Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

7 заметок с тегом

договор управления

Общее собрание собственников отменяет своё решение

В конце августа до Верховного Суда РФ дошло дело о смене управляющей организации — дело №А54-3746/2019.
Сначала жители приняли решение поменять управляющую организацию. Они провели общее собрание, выбрали новую организацию. Новая компания обратилась с заявлением в орган жилищного надзора Рязанской области.
Предшественница не спешила исключать сведения по дому из реестра, поэтому инспекции пришлось приостановить рассмотрение заявления и провести проверку.
В это время ей прислали очередной протокол общего собрания собственников в спорном доме. На этом собрании жители решили «отменить» все решения, оформленные предыдущим протоколом.

Инспекция посчитала, что собрание не может отменять принятые им ранее решения, и поэтому не учла новое волеизъявление собственников. Она указала, что такие вопросы не относятся к компетенции собрания, и  отменить (признать недействительным) первоначальное решение может только суд. В реестр лицензий внесли изменения, дом закрепили за новой управляющей организацией.

Старая компания обратилась в Арбитражный суд Рязанской области, где просила признать незаконными такие действия инспекции.

Суд удовлетворил заявление управляющей организации.

Он указал, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится, в частности, выбор способа управления домом. Этот способ может быть выбран и изменен в любое время, такое решение является обязательным для всех собственников:
Тот факт, что в повестке общего собрания значатся вопросы не об избрании управляющей организации, а об отмене решений, принятых на предыдущем общем собрании, не влечет нарушение норм жилищного законодательства и не свидетельствует о превышении полномочий собранием.
Анализ принятых решений позволяет сделать вывод о том, что волеизъявление собственников было направлено на выбор первоначальной компании в качестве управляющей организации дома.
Общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену.
Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. В Гражданском и Жилищном кодексах таких ограничений нет.

Позицию инспекции признали необоснованной, а её приказ — недействительным.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд и суд Центрального округа также поддержали старую управляющую организацию.
В судах она дополнительно подкрепила свои доводы — о возможности отмены общим собранием своих же решений — практикой Верховного Суда РФ: определения от 18.06.2018 №306-КГ18-7181, от 13.07.2017 N 301-ЭС17-8261, от 23.07.2018 №306-ЭС18-9338.
Суд округа не преминул обратить внимание инспекции на то, что она, ссылаясь на неоспоренность первого протокола в суде, забывает о том, что второй, забракованный ею протокол также в суде не оспаривался и недействительным не признан.

Верховный суд РФ в определении от 28 августа 2020 г. № 310-ЭС20-11698 оставил жалобу инспекции без удовлетворения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 603   1 мес   для собственников   для УО   договор управления   общее собрание

Предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду общего имущества

Продолжаю серию публикаций про невыгодные жителям условия договора управления, на которые надо обращать внимание. Если есть возможность повлиять на эти условия, то этой возможностью нужно обязательно пользоваться совету дома или инициативной группе.
Уже были разобраны условия про про расторжение договора, про застройщика, про отчётность, про экономию.

Ещё одно условие — предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества.

Решение вопросов об использовании общего имущества, выборе лица, уполномоченного на заключение договоров, определение условий таких договоров, выбор, куда потратить деньги, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Эти решения принимаются не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
Договор управления хоть и утверждается на общем собрании, но практически всегда — меньшим числом голосов. Часто жители не знакомы с содержанием договора и не знают, что именно доверили своей компании.
Тем не менее, управляющие организации сдают общее имущество в аренду, а доход тратят на то, что позволяют условия договора управления.
Условия могут быть сформулированы по-разному. Обычно они прописаны в разделе с правами организации, но бывает, что раскиданы по всему договору.

Примеры из договоров, которые мне присылали на проверку:

Исполнитель вправе:
Распоряжаться общим имуществом (стенами, несущими и ограждающими конструкциями) и передавать в возмездное пользование на срок не более одного года (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота Общего имущества на содержание, текущий ремонт, а также на иные цели, в соответствии с решениями, принятыми на общих собраниях собственников многоквартирного дома, с обязательным предоставлением информации о заключенной сделке и о ее существенных условиях.

Мало условий использования, нет цены, невразумительная отчётность.

Права Управляющей организации:
В интересах всех собственников сдавать отдельные помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, в аренду третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома). При этом Управляющая организация обязана учитывать полученные денежные средства отдельно и использовать их исключительно на цели управления, содержания и эксплуатации многоквартирного дома.
В интересах всех собственников сдавать в аренду места, являющиеся общим имуществом всех собственников многоквартирного дома, для размещения рекламы третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома).

Опять нет никаких условий договоров, что создает предпосылки для злоупотреблений со стороны УО. Направления расходования фактически определяет сама УО, а под «цели управления» можно подвести очень многое.

В соответствии с действующим законодательством предоставлять в пользование за плату (в т.ч. путем привлечения третьих лиц) объекты общего имущества Многоквартирного дома, в т.ч. для размещения на прилегающем земельном участке временных конструкций, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, оборудования и линий связи с использованием общего имущества Собственников Многоквартирного дома.

Еще меньше конкретики и предполагается возможность привлечения неких третьих лиц. Чем плохи третьи лица, рассказывала на примере бардака в Санкт-Петербурге.

Права управляющей организации:
В установленном законодательством порядке Заключение договоров с третьими лицами на сдачу в аренду или пользование помещений, относящихся к Общему имуществу, предоставление в пользование частей Общего имущества, в т.ч. отдельных конструктивных элементов Многоквартирного дома, размещение в них или на них имущества или оборудования третьих лиц, проведение в них работ и т. д., с последующим направлением полученных денежных средств на Управление Многоквартирным домом и/или Содержание, Текущий ремонт Общего имущества в них, либо направлять на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, Коммунальных услуг (ресурсов) и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по Содержанию и Текущему ремонту, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям, связанным с Управлением Многоквартирным домом, или иные цели, определенные общим собранием Собственников.

Доход жителей УО сможет тратить на оплату своих косяков, нарушений и штрафов. Удобно.

Пример годного условия

Взят из проекта договора управления с ООО «УК Изумрудный город» ОГРН 1197746208440, который мне прислал кто-то из подписчиков для проверки. Условие об использовании общего имущества там прописано хорошо. Не знаю, сама УО — автор, или списали:

Управляющая организация обязана:
Не допускать использования общего имущества Собственников помещений в Многоквартирном доме, в т.ч. предоставления коммунальных ресурсов с их использованием, без соответствующих решений общего собрания Собственников.
В случае решения общего собрания Собственников о передаче в пользование общего имущества либо его части иным лицам, а также определении Управляющей организации уполномоченным по указанным вопросам лицом — заключать соответствующие договоры.
В случае определения иного уполномоченного лица обеспечить реализацию решений общих собраний Собственников по передаче в пользование иным лицам общего имущества в Многоквартирном доме.
Содействовать при необходимости в установлении сервитута в отношении объектов общего имущества в Многоквартирном доме и обеспечивать соблюдение режимов и пределов использования данных объектов при его установлении.
Средства, поступившие в результате передачи в пользование общего имущества Собственников либо его части на счет Управляющей организации, после вычета установленных законодательством соответствующих налогов и суммы (процента), причитающейся Управляющей организации в соответствии с решением Собственников, направляются на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору, либо на иные цели, определенные решением общего собрания Собственников.

Здесь принятие решений об использовании общедомового имущества оставлено за общим собранием.

Почему я не рекомендую прописывать в договоре управления такие условия (кроме последнего примера)?

  1. Решение принимается по факту меньшим числом голосов, чем необходимо.
  2. Многие жители не осознают, на что они дают согласие.
  3. Последующее изменение условий договора возможно с согласия управляющей организации, которое она едва ли даст, если ей и так хорошо.
  4. УО считает себя правомочной самостоятельно определять условия договоров об использовании общего имущества и свободно расходовать деньги.
  5. Даже если и жителей, и УО это всё устраивает, то арендатор может встать в позу и отказаться платить, ссылаясь на недействительность заключенного с УО договора. Что скажет суд, предсказать сложно.

Поэтому правильным будет вынесение на голосование ряда отдельных вопросов об использовании общего имущества.

Для подписчиков закрытого telegram канала доступен пример повестки такого собрания. Для всех остальных подписчиков основного канала ЖКХ доступен мой первоначальный проект Положения об использовании общего имущества.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 497   2 мес   для собственников   договор управления

Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»?

Давно писала на telegram канале о противоречивости практики по досрочному расторжению договора управления с управляющей организацией.
В судах обычно поднимается вопрос о толковании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Кто-то считал, что нужно обязательно обосновывать решение о смене управляющей организации её плохой работой, остальные (большинство) довольствовались простым немотивированным волеизъявлением собственников о переходе под опеку другой компании, аргументируя позицию старым мнением Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 N 7677/11.)

С тех пор практика осталась такой же противоречивой, но появилась парочка решений Конституционного Суда РФ, которые при последующем активном упоминании в судебных спорах могут изменить практику судов в пользу бросаемых управляющих организаций.
Вот эти решения:

Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2020 N 641-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соболевой Натальи Владимировны на нарушение ее конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Жители на собрании приняли решение о смене способа (!) управления с жилищно-строительного кооператива (от застройщика) на управление управляющей организацией, не обосновывая решение ненадлежащей работой, поскольку тут речь идёт не о смене управляющей организации и не расторжении договора управления, а о выборе совершенно другого способа управления.
Однако суды общей юрисдикции признали решение незаконным, ссылаясь на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и то, что для расторжения договора управлении необходимо было обосновать плохую работу кооператива.
Откуда в кооперативе договор управления, при чём тут эта норма, с каких пор для перехода на способ управления УО нужна плохая работа кооператива — останется самой большой загадкой. Приходится принять как факт такое дикое решение.
Инициатор собрания обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на то, что суды общей юрисдикции читают спорную норму так, как будто она «не допускает одностороннего отказа от договора управления при смене способа управления в отсутствие доказательств ненадлежащего управления МКД жилищно-строительным кооперативом».
Конституционный Суд РФ не стал особо вникать в чудесатую историю. Он просто отказал, сославшись на свое предыдущее определение с толкованием спорной нормы закона. Вот это решение:

Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 N 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Чернова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Здесь обращению в Конституционный суд предшествовала обычная, но тоже беспричинная смена управляющих организаций в рамках одного, ранее выбранного способа управления (управляющей организацией).
Суды общей юрисдикции оказались противники немотивированной смены управляющих организаций и признали решение собрания недействительным.
По применению спорной нормы Конституционный Суд РФ так обозначил свою позицию:
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи.
Исходя из них договор управления заключается на согласованный сторонами срок.
До его истечения собственники вправе посредством принятия соответствующего решения собрания отказаться от продления договорных отношений.
Таким образом, спорная норма предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления со стороны собственников допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается:

  • реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ),
  • стабильность соответствующих правоотношений, а также
  • соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления.

Теперь любая попытка оспорить в КС РФ ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ будет упираться в это решение, а суды общей юрисдикции смогут активнее использовать эти определения.
Пока до судов это не дошло, их практика складывается всё ещё чаще в пользу жителей:

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом

Дела по линии арбитражных судов — споры о передаче технической документации и оспаривание решений жилищной инспекций:
① Определения Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N 310-ЭС19-3466 по делу N А14-1671/2018, от 09.01.2018 N 310-ЭС17-19934 по делу N А83-4599/2016, от 21.05.2018 N 309-ЭС18-4907 по делу N А60-4085/2017
② Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2019 N Ф01-5692/2019 по делу N А43-41496/2017
③ Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.08.2019 N Ф04-2506/2019 по делу N А46-9978/2018, от 20.06.2019 N Ф04-1629/2019 по делу N А81-4771/2018, от 06.06.2019 N Ф04-1704/2019 по делу N А03-6223/2018
④ Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2020 N Ф05-3753/2020 по делу N А41-22819/2019 и от 02.12.2019 N Ф05-20163/2019 по делу N А41-22822/2019
⑤ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2019 N Ф06-55530/2019 по делу N А49-15393/2018
⑥ Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2019 N Ф07-14696/2019 по делу N А56-26341/2018 и от 02.08.2019 N Ф07-8600/2019 по делу N А26-12006/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 08.11.2019 N 307-ЭС19-19778)
⑦ Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 N Ф08-6388/2019 по делу N А32-43176/2018 и от 01.08.2019 N Ф08-6543/2019 по делу N А53-29397/2018

⑧ Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2019 N Ф09-8231/19 по делу N А50-7638/2019, от 13.11.2019 N Ф09-7223/19 по делу N А71-1563/2019, от 08.11.2019 N Ф09-7067/19 по делу N А07-2492/2019, от 16.07.2019 N Ф09-4171/19 по делу N А71-16992/2018, от 01.08.2019 N Ф09-4675/19 по делу N А34-8502/2018

⑨ Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2019 N Ф10-5106/2019 по делу N А23-7465/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 12.02.2020 N 310-ЭС19-27703), от 31.10.2019 N Ф10-4724/2019 по делу N А84-4410/2018, от 09.07.2019 N Ф10-2148/2019 по делу N А84-4130/2018, от 08.07.2019 N Ф10-2270/2019 по делу N А84-3940/2018

Суды общей юрисдикции, дела об оспаривании решений общего собрания — апелляционные определения:

  • Нижегородского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-2988/2019
  • Ленинградского областного суда от 12.03.2020 N 33-1407/2020
  • Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2020 N 33-2472/2020
  • Свердловского областного суда от 01.02.2019 по делу N 33-819/2019 (33-23371/2018)
  • Кемеровского областного суда от 21.11.2019 по делу N 33-12423 (2-747/2019)

Противоположная позиция. (её больше, взяла посвежее).

➊ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.09.2019 N Ф10-3746/2019 по делу N А54-8997/2018 из Рязанской области (засилено Определением Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 310-ЭС19-22100):

«Одновременно не дано никакой оценки и доводу ООО „Жилсервис Рязань“ со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1001-О».

Это как раз то определение КС РФ, о котором шла речь выше. Повторно дело еще не рассмотрено.

➋ Апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 18.10.2019 N 33-3616/2019 и Красноярского краевого суда от 28.01.2019 N 33-1220/2019 (в Красноярске такой практики много):

«применительно к положениям ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ право на досрочный односторонний отказ от исполнения заключенного с управляющей организацией договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора».

Рекомендация жителям

✔ если расторгаетесь «просто так» — учитывайте риски выше.
✔ если расторгаетесь в связи с невыполнением договора управления — не забудьте обосновать плохую работу организации.
✔ самый безопасный и простой вариант — расторгаться в связи с истечением срока договора управления.
✔ в любом случае перед собранием прочитайте пункты договора о расторжении договора, порядке отказа от пролонгации. Здесь надо обратить внимание и учесть, за сколько месяцев до расторжения надо уведомить компанию о своем нежелании иметь с ней дела.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 211   4 мес   для собственников   для УО   договор управления   общее собрание

Экономия как доход управляющей организации

Продолжая тему невыгодных условий договора управления, расскажу про случай, когда жителям невыгодно отсутствие условия.
Речь идёт о распределении экономии, которая предусмотрена в ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Управляющая организация оставляет себе «экономию» при соблюдении нескольких условий:

  1. по размещенному в ГИС ЖКХ отчёту об исполнении договора управления она потратила меньше, чем планировалось при установлении размера платы за содержание жилья,
  2. она выполняла все те работы (услуги), что предусмотрены в договоре,
  3. она сэкономила не на качестве работ (услуг).

При этом некачественность подтверждается в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок написан в п. 17 «Правил изменения размера платы...» (Постановление № 491):

качество услуг / работ считается ненадлежащим, если об этом составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Как часто у вас в доме составляются такие акты?
Если составляются, то отлично и дальше можно не читать, неактуально.
В остальных домах отсутствие актов позволяет жителям распрощаться с неизрасходованными деньгами.

Договором управления может быть предусмотрено другое распределение экономии (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Вот этой возможностью и надо пользоваться жителям.

Почему это важно.
После выбора новой управляющей организации или создания ТСЖ можно истребовать у старой УК неизрасходованные средства. Но если жители не настояли на другом распределении экономии, то деньги при соблюдении перечисленных условий будут считаться прибылью УК «по умолчанию». Суд откажет во взыскании. А в спорах по таким делам речь идёт о суммах в сотни тысяч рублей и выше.

Я не предлагаю полностью лишить организацию этого источника прибыли. Иначе у неё не останется смысла экономить и показывать сэкономленное в отчёте. При составлении своих договоров я обычно прописываю какую-то пропорцию, например,

«Управляющая организация имеет право:

Оставлять в своем распоряжении 30% экономии, если по результатам исполнения договора управления в соответствии с размещенным в ГИС ЖКХ отчетом о выполнении договора управления фактические расходы организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии, что полученная экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и  выполненных работ по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Остальные 70% экономии не поступают в распоряжение управляющей организации и расходуются исключительно по решению общего собрания собственников на нужды МКД. При изменении лица, осуществляющего управление домом, эта часть экономии подлежит перечислению на счёт вновь выбранной управляющей организации или созданного товарищества собственников недвижимости (жилья).

Раньше в судах удавалось выцарапать экономию, даже если старые управляющие организации ссылались на ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Их попытка так обосновать свои притязания проваливалась по банальной причине: часть 12 статьи 162 вступила в силу в начале 2018 г., тогда как отношения между организацией и собственниками прекращались до вступления в силу этой нормы, не имеющей обратной силы.

Примеры безуспешной, но удивительной настойчивости УК об обратном можно почитать в решениях по делам №№ А40-883/18, А07-26254/2017, А78-18306/2017, А59-6560/2018.

Но те времена прошли, и теперь экономию оставляют предыдущей управляющей организации:

  • Дело № А28-13798/2019 — Арбитражный суд Кировской области отказал во взыскании неосновательного обогащения, так как „истец не представил суду доказательства ненадлежащего качества услуг (работ)“.
  • Дело № А28-15192/2019 — тот же Арбитражный суд Кировской области снова пишет, что „в деле отсутствуют доказательства того, что в период исполнения договора управления составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ“.
  • Дело № А76-6455/2019 — аналогичная история из Арбитражного суда Челябинской области.

Сохранить деньги собственников можно 2 способами:

1. Прописать в договоре управления другую судьбу экономии, а не ту, что предначертана Жилищным Кодексом РФ.

По делу № А39-6129/2019 суд признал, что у управляющей организации из Мордовии нет права на экономию:
В договоре управления было написано, что управляющая компания вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов, связанных с оплатой дополнительных расходов и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, возмещению убытков, актам вандализма, штрафным санкциям.
Суд оценил это как определение целевого характера денег, что препятствует компании считать экономию своей прибылью.

2. Обосновывать ненадлежащее качество работ.
Лучше это делать так, как прописано в Правилах №491 — через акты. Но в суде могут выручить также результаты проверок контролирующих органов.

В деле № А28-6072/2019 из Кировской области деньги жителей помогли сохранить предписания жилищной инспекции.

Одним из них от старой УК требовалось отремонтировать кровлю, устранить протечки на трубопроводе горячего водоснабжения в подвале. Также были протоколы об административных правонарушениях, где указывалось на  нарушение лицензионных требований при осуществлении функции по содержанию и ремонту общего имущества.

Старая компания не опровергла эти доказательства и не представила сведений об устранении нарушений.

Какой именно способ выбрать — зависит от конкретной ситуации и, прежде всего, от возможности повлиять на условия договора управления.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 447   5 мес   для собственников   договор управления   плата за содержание

Невыгодные условия договора управления. Часть 3.

Продолжаю тему часто встречающихся в договоре управления условий, которые не нарушают закон, но для жителей ничего хорошего не несут.

Отчетность.

Обращайте внимание на условия договора про отчетность управляющей компании..
Если там стандартное «УК предоставляет отчет в соответствии с требованиями законодательства», то это ни о чём.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает строгих требований к форме отчета. В ст. 162 Жилищного кодекса РФ закреплено, что управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в ГИС ЖКХ. Однако в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности. И этой возможностью надо пользоваться.

Так как универсальной и обязательной для всех формы отчетности законом не предусмотрено, для собственников важно прописать подробную форму в договоре управления.

Примерная форма отчёта содержится в приложении 2 к Приказу Минстроя РФ от 31.07.2014 г. №411/пр.
Чтобы она из примерной превратилась в обязательную, отразите содержание формы в договоре или сошлитесь на этот Приказ.

Кроме формы подумайте над порядком представления — устраивает ли Вас размещение отчета только в ГИС ЖКХ, или Вы хотите, чтоб он вешался в местах общего пользования, или выносился на утверждение годового собрания, или предоставлялся совету дома и т. д.

Какие формулировки хороши для УК, но могут оказаться плохими для жителей:
«Организация обязана представлять Собственникам ежегодно в течение первого квартала текущего года отчет о выполнении договора управления за предыдущий год» — ноль конкретики.
«Форма отчета утверждается управляющей организацией» — организация может утвердить форму отчета условно из 3 цифр — начислено, собрано, потрачено.
«УК в течение первого квартала размещает отчет в ГИС ЖКХ. В срок ХХ дней после размещения собственники могут направить в УК письменные возражения. Если в этот срок возражения не поступили, отчет считается принятым, а работа УК — надлежащей» — жители не отследят размещение и пропустят срок подачи возражений.

Почему всё это важно

  1. Из отчета можно понять, получила ли управляющая компания себе «экономию» (об экономии напишу в следующих постах).
  2. Отчет может пригодиться для признания работы компании ненадлежащей (иногда нужно при смене УК).
  3. Остаток из отчета можно будет попробовать взыскать при смене управляющей компании в пользу новой избранницы, чтобы жители сохранили неизрасходованные деньги.

Напоследок, примеры условий договора про отчет, нормальных для жителей, но не всегда выгодных для УК.

С сайта ГЖИ Самарской области:

Обязанности УК: ... представлять Собственнику отчет о выполнении настоящего Договора (Приложение № 4) за истекший календарных год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия настоящего Договора, а при заключении настоящего Договора на один год — не ранее чем за два месяца и не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия. Отчет представляется на общем собрании собственников помещений, а в случае проведения собрания в заочной форме — в письменном виде по требованию Собственника. Отчет размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определенных решением общего собрания собственников помещений.

..УК предоставляет на согласование в Совет МКД отчет о выполнении настоящего Договора (Приложение № 4) по результатам прошедшего года не позднее, чем за 1 (Один) месяц до представления собственникам помещений в Многоквартирном доме.

С сайта службы государственного строительного и жилищного надзора Республики Бурятия (договор в целом — ночной кошмар любой УК, рассчитан на активный совет дома)

Ежеквартально, с даты вступления настоящего Договора в силу, Совет МКД в лице председателя Совета многоквартирного дома подписывает Отчет о выполненных работах (Приложение № 6). В случае невыполнения работ, Управляющая организация на основании Актов (Приложение 7) производит перерасчёт платы, на стоимость этих работ в конце каждого квартала, с учетом корректировки.

Контроль осуществляется путем предоставления Управляющей организацией председателю Совета МКД ежеквартального отчета: о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ, о состоянии лицевого счёта МКД по видам платежей; о состоянии взаиморасчётов с исполнителями работ и услуг и поставщиками коммунальных ресурсов по МКД, о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества МКД, о целевом использовании переданных Управляющей организации денежных средств в виде платы по всем видам работ и услуг, об использовании денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества (сдача в аренду, предоставление в пользование и т. д.), о состоянии платежей, задолженности по платежам за истекший месяц, мерах, принятых по взысканию задолженности.

Годовой отчет считается сданным Управляющей организацией и принятым Собственниками при условии положительной оценки этого отчета годовым общим собранием Собственников. Отрицательная (неудовлетворительная) оценка годового отчета Управляющей организации общим собранием Собственников является основанием прекращения Договора с Управляющей организацией и выбора новой организации либо изменения способа управления МКД. При этом Управляющая организация не может прекратить исполнение настоящего Договора до передачи управления МКД новой Управляющей организации.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 485   6 мес   для собственников   договор управления   отчет УО

Невыгодные условия договора управления. Часть 2

Часто встречаю, что жители-не-юристы при проверке договора управления смотрят куда-то не туда и цепляются к козявкам, мушкам, таракашкам, совершенно не примечая слона.

Ну не хочет УК прописывать, что общее имущество должно содержаться в состоянии, которое обеспечивало бы сохранность имущества собственников, ну и ладно. Обязанность от этого никуда не исчезнет.

Надо уметь видеть, к каким последствиям может приводить одновременное использование умело разбросанных по договору отдельных безобидных его условий.

Для себя классическим примером из-за его незамысловатости я считаю связку условий, формально позволяющих расторгнуть договор управления типа по соглашению сторон (на самом деле, по инициативе УК). Я не знаю, работает ли это на практике, но в проверяемых мною договорах 2019-2020 гг встречать стала часто.
Сами условия на скрине.

Кратко суть:

  1. Принимается упрощённый порядок уведомления обо всём (включая информационные доски). Этот способ перечислен посреди кучи других вариантов.
  2. Прописывается, что УК выбирает способ уведомления по своему вкусу.
  3. Подробно прописывается порядок расторжения договора. Другие УК пишут кратко: «... расторгается в порядке, предусмотренном законодательством».
    Хитрые же УК пишут, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, и вот как это соглашение достигается.
    Не на общем собрании, нет.
    УК уведомляет собственников о своём предложении расторгнуть договор. Если они не напишут возражения в такой-то срок, то, значит, согласны.
    Соглашение сторон достигнуто.

Ведь в одностороннем порядке организация не может расторгнуть договор, а тут, получается, пожалуйста.

Понятно, что в реальной жизни жители, скорее всего, не увидят уведомления. Его повесят, сфоткают/заактируют, снимут и через установленный срок посчитают договор расторгнутым по соглашению сторон.

Рекомендация жителям.
Настаивайте на том, чтобы способ уведомления о юридически значимых сообщениях (или хотя бы о расторжении ДУ) «на досках» мог быть использован только в качестве дополнительного к каким-то другим способам, которые позволят жителям действительно получить уведомления.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 360   6 мес   для собственников   договор управления

Невыгодные условия договора управления. Часть 1

Только что проверяла очередной договор управления.
Смешанные чувства у меня вызывают некоторые условия, которые УК там прописывает.
В отдельности вроде бы ничего, а если взять всё вместе, то жителям капец как невыгодно.

Напомню, что при проверке договора его положения можно условно поделить на
✔️ незаконные и
✔️ невыгодные для жителей.
От использования незаконных условий ещё как-то можно защититься через контролирующие органы и суд. А по невыгодным все печальнее: сможет и захочет ли ГЖИ прицепиться к ним и потом отстоять свое мнение в арбитраже — большой вопрос.

Вот последний неприятный для жителей пример из изученного мною договора.
(там ряд условий, я перевела на человеческий для экономии места).

  • УК от застройщика.
    (на этом месте можно было бы закончить)
  • Отклоняет правку-предложение собственников о её полномочии представлять в суде интересы жителей по вопросам управления, в т.ч. в отношениях с застройщиком по вопросам, связанным с общим имуществом.
    (говорит — только при условии увеличения ежемесячной платы. Размер этой платы, на минуточку, и без того — 121 руб с кв.м.).

Одновременно прописано, что:

  • она не несёт ответственности за все недостатки, которые имеются в доме от застройщика,
  • она не обязана ничего из этих недостатков устранять,
  • если жители хотят устранения, то пусть на собрании утвердят её смету и дополнительно оплатят все эти расходы,
  • если же за эти неустраненные недостатки УК прилетит какой-нибудь штраф, то убытки возмещаются самими собственниками.

Прописывая последнее, видимо, компания в курсе судебной практики о том, как контролёрам иногда удаётся обосновать претензии к УК по косякам застройщика (последний похожий пример, который помню — дело №А41-96093/18, про пожарку).

Вот такой сокровищ.

Поэтому ещё раз прошу внимательно читать проект договора ДО собрания. Шансы потом что-то отстоять — ну так себе. Лучше самим подобрать другую УК с более привлекательными условиями.

P. S. Там же было про то, что УК не несёт ответственность и ничего не должна по технической документации, которую не передал застройщик. Здесь практика судов разная, но кому надо в пользу жителей, то из свежего смотрите дело № А41-91509/17.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 287   6 мес   для собственников   договор управления