Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

6 заметок с тегом

общее имущество

Кондиционеры на фасаде

Про неоднозначную практику по кондиционерам на доме я уже писала на телеграм канале.
Сейчас рассказываю о свежем деле в пользу владельца кондиционеров, поэтому важно помнить о наличии противоположной практики. Эту позицию и решения судов можно использовать, если вдруг понадобится обосновать, почему кондиционеры без согласования на общем собрании — это «норма».
Занимает в истории то, что речь идёт не об обычном кондиционере жителя, а о 7 (семи) блоках для стоматологического салона (дело №А60-23442/2019 из Нижнего Тагила Свердловской области).

В управляющую организацию пожаловался житель, и она обратилась в суд с требованием к клинике демонтировать кондиционеры.

Оборудование было размещено в районе фасада других квартир и подъезда дома. На область квартиры обратившегося в управляющую организацию жителя приходилось пять блоков кондиционеров, стена намокала, проникала вода.
Организация осмотрела имущество, попросила стоматологию предоставить протокол общего собрания собственников об использовании общего имущества дома, в частности, несущих стен фасада, для монтажа кондиционеров.
Стоматология ничего отвечать не стала, документы не предоставила.
Управляющая организация повторно всё осмотрела и снова направила письмо с требованием демонтировать электрооборудование (кондиционеры). Стоматология ничего не демонтировала, и дальше начался судебный спор.

Арбитражный суд Свердловской области отказал управляющей организации в иске о демонтаже оборудования.
Он сказал, что реконструкция нежилого помещения проведена по проекту, а сама стоматология является законным владельцем одного из помещений в доме, поэтому пользуется общим имуществом наравне с другими собственниками. По мнению суда, управляющая организация не доказала, что размещенные блоки кондиционеров нарушают права собственников.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд также поддержал владельца кондиционеров.
Управляющая организация в жалобе здраво указывала на то, что в проекте нет ничего про размещение кондиционеров, нарушение прав собственников подтверждается жалобой жителя, а в суд она обращается в целях выполнения Правил эксплуатации жилфонда.
Суд не проникся.
Он сказал, что упомянутое в п. 3.5.8 Правил эксплуатации жилфонда (Постановление Госстроя №170) разрешение на установку кондиционеров надо получать у органа власти, «соответственно, нарушения данных Правил приводит к возникновению спора в порядке производства по делам об административных правонарушениях, а также в порядке административного судопроизводства».

Хотя, по моему мнению, в этом пункте на управляющую организацию возложена обязанность следить за недопущением размещения оборудования без соответствующего разрешения. И она последовательно пыталась выполнить эту обязанность и устранить нарушение, защитить права жителя. Если она ничего не будет делать, то ей прилетит штраф и/или претензия от органа жилищного надзора. То есть, по логике суда, нормы эксплуатации жилфонда написаны, чтобы привлекать управляющую организацию за их нарушения к административной ответственности, а не чтобы она могла пользоваться ими для обоснования своих требований в интересах других жителей.

Дальше суд продолжает:
«Соответственно, само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия, в частности, повышенный шум, вибрация и т. д., и не позволяет управляющей компании осуществлять демонтаж».

То, что стена мокнет, и вода просачивается — ничего страшного, по всей видимости. К слову, управляющая организация ничего сама не демонтировала в этом деле, к чему этот пассаж про нее, также не понятно.

«Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Наличие в составе также внешнего блока, необходимого для отвода тепла от внутреннего блока, указывает на то, что внешний блок — это составная часть сложной вещи. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 ГК РФ, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом».

Знакомые слова. Их ещё можно встретить в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2016 № 304-ЭС16-7628, на который есть ссылка в тексте судебного решения. В этом же определении Верховный Суд указывал, что собственник помещения в доме и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования.

«Заявление одного из собственников жилого помещения в МКД в адрес управляющей организации обоснованно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку оно не является доказательством, устанавливающим факт нарушения ответчиком прав собственников на владение и пользование общим имуществом МКД, изложенные в нем факты документально не подтверждены».

Видимо, вред и нарушение прав надо было описывать основательнее.

Арбитражный суд Уральского округа не добавил ничего интересного, а Верховный Суд РФ в Определении от 11.08.2020 № 309-ЭС20-10204 оставил всё вышенаписанное в силе.

Управляющая организация проиграла спор.

Вот если бы орган жилищного надзора потребовал от неё устранения нарушений по кондиционерам, то она, весьма вероятно, тоже бы проиграла ровно с той же позицией, что заняли выше суды на стороне клиники.

✔ Жителю надо было идти в суд общей юрисдикции с обоснованием вреда, было бы результативнее.

✔ Управляющей организации надо было учитывать нестабильную практику судов в её регионе и уделить больше внимания доказыванию нарушений прав других собственников. Вот, например, довольно свежее решение суда Уральского округа по делу № А60-55970/2018. Там организация также безуспешно пыталась заставить владельца снять кондиционеры потому, что ей уже прилетело предписание от Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. А вот противоположное решение того же суда по делу № А60-21824/2017, где суд поддержал ТСЖ, но здесь ТСЖ хорошо обосновало нарушение прав жителей — шум был подтвержден с привлечением Роспотребнадзора.

Таким образом, возможный алгоритм действий УО, ТСЖ в случае жалобы на кондиционер:

▪ по-человечески объяснить жителю свою беспомощность, подтвердив это судебной практикой, чтобы он в ГЖИ пожаловался не сразу
▪ зафиксировать факт размещения оборудования с подробным описанием ущерба общему имуществу
▪ написать собственнику кондиционера, предложив самому провести собрание и решить проблему с жалующимся
▪ в случае игнора — подробную претензию, и можно не одну
▪ изучить мнение своего суда по этому вопросу до того, как идти в суд
▪ если есть шанс на выигрыш, и хочется им воспользоваться, то подготовить побольше доказательств того, что права жителей действительно нарушаются: кроме жалоб и актов можно привлечь специалистов, произвести замеры и исследования.
▪ Ещё можно самостоятельно инициировать и провести общее собрание по согласию на размещение оборудования либо по признанию собственниками, что права многих нарушены, и по обращению в суд.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1133   3 мес   для УО   кондиционеры   общее имущество

Законность требований прокурора по [рекламным] конструкциям

В арбитражных судах развернулось противостояние индивидуального предпринимателя и прокуратуры (дело № А45-18787/2019).

Прокуратуре не нравилось размещение рекламных конструкций на доме без решений общего собрания собственников, а предпринимателю не нравилось представление прокуратуры об устранении нарушений закона по этой рекламе.

В доме собственниками были утверждены и представлены в материалы дела:
▪ положение «О передаче в возмездное пользование общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. Гоголя, д. 34, г. Новосибирск»,
▪ соглашение собственников по долевому содержанию и обслуживанию общего имущества.

Именно этими документами предприниматель обосновывал законность размещения рекламных конструкций арендаторами своих помещений. Также он считал, что не сможет провести общее собрание из-за конфликта с ТСЖ.

А прокуратура исходила из того, что предоставление общего имущества под спорные конструкции возможно только с согласия собственников, которое даётся на их общем собрании (ч. 3 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Однако предприниматель такого согласия не получал. При этом на часть конструкций было получено разрешение местной администрации о согласовании их установки, из чего надзорный орган сделал вывод, что это не просто вывески, а именно реклама.

В деле участвовало также само ТСЖ, по чьей жалобе прокуратура предъявила претензии к пользователю общедомового имущества. Разумеется, в суде оно также поддерживало прокуратуру.

Арбитражный суд Новосибирской области: прав предприниматель

Спорные конструкции крепились к крыше над встроено-пристроенными помещениями предпринимателя.
В Положении «О передаче в возмездное пользование общего имущества…», суд прочитал, что в нём закреплены виды передаваемого общего имущества во временное пользование и цели такой передачи, при этом там же содержится исключение в части крыши МКД по всему периметру нежилых помещений на уровне первого этажа. По мнению суда, из общего контекста Положения усматривается, что крыша по периметру нежилых помещений в предмет регулирования Положением не входит.
Дальше суд ссылается на Соглашение по содержанию общего имущества, из которого суд делает вывод, что в состав общего имущества крыша и ограждение по периметру нежилых помещений не включены, так как Соглашением определено, что предприниматель сам содержит крыши над своими встроено-пристроенными помещениями.
Потом суд критикует прокуратуру за то, что она не исследовала вопрос о квалификации конструкций в качестве рекламных, а использовала для своих требований ответ комитета рекламы и информации местного департамента, направленный когда-то председателю правления ТСЖ:

  • ответ дан не прокуратуре, а Товариществу,
  • в ответе указано, что одни конструкции размещены с нарушением действующих норм Правил распространения наружной рекламы и Федерального закона от 13.03.2006 №38-Ф3 «О рекламе». В адрес владельцев конструкций были выписаны предписания… Другие конструкции размещены в соответствии с действующими нормами Федерального закона «О рекламе».
  • «Из представленных сведений не усматривается однозначного вывода, что такие конструкции являются рекламными, а не информационными, ссылка на Законодательство о рекламе не означает автоматически квалификацию конструкций как рекламных», поскольку при превышении установленного размера информационные конструкции также должны согласовываться с муниципалитетом.

Вывод суда: таблички не рекламные, используемое имущество не общее, представление прокурора незаконное.

Седьмой арбитражный апелляционный суд: прав предприниматель

Прокуратура обжаловала решение суда первой инстанции. Она указала, что

  • Положение о передаче в пользование общего имущества не содержит фраз о том, что крыша и ограждение по периметру нежилых помещений не включаются в состав общего имущества МКД,
  • суть Положения заключается в том, что то общее имущество, которое в нем перечислено, может быть передано третьим лицам на основании договора, заключенного с Правлением ТСЖ,
  • соответственно, все остальное имущество, которое не входит в предмет регулирования данным Положением, может быть сдано в аренду или передано в пользовании только на основании положений Жилищного кодекса РФ, то есть по решению общего собрания собственников.

Однако суд оставил эту жалобу без удовлетворения, указав, что незаконные рекламные конструкции должны демонтироваться по предписаниям органов местного самоуправления. Прокуратура к ним не относится, поэтому, требуя от предпринимателя устранить нарушения, она превышает свои полномочия.
Прокуратура, продолжая обалдевать от независимости суда от здравого смысла, обратилась с жалобой в суд округа.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа: прокуратура права, а суды и предприниматель — нет

▪ указание в Положении на исключение в отношении крыши по всему периметру нежилых помещений на уровне первого этажа МКД, вопреки позиции предпринимателя, не свидетельствует об исключении крыши из состава общего имущества МКД, а указывает только на неприменимость норм Положения в отношении данного имущества.
▪ Соглашение по долевому содержанию и обслуживанию общего имущества регулирует только порядок несения собственниками нежилых помещений расходов на текущий и капитальный ремонт нежилых помещений, а используемое там понятие «эксплуатация нежилой части МКД» не может быть истолковано как право собственников нежилых помещений распоряжаться общим имуществом без участия иных собственников, в том числе, путем сдачи в аренду.
▪ предметом проводимой прокурором проверки являлось соблюдение требований законодательства в сфере ЖКХ, в связи с чем возможность отнесения спорной конструкции к рекламной не влияет на законность представления, указывающего на допущенные нарушения жилищного законодательства

Здесь для понимания последнего пункта напомню хорошее определение Верховного Суда РФ по теме вывесок, которое почему-то нормально не прижилось в правоприменительной практике.

Верховный Суд РФ оставил в силе позицию суда округа.

Определением от 24 апреля 2020 г. № 304-ЭС20-5452 он отказал предпринимателю в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.
ТСЖ с прокуратурой победили.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 610   4 мес   для ЖСК   для собственников   общее имущество

Деньги от провайдеров идут мимо жителей

В ролях участвуют: толпа провайдеров и управляющих компаний. Положительная роль досталась антимонопольной службе.
В главной же отрицательной роли некое ООО «Городская мониторинговая компания» («ГМК»), созданное в 2016 году с уставным капиталом 10 тысяч руб. Формально основной вид деятельности — «деятельность в области связи на базе беспроводных технологий». По факту контора отжимает деньги провайдеров (они же доход жителей от использования общего имущества), выступая прокладкой между управляющими компаниями и пользователями общего имущества.
Она не удостоилась бы моего внимания, если бы беспредел не был настолько массовым, а компания — настолько оборзевшей, что требовала деньги жителей через суд.

Эта организация попалась мне в картотеке арбитражных дел, когда я писала серию постов про доход жителей от использования общего имущества провайдерами (операторами связи). Когда я села писать именно эту заключительную заметку, то на одном из форумов обнаружила занимательную подоплёку всего того безобразия, о котором будет идти речь ниже.
Кратко: у многих жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области начались проблемы с интернетом из-за массовой порчи оборудования. Сотрудники одного провайдера вышли на место, где поймали мужчину с пассатижами, газовой горелкой и удостоверением компании «ГМК». Эта компания чуть ранее предлагала провайдеру свои посреднические услуги по сбору денег, но получила отказ.
Многие провайдеры подтвердили, что порче кабелей предшествовали переговоры с управляющими организациями, которые предлагали расторгнуть договоры с ними и заключить с «ГМК». При этом плата вырастала в с 250 — 300 до 1000 рублей за дом в месяц. Провайдеры отказывались, после чего их имущество портилось.
Сама «ГМК» пояснила местному СМИ, что имеет договоренности с несколькими управляющими организациями о посредничестве, которое заключается «в техническом надзоре за действиями оператора связи, в частности в проверке, насколько его коммуникации соответствуют ГОСТам».
Часть собранных денег «ГМК» перечисляла в управляющие компании, а себе оставляла комиссию неизвестного размера.

Я же расскажу о том, что официально попало в судебные решения, которые появились в 2019 году. Некоторые дела продолжают рассматриваться в настоящее время.

Дело № А56-18365/2018 — взыскание денег

«ГМК» пыталась вытряхнуть деньги из Билайна, но не удалось. В качестве управляющей компании по делу засветился Жилкомсервис № 1 Центрального района.
Главный герой просил суд ни много ни мало демонтировать оборудование, взыскать неосновательное обогащение за период с 2015 по 2018 год в размере 400 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 000 руб.
В суд принесли протокол общего собрания от октября 2017 года, согласно которому жители типа приняли решение о разрешении по согласованию с ООО «ГМК» предоставлять на возмездной основе общее имущество для установки и эксплуатации оборудования телекоммуникационных компаний, и даже (!) внутренних информационных стендов и внешних досок объявлений. Утверждать принятие таких решений разрешено генеральному директору ООО «ГМК». Само общество уполномочено заключать договоры, определять условия таких договоров, получать деньги, представлять интересы собственников в судах.

Вы можете себе представить, что собственники с 2/3 голосов от всего дома дают добровольное информированное согласие: «да, пусть какая-то фирма собирает деньги от провайдеров, которые расположились на нашем имуществе. Не знаем, что это за фирма, первый раз о ней слышим, но нам не жалко»?

При рассмотрении дела дополнительно выяснилось, что оборудование установлено Билайном по протоколу 2008 года, на основании которого и использовалось общедомовое имущество до принятия новых решений общего собрания в конце 2017 года. Но даже этот факт не имел принципиального значения для разрешения спора.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал по другой причине:

«Данный спор не связан с вопросами заключения, изменения, расторжения либо исполнения возмездного договора с провайдером и оператором связи на услуги организации доступа к оборудованию связи и диспетчеризации, а потому истец не доказал наличие полномочий на обращение в суд с иском о демонтаже оборудования и взыскании неосновательного обогащения за пользование общим имуществом дома. Также не представлено документальных доказательств осуществления истцом функций управляющей организации в данном МКД».

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд обосновал отказ более подробно:

размещение базовой станции осуществлено в рамках договора 2007 года с ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района». Данный договор является действующим, сторонами не расторгался, оператором оплачивается.
Билайн представил доказательства того, что спорное оборудование демонтировано на момент рассмотрения дела, а истец не доказал обратное.
«ГМК» подало заявление при отсутствии решения собственников о демонтаже оборудования и о взыскании суммы неосновательного обогащения с процентами и без подтверждения, что обращение в суд соответствует интересам собственников.

Дело № А56-21385/2018 — спор с антимонопольной службой

Провайдеры пожаловались в УФАС на то, что управляющие компании (ООО «Комфорт», ООО «УЮТ-СЕРВИС») препятствуют им в доступе к общедомовому имуществу и понуждают заключать договор с ООО «ГМК».
Между провайдерами и управляющими организациями в 2013-2014 гг. были заключены договоры об использовании общего имущества с оплатой 250-300 руб. ежемесячно.
Однако в 2017 обе компании заключают соглашения с «ГМК», согласно которым они предоставляют ООО «ГМК» находящиеся в их управлении МКД для заключения договоров с операторами связи на размещение оборудования в МКД, а ООО «ГМК» заключает договоры с операторами связи от своего имени, получает вознаграждение и отстёгивает часть денег управляющим организациям.
Параллельно провайдеры получили уведомления от УК о расторжении старых договоров и предложения заключить новые договоры, но уже с ООО «ГМК». От «ГМК» поступило аналогичное предложение о заключении договоров с повышением платы — до 1000 руб.
После этого начались случаи отключения оборудования операторов от электропитания, отказы в допуске сотрудников операторов к оборудованию, жители стали расторгать договоры об оказании услуг связи.
Антимонопольная служба пришла к выводу, что действия управляющих организаций совершаются исходя из их коммерческих интересов, а не с целью следования интересам собственников. Эти действия были оценены как координация экономической деятельности через воздействие на хозяйствующих субъектов — операторов связи, которая приводит (может привести) к отказу от заключения собственниками договоров на оказание услуг связи с определенными операторами связи.
Антимонопольный орган выдал управляющим организациям предписание:

  • обеспечить беспрепятственный доступ операторов связи, имеющих договоры на оказание телематических услуг жителями МКД, к общему имуществу МКД,
  • разработать и вынести на повестку общих собраний МКД Положение о недискриминационном доступе операторов связи в МКД; после утверждения на общих собраниях разместить указанные положения на официальных сайтах управляющих организаций.

Первое требование на практике оценивается спорно, о чём был отдельный пост на канале, поэтому его признали незаконным. Однако со всем остальным, в том числе с оценкой деятельности УК, суды согласились.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области написал:

действия управляющих организаций по инициированию заключения возмездных договоров оказания услуг между ООО «ГМК» и операторами связи направлены на установление особого порядка распоряжения общим имуществом МКД, на установление (повышение) стоимости его использования.
вместе с тем, решения о порядке распоряжения, пользования, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома, ее размере оформляются протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находятся в его исключительной компетенции.
действия ООО «УЮТ-СЕРВИС» и ООО «Комфорт» не связаны с реализацией волеизъявления собственников помещений МКД, находящихся в их управлении, и совершены исходя из коммерческих интересов управляющих организаций как самостоятельных субъектов.

Однако обнаглевшие компании и «ГМК» написали жалобы на такое решение суда, утверждая, что «отказ потребителей от одних операторов и переход к другим может быть обусловлен различными факторами, что является нормальным явлением для рыночных отношений и конкурентной среды, и в материалах дела отсутствуют доказательства, что такой переход спровоцирован именно деятельностью управляющих компаний».

С такой жалобой они были посланы Тринадцатым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Северо-Западного округа:

«собранные антимонопольным органом доказательства подтверждают, что управляющие компании не только нарушили нормы жилищного законодательства, но и повлияли на нормальные конкурентные отношения на рынке оказания услуг связи».

Как видите, действовать напролом у «ГМК» в связке с управляшками не получилось, поэтому они стали использовать другую схему. Они заключили между собой договор цессии: УК договорились с «ГМК», что провайдеры должны заплатить деньги не в УК, а этой левой фирме. Напомню, что деньги, о которых идёт речь, — это доход жителей от использования их имущества, который они даже понюхать не смогут, не то что потратить на нужды дома.
Дальше посыпались суды о взыскании денег уже по договорам цессии.

Дело № А56-144942/2018 — пока единственное, которое «ГМК» выиграло.

Арбитражный суд взыскал с Билайн почти 200 000 руб., уступленные по договору цессии плюс пени за просрочку уплаты.

Дело № А56-61704/2018

«ГМК» хотело взыскать с Мегафона 426 тыс. руб., но по неизвестной причине отказалось от требований. Определением Арбитражного суда производство по делу прекращено.

Дело № А56-7330/2019 — сейчас на рассмотрении Арбитражного суда

Этот спор тянется уже полтора года: на заседания не является то УК, то «ГМК», которые не могут предоставить в суд подлинник договора цессии.
Провайдер ходит в суды добросовестно, где поясняет, что у «ГМК» не возникло прав требования к нему на основании договора цессии; его реквизиты не соответствуют реквизитам договора цессии, которые указаны в досудебной претензии.
Одной судье известно, когда кончится её терпение и спор наконец-то разрешится.

Дело № А56-159333/2018

Арбитражный суд отказал «ГМК» во взыскании 161 000 руб. с Билайна: тот успел оплатить всё управляющей организации до получения уведомления об уступке права требования.

Дело № А56-111600/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вновь отказал «ГМК», желавшей забрать 162 000 руб. у того же Билайна.
Здесь опять выяснилось, что деньги частично оплачены управляющей компании, а большая часть требуемой суммы является несуществующей задолженностью:

ежемесячная стоимость по договору между УК и провайдером сначала составляла 6300 руб. в месяц (18 МКД х 350 руб.), а чуть позже — 3850 руб. в месяц (за 11 МКД). В то же время в по Договору цессии «ГМК» получала право требовать деньги исходя из ежемесячного платежа 18 000 руб.

Суд указал, что условие Договора цессии о ежемесячной задолженности на сумму, превышающую 3850 руб. в месяц, является недействительным.

Предыдущие статьи по теме провайдеров:
Стоимость использования общего имущества провайдерами.
Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещенным без спроса?
УК не пускает провайдера в дом.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 596   4 мес   для собственников   для УО   общее имущество

Спор между жилищной инспекций и управляющей организацией о телевизионной антенне

История основана на реальных событиях, а если ещё точнее, то на деле № А70-7639/2019 из Тюмени.
Началось всё с жалобы гражданина в жилищную инспекцию. Он просил проверить законность демонтажа коллективной антенны (системы коллективного приема телевидения — СКПТ) в одном из домов города. В своём обращении он указал, что инициатором демонтажа антенны выступила управляющая организация, «введя жильцов в заблуждение по причине невостребованности антенны в связи с наличием кабельного телевидения».
В ходе проверки следов антенны обнаружено не было, после чего управляющая организация получила предписание

«обеспечить восстановление коллективной антенны, относящейся к общему имуществу собственников помещений и ее наладку».

Управляющая организация обратилась в суд

Она указала, что заявитель не житель и не собственник в этом доме, а «сотрудник административного органа». Я не нашла, в каком органе работает гражданин — среди сотрудников инспекции на сайте он не значится (а жаль, было бы забавно). Однако если я правильно идентифицировала товарища, то он активист-общественник в Тюмени.

Также организация притащила в суд протокол собрания 2007 года на двух листах, согласно которому за ликвидацию антенны проголосовало 51 % всех собственников. На момент принятия дома в управление этой организации коллективной антенны в составе общего имущества не значилось, о чём имелся акт технического состояния жилого дома. Начало управления домом — 2013 год, если верить сайту Реформа ЖКХ.
УК настаивала на том, что коллективная антенна не относится к общедомовому имуществу, поскольку размещается за внешней границей стены многоквартирного дома, работ по её обслуживанию нет в перечне услуг по содержанию общедомового имущества, а платы за коллективную антенну не начисляется.
Таким образом, позиция управляющей организации сводилась к тому, что она не обязана восстанавливать имущество, которого не было на момент принятия дома в управление из-за принятия соответствующего решения собрания.
Ещё она пожаловалась на неисполнимость предписания из-за отсутствия в нём конкретных указаний, что делать. При этом она инициировала собрание по вопросу установки антенны, на котором не было кворума. Отсутствие кворума, по мнению компании, говорит об отсутствии интереса потребителей в установке, содержании и использовании антенны.

Арбитражный суд отклонили эти доводы

Он указали, что:
▪ коллективная антенна, обслуживающая более одного помещения, входит в состав общедомового имущества. В техническом паспорте антенна (телевидение) указана.
▪ требования об обязательном наличии в жилых зданиях телевизионных антенн закреплены в п. 4.6 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные» и были в старых строительных нормах.
▪ уменьшение общедомового имущества возможно с согласия всех собственников, однако в 2007 году за ликвидацию антенны проголосовали не все собственники, поэтому демонтаж антенны противоречит ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

▪ хотя на момент принятия дома под управление организации антенны не было, собственники имеют право на восстановление утраченного общего имущества.

именно Общество как управляющая организация должна обеспечить благоприятные условия проживания, к числу которых суд также относит возможность просмотра телевидения.

Предписание жилищной инспекции оставлено в силе.

Восьмой арбитражный апелляционный суд всё это поддержал.

Про личность заявителя он добавил, что действующее законодательство не содержит обязательного условия поступления жалобы непосредственно от жильца или собственника, «доводы о том, что З.М.В. является сотрудником административного органа документально не подтверждены, обладают предположительным характером».
Также он дал оценку свежим протоколам собраний, на которых ставились вопросы:

  • принять решение об установке на крыше антенного оборудования для приема эфирного цифрового телевизионного вещания по стандартам второго поколения;
  • утвердить денежную сумму на установку антенного оборудования в размере 481, 01 руб.;
  • принять решение о включении антенного оборудования в состав общего имущества;
  • установить размер платы за содержание антенного оборудования в размере 35 руб. ежемесячно.

Результаты голосования: 1,67 % «против», «за» 0, «воздержался» 0.

Суд: результаты голосования (1,67 % «против») не свидетельствуют об отсутствии потребности в восстановлении коллективной антенны, всеми собственниками не было принято решения об отказе восстановления коллективной антенны.
Так как антенна ликвидирована незаконно, на управляющей организации лежит обязанность по восстановлению прав жильцов. «Сами по себе обстоятельства того, что жильцы используют услуги провайдеров для доступа к кабельному телевидению и сети „Интернет“ не освобождает Общество от обязанности по восстановлению антенны».

Решение суда и предписание ГЖИ оставлены в силе.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также поддержал эту позицию.
Верховный Суд РФ в определением от 16 июня 2020 г. № 304-ЭС20-8114 засилил решения нижестоящих судов, поставив точку или забив гвоздь (зависит от читателя).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 766   5 мес   антенна   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО   общее имущество

Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещенным без спроса?

Добиться демонтажа — сложно. Проще, но ненамного, — легализовать размещение через общие собрания. Оспаривать предписания контролирующих органов практически бесперспективно, а не исполнять — дорого.

К этим выводам можно прийти, если почитать судебную практику, выжимки из которой — ниже.

Рассмотрение требований о демонтаже

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2020 г. и определение Верховного Суда РФ по делу № А21-8555/2019
Интересно распределили бремя доказывания: не провайдер должен предоставлять протокол с согласием на использование общедомового имущества, а управляющая компания должна доказать наличие запрета со стороны жителей на использование имущества третьим лицом.
Здесь управляющая организация обратилась в суд по жалобе председателя совета дома. Она требовала в суде демонтажа оборудования, установленного без согласия собрания. Суды ей отказали, рассуждая следующим образом:

  • УК не доказала, что на каком-либо общем собрании собственников обсуждались вопросы о запрете размещения оборудования и линий связи, о необходимости их демонтажа, о том, что собственники будут пользоваться услугами только ограниченного числа провайдеров.
  • договор управления нацеливает УК, в первую очередь, на заключение от имени собственников договоров об использовании общего имущества с получением соответствующей платы, которая в дальнейшем будет распределена на оплату услуг и работ по содержанию и ремонту дома, а не на необходимость полного ограничения доступа к общему имуществу.
  • заявления председателя совета сами по себе, без решения общего собрания собственников, не могут являться достаточным основанием для понуждения провайдера исключительно к такой мере воздействия, как демонтаж оборудования и линий связи.

Суд также учёл, что с прошлой УК у провайдера имелся договор «о взаимодействии в процессе монтажа и дальнейшей эксплуатации сети передачи данных». По мнению суда, это свидетельствует о том, что раньше собственники не возражали против размещения оборудования.
Вывод судов по делу: демонтаж оборудования провайдера приведет к существенному ограничению прав отдельных собственников, а УК не доказала, что её позиция отвечает интересам всех собственников. Другими словами, «способ защиты нарушенного права, избранный УК в данном конкретном случае, не отвечает положениям ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, регламентирующей необходимость обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников».

Определение ВС РФ от 22 октября 2018 г. № 303-ЭС18-16345 по делу № А51-18764/2017 из Владивостока.
Управляющая компания обязала провайдера демонтировать оборудование, установленное без решения общего собрания собственников, а именно: кабель, закрепленный под козырьком вентиляционной шахты одной из квартир; кабель, протянутый от стены вентиляционной шахты другой квартиры, и оборудование, установленное внутри машинного отделения в одном из подъездов дома.
Отличие от предыдущей истории в том, что собственники на собрании решили предоставить УК полномочия на осуществление надзора за установкой провайдерами оборудования на общем имуществе, на направление провайдерам уведомлений о демонтаже, на сам демонтаж при отказе провайдеров, а также на предоставление интересов собственников в судах.
В первой инстанции УК было отказано, но уже апелляция заняла сторону компании, указав, что

«оператор связи, заинтересованный в установке своего оборудования, не вправе требовать содействия от управляющей организации, ссылаясь на желание отдельных жильцов — потенциальных абонентов, и заключать с ними договоры на оказание услуг связи до получения технической возможности оказывать такие услуги. В целях заключения такого договора оператором связи может быть инициировано проведение общего собрания собственников через обратившегося к нему с заявкой собственника».

Верховным судом РФ эта позиция была засилена, и теперь на это определение ВС РФ ссылаются другие суды, например Арбитражный суд Свердловской области по делу №А60-20106/2019, который отказал товариществу в признании незаконным предписания Департамента государственного жилищного и строительного надзора. Департамент требовал прекратить использование общего имущества (размещение оборудования интернет-провайдеров) третьими лицами в отсутствие соответствующего решения общего собрания и договора об использовании общего имущества. Точно такая же история, но уже с УК, а не ТСЖ, случилась в том же арбитражном суде по делу №А60-51772/2019.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А53-30032/2018
Управляющая компания из Ростова-на-Дону попыталась через суд добиться демонтажа оборудования. Ей тоже было выдано предписание жилищной инспекции, после которого она инициировала и старалась провести общие собрания собственников по вопросу размещения телекоммуникационных сетей. Кворума не набралось, решения не были приняты, о чём имелось 3 протокола.
Дальше — новое предписание жилищной инспекции об использовании общего имущества без решения общего собрания.
Следом — ещё одна попытка управляющей организации провести собрание, которое тоже не состоялось. После этого компания пошла в арбитражный суд, который в удовлетворении иска о демонтаже отказал.
К слову, там выяснилось, что за несколько лет до претензий ГЖИ сама УК и оператор тихонько заключили договор о безвозмездном использовании имущества. Но обоснование для отказа суд сформулировал так:

  • у УК нет полномочий на обращение в суд с таким иском, они должны быть указаны в договоре управления или в решении общего собрания.
  • предписания ГЖИ без воли собственников не дают право на подачу такого иска.
  • оборудование размещено в связи с заключением с жителями договоров на оказание услуг связи. 96 квартир из 100 в доме пользуются услугами ответчика именно благодаря установке оборудования. Демонтаж приведет к невозможности жильцов пользоваться услугами связи.
  • УК не доказала, что собственники остальных 4 квартир, не пользующиеся такой связью, требуют демонтажа оборудования, а также не доказала каким образом наличие спорного оборудования препятствует собственникам в пользовании общим имуществом дома, его содержании и ремонте.

Оспаривание предписаний жилищных инспекций

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8914/2019
Суд оставил в силе предписание органа жилищного надзора, которому не понравилось размещение оборудования 4 операторов связи на общем имуществе в одном доме в отсутствие правового основания. От управляющей организации требовалось устранить это нарушение.
Предписание с таким требованием суды оставили в силе, указав, что собственники квартир не принимали решение о предоставлении в пользование общего имущества операторам связи.
Организация традиционно пробовала ссылаться на то, что в предписании нет конкретного способа устранения нарушения, однако суды дружно и не менее традиционно ответили, что у организации есть прекрасная возможность самостоятельно избрать приемлемый для неё механизм исполнения предписания, в том числе:

  • инициировать проведение общего собрания и исполнить желания жителей (принятые на собрании решения),
  • предложить операторам связи устранить нарушение путем проведения общего собрания или путем демонтажа оборудования.

Постановление Мосгорсуда от 15 апреля 2018 г. № 4а-164/18
Оставили в силе привлечение управляющей компании к ответственности за неисполнение предписания органа жилищного надзора (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ — штраф минимальный, всего 200 000 руб.).
Представитель управляющей компании, обжалуя такое решение, ссылался на незаконность предписания жилищной инспекции и его неисполнимость. В нарушение УК вменялось то, что она не провела общее собрание по передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора.
Суд встал на сторону инспекции, указав, что просимое ею относится к лицензионным требованиям, поскольку направлено на исполнение обязанностей, прямо предусмотренных договором управления. Исполняя обязанности по этому договору, УК вправе созывать собрания по любым вопросам, входящим в компетенцию общего собрания, в случае возникновения такой необходимости.

◾ Противоположная позиция была высказана Десятым арбитражным апелляционным судом по делу № А41-63091/19
ПИК-Комфорт оспаривал предписание жилищной инспекции Московской области, которая требовала провести ревизию всего оборудования, размещенного в подъезде дома, инициировать проведение общего собрания собственников для решения вопроса об использовании общего имущества иными лицами, представить копии заключенных договоров на размещение оборудования.
Суд встал на сторону управляющей организации. По его мнению:

  • провайдер не является пользователем общих помещений, а только предоставляет гражданам в пользование средство связи для размещения его в принадлежащих гражданам на праве собственности общих помещениях с целью оказания услуг связи.
  • обязанность по предоставлению договоров на размещенное оборудование лежит именно на операторах связи, и не может быть возложена на лицо, не являющееся участником отношений по предоставлению услуг связи (в рассматриваемом случае управляющую компанию).
  • управляющая организация не вправе совершать действия, которые препятствуют собственнику в реализации его права на пользование общим имуществом. Также она не вправе препятствовать подключению оборудования оператора, имеющего абонентов в доме, к внутридомовой системе электроснабжения и отключать такое оборудование.
  • на управляющую организацию не может быть возложена обязанность по проведению общего собрания собственников помещений по вопросу использования общего имущества многоквартирного дома иными лицами, поскольку это прямо противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд пришел к выводу, что предписание выдано ненадлежащему субъекту ответственности, без законных оснований, является неисполнимым, чем нарушает права и законные интересы управляющей организации.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-57617/2017
Оператор связи проиграл в суде, оспаривая предписание, выданное управляющей организации из Екатеринбурга. От последней требовалось прекратить использование общего имущества многоквартирного дома в части размещения на кровле жилого дома оборудование ПАО «МТС» в отсутствие соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого с соблюдением требований ст. 44-48 ЖК РФ. Эти требования инспекции признаны законными.

Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делам № А47-4339/2019 и № А47-4338/2019
Эта история из Оренбурга. Управляющая организация через суд добилась признания пункта предписания жилищной инспекции незаконным.

От организации требовалось то же самое, что и в предыдущем примере — прекратить фактическое использование общего имущества собственников помещений в указанном доме в отсутствие правовых оснований — решения общего собрания.

Суды решили, что предписание в этой части незаконно:

  • вопросы, связанные с несогласием со стороны других участников долевой собственности с заключением и (или) порядком исполнения договоров, подлежат разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользования имуществом, при этом управляющая организация субъектом данных правоотношений не является.
  • каждый из собственников вправе пользоваться общим имуществом, в том числе для целей размещения на нем телекоммуникационного оборудования; собственники реализовали свое право на пользование услугами связи путем заключения абонентских договоров с выбранными ими операторами связи, то есть оборудование связи было смонтировано операторами связи с согласия собственников, заключивших договоры на оказание услуг связи.

Попытки обязать заключить договор об использовании общего имущества

Они практически бессмысленны, так как взыскать деньги за использование общедомового имущества, можно и в случае отказа от заключения договора. Главное, чтобы было решение общего собрания собственников об условиях использования их имущества.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-3856/2019
Управляющая организация, обращаясь в суд с иском о взыскании дохода от использования общего имущества, параллельно решила попросить суд обязать Ростелеком заключить договор на условиях, утвержденных общим собранием.
Суд отказал в части заключения договора, так как «юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В отношении рассматриваемого договора императивная норма, обязывающая организацию связи заключить такой договор, в законе отсутствует. Доказательств наличия добровольно принятого обязательства не представлено суду».

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А52-3850/2018
Управляющей организации из Пскова также отказали в обязании провайдера заключить договор об использовании общедомового имущества.
Между ними был старый договор о безвозмездности размещения оборудования, однако жители на собрании утвердили новые условия — утвердить тариф за размещение оборудования 250 руб. за точку размещения и 5 руб. за метр прокладки кабеля по крыше дома. Исполняя это решение, организация предложила провайдеру подписать новое соглашение. Провайдер отказался.
Суд тоже отказал в удовлетворении иска: спорный договор не является публичным, и в связи с этим правовые основания для понуждения ответчика к его заключению отсутствуют. Кроме того, управляющая организация не доказала факта размещения оборудования в многоквартирном доме.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А63-600/2019
Пример обратной практики — исключения из общего правила — нашелся в Ставрополе. Там управляющая компания умудрилась обязать через суд заключить с ней договор. Суд обязал провайдера заключить договор с управляющей компанией на использование общего имущества для предоставления услуг связи.
При это он указал, что нет оснований для размещения оборудования без заключенного договора, ведь общее собрание решило заключить договор; сам проект договора соответствует закону, поэтому нечего и упираться.

Деятельность жителей

Апелляционное определение Курганского областного суда от 24 мая 2018 г. по делу № 33-1576/2018
В этом деле житель не стал ждать милости от кого-либо и обратился в суд самостоятельно. По его иску суд признал договор между ЖСК и провайдером недействительным, а размещение телекоммуникационного оборудования — незаконным. Провайдера обязали демонтировать оборудование и восстановить разрушенное общее имущество (зацементировать отверстия, зашпаклевать стены, поврежденные при монтаже ящиков и кабельных линий, с последующей побелкой и покраской потолков, стен и пола).
Суд поддержал собственника, поскольку согласия собственников на использование общедомового имущества не имелось, как и полномочий у председателя кооператива на заключение договора с провайдером.
В доме была попытка задним числом узаконить размещение оборудования и заключение договора, однако решение общего собрания об этом было признано недействительным.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 22 июля 2019 г. по делу № 33-34682/2019
А здесь собственнику отказали в похожем иске. Жительница обратилась в суд с иском к ответчику ПАО «Ростелеком» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В подвале её дома провайдер незаконно занял нежилое помещение, самовольно установив там своё оборудование.
Здесь жительнице отказали в иске:

  • оборудование связи районного узла доступа было размещено в нежилом помещении на основании протокола совещания Мэрии города Москвы.
  • посредством этого оборудования Ростелеком осуществляет операторскую деятельность по организации непрерывной трансляции телевизионных программ на территории района Савеловский. Телекоммуникационная сеть с районном узлом доступа по данному адресу является неотъемлемой частью единой общегородской инфокоммуникационной инфраструктуры г. Москвы. Она задействована для организации системы видеонаблюдения (городская программа «Безопасный город»), проведения федеральных и муниципальных выборов, организации сетей ШПД (цифровое телевидение, телефония и интернет).

Далее суд полностью проигнорировал позицию Верховного Суда РФ, переписав нормы закона о связи и указав на право использовать общедомовое имущество лишь на основании договоров с отдельными жителями.

«истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о создании ответчиком препятствий в пользовании общим имуществом, размещение оборудования связи не создает препятствий истцу в реализации права владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома и не привело к нарушению его прав».

Что в остатке

✔ от претензий контролирующих органов можно подстраховаться написанием претензий провайдерам, включением в повестки собраний вопросов об использовании общего имущества.
✔ поговорить с провайдером, если он не звезданутый. Пояснить, что либо он сам руками жителей проводит собрание о безвозмездном использовании общего имущества, либо это делает сама УО (ТСЖ, ЖСК), но уже на платных условиях использования, после чего периодически взыскивает суммы через суд.
✔ если нужен результат, а не демонстрация борьбы с незаконным размещением общего имущества, то основным методом остаётся общее собрание: включаем вопросы о платности использования, пишем красивую цену, чтобы замотивировать жителей, не забываем про выбор лица, уполномоченного на заключение договоров.
✔ если собрание состоялось, то предлагаем провайдеру (оператору) заключить договор. Пусть отказывается, не страшно. Главное — зафиксировать попытку его заключения. Деньги взыскать можно и без заключенного договора, о чём было много примеров в первой части.

Про недопуск провайдеров к общему имуществу — через неделю, в третьей заметке из серии.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1247   5 мес   для ЖСК   для ТСЖ   для УО   общее имущество

Сколько может стоить размещение оборудования провайдеров на общедомовом имуществе

Раньше провайдеры занимали общее имущество на основании отдельных договоров об оказании услуг связи некоторым жителям. И суды долгое время это устраивало. Попытки согнать операторов (провайдеров) с общего имущества или хотя бы заставить платить за его использование чаще всего завершались в пользу владельцев оборудования.
В 2018 году после нескольких однотипных последовательных определений Верховного Суда РФ практика поменялась в пользу собственников.
В качестве иллюстрации выводов — кусочек из определения ВС РФ от 13 июня 2018 г. по делу № 308-ЭС17-22313:

«Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения, вопреки доводам ответчика и выводам суда округа, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
… такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.
… размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания и, если собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование».

То же самое можно прочесть в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.04.2018 № 304-ЭС17-10944, от 21.05.2018 № 303-ЭС17-22462, от 08.06.2018 № 306-ЭС18-448.
Их много посыпалось в тот год. После этих решений суды стали смелее взыскивать с провайдеров суммы, установленные на общих собраниях собственников в качестве платы за использование общего имущества.

Многих читателей интересуют конкретные цифры, поэтому вот примеры взыскания платы с расценками.

Определение ВС РФ от 9 сентября 2019 г. № 301-ЭС18-14237 по делу №А17-4238/2017:

Оставлены в силе решения нижестоящих судов о взыскании платы, установленной протоколом заседания правления ТСЖ (300 руб/мес за размещение комплекса оборудования в каждом из 14 подъездов дома). При этом собрание собственников уполномочило правление «провести работу по юридическому оформлению присутствия провайдеров в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ». То есть здесь правление действовало по поручению и от имени собственников, но я рекомендую условия договоров, в том числе цену, утверждать на самом собрании собственников.

Определение ВС РФ от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19-12137 по делу № А65-34196/2018:

Также взыскана плата, установленная общим собранием собственников (с каждого интернет-провайдера 5000 руб/мес.). Суды отметили, что ответчик не представил доказательств признания этого решения недействительным или установления в нем несоразмерной платы за пользование.

Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам № А67-6011/2017, № А67-4370/2017 и № А67-3195/2017:

Управляющая компания взыскала с провайдера задолженность по договору об использовании общего имущества (150 руб. за один подъезд дома в месяц). Провайдер подавал встречный иск о признании этого договора недействительным в части условий о взимании платы, но суд ему отказал.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А31-6641/2018:

УК взыскала неосновательное обогащение с провайдера. Собственники на собрании утвердили плату в размере 295 рублей в месяц за каждую точку подключения, но провайдер отказался от заключения договора на таких условиях. Однако это не спасло его от взыскания денег.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26-3945/2019:

УК из Карелии взыскала неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. В этом деле стоимость размещения по решению общего собрания составляла 1 500 рублей в месяц за комплект оборудования (независимо от количества абонентов).

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-6181/2019:

УК из Амурской области успешно взыскала деньги с провайдера, хотя тот был очень сильно не согласен с расценками, установленными на общем собрании — 700 рублей в месяц.
Суд указал, что провайдер не доказал несоразмерности размера платы, протокол общего собрания собственников является действительным, не оспорен.
В обоснование своего утверждения о чрезмерности платы ответчик представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость размера ежемесячной платы за размещение провайдерского оборудования в многоквартирном жилом доме составляет 53,36 рублей.
Суд же отметил, что выводы отчета противоречат решению собрания в части размера платы, и для исключения противоречий необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Ответчик вправе был ходатайствовать перед судом о проведении по делу судебной экспертизы, но этого не сделал, поэтому в основу решения положено решение общего собрания о 700 руб. в мес.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-43515/2018 из Челябинска

УК обратилась в суд с исковым заявлением к оператору связи о взыскании денег за фактическое пользование общим имуществом в сумме 0,5 млн руб. по ряду домов.
До этого общие собрания собственников в этих домах наделили её полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом, а также вести дела в судах со всеми правами истца по всем вопросам, связанным с пользованием общим имуществом, в том числе, по вопросам взыскания за фактическое пользование общим имуществом. Также на собрании установили размер минимальной платы за пользование общим имуществом — для провайдеров и операторов — не ниже 800 руб. в месяц.
Первая инстанция иск УК удовлетворила, а вторая отказала. Апелляционный суд решил, что протоколы не свидетельствуют о делегировании УК полномочий по распоряжению общим имуществом МКД, в том числе правомочий по судебной защите этого права распоряжения (из-за смены УК и по другим причинам).
Однако суд округа отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд «фактически полностью освободил оператора от обязанности по несению расходов за пользование общим имуществом МКД и полностью лишил собственников права на взыскание указанной платы». Заново дело еще не рассмотрено.

Отрицательный пример — Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делам № А41-105024/18 и А41-21533/2018:

УК из Московской области попыталась взыскать 7200 руб. за 9 месяцев использования общего имущества, однако ей было отказано, так как стоимость определяла сама управляющая компания. На общем собрании собственники уполномочили управляющую организацию самостоятельно принимать решения об условиях использования общего имущества по согласованию с Советом дома. Суд указал, что такой протокол не годится, так как не подтверждает, что собственники согласовали цену договора. Интересно то, что между УК и провайдером имелся подписанный договор с установленным в нём размером платы.

Еще более интересно то, что годом ранее аналогичная история с теми же действующими лицами, но противоположным результатом произошла по делу № А41-89114/17, дошедшего до Верховного Суда РФ (постановление от 15.02.2019 № 305-ЭС18-25285):
Та же управляющая организация взыскала с того же провайдера за 2 года 433 тыс.руб., и суд в тот раз не смутило самостоятельное определение компанией цены договора:

«в соответствии с договором управления ОАО „Жилкомплекс“ имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с целью наиболее эффективного обслуживания данного имущества.
Таким образом, ОАО „Жилкомплекс“, представляя интересы собственников нежилых помещений в многоквартирных домах и неся ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, уполномочено заключать в интересах собственников помещений в многоквартирных домах договоры с организациями связи о размещении в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, оборудования средств связи, в том числе — телекоммуникационной сети.
При заключении указанных договоров, их стороны, то есть управляющая организация с одной стороны, и организация связи — с другой, вправе определять условия таких договоров, в том числе условие о цене договора, то есть по взаимному соглашению определять соразмерную плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома организациями связи».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-57558/2018:

ТСЖ из Екатеринбурга взыскало с провайдера 32 тыс.руб. — по 1000 за месяц использования общего имущества. Ответчик опять был недоволен суммой, но суд отметил, что провайдер сам подписал договор с такими условиями.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65-26788/2019:

ТСЖ из Казани взыскало 70 тыс. руб.. На общем собрании собственники приняли решение о предоставлении операторам связи (провайдерам) права пользования общим имуществом только на возмездной основе, в размере 5000 руб. в месяц с каждого интернет-провайдера, наделив председателя правления ТСЖ полномочиями по заключению соответствующих договоров.
От заключения договора провайдеры отказались, но деньги в итоге пришлось заплатить.
В суде ответчик ожидаемо выразил свое несогласие с размером платы (5000 руб.), указав на его несоразмерность. Суд отметил, что определение соразмерной платы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а вопросы ценообразования услуг по предоставлению в пользование части общего имущества и соразмерности платы за размещение оборудования связи законодательством не определены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться тем размером, который утвердили на общем собрании.

Аналогичные решения того же суда:

  • по делу № А65-19684/2019: ТСЖ взыскало с Ростелекома 40 000 руб. (по 5 тыс.руб. за месяц использования).
  • по делу № А65-3150/2019: ЖСК из Казани вытрясло опять из Ростелекома 12 000 руб. за 2 месяца использования общего имущества.
  • по делу № А55-30542/2018: ТСЖ из Самарской области взыскало 36 000 руб. неосновательного обогащения, так как собственники приняли решение об ежемесячной оплате из расчета 500 руб. за единицу оборудования (получилось 2 000 руб. ежемесячно). Между сторонами имелся подписанный на таких условиях договор.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-110639/2017:

Управляющая компания взыскала 1 млн руб. — именно столько накапало по 52 домам, находящихся под ее управлением, за несколько лет использования общего имущества (оплата в 600 руб. в мес. была установлена на общих собраниях).

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09-14142/2017:

Товарищество из Брянска взыскало с провайдера 1500 руб. за каждый месяц использования общего имущества (всего 10 500 руб.). Имелось решение общего собрания о такой цене, а также досудебная оценка (экспертиза) об определении рыночной величины арендной платы за пользование местом под размещение телекоммуникационного оборудования.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А03-7581/2018:

Интересное, хоть и типичное дело из Барнаула.
Типичность в том, что ТСЖ взыскало всё, что полагалось (больше 1 тыс. руб. в месяц за каждый антивандальный шкаф с оборудованием).
Интересность в том, что здесь в договоре была предусмотрена возможность индексации платы. Но когда ТСЖ этой возможностью воспользовалось и повысило плату с 3,5 тыс. руб. в месяц до 4,2 тыс., Ростелеком забил на оплату и стал присылать жалкие 300 руб. в месяц за всё.
В суде провайдер также пытался утверждать, что расторг договор в одностороннем порядке, на что суд заметил:

«к рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 782 ГК РФ об одностороннем расторжении договора оказания услуг, которыми руководствовалось общество, а условия договора не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, и, кроме того, заявив отказ от договора, ответчик продолжил использовать общее имущество МКД в своей деятельности для оказания услуг связи отдельным собственникам, являющимся его абонентами. Таким образом, суды пришли к верному выводу, что договор в установленном законном порядке не расторгался и не оспаривался, заявление ответчика об отказе от договора носило формальный характер, так как он продолжал использовать имущество МКД».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-43646/2019:

Спор из Екатеринбурга закончился стандартно: ТСЖ взыскало 200 тыс.руб. за 2 года, но в этом деле есть жирная изюмина: в решении суд просто раскатал ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и его отчет об оценке размера платы.
Из судебной практики оператор понял то, что надо доказывать несоразмерность установленной жителями платы. В данном случае собственники утвердили расценки: за размещение в жилом доме кабельных линий (кроме транзитных) — 1500 руб. в месяц и за размещение 14 цельнометаллических шкафов — 7 000 руб. в месяц, итого 8500 руб. в месяц.
Поэтому в суд был принесен отчет оценщика, согласно которому размер платы за весь период составляет не 200 тыс., а 4950 руб.
Суд не стал принимать его во внимание, отдав приоритет решению общего собрания и указав, что определенная оценщиком стоимость является рекомендуемой, а не обязательной к применению.
Дальше в решении крайне детально расписано что не так с самим отчетом. Вот только часть из написанного:

  • отчет не содержал каких-либо выводов о несоразмерности платы, установленной собственниками,
  • расчет рыночной стоимости права пользования проведен без учета дополнительных критериев, например, размера материальной выгоды, которую получает ответчик в связи с размещением оборудования.
  • отчет оценщика не соответствовал требованиям Федерального Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности, требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки:
    • в Отчете не было информации о размещении оборудования связи для транзита, не хватало сведений о конкретном составе оборудования связи;
    • не принят во внимание тот факт, что истец оплачивает электрическую энергию, потребленную оборудованием ответчика;
    • состав оборудования определен оценщиком на основании справки оператора, фактическое же количество оборудования оценщиком не проверялось и не определялось;
    • отсутствует описание объекта оценки (части общего имущества), вместо него описан сам дом;
    • оценщик использовал информацию, размещенную в ГИС ЖКХ в период изготовления отчета, то есть не на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
    • анализ наиболее эффективного использования оценщиком не проводился;
    • не выявлено зависимости от характеристик оборудования, так как для предоставления своих услуг провайдеры, как правило, используют сопоставимое оборудование; по мнению оценщика ценообразующими факторами, являются: местоположение в городе, физические характеристики объекта (год постройки), т. е. не имеет значения, сколько и какого в доме установлено оборудования оператора связи, имеется ли оборудование для транзита, либо нет.

Суд округа это решение поддержал.

Кратко:

▪ В данный момент проблем со взысканием денег с провайдеров практически не наблюдается. Суды исходят из того, что ответчики не могут доказать несоразмерность размера платы, установленной собственниками.
▪ Цену надо прописывать в самом решении общего собрании.
▪ Там же желательно наделить УК / ТСЖ / кто у вас там / полномочием на обращение в суд (на всякий случай).
▪ Само собой нужно решение о том, кто будет заключать договоры от имени собственников. При этом отказ провайдеров от заключения этих договоров пока не спасает их от взысканий.
▪ Рано или поздно операторы продавят для себя более мягкие условия размещения своего оборудования. Пока этого не произошло, читающим меня представителям провайдеров можно рекомендовать не ждать, пока собственники установят свои цены, а с помощью какого-либо жителя провести собрание для принятия решений о приемлемых условиях использования общедомового имущества.

Для подписчиков моего платного закрытого телеграм канала «Сундучок» доступны образцы документов по провайдерам:
▪ Повестка общего собрания собственников по вопросу использования общего имущества третьими лицами
▪ Обращение в управляющую организацию по поводу провайдеров, незаконно использующих имущество
▪ Жалоба в жилищную инспекцию на незаконное размещение оборудования провайдерами с молчаливого согласия УК
▪ Жалоба в прокуратуру на жилищную инспекцию, если она не стала проводить проверку
▪ Претензия к провайдеру по оборудованию, размещенному без согласия собственников
▪ Договор о платном использовании части общего имущества
▪ Иск о взыскании задолженности с провайдера, который заключил договор о возмездном использовании общего имущества
▪ Иск о взыскании неосновательного обогащения с провайдера, который не заключил договор об использовании общего имущества

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 2651   5 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО   общее имущество