налажен конструктивный диалог с УК, то эти проблемы для них не актуальны. Написанное касается случаев, когда жители пытаются заставить организацию любой ценой провести собрание, забывая, что нужен результат, а не процесс. Обязать удаётся.

Примеры из жизни

Дело № А43-25596/2016

Житель из Нижегородской области пожаловался в жилищную инспекцию на отказ УК провести общее собрание. УК получила предписание, которое при попытке его оспорить было признано законным:

«Материалами дела подтверждается, что собственники спорного многоквартирного дома, обладающие 13,62% голосов, обратились к заявителю с заявлением об организации мероприятий по проведению общего собрания по вопросам, отнесенных к его компетенции, вытекающих из норм действующего жилищного законодательства. Между тем, доказательств принятия Обществом мер по организации проведения общего собрания собственников спорного многоквартирного дома, не представлено».

Дело № А29-1623/2019

Здесь жители из Республики Коми с аналогичной жалобой пошли сразу в прокуратуру. Надзорный орган выдал управляющей компании представление об устранении нарушений закона, и оно также было признано судом обоснованным.
В начале мая собственники обратились с просьбой провести общее собрание по вопросу освоения накопленных денежных средств на нужды дома и избрания совета многоквартирного дома. Компания не отказывалась провести собрание, но ответила, что проведет в июне-августе.
Предусмотренные законом 45 дней прошли, наступил июль, собрания нет. Жители повторно обратились в УК, где попросили провести собрание в сентябре (в том числе по вопросу расходования денег на косметический ремонт подъездов), так как многих жителей в августе дома просто нет. Однако УК провела собрание в августе (в нарушение срока по первому обращению и проигнорировав второе пожелание жителей), при этом забыв включить в повестку вопрос о расходовании накопленных денег на ремонт.
Жители в третий раз обратились в управляющую компанию, но та им отказала, сославшись на то, что собственники не принимали решения о порядке финансирования таких собраний, поэтому проводить она ничего не будет.
Прокуратура оценила такое поведение компании на протяжении нескольких месяцев как сплошное нарушение закона.
Получив представление прокурора, УК в конце года вообще уведомила жителей о прекращении договора управления и отсутствии у нее обязанностей что-либо делать в рамках управления МКД, а также оспорила представление в суде. Оно устояло:

«Ссылка заявителя жалобы на неподтвержденность того, что обращение поступило от собственников, обладающих не менее 10% голосов, является несостоятельной. Данное обстоятельство усматривается из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (обращение от 08.05.2018, технический паспорт на МКД № 4), при сопоставлении которых представляется возможным установить, что упомянутое обращение поступило от собственников с необходимым процентом голосов».

.

Дело № А37-2355/2019

Также оставили в силе предписание Государственной жилищной инспекции по Магаданской области.
Там Охотское территориальное управление Росрыболовства, владеющее помещением на праве оперативного управления, попросило управляющую организацию провести собрание по расторжению с нею договора управления и выбору другой компании (красота!).
Текущая организация отказала, сославшись на то, что Управление не является собственником, а также не решен вопрос с финансированием проведения такого собрания, но ГЖИ и суды думали иначе:

  • ◾ право оперативного управления является вещным правом наряду с правом собственности, управление Росрыболовства самостоятельно осуществляет полномочия, связанные с содержанием административного помещения, в том числе участие в общем собрании собственников,
  • ◾ у управления есть больше 10% голосов от общего числа голосов всех собственников
  • ◾ доводы о необоснованности предписания из-за нерешенности вопроса о финансировании собрания отклонён: управляющая организация не лишена права включить в повестку дня предстоящего собрания собственников вопрос, касающийся порядка финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания, в том числе о возложении этих расходов, понесенных управляющей организацией на инициатора (инициаторов) собрания, проведенного в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ,
  • ◾ суд отклонил ссылки заявителя на письмо Минстроя РФ от 28 августа 2015 года № 27535-ОЛ/04, поскольку оно не носит нормативного характера, а изложенные в нём разъяснения не влияют на спор.

Постановление Верховного суда Чувашской Республики от 19.07.2017 по делу № 4-А-397/2017

Управляющую организацию из Чувашии привлекли к административной ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ (за нарушение пп. «г» п. 4 Правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами).

Отказывая в проведении общего собрания, компания указало причиной отсутствие в обращении сведений о собственниках помещений, размере принадлежащей им площади с указанием доли в праве на такую площадь. Оставляя назначенное наказание в силе, суды отметили, что эти сведения есть в самой управляющей организации, а само обращение в УК подписано собственниками, обладающими более 10% голосов.

Апелляционное определение Рязанского областного суда от 29.11.2017 № 33-2682/2017

Собственники обратились в суд к ТСЖ с иском о понуждении провести общее собрание (собственников и членов товарищества) и выиграли дело. Выводы суда расписано на редкость подробно:

  • ◾ из системного толкования норм жилищного законодательства безусловно следует, что праву на обращение собственников, обладающих 10% и более от общего количества голосов, в ТСЖ с просьбой о проведении общего собрания по предложенной им повестке, корреспондирует обязанность товарищества по осуществлению мероприятий, необходимых для проведения такого собрания в тех рамках и по тем вопросам, которые предложены собственниками.
  • ◾ при этом правление ТСЖ, являясь в силу ст. ст. 145, 147 ЖК лишь исполнительным органом товарищества, полномочия которого ограничены рамками ст. 148 ЖК РФ, не вправе на указанной стадии давать оценку целесообразности включения тех или вопросов, предложенных собственниками, обладающих необходимым количеством голосов, в повестку общего собрания.
  • ◾ конкретная форма обращения собственников (личное обращение собственников либо путем их коллективного опроса инициативной группой) положениями ч. 6 ст. 45 ЖК РФ не предусмотрена.

Суд даже отказался принимать во внимание отказ части собственников от их инициативы, заявленный уже в ходе судебного разбирательства:

«Юридически значимым является факт наличия (отсутствия) волеизъявления указанных лиц на проведение общего собрания на момент их обращения в ТСЖ, и, как следствие, наличие (отсутствие) у товарищества обязанности к проведению такого собрания. С учетом изложенного сам по себе факт изменения указанными выше лицами на момент рассмотрения гражданского дела мнения о необходимости проведения общего собрания правового значения не имеет».

Таким образом, практика складывается в пользу жителей.

Управляющим компаниям не особо помогает даже ссылка на отсутствие решения по финансированию такого собрания. Однако вопрос по качеству организации собраний остаётся открытым. Все эти действия из примеров выше больше похожи на попытки воспитать или помучить лиц, управляющих домом.
К последним остаётся другой вопрос: стоит оно того (динамить жителей), когда можно просто испортить собрание, если оно настолько невыгодно? Это ни в коем случае не призыв к действию, а просто недоумение над поведением, когда можно добиться желаемого, не нарушая кодекс и не тратя потом ресурсы на суды.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 476   4 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО   общее собрание

Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»?

Давно писала на telegram канале о противоречивости практики по досрочному расторжению договора управления с управляющей организацией.
В судах обычно поднимается вопрос о толковании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Кто-то считал, что нужно обязательно обосновывать решение о смене управляющей организации её плохой работой, остальные (большинство) довольствовались простым немотивированным волеизъявлением собственников о переходе под опеку другой компании, аргументируя позицию старым мнением Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 N 7677/11.)

С тех пор практика осталась такой же противоречивой, но появилась парочка решений Конституционного Суда РФ, которые при последующем активном упоминании в судебных спорах могут изменить практику судов в пользу бросаемых управляющих организаций.
Вот эти решения:

Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2020 N 641-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соболевой Натальи Владимировны на нарушение ее конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Жители на собрании приняли решение о смене способа (!) управления с жилищно-строительного кооператива (от застройщика) на управление управляющей организацией, не обосновывая решение ненадлежащей работой, поскольку тут речь идёт не о смене управляющей организации и не расторжении договора управления, а о выборе совершенно другого способа управления.
Однако суды общей юрисдикции признали решение незаконным, ссылаясь на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и то, что для расторжения договора управлении необходимо было обосновать плохую работу кооператива.
Откуда в кооперативе договор управления, при чём тут эта норма, с каких пор для перехода на способ управления УО нужна плохая работа кооператива — останется самой большой загадкой. Приходится принять как факт такое дикое решение.
Инициатор собрания обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на то, что суды общей юрисдикции читают спорную норму так, как будто она «не допускает одностороннего отказа от договора управления при смене способа управления в отсутствие доказательств ненадлежащего управления МКД жилищно-строительным кооперативом».
Конституционный Суд РФ не стал особо вникать в чудесатую историю. Он просто отказал, сославшись на свое предыдущее определение с толкованием спорной нормы закона. Вот это решение:

Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 N 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Чернова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Здесь обращению в Конституционный суд предшествовала обычная, но тоже беспричинная смена управляющих организаций в рамках одного, ранее выбранного способа управления (управляющей организацией).
Суды общей юрисдикции оказались противники немотивированной смены управляющих организаций и признали решение собрания недействительным.
По применению спорной нормы Конституционный Суд РФ так обозначил свою позицию:
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи.
Исходя из них договор управления заключается на согласованный сторонами срок.
До его истечения собственники вправе посредством принятия соответствующего решения собрания отказаться от продления договорных отношений.
Таким образом, спорная норма предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления со стороны собственников допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается:

  • реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ),
  • стабильность соответствующих правоотношений, а также
  • соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления.

Теперь любая попытка оспорить в КС РФ ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ будет упираться в это решение, а суды общей юрисдикции смогут активнее использовать эти определения.
Пока до судов это не дошло, их практика складывается всё ещё чаще в пользу жителей:

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом

Дела по линии арбитражных судов — споры о передаче технической документации и оспаривание решений жилищной инспекций:
① Определения Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N 310-ЭС19-3466 по делу N А14-1671/2018, от 09.01.2018 N 310-ЭС17-19934 по делу N А83-4599/2016, от 21.05.2018 N 309-ЭС18-4907 по делу N А60-4085/2017
② Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2019 N Ф01-5692/2019 по делу N А43-41496/2017
③ Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.08.2019 N Ф04-2506/2019 по делу N А46-9978/2018, от 20.06.2019 N Ф04-1629/2019 по делу N А81-4771/2018, от 06.06.2019 N Ф04-1704/2019 по делу N А03-6223/2018
④ Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2020 N Ф05-3753/2020 по делу N А41-22819/2019 и от 02.12.2019 N Ф05-20163/2019 по делу N А41-22822/2019
⑤ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2019 N Ф06-55530/2019 по делу N А49-15393/2018
⑥ Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2019 N Ф07-14696/2019 по делу N А56-26341/2018 и от 02.08.2019 N Ф07-8600/2019 по делу N А26-12006/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 08.11.2019 N 307-ЭС19-19778)
⑦ Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 N Ф08-6388/2019 по делу N А32-43176/2018 и от 01.08.2019 N Ф08-6543/2019 по делу N А53-29397/2018

⑧ Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2019 N Ф09-8231/19 по делу N А50-7638/2019, от 13.11.2019 N Ф09-7223/19 по делу N А71-1563/2019, от 08.11.2019 N Ф09-7067/19 по делу N А07-2492/2019, от 16.07.2019 N Ф09-4171/19 по делу N А71-16992/2018, от 01.08.2019 N Ф09-4675/19 по делу N А34-8502/2018

⑨ Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2019 N Ф10-5106/2019 по делу N А23-7465/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 12.02.2020 N 310-ЭС19-27703), от 31.10.2019 N Ф10-4724/2019 по делу N А84-4410/2018, от 09.07.2019 N Ф10-2148/2019 по делу N А84-4130/2018, от 08.07.2019 N Ф10-2270/2019 по делу N А84-3940/2018

Суды общей юрисдикции, дела об оспаривании решений общего собрания — апелляционные определения:

  • Нижегородского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-2988/2019
  • Ленинградского областного суда от 12.03.2020 N 33-1407/2020
  • Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2020 N 33-2472/2020
  • Свердловского областного суда от 01.02.2019 по делу N 33-819/2019 (33-23371/2018)
  • Кемеровского областного суда от 21.11.2019 по делу N 33-12423 (2-747/2019)

Противоположная позиция. (её больше, взяла посвежее).

➊ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.09.2019 N Ф10-3746/2019 по делу N А54-8997/2018 из Рязанской области (засилено Определением Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 310-ЭС19-22100):

«Одновременно не дано никакой оценки и доводу ООО „Жилсервис Рязань“ со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1001-О».

Это как раз то определение КС РФ, о котором шла речь выше. Повторно дело еще не рассмотрено.

➋ Апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 18.10.2019 N 33-3616/2019 и Красноярского краевого суда от 28.01.2019 N 33-1220/2019 (в Красноярске такой практики много):

«применительно к положениям ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ право на досрочный односторонний отказ от исполнения заключенного с управляющей организацией договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора».

Рекомендация жителям

✔ если расторгаетесь «просто так» — учитывайте риски выше.
✔ если расторгаетесь в связи с невыполнением договора управления — не забудьте обосновать плохую работу организации.
✔ самый безопасный и простой вариант — расторгаться в связи с истечением срока договора управления.
✔ в любом случае перед собранием прочитайте пункты договора о расторжении договора, порядке отказа от пролонгации. Здесь надо обратить внимание и учесть, за сколько месяцев до расторжения надо уведомить компанию о своем нежелании иметь с ней дела.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 219   5 мес   для собственников   для УО   договор управления   общее собрание

5 ошибок при переходе на спецсчёт по капремонту

Ошибка 1. Забыть вынести на голосование обязательные вопросы.

Самый простой способ не накосячить с повесткой собрания — это загуглить «фонд капитального ремонта „название региона“». Дальше открыть сайт своего регионального оператора, поискать вкладки типа «образцы документов», «собственнику», «полезное», «методические рекомендации». Там должны быть образцы документов для собрания. Обычно протокол устаревший, по утратившему силу 937 Приказу Минстроя, а не по приказу №44/пр, но повестка собрания там будет, как и решения по этим вопросам. Вам нужно про изменение способа формирования ФКР, не перепутайте ничего.
Самое частое, что забывают жители, это про порядок оплаты взносов:

«Решение общего собрания собственников о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение

  • о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капремонт на специальный счет,
  • об определении порядка представления платежных документов и
  • о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним» (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

На практике эти вопросы решаются совместно с будущим владельцем спецсчёта.
Встречаются самые разные решения: начиная с того, что расходы на платежки уже заложены в статье расходов на управление, и дополнительных затрат для жителей не возникнет, и заканчивая конскими процентами в пользу управляющей компании (мне встречалось 8% от суммы платежа).

Ошибка 2. Выбрать владельцем спецсчета совет дома или его председателя.

Владельцем специального счета может быть:
1) ТСЖ, осуществляющее управление домом;
2) осуществляющий управление домом жилищный кооператив;
3) управляющая организация, осуществляющая управление домом на основании договора управления.
4) региональный оператор
(ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).
Здесь нет совета дома или его председателя. Также нет председателя правления ТСЖ, кооператива, директора управляющей организации (как отдельных должностных лиц), чужой управляющей организации или соседнего ТСЖ.
Не надо их выбирать, пожалуйста!

Ошибка 3. Выбрать не тот банк.

Нельзя выбрать любой, так как к банкам установлены специальные требования, которым они должны соответствовать.
Если выбираете какой-то малоизвестный банк, то стоит проверить его наличие в специальном списке на сайте Центробанка РФ. Выбрать надо «Информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям части 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ» на самую свежую дату.
Их там немного:

Ошибка 4. Переходить на спецсчёт для того, чтобы тратить деньги на любые хотелки.

Для этого чаще всего придумывают авторский перечень работ по капремонту, не увеличивая размер взноса.
Однако перечень работ по капремонту, финансируемых за счет средств фонда капремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного в регионе, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Регионом этот перечень может быть дополнен работами по:
а) утеплению фасада,
б) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
в) устройству выходов на кровлю,
г) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг,
д) установке общедомовых приборов учета и узлов управления и регулирования потребления ресурсов,
е) другими видами услуг и (или) работ. ст. 166 ЖК РФ).

Таким образом, если не увеличиваете минимальный взнос (а желающих обычно не находится), то ремонтировать можно только то, что разрешено Жилищным кодексом РФ и нормативным актом субъекта.
Если на голосование выносите сразу подобный перечень работ, то проверьте его на лишние работы.
Однако если можете платить больше минимального взноса, и жители за это положительно голосуют, то деньги можно будет тратить на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества.
Хитрые жители думают, что можно повысить размер платы на 1 копейку с кв.м., а дальше разгуляться на все деньги фонда капремонта. Это тоже заблуждение — «гулять» можно будет только на ту часть денег, которая накопится за счёт превышения (в данном случае 1 коп/кв.м. х площадь х период).

Ошибка 5. Неправильно посчитать голоса.

Многие пробуют набирать две трети голосов по всему дому, у них не получается, и они складывают лапки.
На самом деле, две трети голосов нужно для решения о самом капремонте, а не о переходе на спецсчет. Ещё две трети голосов требуется, когда жители утверждают размер взноса выше минимального (установленного в регионе).

Таким образом, самые важные вопросы — о выборе способа формирования фонда капремонта, выборе владельца спецсчета принимается более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Две трети для них не требуется.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 970   5 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО   капремонт   ликвидация   общее собрание

Участие в управлении МКД супругов при совместной собственности, если квартира зарегистрирована только на одного из них

Ранее на канале я писала, как может оформляться голосование супругов при совместной собственности.
Решила немножко дополнить информацию случаем, когда собственность приобретена в браке, является совместной, но в выписке указан только один из супругов (квартира оформлена на мужа или жену).

Этот вопрос может возникать не только при голосовании, но и при избрании в совет дома или члены правления товарищества.

«Совместной собственностью является их имущество, нажитое во время брака, в том числе недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо кем из супругов оплачено» (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Суды, чаще всего, при разрешении этих споров руководствуются этой нормой. При этом лучше дополнительно подтвердить режим имущества супругов: доказать, что оно получено не по безвозмездной сделке, между супругами нет брачного договора, а приобретено оно действительно в период брака.

Примеры из жизни

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 18.06.2014 по делу N 33-5703/2014А-57
Оспаривалось решение общего собрания о выборе совета дома. Претензии истца были направлены на незаконное, по его мнению, участие в собрании и выборе председателем совета дома жительницы, которая не была записана в свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру. Помещение было оформлено на мужа.
Суд отказал, указав, что нарушений нет:

«Жительница наряду со своим супругом является сособственником жилого помещения, поскольку оно приобретено ими в период брака, следовательно вне зависимости от того, на чье имя зарегистрировано право собственности, оно является их совместной собственностью, что соответствует положениям ст. 34 СК РФ.
Судом достоверно установлено, что на момент проведения общего собрания собственниками и принятия оспариваемого решения, ответчик являлась собственником помещения, в связи с чем имела право принимать участие в данном собрании и голосовании от своего имени, и, соответственно, претендовать на должность председателя Совета».

Апелляционное определение Мосгорсуда от 28.11.2018 по делу N 33-52372/2018
Суд также отказался признавать решение общего собрания недействительным. Истец настаивал на том, что само по себе заключение брака не влечет за собой у супруга лица, являющегося собственником помещения, права быть принятым в члены товарищества собственников жилья без произведенного в установленном порядке раздела общего имущества супругов и регистрации за ним прав собственности на это помещение.
Суд этот довод отклонил, указав, что квартира была приобретена во время брака.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 22.07.2015 по делу N 33-22798/15
Снова истец, оспаривающий результат собрания, ссылался на то, что голосовала супруга лица, записанного в свидетельстве на квартиру. Однако этот довод, по мнению суда, не может служить основанием к отмене, поскольку квартира находится в совместной собственности супругов независимо от того на чье имя она зарегистрирована; помимо того, пока муж не оспорил результаты голосования от его имени, в силу СК РФ считается, что супругой выражена общая воля, в том числе и от имени супруга.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.10.2016 по делу N 33-38228/2016
Отклоняя доводы истца, суд опять обосновал равные права супругов при наличии совместной собственности:

«В силу установленного семейным и гражданским законодательством правового регулирования (ст. 256 ГК РФ, ст. 33 СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является общей совместной собственностью супругов (законный режим имущества супругов). При этом семейное законодательство исходит из правовой презумпции, пока не доказано иное, признания имущества, нажитого супругами во время брака, принадлежащим в равной степени обоим супругам, независимо от вклада в бюджет семьи и от того, на чье имя оно оформлено».

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 20.09.2018 по делу N 33-16096/2018
Оспаривали решение собрания о создании ТСЖ, среди прочего ссылаясь на якобы отстутсвие у инициатора права организовывать собрание. Суд опять отказал:

«имущество является совместно нажитым имуществом супругов, независимо от того, на чье имя оно оформлено, что не противоречит положениям ст. 34 Семейного кодекса РФ».

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 17.10.2017 по делу N 33-10203/2017
При оспаривании решений общего собрания членов товарищества сомнения вызвало членство одного из участников собрания, также выбранного председателем правления. Суд высказался стандартно, хоть и немного косноязычно:

«Суд также принял во внимание, что несмотря на то, что ответчик не является собственником жилого помещения, он может быть избранным в правление ТСЖ и председателем правления ТСЖ ввиду того, что квартира, принадлежащая на праве собственности супруге ответчика, является общей совместной собственностью супругов в силу ст. 34 СК РФ».

Противоположная практика.

Её немного.
Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.07.2016 по делу N 33-12021/2016
Здесь решение собрания признали недействительным. Суд обосновал свое мнение так:

«Пунктом 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Соответственно, само по себе заключение брака не влечет за собой у супруга лица, являющегося собственником помещения, права быть принятым в члены товарищества собственников жилья без произведенного в установленном порядке раздела общего имущества супругов и регистрации за ним права собственности на это помещение».

Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 25.12.2018 по делу N 33-11591/2018
Тоже удовлетворили заявление о признании решения собрания недействительным.

«При этом суд исходил из того, что не представлено доказательств, что помещение является общей совместной собственностью. Судебная коллегия полагает, что в этой части судом не была нарушена презумпция совместной собственности приобретенного в браке имущества (ст. 34 Семейного кодекса РФ), поскольку ответчиками не было представлено доказательств того, что квартира была приобретена супругами в период брака на общие средства.

Таким образом, возвращаемся к сказанному в начале — в случае вопросов надо будет доказать, что имущество действительно совместное. И тогда всё будет хорошо (скорее всего).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 201   5 мес   для собственников   общее собрание

Общее собрание собственников в новостройке

При проведении общих собраний собственников в новостройках часто (если не всегда) возникают вопросы о подсчете голосов.

В Жилищном кодексе РФ нет ничего вразумительного про голосование застройщика, не оформившего помещения в собственность, а также про голоса тех жителей, которые не зарегистрировали право собственности, если при этом со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию прошло больше года (до года можно голосовать по передаточному акту — ч.1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Отсюда следуют закономерные противоречивые позиции относительно того, учитываются ли голоса этих жителей и застройщика, и если да, то как именно:

1. Голоса не учитываются ни при определении общего кворума на собрании, ни при подсчете голосов по каждому вопросу.
Кто зарегистрировал право собственности — те и обладают 100% по всему дому, а также принимают решения, обязательные для всех остальных, свою собственность не зарегистрировавших.
2. Голоса учитываются только при определении кворума. Полдома не зарегистрировало право собственности — собрание не провести; задержался с регистрацией — не голосуешь.
3. Голоса (площади) учитываются и при определении кворума, и при голосовании, право на участие в котором связано с фактом владения помещением и несением расходов на его содержание.*

Для описания этих ситуаций один из хороших специалистов в сфере ЖКХ даже вывел термины «юридический» и «фактический кворум», добавляя при этом, что для решения проблемы норма должна быть прописана так, чтобы юридический и технический кворум всегда совпадали.

Что же в реальной жизни?

Из свежего разъяснительного и авторитетного есть письмо Минстроя от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04:

«…при проведении общего собрания наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников в случае оформления права собственности на нереализованные помещения».

То есть Минстрой считает по позиции №1. Однако судебная практика до этого момента складывалась чаще иначе.

Вот практика судов по определению общего кворума.

Свежее решение Верховного Суда РФ вынесено по делу № А40-146733-2018 из Москвы. Типичная история — новостройка, жители выбрали свою управляющую организацию, та принесла заявление с протоколом в ГЖИ, но ей отказали во внесении изменений в реестр лицензий. Этот отказ стал оспариваться в судах, но был признан законным. Один из вопросов, оценку которому давали суды, — как раз по площади застройщика:

АС Москвы:

«Мосжилинспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что согласно представленному протоколу установлено, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 020,20кв.м., что принималось за 100%. В соответствии с представленным протоколом в собрании приняли участие собственники/владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представителей, обладающие 15 147,1 кв.м. При этом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений указанного дома составляет 43 198 кв.м. В связи с чем, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35,06% от общего количества голосов)».

АС Московского Округа:

«Доводы кассационной жалобы общества о том, что при учете „голосующей площади“ должны учитываться только помещения, переданные застройщиком, отклоняется как не основанный на положениях жилищного законодательства.... Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя».

Верховный Суд РФ в определении от 21.10.2019 г. засилил это решение.
То есть суды посчитали, что за 100% надо было брать все помещения.

Другой пример из Приморского края. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51-4336/2019 признан законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. Суд ориентировался на площадь из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (беря ее за 100%), а также исключил из подсчета голоса дольщика, которая получила помещение по акту больше чем за год до собрания («права голоса на спорном общем собрании у данного лица не имелось, учитывать площадь квартиры, не следовало»). При этом не учитывали помещение именно в голосующей площади, а не для общего кворума.

Противоположная позиция, солидарность с Минстроем РФ — более старое апелляционное определение Мосгорсуда от 24 октября 2016 года по делу № 33-42218:

«доля в праве общей собственности на общее имущество должна рассчитываться исходя из совокупности площадей помещений всех собственников, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.
Таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников.

В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться с доводами истцов относительно необходимости применения способа определения расчетной площади согласно БТИ и как следствие отсутствия необходимого кворума».

Что с голосованием?

Московская область,*** постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41-78242/2019 признали законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий:

«В материалы дела представлено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию от 04.04.2018… В связи с этим, право участия в общем собрании собственников помещений и принятии решений по вопросам повестки дня истекает 04.04.2019 г.
поскольку собрания были проведены после истечения указанного срока, у лиц, принявших от застройщика помещения по акту приема-передачи, на момент проведения собрания такое право отсутствовало, и соответственно, их решения не подлежат учету при подсчете итогов голосования».

Татарстан, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65-16510/2019:

«Решение общего собрания оформлено протоколом от 20.04.2019 года, то есть собрание проведено по истечении года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. В этой связи, в силу норм части 1.1 статьи 44 ЖК РФ голоса правообладателей парковочных мест, не оформивших право собственности на момент проведения общего собрания собственников, Инспекцией не приняты».

Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-32422/2019 сделан вывод, что застройщик не может голосовать:

«…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв. м голосовал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого голосования указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78-16-62-2018. Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“...
В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают“.

Аналогично — в Красноярске, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33-11082/2019:

„В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.

Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88-3251/2020:

„Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о голосовании, учитывая, что при подсчете голосов учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)“.

Противоположная позиция „дольщик может голосовать после года“ — в Челябинске, определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2020 № 88-1535/2020:

„Вопреки доводам жалобы на основании ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, ч. 1.1. ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации М.Я. после подписания акта приема-передачи квартиры N 303 19 февраля 2014 года вправе принимать участие в общих собраниях. (прим. мое — собрание было в 2019!)
Доводы об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку регистрация права собственности является правом, а не обязанностью. Отсутствие в таком случае регистрации права собственности препятствует совершению сделок с квартирой, но не может рассматриваться как препятствие для участия в общем собрании“.

Пока практика судов не пойдет по какому-то одному пути, или пока законодатель не пропишет нормальные правила участия в собрании, жителям придется мучиться с набором голосов и расчетом кворума. В спорных и сомнительных ситуациях проще будет писать в протоколе, что кворум имеется, и решения приняты (по принципу „хуже не будет“): если никто не оспорит решение, и жилищная инспекция не придерётся, то получится реализовать решения. А если в суде такие решения признают недействительными, то жители ничего не теряют (кроме издержек на само собрание и суд) в сравнении с ситуацией, если бы они сразу написали, что кворума нет, или вообще отказались бы от проведения собрания.

Примечания.

*До введения в ЖК РФ нормы об одном годе для голосования лиц, не оформивших свою собственность в Росреестре, практика судов по голосованию таких лиц также различалась, но преобладала позиция о том, что дольщики имеют право на участие в собрании.

**Не совсем в тему, но для жителей Московской области полезно знать о постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу № А41-18392/2019. Там отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий признали незаконным. Люди с актом приема-передачи после года НЕ голосовали, но просто были записаны в реестре собственников помещений, что не понравилось жилищной инспекции.

„Довод апелляционной жалобы на наличие в реестре собственников правообладателей, получивших жилые помещения на основании актов приема-передачи, но не оформивших право собственности на данные помещения в установленном законом порядке, также отклоняется апелляционным судом.
… Вместе с тем, правообладатели жилых помещений, не оформивших право собственности на момент проведения общего собрания собственников (квартиры N 7, 83, 146) не принимали участвовали в голосовании на данном общем собрании собственников“.

Учитывая, как ГЖИ МО необоснованно придирается при рассмотрении заявлений, велика вероятность, что при неуказании дольщиков в реестре она бы отказала по той причине, что реестр неполный.

*** На практике при голосовании в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может оформить на свои площади передаточный акт — для участия в голосовании или для „разваливании“ кворума у жителей, которые решили свои вопросы без его участия.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1004   5 мес   для собственников   для УО   общее собрание