Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

19 заметок с тегом

для ЖСК

Когда можно не отвечать на письменное требование прокурора? Заметка для дерзких.

Требование прокурора — это запрос информации, документов (копий), который сопровождает большинство проверок. Обязательность исполнения требований прокурора прописана в ст. 6 Федерального закона о прокуратуре РФ.
Часто в самом запросе прокурор угрожает привлечь к административной ответственности по ст. 17.7 КоАП РФ за невыполнение требований:

Умышленное невыполнение требований прокурора, вытекающих из его полномочий, установленных федеральным законом, … —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей; на должностных лиц — от 2000 до 3000 рублей либо дисквалификацию на срок от 6 месяцев до 1 года; на юридических лиц — от 50 000 до 100 000 рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Привлечь к ответственности по этой статье можно, если требование прокурора законное.
Если оно незаконное, то привлечь к ответственности будет проблематично.
Поэтому если не хотите исполнять требование прокурора (но всё же лучше захотеть), то ищите, что нарушил прокурор.

◾ Прокурор направил требование факсом или по электронной почте

По факсу практика судов вполне однозначная: требуется досылка оригинала почтой.
Это основано на инструкции по делопроизводству в органах прокуратуры:

передаваемая и принимаемая факсимильной связью информация не считается документом, имеющим юридическую силу. В связи с этим при передаче документа факсимильной связью досылка оригинала является обязательной (п. 5.12.7 Инструкции, Приказ ГП РФ от 29.12.2011 № 450)

Ссылку на этот пункт про факс используют также как защиту от привлечения к ответственности, если требование направлено по электронке. Однако это не всегда прокатывает. Например, есть решение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 12- 1216/19, где суд пишет, что способ направления требования не влияет на законность.

Кому нужно больше практики по вопросу в целом, вот неудачные попытки привлечь к ответственности по 17.7 КоАП РФ (требования по факсу и электронке): постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.04.2020 № 16-2192/2020, решение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 15.02.2018 по делу N 7/1-27/2018, постановление Нижегородского областного суда от 16.11.2015 N 4а-744/2015, решение Астраханского областного суда от 02.06.2017 по делу N 7-164/2017, постановление Архангельского областного суда от 30.08.2017 по делу N 4а-345/17, постановление Оренбургского областного суда от 10.08.2018 по делу N 4а-472/2018.

✔ В ответе на требование прокурора можно сослаться на эти судебные решения и попросить выслать оригинал с новыми сроками исполнения.

◾ Прокурор установил незаконные сроки

Законные сроки:
▫ 5 рабочих дней — информация, документы, справки и другие материалы или их копии, необходимые для осуществления функций прокуратуры,

▫ 2 рабочих дня — при проверках исполнения законов,

▫ 1 сутки — при угрозе причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, безопасности государства, при наличии чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

✔ В ответе на требование можно попросить установить законные сроки.

◾ Прокурор не уведомил о проверке

Требование пришло в рамках проверки, но организация не знает о проверке. При этом к самому требованию уведомление не приложено, и в нём никакой информации также нет.
Как должно быть:
Решение принимается прокурором или его заместителем и доводится до сведения представителя организации не позднее дня начала проверки. В решении о проведении проверки обязательно указываются цели, основания и предмет проверки (ст. 21 закона о прокуратуре РФ).

✔ В ответе на требование можно попросить прислать копию уведомления о проверке.

◾ Прокурор запросил то, что может достать сам

Прокурор не вправе требовать (п. 2.3 ст. 6 закона о прокуратуре):
▫ информацию, документы и материалы или их копии, которые передавались органам прокуратуры в связи с ранее проведенной проверкой либо которые официально опубликованы в СМИ или размещены на официальном сайте организации, создание которого (!) предусмотрено ее учредительными документами.
Исключения: необходимость проведения исследования, испытания, специальной экспертизы или наличие угрозы причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, безопасности государства, чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера (п. 2.5 ст. 6 закона о прокуратуре).

✔ В ответе на требование надо сослаться на п. 2.4 ст. 6 Закона о прокуратуре и написать, когда (в рамках какой проверки) в прокуратуру передавались повторно запрошенные сведения, либо где они размещены — указать СМИ или страницу сайта, где прокуратура может найти требуемое.

◾ Прокурор запросил то, что не относится к проверке

Прокурор не вправе требовать (всё тот же п. 2.3 ст. 6 закона о прокуратуре):
▫ информацию, документы и материалы или их копии в рамках проведения проверки, не обусловленные целями указанной проверки и (или) не относящиеся к её предмету.

✔ В ответе на требование можно указать, что запрашиваемые сведения и документы никак не связаны с проверкой.

Личный опыт

За всё время работы в прокуратуре я привлекала по 17.7 КоАП РФ только одну водоснабжающую организацию. Первый раз я направила требование факсом, а канцелярия прокуратуры дослала оригинал простой почтой. Естественно, представитель организации в суде заявил, что они ничего не получали, а требование по факсу не документ. Мировой суд отказался привлечь руководителя к административной ответственности.
Повторно направила требование заказным письмом. Его опять не исполнили, и я снова составила административку, но уже на юрлицо. Городской суд назначил штраф 50 000 руб. Поэтому призываю не ссориться с прокуратурой, ведь потом может стать хуже.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Корректировка платы за отопление

Житель Нижнего Новгорода пожаловался в инспекцию на неправильное начисление платы за отопление. Заявителю полагался возврат в сумме почти 7500 руб., однако управляющая компания в первом квартале необходимую корректировку полностью не провела.
Инспекция выдала предписание:

произвести возврат корректировки размера платы за отопление по итогам 2018 года потребителям жилых помещений многоквартирного дома в полном объеме, а при превышении ежемесячной суммы, зачесть в счет будущих периодов, но не в рассрочку.

Управляющая организация оспорила это предписание в суде (дело №А43-22078/2019).
Суд первой инстанции отказал ей в удовлетворении заявления.
Компания обжаловала решение, приведя такие доводы:
▪ общество произвело корректировку платы по отоплению согласно потреблению тепловой энергии в жилом помещении заявителя.
▪ возможность произвести возврат корректировки единовременно, в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена.
▪ единственный способ реализовать возврат корректировки, не нарушая нормы действующего законодательства, производить возврат денежных средств в размере текущих начислений.
▪ компания проводит корректировку размера платы за услугу отопления, руководствуясь п.61 Правил № 354, согласно которого, излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов.

Однако апелляционный суд и суд округа также отклонили жалобы организации:
▪ корректировка размера платы за период с января по декабрь 2018 года должна быть проведена в 1 квартале года 2019, следующего за расчетным, то есть в порядке, предусмотренном Правилами N 354, в целом за год.
▪ довод заявителя о том, что произведение корректировки может быть произведено только за счет денежных средств, поступающих от населения за коммунальную услугу по отоплению не основан на нормах права.
▪ ссылки компании на п.61 Правил № 354, согласно которому излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов, судом отклоняются, поскольку действующим законодательством установлен приоритет использования учетного метода формирования платы за коммунальные ресурсы над расчетным методом.
▪ целью ежегодной корректировки платы является приведение начисления в соответствии с фактически потребленным объемом ресурса, затраченным на отопление многоквартирного дома в соответствии с показаниями общедомового прибора учета.

Верховный Суд РФ в Определении от 9 сентября 2020 г. № 301-ЭС20-12047 также поддержал инспекцию, а не управляющую организацию.

Напомню, что тратить деньги жителей, образовавшиеся в результате корректировки, по своему усмотрению нельзя.

Уже рассказывала про постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-9768/2019 из Самары.
Там ТСЖ направило деньги с корректировки платы за отопление на содержание дома. После этого оно получило предписание жилищной инспекции. ТСЖ попыталось оспорить его и даже выиграло первую инстанцию.
Первая инстанция решила, что ТСЖ уже сделало корректировку путём направления средств от экономии по статье «отопление» на уставные цели в интересах всех собственников.
Вышестоящие суды написали, что неправильно тратить переплату за отопление на погашение затрат по текущему ремонту общего имущества. Деньги должны идти либо в счет оплаты по строке отопление, либо возмещаться потребителям.
Каких-либо решений общих собраний, проведенных до того, как потратить деньги, ТСЖ в суд не представило.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Кооператив и управляющая организация управляют разными частями дома

Два способа управления на одном адресе мне периодически попадались, когда я занималась подготовкой документов к общим собраниям в Санкт-Петербурге. В других городах это встречается реже. Напомню, что собственники должны выбрать 1 (один) способ управления — непосредственное (в маленьких домах), управляющая организация или товарищество (кооператив).
Неделю назад до Верховного Суда РФ дошел спор с жилищной инспекцией по дому, в котором присутствовал и кооператив, и управляющая организация (дело № А56-46237/2019).

Жилищная инспекция провела проверку и пришла к выводу, что домом управляет несколько организаций — жилищно-строительный кооператив и управляющая организация Жилкомсервис.
Инспекция выдала предписание администрации Выборгского района. Администрация дважды направила уведомление в адрес кооператива и управляющей организации о том, что собственники помещений в доме должны определиться и выбрать один способ управления.
Однако желанного решения общего собрания администрация не получила, поэтому назначила конкурс для отбора управляющей организации. Конкурс выиграла посторонняя для жителей компания.
Кооператив с этим не согласился и пошел в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где попросил признать недействительными результаты конкурса. Он выиграл дело.
Администрация исходила из того, что спорный дом, хоть и вводился в эксплуатацию отдельными очередями, они не могут являться самостоятельными объектами недвижимости и в совокупности представляют собой единый объект — многоквартирный дом с почтовым адресом: Санкт-Петербург, ул. Асафьева, д.12, корп.1, со сквозной нумерацией квартир:

Суд установил, что дом имеет два строительных адреса, корпус по каждому из которых имеет свои отдельные инженерные сети, самостоятельную подачу коммунальных ресурсов по отдельным договорам с энергоснабжающими организациями. Из содержания технических паспортов также следовало, что они выданы на разные объекты недвижимости.
«Само по себе разделение здания при проектировании и строительстве на этапы в силу экономических причин, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения многоквартирного дома в целях применения положений жилищного законодательства», — напомнил суд старое определение Верховного Суда РФ от 31.10.2018 № 310-КГ18-17659.
По мнению суда, в доме имеется техническая возможность управления по частям.

Назначение открытого конкурса по отбору управляющей организации признали незаконным.

Администрация обратилась с жалобой на решение в в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с такими доводами:
▪ суд не установил, что именно нарушила Администрация, проводя конкурс,
▪ факт управления домом несколькими организациями установлен судом и никем не оспаривается,
▪ дом по спорному адресу учтен как единый объект недвижимости, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции,
▪ с учетом предписания ГЖИ оснований для отказа от проведения конкурса у Администрации не имелось.

Апелляционная инстанция эти доводы отклонила, пересказав историю создания кооператива.

Из его устава 1979 г. следовало, что кооператив создавался с целью управления многоквартирным домом.
Суд отметил, что решений о смене способа управления многоквартирным домом собственниками не принималось. Таким образом, способ управления определен и реализован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в установленном законом порядке не изменялся.
Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. До принятия собственниками решения о смене способа управления обязательства Кооператива сохраняются в прежнем виде (ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).
По мнению суда, для назначения и проведения конкурса Администрация должна была установить отсутствие в доме выбранного и реализованного способа управления. Этого сделано не было, хотя способ управления в доме реализован. Суд повторил, что есть техническая возможность управлять домом по частям, это следует из документов.

Арбитражный суд Северо-Западного округа также отклонил жалобу Администрации, указав на сохранение обязательств кооператива по управлению домом.
Верховный Суд РФ определением от 24 августа 2020 г. № 307-ЭС20-11356 отказал органу власти в передаче очередной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 237   1 мес   для ЖСК

Плата за уборку снега «по факту» отдельной строкой в квитанции

Недавно я писала о деле, где суд признал незаконным предписание органа жилищного надзора, требующего убрать дополнительные начисления по вывозу снега, конкретный размер платы за который жители на своём собрании не утверждали.

Решила изучить практику других регионов. Для обзора взяла те решения, которые приняты судами за последний год.
Везде в примерах ниже суды вставали на сторону органов жилищного надзора, хотя до Верховного Суда РФ дела не доходили.

Дело № А28-9992/2018, Второй арбитражный апелляционный суд, г. Киров

Житель пожаловался в инспекцию на начисления по строке «дополнительные услуги» в размере 3 481,55 руб. за услуги по механизированной уборке, очистке кровли от снега и наледи.
ГЖИ потребовала сделать перерасчет за содержание жилья за вывоз снега.
Управляющая организация оспорила это предписание.
В доме было создано ТСЖ, которое заключило договор управления с управляющей организацией. Компания ссылалась на то, решением старого собрания председателю ТСЖ было «поручено принимать решения от имени собственников о способе оплаты через единый платежный документ дополнительных работ, не входящих в состав тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества».
Однако суд поддержал ГЖИ, указав, что одного лишь этого решения недостаточно, так как не хватает протокола общего собрания собственников о проведении дополнительных работ и услуг по механизированной уборке (услуг спецтехники), снегоуборочных работ, очистке кровли от снега и наледи и порядке начисления платы за эти услуги. Начисление платы противоречит ст. 156 Жилищного кодекса РФ, п. 17 Правил содержания жилья № 491.

Дело № А70-7114/2019, Восьмой арбитражный апелляционный суд, г. Тюмень

Суды поддержали похожее предписание ГЖИ Тюменской области.
Управляющая организация наставила на том, что вывоз снега с придомовой территории является дополнительной услугой, а собственники вправе на общем собрании принять решение о периодичности вывоза и определить источник финансирования. Дальше организация ссылалась на договор управления, в котором было прописано:

«при необходимости оказывать услуги по механизированной уборке и вывозу снега в холодный период свыше установленного объема в Приложении к договору (3 раза в холодный период) управляющая организация имеет право выставлять понесенные расходы собственникам согласно акту выполненных работ отдельной строкой в квитанции».

Так как условия договора управления были утверждены на общем собрании, значит, по мнению УК, она правомерно начисляет плату за механизированную уборку и вывоз снега согласно актам выполненных работ, то есть из расчёта фактических затрат.
Инспекция указывала, что конкретная плата собственниками не утверждена, поэтому организация не вправе в одностороннем порядке выставлять спорную плату, деньги надо вернуть жителям.
Суды отметили, что услуга по уборке снега вне зависимости от способа уборки (механизированной, ручной) является жилищной услугой, а не дополнительной, поэтому требование оплаты исходя из фактических затрат компании противоречит жилищному законодательству. Уборка снега предусмотрена и Минимальным перечнем работ №291, и Правилами эксплуатации жилфонда № 170, значит, размер платы должен определяться с учётом норм жилищного законодательства по установлению платы за жилищные услуги: размер платы должен быть выражен в конкретной величине и утвержден собственниками на общем собрании.
Предписание ГЖИ признали законным.
⚫ Такой же спор между той же УК и ГЖИ Тюменской области получился по делу № А70-7112/2019.

⚫ Те же действующие лица из Тюмени участвовали в деле № А70-12255/2019, которое дошло до Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Здесь уже оспаривалось привлечение управляющей организации к административной ответственности за неправильное начисление платы.
Компанию привлекли к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ (нарушение правил управления МКД) в виде штрафа 250 000 руб. Суды пожалели УК и снизили наказание до 150 000 руб., отметив, что само привлечение к ответственности является законным.
УК же говорила, что её надо было привлекать по другой статье, за нарушение лицензионных требований, а не за нарушение правил управления МКД. Однако суды с этим не согласились, указав, что в данном случае компания обвиняется именно в нарушении Правил управления МКД № 416, поэтому квалификация является правильной.

Дело № А70-12254/2019, Восьмой арбитражный апелляционный суд, снова та же ГЖИ Тюменской области.

Здесь отменили другое её постановление о привлечении к административной ответственности за необоснованное начисление по вывозу снега.
Причина отмены — истечение срока давности:

«срок давности привлечения к административной ответственности надлежит исчислять со дня, следующего за днем выставления платы за коммунальные услуги, рассчитанные с нарушением установленного порядка. Постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев… Обществом нарушены требования лицензируемой деятельности, в силу чего годичный срок давности привлечения к административной ответственности к ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ не применим».

Дело № А60-38940/2019, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Екатеринбург

Суд оценивал законность предписания органа жилищного надзора, выданного ТСЖ. Административный орган посчитал неправильным сбор с жителей оплаты за уборку снега в размере 13,02 руб./кв.м.
Товарищество говорило, что оно законно выставило к оплате уборку снега по фактическим затратам, так как «спорный членский взнос „Привлечение снегоуборочной техники“ определен в Смете затрат, утвержденной общим собранием, как дополнительный, начисляемый исходя из фактических расходов».
Суд изучил смету и протокол: членские взносы на услуги обслуживающей организации составляли 26,50 руб./кв.м.; прочие затраты ТСЖ — 7,30 руб./кв.м.; фонд капитального ремонта — 9,00 руб./м2. Также были предусмотрены прочие затраты и услуги сторонних организаций — привлечение снегоуборочной и транспортной техники в зимний период (погрузчик, самосвал, ГСМ для механизированной уборки снега), и указано «будет начисляться через дополнительный членский взнос „уборка снега“, исходя из фактических расходов на кв.м».
Такая формулировка суду не понравилась, так как в документах не было конкретного размера дополнительного взноса:

«указание на то, что привлечение снегоуборочной и транспортной техники в зимний период будет начисляться через дополнительный членский взнос „уборка снега“, исходя из фактических расходов на кв.м, не свидетельствует об утверждении общим собранием размера дополнительного сбора „Членский взнос-уборка снега спецтехникой“ — 13,02 руб./кв.м, тогда как в соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества».

Суд признал претензии органа жилищного надзора к ТСЖ обоснованными.

Дело №А45-246/2020, Арбитражный суд Новосибирской области.

Снова оставили в силе предписание жилищной инспекции.
Управляющая компания ссылалась, что включенная в платёжку строка «механизированная уборка» подразумевает механизированную (механическую) уборку снега с придомовой территории, которая была произведена управляющей компанией за свой счет. «Указанные работы не входит в обязательный перечень работ и услуг, были произведены в связи с исключительной необходимостью, их оплата не входит в состав тарифа, а доначисление платы за такие работы не является повышением тарифа в одностороннем порядке. Выставления счета за механизированную уборку и включение указанной строки в платёжный документ является законным и обоснованным».
Жилищная инспекция думала ровно наоборот: УК в одностороннем порядке выставила доначисления собственникам, предварительно не уведомив об этом и не проведя общее собрание.
Суд сказал, что нельзя так внаглую собирать оплату:

если пришлось свой счёт выполнить какие-либо виды работ, не предусмотренные перечнем, то надо согласовать оплату с самими собственниками; а если они отказываются от возмещения дополнительных затрат по предложению управляющей компании, то она вправе урегулировать недоразумение исключительно в судебном порядке, а никак не путём выставления таких расходов в квитанции.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Законность требований прокурора по [рекламным] конструкциям

В арбитражных судах развернулось противостояние индивидуального предпринимателя и прокуратуры (дело № А45-18787/2019).

Прокуратуре не нравилось размещение рекламных конструкций на доме без решений общего собрания собственников, а предпринимателю не нравилось представление прокуратуры об устранении нарушений закона по этой рекламе.

В доме собственниками были утверждены и представлены в материалы дела:
▪ положение «О передаче в возмездное пользование общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. Гоголя, д. 34, г. Новосибирск»,
▪ соглашение собственников по долевому содержанию и обслуживанию общего имущества.

Именно этими документами предприниматель обосновывал законность размещения рекламных конструкций арендаторами своих помещений. Также он считал, что не сможет провести общее собрание из-за конфликта с ТСЖ.

А прокуратура исходила из того, что предоставление общего имущества под спорные конструкции возможно только с согласия собственников, которое даётся на их общем собрании (ч. 3 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Однако предприниматель такого согласия не получал. При этом на часть конструкций было получено разрешение местной администрации о согласовании их установки, из чего надзорный орган сделал вывод, что это не просто вывески, а именно реклама.

В деле участвовало также само ТСЖ, по чьей жалобе прокуратура предъявила претензии к пользователю общедомового имущества. Разумеется, в суде оно также поддерживало прокуратуру.

Арбитражный суд Новосибирской области: прав предприниматель

Спорные конструкции крепились к крыше над встроено-пристроенными помещениями предпринимателя.
В Положении «О передаче в возмездное пользование общего имущества…», суд прочитал, что в нём закреплены виды передаваемого общего имущества во временное пользование и цели такой передачи, при этом там же содержится исключение в части крыши МКД по всему периметру нежилых помещений на уровне первого этажа. По мнению суда, из общего контекста Положения усматривается, что крыша по периметру нежилых помещений в предмет регулирования Положением не входит.
Дальше суд ссылается на Соглашение по содержанию общего имущества, из которого суд делает вывод, что в состав общего имущества крыша и ограждение по периметру нежилых помещений не включены, так как Соглашением определено, что предприниматель сам содержит крыши над своими встроено-пристроенными помещениями.
Потом суд критикует прокуратуру за то, что она не исследовала вопрос о квалификации конструкций в качестве рекламных, а использовала для своих требований ответ комитета рекламы и информации местного департамента, направленный когда-то председателю правления ТСЖ:

  • ответ дан не прокуратуре, а Товариществу,
  • в ответе указано, что одни конструкции размещены с нарушением действующих норм Правил распространения наружной рекламы и Федерального закона от 13.03.2006 №38-Ф3 «О рекламе». В адрес владельцев конструкций были выписаны предписания… Другие конструкции размещены в соответствии с действующими нормами Федерального закона «О рекламе».
  • «Из представленных сведений не усматривается однозначного вывода, что такие конструкции являются рекламными, а не информационными, ссылка на Законодательство о рекламе не означает автоматически квалификацию конструкций как рекламных», поскольку при превышении установленного размера информационные конструкции также должны согласовываться с муниципалитетом.

Вывод суда: таблички не рекламные, используемое имущество не общее, представление прокурора незаконное.

Седьмой арбитражный апелляционный суд: прав предприниматель

Прокуратура обжаловала решение суда первой инстанции. Она указала, что

  • Положение о передаче в пользование общего имущества не содержит фраз о том, что крыша и ограждение по периметру нежилых помещений не включаются в состав общего имущества МКД,
  • суть Положения заключается в том, что то общее имущество, которое в нем перечислено, может быть передано третьим лицам на основании договора, заключенного с Правлением ТСЖ,
  • соответственно, все остальное имущество, которое не входит в предмет регулирования данным Положением, может быть сдано в аренду или передано в пользовании только на основании положений Жилищного кодекса РФ, то есть по решению общего собрания собственников.

Однако суд оставил эту жалобу без удовлетворения, указав, что незаконные рекламные конструкции должны демонтироваться по предписаниям органов местного самоуправления. Прокуратура к ним не относится, поэтому, требуя от предпринимателя устранить нарушения, она превышает свои полномочия.
Прокуратура, продолжая обалдевать от независимости суда от здравого смысла, обратилась с жалобой в суд округа.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа: прокуратура права, а суды и предприниматель — нет

▪ указание в Положении на исключение в отношении крыши по всему периметру нежилых помещений на уровне первого этажа МКД, вопреки позиции предпринимателя, не свидетельствует об исключении крыши из состава общего имущества МКД, а указывает только на неприменимость норм Положения в отношении данного имущества.
▪ Соглашение по долевому содержанию и обслуживанию общего имущества регулирует только порядок несения собственниками нежилых помещений расходов на текущий и капитальный ремонт нежилых помещений, а используемое там понятие «эксплуатация нежилой части МКД» не может быть истолковано как право собственников нежилых помещений распоряжаться общим имуществом без участия иных собственников, в том числе, путем сдачи в аренду.
▪ предметом проводимой прокурором проверки являлось соблюдение требований законодательства в сфере ЖКХ, в связи с чем возможность отнесения спорной конструкции к рекламной не влияет на законность представления, указывающего на допущенные нарушения жилищного законодательства

Здесь для понимания последнего пункта напомню хорошее определение Верховного Суда РФ по теме вывесок, которое почему-то нормально не прижилось в правоприменительной практике.

Верховный Суд РФ оставил в силе позицию суда округа.

Определением от 24 апреля 2020 г. № 304-ЭС20-5452 он отказал предпринимателю в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.
ТСЖ с прокуратурой победили.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 602   3 мес   для ЖСК   для собственников   общее имущество

Рассмотрение обращений «иных лиц» управляющей организацией, товариществом или кооперативом

Интересный документ прислала подписчица канала: руководство управляющей организации требует от подчинённых, чтобы те отказывались принимать заявления лиц, которые не докажут, что они не потребители. Для этого придумали такое объявление.

В этой связи напомню, что существуют и действуют Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Они утверждены постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416. В них есть очень важный раздел —
VIII. Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом.
В этом разделе есть пункт 37:

«Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме, направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения)». Дальше прописан порядок продления сроков рассмотрения такого обращения.

То есть Правилами прямо предусмотрено направление ответов тем лицам, которые не являются собственниками или пользователями помещений. Срок рассмотрения — существенно длиннее, чем для заявок жителей, но он регламентирован, что не дает управляющей организации (ТСЖ, кооперативу) права полностью игнорировать обращения иных лиц.

Кем могут быть эти иные лица?

Например, бывший собственник, который не урегулировал какие-то разногласия с управляющей компанией до продажи помещения.
Или инициативная группа из чужого дома, которая хочет выбрать эту управляющую компанию и обсудить процедуру смены текущей организации, условия нового договора управления. Такое объявление должно заставить задуматься о правильности выбора.
Или потенциальный пользователь общего имущества, будущий арендатор, желающий узнать условия и цены использования фасада под рекламу и т. д.

Чем грозит нарушение?

Возможно привлечение к административной ответственности ст. 7.23.3 кодекса РФ об административных правонарушениях — «нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».
Это может закончиться штрафом на должностных лиц от 50 000 до 100 000 рублей или при особом упорстве дисквалификацией на срок до 3 лет; на юридических лиц — штрафом от 150 000 до 250 000 рублей.
Сейчас проведение большинства проверок приостановлено, поэтому не надо бросаться писать жалобы. Я просто обозначаю риски такой инициативы от руководства управляющей организации.

P.S. Я осознаю, что в деятельность компаний могут лезть совершенно посторонние лица и причинять добро ей и жителям.
Чего только стоит пример с антенной, которая 12 лет никому из жителей была не нужна, а теперь по жалобе общественника управляющая организация вынуждена её восстанавливать. Скорее всего, покупать новую антенну она будет на деньги жителей (а на чьи еще?), большинству из которых эта антенна по-прежнему не нужна.
Чтобы до такого не доходило, надо решать вопросы до судов и внимания контролирующих органов — путем переписки, с помощью которой можно найти компромиссы.
А такими объявлениями, как выше, организация не соломку стелет, а яму копает.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 383   4 мес   416 пп   для ЖСК   для ТСЖ   для УО

Перерасчёт платы при временном отсутствии потребителя в квартире (коммунальной)

Жилищная инспекция проиграла в суде исполнителю коммунальной услуги по водоснабжению (дело А62-2573/2019).

Если прочитаете три абзаца скучной матчасти, то будете знать вопрос глубже, чем ГЖИ Смоленской области:

□ При временном (больше 5 полных календарных дней подряд) отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учёта в связи с отсутствием технической возможности его установки, осуществляется перерасчёт размера платы за коммунальную услугу, кроме отопления, электроснабжения и газоснабжения на цели отопления (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг №354)
□ Перерасчёт делается после получения письменного заявления потребителя о перерасчете, поданного до начала временного отсутствия или не позднее 30 дней после его окончания (п. 91 Правил №354)
□ К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия, а также акт обследования на предмет отсутствия технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного) приборов учета (п. 92 Правил №354).

А теперь сама ситуация.

Житель пожаловался на муниципальное предприятие, поставляющее горячую воду. Оно отказалось сделать перерасчет платы за период его временного отсутствия в квартире.
Таким образом, надо было проверить соблюдение процедуры, описанной выше, а именно обращался ли житель с заявлением в установленные сроки, подтвердил ли он свое временное отстутсвие и представил ли акт об отсутствии технической возможности для установки счётчика. Если всё это соблюдено — то неправильно поступило предприятие, и его надо обязать произвести перерасчёт. Если порядок обращения за перерасчётом не соблюден, то не прав сам житель.

Однако ГЖИ выдаёт предписание «провести комиссионное обследование жилого помещения на предмет установления постоянно или временно проживающих граждан в данном жилом помещении с привлечением к участию собственника жилого помещения; произвести корректировку ранее начисленной платы за горячее водоснабжение по жилому помещению на основании акта об установлении количества проживающих граждан в данном жилом помещении».

Предприятие обратилось в суд.

Оно обоснованно указало на то, что:

  • справка о временном непроживании гражданина не является единственным основанием для освобождения от оплаты;
  • для перерасчета потребитель должен представить также акт о невозможности оборудования помещения счётчиком;
  • акт, предусмотренный пунктом 56 (1) Правил № 354, который ГЖИ требует составить, имеет своей целью не фиксацию отсутствия граждан, а, наоборот, установление граждан, фактически проживающих в жилом помещении.

От себя добавлю, что Порядок перерасчета размера платы за период временного отсутствия потребителей в помещении, не оборудованном прибором учёта, прописан в разделе VIII Правил № 354 (пункты 86 — 97), а инспекции захотелось акт по п. 56(1):

в случае если жилое помещение не оборудовано прибором учета и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении.

То есть смысл такой проверки и акта — выявить дополнительных потребителей и начислять больше, а не наоборот.

Арбитражный суд Смоленской области сразу встал на сторону предприятия

Он указал, что перерасчёт осуществляется исключительно в случае временного отсутствия потребителя в жилом помещении, плата за которое рассчитывается исходя из нормативов потребления в случаях, когда помещение не оборудовано приборами учета по причине отсутствия технической возможности их установки.
Из материалов проверки выяснилось, что плата за горячую воду начисляется по нормативам потребления. При этом согласно Актам обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки прибора учета, составленным представителями Госжилинспекции, управляющей и ресурсоснабжающей организаций с участием потребителя, индивидуальный прибор учета в жилом помещении, занимаемом жителем установить невозможно, однако возможность для установки общего (квартирного) прибора учёта на нескольких собственников имеется. Просто жители не смогли договориться о его установке или оплате ЖКУ..
Поскольку перерасчёт возможен в случае отсутствия счётчика в связи с технической невозможностью его установки, то Правилами № 354 предусмотрено, что к заявлению о перерасчёте должен быть приложен соответствующий акт обследования.

Вывод суда:

в случае, если потребителем не установлен прибор учёта при наличии технической возможности его установки, право на перерасчёт платы отсутствует. Отсутствие соглашения между собственниками помещения по поводу установки прибора учета не может рассматриваться в качестве технической невозможности его установки.
«Довод Управления об обязанности ресурсоснабжающей организации по обращению потребителя составить акт о количестве проживающих граждан противоречит положениям пунктов 56-58 Правил № 354».

Апелляционный суд поддержал такой вывод, отметив, что «вопреки доводам управления, гражданское законодательство предусматривает механизм разрешения вопросов, связанных с владением и пользованием имущества, находящегося в долевой собственности».
Арбитражный Суд Центрального округа и Верховный Суд РФ также были единодушны. Последний из них неделю назад, в определении от 18 июня 2020 г. № 310-ЭС20-8170, оставил очередную жалобу инспекции без удовлетворения:

установленный жилищной инспекцией факт временного отсутствия потребителя в своем помещении не может рассматриваться как необходимое и достаточное условие для перерасчёта.

Очень шумный лифт

Сегодняшнее дело — пример ответственности лица, управляющего домом, за технический шум.

Житель Благовещенска обратился в Управление Роспотребнадзора. Туда он пожаловался на лифт, который слишком шумел по ночам. Специалисты вышли на место, измерили уровни шума от работы лифтов, обнаружили превышение предельно допустимых уровней шума в квартире жителя. Дальше материалы проверки отправили в жилищную инспекцию «с целью установления причин превышения уровня шума от работы лифтов, принятия соответствующих мер административного воздействия в отношении виновных лиц».
Виновным стало товарищество собственников жилья, которое управляло домом. Его привлекли к административному штрафу 40 000 рублей по ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях за нарушение правил содержания жилья.
Товарищество обратилось в суд и проиграло все инстанции (дело № А04-3507/2019).

Арбитражный суд Амурской области указал следующее:

Товарищество не обеспечило надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (лифтов). Это выразилось в несоответствии (превышении) эквивалентного уровня звука в квартире от работы лифтового оборудования подъезда требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 для ночного времени, а также требованиям жилищного законодательства.
Согласно пункту 9.2. СанПиН 2.1.2.2645-10, при эксплуатации жилых помещений требуется своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (в т.ч. лифтового хозяйства), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания. В Приложении 3 в этом же документе указаны допустимые показатели по шуму в помещениях.
Суд отклонил доводы ТСЖ о том, что оно не несет ответственности за выбор технических характеристик лифтов, установленных в МКД, поскольку было создано после ввода дома в эксплуатацию:
«заявителю в вину вменяется нарушение санитарных правил не связанных с заменой лифтов, а только с его эксплуатацией, за которую товарищество и несет ответственность, путем своевременных организационных мероприятий»
При этом согласно п. 5.10.2. Правил и норм эксплуатации жилфонда № 170, именно эксплуатирующая организация обеспечивает содержание лифта в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

Шестой арбитражный апелляционный суд

Он опять сослался на санитарные правила и нормы, отметив, что в жилых зданиях допускается размещение инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям.

Арбитражный суд Дальневосточного округа

ТСЖ настаивало, что его нельзя привлекать к административной ответственности, так как оно не является специализированной организацией и не располагает техническими средствами и квалифицированными специалистами для содержания, обслуживания и осуществления технического надзора за лифтовым оборудованием. Товарищество снова написало, что шумные лифты были установлены до создания ТСЖ, и у него нет возможности заменить оборудование.
Суд в очередной раз напомнил про пункт 10 Правил содержания общего имущества № 491, согласно которому общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей.

Верховный Суд РФ

Он в своём определении от 17.06.2020 № 303-ЭС20-8006 согласился со всеми нижестоящими судами, так как ТСЖ не подтвердило обращение к застройщику или заводу-изготовителю лифта либо принятие других мер для обеспечения безопасных и безвредных условий проживания граждан.
Все жалобы товарищества остались без удовлетворения.

Стоит напомнить, что если домом управляла бы управляющая организация, а не ТСЖ, то штраф был бы больше, как за нарушение лицензионных требований.

Управляющая компания не пускает провайдера в дом

Это третья часть из серии заметок про провайдеров в доме.
Если пропустили предыдущие, то они вот:
Сколько берут другие собственники с провайдеров, использующих общедомовое имущество.
Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещенным без спроса.

Сегодня примеры из практики, где оценивались действия УК, отказывающихся допускать провайдеров к общему имуществу, а именно когда они законны, а когда — нет.

Незаконные отказы

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А52-3910/2018 из Пскова
Антимонопольная служба привлекла управляющую организацию к административной ответственности по ч. 5 ст. 14.32 КоАП РФ, в виде штрафа в размере 1 000 000 руб. за создание препятствий оператору связи в предоставлении услуги связи собственникам.
Организация обратилась в суд с заявлением о признании незаконным такого решения.
Суд уменьшил штраф до 500 000 руб., хотя это тоже не устроило УК. Она пожаловалась выше, но бесполезно.
Управляющую компанию посчитали виновной в нарушении закона о защите конкуренции, а именно в координации экономической деятельности операторов связи. Эта координация выразилась в самостоятельном установлении разных, необоснованных цен на аренду общедомового имущества.
УК предоставила одному из операторов связи безвозмездный доступ, ссылаясь на разрешение застройщика, а другому оператору выкатила условия о платности использования общего имущества, при этом цену УК также придумала сама.
Суд встал на сторону УФАС и притесненного провайдера: «требования ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не позволяют управляющей компанией самостоятельно принимать решение об определении возможности допуска и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома».

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-38133/2018
Управляющую организацию из Челябинской области оштрафовали по той же статье на 1 125 000 руб. Она опять пошла жаловаться в суд, и ей снова отказали.
Выяснилось, то она с одними операторами заключила возмездные договоры о размещении оборудования на общем имуществе в отсутствие решений общего собрания собственников, а другому оператору отказала в доступе вовсе при наличии решений общих собраний. Последний обратился в УФАС, и антимонопольный орган закономерно увидел в действиях УК нарушение закона о защите конкуренции:

«антимонопольным органом сделан обоснованный вывод о том, что ООО „УК…“ осуществляет координацию экономической деятельности операторов связи, предоставляющих телематические услуги связи, а также услуги связи для целей кабельного вещания собственникам, инициирование заключения от своего имени с операторами связи договоров по поводу размещения на общем имуществе средств и линий связи, предусматривающих внесение оператором связи различной платы за такое размещение, в отсутствие соответствующих решений собственников, а также в отказе иному оператору связи в доступе к общему имуществу даже при наличии решений собственников о предоставлении в пользование общего имущества, что является нарушением ч. 5 ст. 11 Закона о защите конкуренции.»

Суды поддержали УФАС, указав, что УК должна действовать не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества МКД относительно размещения оборудования операторов связи.

Законные отказы

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-60333/2017
Здесь провайдер из Санкт-Петербурга пытался пожаловаться на УК, которая не пускала его в дом. Было заявлено требование «об обязании обеспечить ежедневный беспрепятственный доступ сотрудников ООО „…“ к общему имуществу многоквартирных домов для целей установки и технического обслуживания телекоммуникационного оборудования и линий связи».
Суды отказали, посчитав действия УК правомерными:

«отказ в допуске к общему имуществу в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания о предоставлении общего имущества в пользование без заключения договора соответствует действующему законодательству и не ущемляет права оператора связи.
…собственники не принимали решений о доступе ООО „…“ для размещения оборудования связи в границах общедомового имущества, в связи с чем, УК не вправе была самостоятельно принимать решение о доступе ООО „…“ в многоквартирные дома, находящиеся в её управлении».

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56-39173/2017, оставлено в силе Верховным Судом РФ.
Здесь управляющая организация успешно оспорила предписание УФАС по Ленинградской области.
В антимонопольную службу пожаловался житель. В своей жалобе он указал на недопуск управляющей организацией операторов связи в его многоквартирный дом, а также на то, что в доме работает только один оператор связи с некачественными услугами. Он пытался привлечь к оказанию услуг 2 другие организации, но УК не пускала их в дом. Антимонопольный орган, как и в прошлых примерах, посчитал это нарушением закона о защите конкуренции и выдал компании предписание. От последней требовалось прекратить воспрепятствование доступу провайдеров к общедомовому имуществу.
Суды по жалобе управляющей организации по-разному оценили законность предписания. Первая инстанция посчитала его законным, однако вторая встала на сторону УК:

  • отказывая в доступе к общему имуществу, управляющая организация действовала не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников относительно размещения оборудования третьих лиц.
  • отказ УК в допуске операторов связи к общему имуществу в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания о предоставлении имущества без заключения договора, соответствует действующему законодательству и не ущемляют права иных операторов.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 февраля 2019 г. № 33-4031/2019.
Житель потребовал от управляющей компании не препятствовать в допуске провайдера к техническим этажам дома. С этим провайдером собственник заключил договор на оказание услуг связи.
Обе судебные инстанции отказали в таком иске:

  • установка оборудования затрагивает вопрос о пользовании общим имуществом, при этом для размещения имущества провайдера общее собрание собственников решений не принимало.
  • управляющая организация ограничена в реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических, а также иных общих помещений многоквартирного дома управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом.
  • абонент, являющийся собственником помещения, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом дома.

Рекомендации прежние.

Управляющим организациям, которые не знают, что делать с [потенциальными] незаконными пользователями:
▪ Письменно пугать всякими демонтажами и отказами в допуске (в качестве работы по борьбе с незаконными пользователями), но для результата лучше поступать иначе — проводить собрания, устанавливать размер платы, радующий глаз жителей.
▪ На неравных условиях в доступе не отказывать и вообще стараться избегать этого вопроса, чтобы не подскользнуться.

Жителям, столкнувшимся с отказом, и провайдерам:
▪ провести общее собрание, на котором определить возможность использования общего имущества провайдерами, можно поименно, если УО не пускает кого-то конкретного. Далее решать вопрос через суд или антимонопольную службу.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 914   4 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО

Как угробить ТСЖ по-быстрому

Антилайфхак от подписчика-председателя товарищества из Московской области:

  1. привлечь к труду иностранца.
  2. забыть или не знать о том, что о заключении или прекращении трудового или гражданско-правового договора надо уведомить территориальный орган в сфере миграции в течение трех рабочих дней (ч. 8 ст.13 Федерального закона «О правовом положении иностранных граждан в РФ»).
  3. получить административный штраф 400 000 руб. (ч. 3 или ч.4 ст.18.15 КоАП РФ).

Именно так случилось с товариществом, которым руководит подписчик. В декабре 2018 года они распрощались с работником-гражданином Армении и забыли про него. Но полиция в августе 2019 года обнаружила, что иностранный гражданин уволен, а в органы об этом никто не сообщал. Возбудили административку, городской суд назначил штраф, а два вышестоящих суда поддержали назначенное товариществу наказание.

Материал №12-167/2020, Московский областной суд.

Так как на жителей 400 тыс.руб. не повесишь, а у товарищества собственных денег нет, председатель намерен ликвидировать/банкротить ТСЖ, перейти под управление управляющей организации на годик, а потом создать новое товарищество.

Не нанимайте иностранцев. Даже по гражданско-правовому договору.

Дешевле обойдётся.

P.S. Срок давности по таким нарушениям — год. Этот год отсчитывается до момента вынесения постановления о назначении наказания в суде первой инстанции. Истечение сроков привлечения к административной ответственности на время пересмотра постановления не влечет за собой его отмену и прекращение производства по делу, если для этого отсутствуют иные основания (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 5).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 581   4 мес   для ЖСК   для ТСЖ   для УО   руководителю

Спор между жилищной инспекций и управляющей организацией о телевизионной антенне

История основана на реальных событиях, а если ещё точнее, то на деле № А70-7639/2019 из Тюмени.
Началось всё с жалобы гражданина в жилищную инспекцию. Он просил проверить законность демонтажа коллективной антенны (системы коллективного приема телевидения — СКПТ) в одном из домов города. В своём обращении он указал, что инициатором демонтажа антенны выступила управляющая организация, «введя жильцов в заблуждение по причине невостребованности антенны в связи с наличием кабельного телевидения».
В ходе проверки следов антенны обнаружено не было, после чего управляющая организация получила предписание

«обеспечить восстановление коллективной антенны, относящейся к общему имуществу собственников помещений и ее наладку».

Управляющая организация обратилась в суд

Она указала, что заявитель не житель и не собственник в этом доме, а «сотрудник административного органа». Я не нашла, в каком органе работает гражданин — среди сотрудников инспекции на сайте он не значится (а жаль, было бы забавно). Однако если я правильно идентифицировала товарища, то он активист-общественник в Тюмени.

Также организация притащила в суд протокол собрания 2007 года на двух листах, согласно которому за ликвидацию антенны проголосовало 51 % всех собственников. На момент принятия дома в управление этой организации коллективной антенны в составе общего имущества не значилось, о чём имелся акт технического состояния жилого дома. Начало управления домом — 2013 год, если верить сайту Реформа ЖКХ.
УК настаивала на том, что коллективная антенна не относится к общедомовому имуществу, поскольку размещается за внешней границей стены многоквартирного дома, работ по её обслуживанию нет в перечне услуг по содержанию общедомового имущества, а платы за коллективную антенну не начисляется.
Таким образом, позиция управляющей организации сводилась к тому, что она не обязана восстанавливать имущество, которого не было на момент принятия дома в управление из-за принятия соответствующего решения собрания.
Ещё она пожаловалась на неисполнимость предписания из-за отсутствия в нём конкретных указаний, что делать. При этом она инициировала собрание по вопросу установки антенны, на котором не было кворума. Отсутствие кворума, по мнению компании, говорит об отсутствии интереса потребителей в установке, содержании и использовании антенны.

Арбитражный суд отклонили эти доводы

Он указали, что:
▪ коллективная антенна, обслуживающая более одного помещения, входит в состав общедомового имущества. В техническом паспорте антенна (телевидение) указана.
▪ требования об обязательном наличии в жилых зданиях телевизионных антенн закреплены в п. 4.6 «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные» и были в старых строительных нормах.
▪ уменьшение общедомового имущества возможно с согласия всех собственников, однако в 2007 году за ликвидацию антенны проголосовали не все собственники, поэтому демонтаж антенны противоречит ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

▪ хотя на момент принятия дома под управление организации антенны не было, собственники имеют право на восстановление утраченного общего имущества.

именно Общество как управляющая организация должна обеспечить благоприятные условия проживания, к числу которых суд также относит возможность просмотра телевидения.

Предписание жилищной инспекции оставлено в силе.

Восьмой арбитражный апелляционный суд всё это поддержал.

Про личность заявителя он добавил, что действующее законодательство не содержит обязательного условия поступления жалобы непосредственно от жильца или собственника, «доводы о том, что З.М.В. является сотрудником административного органа документально не подтверждены, обладают предположительным характером».
Также он дал оценку свежим протоколам собраний, на которых ставились вопросы:

  • принять решение об установке на крыше антенного оборудования для приема эфирного цифрового телевизионного вещания по стандартам второго поколения;
  • утвердить денежную сумму на установку антенного оборудования в размере 481, 01 руб.;
  • принять решение о включении антенного оборудования в состав общего имущества;
  • установить размер платы за содержание антенного оборудования в размере 35 руб. ежемесячно.

Результаты голосования: 1,67 % «против», «за» 0, «воздержался» 0.

Суд: результаты голосования (1,67 % «против») не свидетельствуют об отсутствии потребности в восстановлении коллективной антенны, всеми собственниками не было принято решения об отказе восстановления коллективной антенны.
Так как антенна ликвидирована незаконно, на управляющей организации лежит обязанность по восстановлению прав жильцов. «Сами по себе обстоятельства того, что жильцы используют услуги провайдеров для доступа к кабельному телевидению и сети „Интернет“ не освобождает Общество от обязанности по восстановлению антенны».

Решение суда и предписание ГЖИ оставлены в силе.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также поддержал эту позицию.
Верховный Суд РФ в определением от 16 июня 2020 г. № 304-ЭС20-8114 засилил решения нижестоящих судов, поставив точку или забив гвоздь (зависит от читателя).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

«Цена по факту на основе счёта»

Рассказываю о деле № А75-11192/2019 из Ханты-Мансийска.
Пять лет назад жители одного дома определили размер ежемесячной платы таким образом:

«утвердить плату за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в размере 27,17 руб. за 1 кв.м. общей площади занимаемого помещения в месяц. Цена за вывоз и утилизацию снега определяется по факту вывоза снега за месяц, в котором вывозился снег, на основании счетов подрядной организации. Стоимость услуги оплачивается собственником пропорционально площади занимаемого им помещения»

На третью зиму смутные сомнения жителей насчёт законности дополнительной строки приняли вид жалобы, которую направили в орган жилищного надзора.
Жилстройнадзор Югры всё проверил и выдал предписание:

«осуществить возврат сумм, начисленных за расчетный период с ноября 2018 года по апрель 2019 года всем абонентам МКД за услугу „вывоз снега“, как сформированную с нарушением требований части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ без утверждения предложенной стоимости работ общим собранием собственников помещений»

Судя по картотеке дел, управляющая организация жалуется в суд на Жилстройнадзор чуть реже, тем жители в Жилстройнадзор на саму компанию. Этот раз не стал исключением: организация попросила суд признать предписание недействительным.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры отказал организации. Он написал, что

«основным способом установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определен только способ в виде волеизъявления собственников посредством принятия решения об этом на общем собрании»
«установление размера платы за содержание общего имущества иным способом (в одностороннем порядке управляющей организацией) противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя»
«услуги по вывозу и утилизации снега являются услугами по содержанию общего имущества жилого дома… размер данных услуг должен быть выражен в конкретной величине и утвержден собственниками».

Так как в нашем случае собственники конкретный размер платы за вывоз снега не утверждали, а определили лишь момент оплаты «по факту вывоза снега» и основание «выставленные счета подрядной организации», то суд встал на сторону органа жилищного надзора.
Апелляционный суд поддержал это решение.

А вот Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решил иначе.
По его мнению, отсутствие в решении собственников конкретной стоимости работ по вывозу снегу само по себе не причина освобождать их от возмещения расходов по содержанию общего имущества. В таких случаях плату можно было бы взимать по правилам ч. 4 ст. 158 ЖК РФ (т. е. по размеру, утвержденному органом местного самоуправления).
Факт вывоза снега подтверждается, расчёт с подрядчиками производился по цене 103 руб. за 1 куб снега (цена для куба нормальная, если смотреть предложения по рекламе аналогичных услуг). Не доказано, что плата за вывоз снега превысила размер платы за данную услугу, установленной органом местного самоуправления.

«Позиция о необходимости возврата начисленных сумм за услугу по вывозу снега за период с ноября 2018 года по апрель 2019 года… сводится к полному освобождению собственников от оплаты фактически оказанных услуг, что противоречит требованиям статей 30, 39, 58 Жилищного кодекса РФ».

Решения судов отменены, предписание признано незаконным.
Верховный Суд РФ в определении от 15 июня 2020 № 304-ЭС20-8162 также поддержал суд округа и управляющую организацию.

Интересны дальнейшие действия органа жилищного надзора: у этой управляющей организации «снег по факту» оплачивается почти во всех управляемых ею домах, и новые жалобы точно будут. И остался открытым вопрос, что делать органу жилищного надзора, если в муниципальном тарифе не будет такой подробной разбивки.

Обзор практики других судов по этому же вопросу — в статье-продолжении.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещенным без спроса?

Добиться демонтажа — сложно. Проще, но ненамного, — легализовать размещение через общие собрания. Оспаривать предписания контролирующих органов практически бесперспективно, а не исполнять — дорого.

К этим выводам можно прийти, если почитать судебную практику, выжимки из которой — ниже.

Рассмотрение требований о демонтаже

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2020 г. и определение Верховного Суда РФ по делу № А21-8555/2019
Интересно распределили бремя доказывания: не провайдер должен предоставлять протокол с согласием на использование общедомового имущества, а управляющая компания должна доказать наличие запрета со стороны жителей на использование имущества третьим лицом.
Здесь управляющая организация обратилась в суд по жалобе председателя совета дома. Она требовала в суде демонтажа оборудования, установленного без согласия собрания. Суды ей отказали, рассуждая следующим образом:

  • УК не доказала, что на каком-либо общем собрании собственников обсуждались вопросы о запрете размещения оборудования и линий связи, о необходимости их демонтажа, о том, что собственники будут пользоваться услугами только ограниченного числа провайдеров.
  • договор управления нацеливает УК, в первую очередь, на заключение от имени собственников договоров об использовании общего имущества с получением соответствующей платы, которая в дальнейшем будет распределена на оплату услуг и работ по содержанию и ремонту дома, а не на необходимость полного ограничения доступа к общему имуществу.
  • заявления председателя совета сами по себе, без решения общего собрания собственников, не могут являться достаточным основанием для понуждения провайдера исключительно к такой мере воздействия, как демонтаж оборудования и линий связи.

Суд также учёл, что с прошлой УК у провайдера имелся договор «о взаимодействии в процессе монтажа и дальнейшей эксплуатации сети передачи данных». По мнению суда, это свидетельствует о том, что раньше собственники не возражали против размещения оборудования.
Вывод судов по делу: демонтаж оборудования провайдера приведет к существенному ограничению прав отдельных собственников, а УК не доказала, что её позиция отвечает интересам всех собственников. Другими словами, «способ защиты нарушенного права, избранный УК в данном конкретном случае, не отвечает положениям ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, регламентирующей необходимость обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников».

Определение ВС РФ от 22 октября 2018 г. № 303-ЭС18-16345 по делу № А51-18764/2017 из Владивостока.
Управляющая компания обязала провайдера демонтировать оборудование, установленное без решения общего собрания собственников, а именно: кабель, закрепленный под козырьком вентиляционной шахты одной из квартир; кабель, протянутый от стены вентиляционной шахты другой квартиры, и оборудование, установленное внутри машинного отделения в одном из подъездов дома.
Отличие от предыдущей истории в том, что собственники на собрании решили предоставить УК полномочия на осуществление надзора за установкой провайдерами оборудования на общем имуществе, на направление провайдерам уведомлений о демонтаже, на сам демонтаж при отказе провайдеров, а также на предоставление интересов собственников в судах.
В первой инстанции УК было отказано, но уже апелляция заняла сторону компании, указав, что

«оператор связи, заинтересованный в установке своего оборудования, не вправе требовать содействия от управляющей организации, ссылаясь на желание отдельных жильцов — потенциальных абонентов, и заключать с ними договоры на оказание услуг связи до получения технической возможности оказывать такие услуги. В целях заключения такого договора оператором связи может быть инициировано проведение общего собрания собственников через обратившегося к нему с заявкой собственника».

Верховным судом РФ эта позиция была засилена, и теперь на это определение ВС РФ ссылаются другие суды, например Арбитражный суд Свердловской области по делу №А60-20106/2019, который отказал товариществу в признании незаконным предписания Департамента государственного жилищного и строительного надзора. Департамент требовал прекратить использование общего имущества (размещение оборудования интернет-провайдеров) третьими лицами в отсутствие соответствующего решения общего собрания и договора об использовании общего имущества. Точно такая же история, но уже с УК, а не ТСЖ, случилась в том же арбитражном суде по делу №А60-51772/2019.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А53-30032/2018
Управляющая компания из Ростова-на-Дону попыталась через суд добиться демонтажа оборудования. Ей тоже было выдано предписание жилищной инспекции, после которого она инициировала и старалась провести общие собрания собственников по вопросу размещения телекоммуникационных сетей. Кворума не набралось, решения не были приняты, о чём имелось 3 протокола.
Дальше — новое предписание жилищной инспекции об использовании общего имущества без решения общего собрания.
Следом — ещё одна попытка управляющей организации провести собрание, которое тоже не состоялось. После этого компания пошла в арбитражный суд, который в удовлетворении иска о демонтаже отказал.
К слову, там выяснилось, что за несколько лет до претензий ГЖИ сама УК и оператор тихонько заключили договор о безвозмездном использовании имущества. Но обоснование для отказа суд сформулировал так:

  • у УК нет полномочий на обращение в суд с таким иском, они должны быть указаны в договоре управления или в решении общего собрания.
  • предписания ГЖИ без воли собственников не дают право на подачу такого иска.
  • оборудование размещено в связи с заключением с жителями договоров на оказание услуг связи. 96 квартир из 100 в доме пользуются услугами ответчика именно благодаря установке оборудования. Демонтаж приведет к невозможности жильцов пользоваться услугами связи.
  • УК не доказала, что собственники остальных 4 квартир, не пользующиеся такой связью, требуют демонтажа оборудования, а также не доказала каким образом наличие спорного оборудования препятствует собственникам в пользовании общим имуществом дома, его содержании и ремонте.

Оспаривание предписаний жилищных инспекций

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8914/2019
Суд оставил в силе предписание органа жилищного надзора, которому не понравилось размещение оборудования 4 операторов связи на общем имуществе в одном доме в отсутствие правового основания. От управляющей организации требовалось устранить это нарушение.
Предписание с таким требованием суды оставили в силе, указав, что собственники квартир не принимали решение о предоставлении в пользование общего имущества операторам связи.
Организация традиционно пробовала ссылаться на то, что в предписании нет конкретного способа устранения нарушения, однако суды дружно и не менее традиционно ответили, что у организации есть прекрасная возможность самостоятельно избрать приемлемый для неё механизм исполнения предписания, в том числе:

  • инициировать проведение общего собрания и исполнить желания жителей (принятые на собрании решения),
  • предложить операторам связи устранить нарушение путем проведения общего собрания или путем демонтажа оборудования.

Постановление Мосгорсуда от 15 апреля 2018 г. № 4а-164/18
Оставили в силе привлечение управляющей компании к ответственности за неисполнение предписания органа жилищного надзора (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ — штраф минимальный, всего 200 000 руб.).
Представитель управляющей компании, обжалуя такое решение, ссылался на незаконность предписания жилищной инспекции и его неисполнимость. В нарушение УК вменялось то, что она не провела общее собрание по передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора.
Суд встал на сторону инспекции, указав, что просимое ею относится к лицензионным требованиям, поскольку направлено на исполнение обязанностей, прямо предусмотренных договором управления. Исполняя обязанности по этому договору, УК вправе созывать собрания по любым вопросам, входящим в компетенцию общего собрания, в случае возникновения такой необходимости.

◾ Противоположная позиция была высказана Десятым арбитражным апелляционным судом по делу № А41-63091/19
ПИК-Комфорт оспаривал предписание жилищной инспекции Московской области, которая требовала провести ревизию всего оборудования, размещенного в подъезде дома, инициировать проведение общего собрания собственников для решения вопроса об использовании общего имущества иными лицами, представить копии заключенных договоров на размещение оборудования.
Суд встал на сторону управляющей организации. По его мнению:

  • провайдер не является пользователем общих помещений, а только предоставляет гражданам в пользование средство связи для размещения его в принадлежащих гражданам на праве собственности общих помещениях с целью оказания услуг связи.
  • обязанность по предоставлению договоров на размещенное оборудование лежит именно на операторах связи, и не может быть возложена на лицо, не являющееся участником отношений по предоставлению услуг связи (в рассматриваемом случае управляющую компанию).
  • управляющая организация не вправе совершать действия, которые препятствуют собственнику в реализации его права на пользование общим имуществом. Также она не вправе препятствовать подключению оборудования оператора, имеющего абонентов в доме, к внутридомовой системе электроснабжения и отключать такое оборудование.
  • на управляющую организацию не может быть возложена обязанность по проведению общего собрания собственников помещений по вопросу использования общего имущества многоквартирного дома иными лицами, поскольку это прямо противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд пришел к выводу, что предписание выдано ненадлежащему субъекту ответственности, без законных оснований, является неисполнимым, чем нарушает права и законные интересы управляющей организации.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-57617/2017
Оператор связи проиграл в суде, оспаривая предписание, выданное управляющей организации из Екатеринбурга. От последней требовалось прекратить использование общего имущества многоквартирного дома в части размещения на кровле жилого дома оборудование ПАО «МТС» в отсутствие соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого с соблюдением требований ст. 44-48 ЖК РФ. Эти требования инспекции признаны законными.

Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делам № А47-4339/2019 и № А47-4338/2019
Эта история из Оренбурга. Управляющая организация через суд добилась признания пункта предписания жилищной инспекции незаконным.

От организации требовалось то же самое, что и в предыдущем примере — прекратить фактическое использование общего имущества собственников помещений в указанном доме в отсутствие правовых оснований — решения общего собрания.

Суды решили, что предписание в этой части незаконно:

  • вопросы, связанные с несогласием со стороны других участников долевой собственности с заключением и (или) порядком исполнения договоров, подлежат разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользования имуществом, при этом управляющая организация субъектом данных правоотношений не является.
  • каждый из собственников вправе пользоваться общим имуществом, в том числе для целей размещения на нем телекоммуникационного оборудования; собственники реализовали свое право на пользование услугами связи путем заключения абонентских договоров с выбранными ими операторами связи, то есть оборудование связи было смонтировано операторами связи с согласия собственников, заключивших договоры на оказание услуг связи.

Попытки обязать заключить договор об использовании общего имущества

Они практически бессмысленны, так как взыскать деньги за использование общедомового имущества, можно и в случае отказа от заключения договора. Главное, чтобы было решение общего собрания собственников об условиях использования их имущества.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-3856/2019
Управляющая организация, обращаясь в суд с иском о взыскании дохода от использования общего имущества, параллельно решила попросить суд обязать Ростелеком заключить договор на условиях, утвержденных общим собранием.
Суд отказал в части заключения договора, так как «юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В отношении рассматриваемого договора императивная норма, обязывающая организацию связи заключить такой договор, в законе отсутствует. Доказательств наличия добровольно принятого обязательства не представлено суду».

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А52-3850/2018
Управляющей организации из Пскова также отказали в обязании провайдера заключить договор об использовании общедомового имущества.
Между ними был старый договор о безвозмездности размещения оборудования, однако жители на собрании утвердили новые условия — утвердить тариф за размещение оборудования 250 руб. за точку размещения и 5 руб. за метр прокладки кабеля по крыше дома. Исполняя это решение, организация предложила провайдеру подписать новое соглашение. Провайдер отказался.
Суд тоже отказал в удовлетворении иска: спорный договор не является публичным, и в связи с этим правовые основания для понуждения ответчика к его заключению отсутствуют. Кроме того, управляющая организация не доказала факта размещения оборудования в многоквартирном доме.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А63-600/2019
Пример обратной практики — исключения из общего правила — нашелся в Ставрополе. Там управляющая компания умудрилась обязать через суд заключить с ней договор. Суд обязал провайдера заключить договор с управляющей компанией на использование общего имущества для предоставления услуг связи.
При это он указал, что нет оснований для размещения оборудования без заключенного договора, ведь общее собрание решило заключить договор; сам проект договора соответствует закону, поэтому нечего и упираться.

Деятельность жителей

Апелляционное определение Курганского областного суда от 24 мая 2018 г. по делу № 33-1576/2018
В этом деле житель не стал ждать милости от кого-либо и обратился в суд самостоятельно. По его иску суд признал договор между ЖСК и провайдером недействительным, а размещение телекоммуникационного оборудования — незаконным. Провайдера обязали демонтировать оборудование и восстановить разрушенное общее имущество (зацементировать отверстия, зашпаклевать стены, поврежденные при монтаже ящиков и кабельных линий, с последующей побелкой и покраской потолков, стен и пола).
Суд поддержал собственника, поскольку согласия собственников на использование общедомового имущества не имелось, как и полномочий у председателя кооператива на заключение договора с провайдером.
В доме была попытка задним числом узаконить размещение оборудования и заключение договора, однако решение общего собрания об этом было признано недействительным.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 22 июля 2019 г. по делу № 33-34682/2019
А здесь собственнику отказали в похожем иске. Жительница обратилась в суд с иском к ответчику ПАО «Ростелеком» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В подвале её дома провайдер незаконно занял нежилое помещение, самовольно установив там своё оборудование.
Здесь жительнице отказали в иске:

  • оборудование связи районного узла доступа было размещено в нежилом помещении на основании протокола совещания Мэрии города Москвы.
  • посредством этого оборудования Ростелеком осуществляет операторскую деятельность по организации непрерывной трансляции телевизионных программ на территории района Савеловский. Телекоммуникационная сеть с районном узлом доступа по данному адресу является неотъемлемой частью единой общегородской инфокоммуникационной инфраструктуры г. Москвы. Она задействована для организации системы видеонаблюдения (городская программа «Безопасный город»), проведения федеральных и муниципальных выборов, организации сетей ШПД (цифровое телевидение, телефония и интернет).

Далее суд полностью проигнорировал позицию Верховного Суда РФ, переписав нормы закона о связи и указав на право использовать общедомовое имущество лишь на основании договоров с отдельными жителями.

«истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о создании ответчиком препятствий в пользовании общим имуществом, размещение оборудования связи не создает препятствий истцу в реализации права владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома и не привело к нарушению его прав».

Что в остатке

✔ от претензий контролирующих органов можно подстраховаться написанием претензий провайдерам, включением в повестки собраний вопросов об использовании общего имущества.
✔ поговорить с провайдером, если он не звезданутый. Пояснить, что либо он сам руками жителей проводит собрание о безвозмездном использовании общего имущества, либо это делает сама УО (ТСЖ, ЖСК), но уже на платных условиях использования, после чего периодически взыскивает суммы через суд.
✔ если нужен результат, а не демонстрация борьбы с незаконным размещением общего имущества, то основным методом остаётся общее собрание: включаем вопросы о платности использования, пишем красивую цену, чтобы замотивировать жителей, не забываем про выбор лица, уполномоченного на заключение договоров.
✔ если собрание состоялось, то предлагаем провайдеру (оператору) заключить договор. Пусть отказывается, не страшно. Главное — зафиксировать попытку его заключения. Деньги взыскать можно и без заключенного договора, о чём было много примеров в первой части.

Про недопуск провайдеров к общему имуществу — через неделю, в третьей заметке из серии.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1115   4 мес   для ЖСК   для ТСЖ   для УО   общее имущество

Сколько может стоить размещение оборудования провайдеров на общедомовом имуществе

Раньше провайдеры занимали общее имущество на основании отдельных договоров об оказании услуг связи некоторым жителям. И суды долгое время это устраивало. Попытки согнать операторов (провайдеров) с общего имущества или хотя бы заставить платить за его использование чаще всего завершались в пользу владельцев оборудования.
В 2018 году после нескольких однотипных последовательных определений Верховного Суда РФ практика поменялась в пользу собственников.
В качестве иллюстрации выводов — кусочек из определения ВС РФ от 13 июня 2018 г. по делу № 308-ЭС17-22313:

«Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения, вопреки доводам ответчика и выводам суда округа, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
… такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.
… размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания и, если собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование».

То же самое можно прочесть в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.04.2018 № 304-ЭС17-10944, от 21.05.2018 № 303-ЭС17-22462, от 08.06.2018 № 306-ЭС18-448.
Их много посыпалось в тот год. После этих решений суды стали смелее взыскивать с провайдеров суммы, установленные на общих собраниях собственников в качестве платы за использование общего имущества.

Многих читателей интересуют конкретные цифры, поэтому вот примеры взыскания платы с расценками.

Определение ВС РФ от 9 сентября 2019 г. № 301-ЭС18-14237 по делу №А17-4238/2017:

Оставлены в силе решения нижестоящих судов о взыскании платы, установленной протоколом заседания правления ТСЖ (300 руб/мес за размещение комплекса оборудования в каждом из 14 подъездов дома). При этом собрание собственников уполномочило правление «провести работу по юридическому оформлению присутствия провайдеров в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ». То есть здесь правление действовало по поручению и от имени собственников, но я рекомендую условия договоров, в том числе цену, утверждать на самом собрании собственников.

Определение ВС РФ от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19-12137 по делу № А65-34196/2018:

Также взыскана плата, установленная общим собранием собственников (с каждого интернет-провайдера 5000 руб/мес.). Суды отметили, что ответчик не представил доказательств признания этого решения недействительным или установления в нем несоразмерной платы за пользование.

Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам № А67-6011/2017, № А67-4370/2017 и № А67-3195/2017:

Управляющая компания взыскала с провайдера задолженность по договору об использовании общего имущества (150 руб. за один подъезд дома в месяц). Провайдер подавал встречный иск о признании этого договора недействительным в части условий о взимании платы, но суд ему отказал.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А31-6641/2018:

УК взыскала неосновательное обогащение с провайдера. Собственники на собрании утвердили плату в размере 295 рублей в месяц за каждую точку подключения, но провайдер отказался от заключения договора на таких условиях. Однако это не спасло его от взыскания денег.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26-3945/2019:

УК из Карелии взыскала неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. В этом деле стоимость размещения по решению общего собрания составляла 1 500 рублей в месяц за комплект оборудования (независимо от количества абонентов).

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-6181/2019:

УК из Амурской области успешно взыскала деньги с провайдера, хотя тот был очень сильно не согласен с расценками, установленными на общем собрании — 700 рублей в месяц.
Суд указал, что провайдер не доказал несоразмерности размера платы, протокол общего собрания собственников является действительным, не оспорен.
В обоснование своего утверждения о чрезмерности платы ответчик представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость размера ежемесячной платы за размещение провайдерского оборудования в многоквартирном жилом доме составляет 53,36 рублей.
Суд же отметил, что выводы отчета противоречат решению собрания в части размера платы, и для исключения противоречий необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Ответчик вправе был ходатайствовать перед судом о проведении по делу судебной экспертизы, но этого не сделал, поэтому в основу решения положено решение общего собрания о 700 руб. в мес.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-43515/2018 из Челябинска

УК обратилась в суд с исковым заявлением к оператору связи о взыскании денег за фактическое пользование общим имуществом в сумме 0,5 млн руб. по ряду домов.
До этого общие собрания собственников в этих домах наделили её полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом, а также вести дела в судах со всеми правами истца по всем вопросам, связанным с пользованием общим имуществом, в том числе, по вопросам взыскания за фактическое пользование общим имуществом. Также на собрании установили размер минимальной платы за пользование общим имуществом — для провайдеров и операторов — не ниже 800 руб. в месяц.
Первая инстанция иск УК удовлетворила, а вторая отказала. Апелляционный суд решил, что протоколы не свидетельствуют о делегировании УК полномочий по распоряжению общим имуществом МКД, в том числе правомочий по судебной защите этого права распоряжения (из-за смены УК и по другим причинам).
Однако суд округа отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд «фактически полностью освободил оператора от обязанности по несению расходов за пользование общим имуществом МКД и полностью лишил собственников права на взыскание указанной платы». Заново дело еще не рассмотрено.

Отрицательный пример — Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делам № А41-105024/18 и А41-21533/2018:

УК из Московской области попыталась взыскать 7200 руб. за 9 месяцев использования общего имущества, однако ей было отказано, так как стоимость определяла сама управляющая компания. На общем собрании собственники уполномочили управляющую организацию самостоятельно принимать решения об условиях использования общего имущества по согласованию с Советом дома. Суд указал, что такой протокол не годится, так как не подтверждает, что собственники согласовали цену договора. Интересно то, что между УК и провайдером имелся подписанный договор с установленным в нём размером платы.

Еще более интересно то, что годом ранее аналогичная история с теми же действующими лицами, но противоположным результатом произошла по делу № А41-89114/17, дошедшего до Верховного Суда РФ (постановление от 15.02.2019 № 305-ЭС18-25285):
Та же управляющая организация взыскала с того же провайдера за 2 года 433 тыс.руб., и суд в тот раз не смутило самостоятельное определение компанией цены договора:

«в соответствии с договором управления ОАО „Жилкомплекс“ имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с целью наиболее эффективного обслуживания данного имущества.
Таким образом, ОАО „Жилкомплекс“, представляя интересы собственников нежилых помещений в многоквартирных домах и неся ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, уполномочено заключать в интересах собственников помещений в многоквартирных домах договоры с организациями связи о размещении в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, оборудования средств связи, в том числе — телекоммуникационной сети.
При заключении указанных договоров, их стороны, то есть управляющая организация с одной стороны, и организация связи — с другой, вправе определять условия таких договоров, в том числе условие о цене договора, то есть по взаимному соглашению определять соразмерную плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома организациями связи».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-57558/2018:

ТСЖ из Екатеринбурга взыскало с провайдера 32 тыс.руб. — по 1000 за месяц использования общего имущества. Ответчик опять был недоволен суммой, но суд отметил, что провайдер сам подписал договор с такими условиями.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65-26788/2019:

ТСЖ из Казани взыскало 70 тыс. руб.. На общем собрании собственники приняли решение о предоставлении операторам связи (провайдерам) права пользования общим имуществом только на возмездной основе, в размере 5000 руб. в месяц с каждого интернет-провайдера, наделив председателя правления ТСЖ полномочиями по заключению соответствующих договоров.
От заключения договора провайдеры отказались, но деньги в итоге пришлось заплатить.
В суде ответчик ожидаемо выразил свое несогласие с размером платы (5000 руб.), указав на его несоразмерность. Суд отметил, что определение соразмерной платы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а вопросы ценообразования услуг по предоставлению в пользование части общего имущества и соразмерности платы за размещение оборудования связи законодательством не определены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться тем размером, который утвердили на общем собрании.

Аналогичные решения того же суда:

  • по делу № А65-19684/2019: ТСЖ взыскало с Ростелекома 40 000 руб. (по 5 тыс.руб. за месяц использования).
  • по делу № А65-3150/2019: ЖСК из Казани вытрясло опять из Ростелекома 12 000 руб. за 2 месяца использования общего имущества.
  • по делу № А55-30542/2018: ТСЖ из Самарской области взыскало 36 000 руб. неосновательного обогащения, так как собственники приняли решение об ежемесячной оплате из расчета 500 руб. за единицу оборудования (получилось 2 000 руб. ежемесячно). Между сторонами имелся подписанный на таких условиях договор.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-110639/2017:

Управляющая компания взыскала 1 млн руб. — именно столько накапало по 52 домам, находящихся под ее управлением, за несколько лет использования общего имущества (оплата в 600 руб. в мес. была установлена на общих собраниях).

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09-14142/2017:

Товарищество из Брянска взыскало с провайдера 1500 руб. за каждый месяц использования общего имущества (всего 10 500 руб.). Имелось решение общего собрания о такой цене, а также досудебная оценка (экспертиза) об определении рыночной величины арендной платы за пользование местом под размещение телекоммуникационного оборудования.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А03-7581/2018:

Интересное, хоть и типичное дело из Барнаула.
Типичность в том, что ТСЖ взыскало всё, что полагалось (больше 1 тыс. руб. в месяц за каждый антивандальный шкаф с оборудованием).
Интересность в том, что здесь в договоре была предусмотрена возможность индексации платы. Но когда ТСЖ этой возможностью воспользовалось и повысило плату с 3,5 тыс. руб. в месяц до 4,2 тыс., Ростелеком забил на оплату и стал присылать жалкие 300 руб. в месяц за всё.
В суде провайдер также пытался утверждать, что расторг договор в одностороннем порядке, на что суд заметил:

«к рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 782 ГК РФ об одностороннем расторжении договора оказания услуг, которыми руководствовалось общество, а условия договора не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, и, кроме того, заявив отказ от договора, ответчик продолжил использовать общее имущество МКД в своей деятельности для оказания услуг связи отдельным собственникам, являющимся его абонентами. Таким образом, суды пришли к верному выводу, что договор в установленном законном порядке не расторгался и не оспаривался, заявление ответчика об отказе от договора носило формальный характер, так как он продолжал использовать имущество МКД».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-43646/2019:

Спор из Екатеринбурга закончился стандартно: ТСЖ взыскало 200 тыс.руб. за 2 года, но в этом деле есть жирная изюмина: в решении суд просто раскатал ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и его отчет об оценке размера платы.
Из судебной практики оператор понял то, что надо доказывать несоразмерность установленной жителями платы. В данном случае собственники утвердили расценки: за размещение в жилом доме кабельных линий (кроме транзитных) — 1500 руб. в месяц и за размещение 14 цельнометаллических шкафов — 7 000 руб. в месяц, итого 8500 руб. в месяц.
Поэтому в суд был принесен отчет оценщика, согласно которому размер платы за весь период составляет не 200 тыс., а 4950 руб.
Суд не стал принимать его во внимание, отдав приоритет решению общего собрания и указав, что определенная оценщиком стоимость является рекомендуемой, а не обязательной к применению.
Дальше в решении крайне детально расписано что не так с самим отчетом. Вот только часть из написанного:

  • отчет не содержал каких-либо выводов о несоразмерности платы, установленной собственниками,
  • расчет рыночной стоимости права пользования проведен без учета дополнительных критериев, например, размера материальной выгоды, которую получает ответчик в связи с размещением оборудования.
  • отчет оценщика не соответствовал требованиям Федерального Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности, требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки:
    • в Отчете не было информации о размещении оборудования связи для транзита, не хватало сведений о конкретном составе оборудования связи;
    • не принят во внимание тот факт, что истец оплачивает электрическую энергию, потребленную оборудованием ответчика;
    • состав оборудования определен оценщиком на основании справки оператора, фактическое же количество оборудования оценщиком не проверялось и не определялось;
    • отсутствует описание объекта оценки (части общего имущества), вместо него описан сам дом;
    • оценщик использовал информацию, размещенную в ГИС ЖКХ в период изготовления отчета, то есть не на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
    • анализ наиболее эффективного использования оценщиком не проводился;
    • не выявлено зависимости от характеристик оборудования, так как для предоставления своих услуг провайдеры, как правило, используют сопоставимое оборудование; по мнению оценщика ценообразующими факторами, являются: местоположение в городе, физические характеристики объекта (год постройки), т. е. не имеет значения, сколько и какого в доме установлено оборудования оператора связи, имеется ли оборудование для транзита, либо нет.

Суд округа это решение поддержал.

Кратко:

▪ В данный момент проблем со взысканием денег с провайдеров практически не наблюдается. Суды исходят из того, что ответчики не могут доказать несоразмерность размера платы, установленной собственниками.
▪ Цену надо прописывать в самом решении общего собрании.
▪ Там же желательно наделить УК / ТСЖ / кто у вас там / полномочием на обращение в суд (на всякий случай).
▪ Само собой нужно решение о том, кто будет заключать договоры от имени собственников. При этом отказ провайдеров от заключения этих договоров пока не спасает их от взысканий.
▪ Рано или поздно операторы продавят для себя более мягкие условия размещения своего оборудования. Пока этого не произошло, читающим меня представителям провайдеров можно рекомендовать не ждать, пока собственники установят свои цены, а с помощью какого-либо жителя провести собрание для принятия решений о приемлемых условиях использования общедомового имущества.

Для подписчиков моего платного закрытого телеграм канала «Сундучок» доступны образцы документов по провайдерам:
▪ Повестка общего собрания собственников по вопросу использования общего имущества третьими лицами
▪ Обращение в управляющую организацию по поводу провайдеров, незаконно использующих имущество
▪ Жалоба в жилищную инспекцию на незаконное размещение оборудования провайдерами с молчаливого согласия УК
▪ Жалоба в прокуратуру на жилищную инспекцию, если она не стала проводить проверку
▪ Претензия к провайдеру по оборудованию, размещенному без согласия собственников
▪ Договор о платном использовании части общего имущества
▪ Иск о взыскании задолженности с провайдера, который заключил договор о возмездном использовании общего имущества
▪ Иск о взыскании неосновательного обогащения с провайдера, который не заключил договор об использовании общего имущества

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Проведение собрание по желанию собственников с 10% голосов

Процедура созыва собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации, товарищества или кооператива прописана в ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ:

  • ⚫ собственники, обладающие не меньше чем 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, письменно обращаются в управляющую организацию или правление ТСЖ, кооператива,
  • ⚫ в обращении указывается предполагаемая повестка дня собрания,
  • ⚫ управляющая организация или правление обязаны организовать это собрание: в течение 45 дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания, уведомить в установленном порядке всех о его проведении, оформить необходимые документы по итогам собрания, проинформировать собственников о результатах голосования.

Мне не понять жителей, которые обращаются с такими заявлениями, а в случае отказа добиваются своего через жилищные инспекции и суд: чем меньше у УК желания проводить это собрание, тем грустнее будет результат. Ведь эти лица не всегда заинтересованы в принятии тех решений, которые придумались собственникам. Им безразличны кворум, правильность заполнения бюллетеней, корректность заполнения итогового протокола.
Если у совета дома налажен конструктивный диалог с УК, то эти проблемы для них не актуальны. Написанное касается случаев, когда жители пытаются заставить организацию любой ценой провести собрание, забывая, что нужен результат, а не процесс. Обязать удаётся.

Примеры из жизни

Дело № А43-25596/2016

Житель из Нижегородской области пожаловался в жилищную инспекцию на отказ УК провести общее собрание. УК получила предписание, которое при попытке его оспорить было признано законным:

«Материалами дела подтверждается, что собственники спорного многоквартирного дома, обладающие 13,62% голосов, обратились к заявителю с заявлением об организации мероприятий по проведению общего собрания по вопросам, отнесенных к его компетенции, вытекающих из норм действующего жилищного законодательства. Между тем, доказательств принятия Обществом мер по организации проведения общего собрания собственников спорного многоквартирного дома, не представлено».

Дело № А29-1623/2019

Здесь жители из Республики Коми с аналогичной жалобой пошли сразу в прокуратуру. Надзорный орган выдал управляющей компании представление об устранении нарушений закона, и оно также было признано судом обоснованным.
В начале мая собственники обратились с просьбой провести общее собрание по вопросу освоения накопленных денежных средств на нужды дома и избрания совета многоквартирного дома. Компания не отказывалась провести собрание, но ответила, что проведет в июне-августе.
Предусмотренные законом 45 дней прошли, наступил июль, собрания нет. Жители повторно обратились в УК, где попросили провести собрание в сентябре (в том числе по вопросу расходования денег на косметический ремонт подъездов), так как многих жителей в августе дома просто нет. Однако УК провела собрание в августе (в нарушение срока по первому обращению и проигнорировав второе пожелание жителей), при этом забыв включить в повестку вопрос о расходовании накопленных денег на ремонт.
Жители в третий раз обратились в управляющую компанию, но та им отказала, сославшись на то, что собственники не принимали решения о порядке финансирования таких собраний, поэтому проводить она ничего не будет.
Прокуратура оценила такое поведение компании на протяжении нескольких месяцев как сплошное нарушение закона.
Получив представление прокурора, УК в конце года вообще уведомила жителей о прекращении договора управления и отсутствии у нее обязанностей что-либо делать в рамках управления МКД, а также оспорила представление в суде. Оно устояло:

«Ссылка заявителя жалобы на неподтвержденность того, что обращение поступило от собственников, обладающих не менее 10% голосов, является несостоятельной. Данное обстоятельство усматривается из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (обращение от 08.05.2018, технический паспорт на МКД № 4), при сопоставлении которых представляется возможным установить, что упомянутое обращение поступило от собственников с необходимым процентом голосов».

.

Дело № А37-2355/2019

Также оставили в силе предписание Государственной жилищной инспекции по Магаданской области.
Там Охотское территориальное управление Росрыболовства, владеющее помещением на праве оперативного управления, попросило управляющую организацию провести собрание по расторжению с нею договора управления и выбору другой компании (красота!).
Текущая организация отказала, сославшись на то, что Управление не является собственником, а также не решен вопрос с финансированием проведения такого собрания, но ГЖИ и суды думали иначе:

  • ◾ право оперативного управления является вещным правом наряду с правом собственности, управление Росрыболовства самостоятельно осуществляет полномочия, связанные с содержанием административного помещения, в том числе участие в общем собрании собственников,
  • ◾ у управления есть больше 10% голосов от общего числа голосов всех собственников
  • ◾ доводы о необоснованности предписания из-за нерешенности вопроса о финансировании собрания отклонён: управляющая организация не лишена права включить в повестку дня предстоящего собрания собственников вопрос, касающийся порядка финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания, в том числе о возложении этих расходов, понесенных управляющей организацией на инициатора (инициаторов) собрания, проведенного в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ,
  • ◾ суд отклонил ссылки заявителя на письмо Минстроя РФ от 28 августа 2015 года № 27535-ОЛ/04, поскольку оно не носит нормативного характера, а изложенные в нём разъяснения не влияют на спор.

Постановление Верховного суда Чувашской Республики от 19.07.2017 по делу № 4-А-397/2017

Управляющую организацию из Чувашии привлекли к административной ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ (за нарушение пп. «г» п. 4 Правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами).

Отказывая в проведении общего собрания, компания указало причиной отсутствие в обращении сведений о собственниках помещений, размере принадлежащей им площади с указанием доли в праве на такую площадь. Оставляя назначенное наказание в силе, суды отметили, что эти сведения есть в самой управляющей организации, а само обращение в УК подписано собственниками, обладающими более 10% голосов.

Апелляционное определение Рязанского областного суда от 29.11.2017 № 33-2682/2017

Собственники обратились в суд к ТСЖ с иском о понуждении провести общее собрание (собственников и членов товарищества) и выиграли дело. Выводы суда расписано на редкость подробно:

  • ◾ из системного толкования норм жилищного законодательства безусловно следует, что праву на обращение собственников, обладающих 10% и более от общего количества голосов, в ТСЖ с просьбой о проведении общего собрания по предложенной им повестке, корреспондирует обязанность товарищества по осуществлению мероприятий, необходимых для проведения такого собрания в тех рамках и по тем вопросам, которые предложены собственниками.
  • ◾ при этом правление ТСЖ, являясь в силу ст. ст. 145, 147 ЖК лишь исполнительным органом товарищества, полномочия которого ограничены рамками ст. 148 ЖК РФ, не вправе на указанной стадии давать оценку целесообразности включения тех или вопросов, предложенных собственниками, обладающих необходимым количеством голосов, в повестку общего собрания.
  • ◾ конкретная форма обращения собственников (личное обращение собственников либо путем их коллективного опроса инициативной группой) положениями ч. 6 ст. 45 ЖК РФ не предусмотрена.

Суд даже отказался принимать во внимание отказ части собственников от их инициативы, заявленный уже в ходе судебного разбирательства:

«Юридически значимым является факт наличия (отсутствия) волеизъявления указанных лиц на проведение общего собрания на момент их обращения в ТСЖ, и, как следствие, наличие (отсутствие) у товарищества обязанности к проведению такого собрания. С учетом изложенного сам по себе факт изменения указанными выше лицами на момент рассмотрения гражданского дела мнения о необходимости проведения общего собрания правового значения не имеет».

Таким образом, практика складывается в пользу жителей.

Управляющим компаниям не особо помогает даже ссылка на отсутствие решения по финансированию такого собрания. Однако вопрос по качеству организации собраний остаётся открытым. Все эти действия из примеров выше больше похожи на попытки воспитать или помучить лиц, управляющих домом.
К последним остаётся другой вопрос: стоит оно того (динамить жителей), когда можно просто испортить собрание, если оно настолько невыгодно? Это ни в коем случае не призыв к действию, а просто недоумение над поведением, когда можно добиться желаемого, не нарушая кодекс и не тратя потом ресурсы на суды.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

С бывшего председателя кооператива не удалось взыскать убытки

В кооперативе из Екатеринбурга сменился председатель, после чего, как это бывает, были изучены расходы предшественника. Новому председателю не понравились договоры и затраты:

  • на установку и ввод в эксплуатацию узла коммерческого учета тепла на сумму 240269 руб.;
  • по оплате услуг юридической фирме 20000 руб. за проверку и актуализацию устава кооператива (в 2015 году).

Эти сделки, по мнению нового председателя, причинили ущерб кооперативу, из-за чего он обратился в суд с иском о взыскании этих денег с бывшего руководителя, ссылаясь на недобросовестные и неразумные действия предшественника.

Суд отказал, как это чаще всего случается по таким спорам (дело № А60-14057/2019).

Истец указывал, что узел учета надо было устанавливать по решению собрания собственников, которого не было. Однако ответчик принес в суд протокол общего собрания членов кооператива, согласно которому все члены кооператива единогласно проголосовали за восстановление и пуск в эксплуатацию УКУТ. Такой протокол удовлетворил суд.
Он оценил действия председателя как направленные на уменьшение расходов собственников жилых помещений по оплате отопления.

«Отсутствие согласия собственников дома, оформленного в надлежащей форме, на которое ссылается истец, не может служить безусловным доказательством вины председателя в ненадлежащем исполнении своих должностных обязанностей».

Расходы в 20000 руб., связанные с необходимостью привести устав кооператива (в редакции от 1995 года) в соответствие с действующим законодательством, суд также посчитал обоснованными. В подтверждение исполнения этого договора ответчик представил проекта Устава с поправками, который так и не был согласован общим собранием на момент прекращения полномочий бывшего председателя правления кооператива.
Определением Верховного Суда РФ от 14 мая 2020 г. № 309-ЭС20-5595 кооперативу отказано в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения:

«при этом формальные погрешности в оформлении спорного платежного документа безусловно не свидетельствуют о неправомерности совершенного ответчиком платежа…».

Примечательно, что у старого и нового председателя одинаковые фамилии, однако установить, состоят ли они в каких-то родственных отношениях, не удалось.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 172   5 мес   для ЖСК   для ТСЖ

Один прибор учёта на несколько домов — это норма?

Бывают ситуации, когда на несколько как бы отдельных многоквартирных домов уставлен 1 прибор учета ресурсов:

  1. Дома находятся на так называемой «сцепке» (непосредственное присоединение к сетям ресурсоснабжающей организации имеет один дом, а следующие за ним дома имеют последовательное присоединение).
  2. Дома входят в состав единого комплекса, у них много чего общего, помимо счётчика, либо дом состоит из блоков (реже).

Решения судов никак не хотят вписываться в принцип единообразия судебной практики, но очень осторожно можно сделать такие выводы:

Использование в расчётах одного прибора учета на несколько домов суды допускают, если:

  • объекты обладают признаками единого комплекса, имеют общую инфраструктуру (единые инженерные системы),
  • нет технической возможности установки прибора учёта в каждом доме без реконструкции, капремонта инженерных систем,
  • прибор учета работает, введен в эксплуатацию как положено, срок поверки не истек.

Суды, выражающие мнение о невозможности учета показания одного счётчика, сходятся в том, что:

  • установка одного прибора учета в отношении нескольких домов законом не предусмотрена,
  • прибор учета, фиксирующий расход ресурсов в нескольких домах, не является каноничным «общедомовым прибором учета»,
  • нет такой формулы, чтобы считать по 1 счетчику на несколько домов, дома разные — разный расход, короче, несправедливо.

Дальше сплошные иллюстрации этих выводов и их сочетаний. Рассортированы по географическому признаку для удобства подписчиков.

Северо-Западный округ — один из самых богатых на практику

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.07.2019 N Ф07-5432/2019 по делу N А42-7017/2018
Удовлетворили иск о взыскании задолженности за тепловую энергию, указав, что объем тепловой энергии должен определяться на основании введенного в эксплуатацию и поверенного общедомового прибора учета, поскольку конструктивно находящийся в управлении многоквартирный дом представляет единую строительную конструкцию, хотя имеющую различные почтовые адреса:

  • признаками единства МКД, как объекта оконченного строительства, могут являться единые внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения и помещения общего пользования.
  • отдельная почтовая нумерация домов не является обстоятельством, безусловно свидетельствующим о том, что здания являются отдельными многоквартирными домами.

Два корпуса имели общие основные конструктивные элементы: общую несущую стену между домами, общий фундамент, ограждающие и несущие конструкции, крышу, общие внутридомовые системы водоснабжения и отопления. Подвальные помещения имели сквозной проход и оборудованы единым тепловым узлом. Исходя из этого суды пришли к выводу о том, что объем тепловой энергии должен определяться на основании единственного прибора учета.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.10.2017 N Ф07-10727/2017 по делу N А42-5555/2016
Управляющая организация пыталась обязать ресурсников принять в эксплуатацию прибор учета узла коммерческого учета тепловой энергии, расположенного в многоквартирном доме.
Ей отказали: узел учета тепловой энергии определял объем тепловой энергии, потребленной тремя отдельно стоящими зданиями, а именно двумя многоквартирными домами, а также нежилым зданием наркологического диспансера.

«При этом прибор учета, фиксирующий расход тепловой энергии в нескольких многоквартирных домах, не является общедомовым прибором учета в силу понятия, используемого в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг N 354, согласно которому „коллективный (общедомовой) прибор учета“ — это средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом…
Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом должна находиться на внешней стене дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит, а также обязанности оплатить потери тепловой энергии в этих сетях».

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.10.2019 N Ф07-9799/2019 по делу N А56-135599/2018, засилено определением Верховного Суда РФ от 16.12.2019 N 307-ЭС19-23434
Управляющая организация управляла домами «на сцепке», начисляла по показаниям единственного счетчика. От жилищной инспекции пришло предписание считать по нормативу. Суд оценил законность такого требования и признал его правильным (правда, не сразу — только в кассационной инстанции):

  • спорный прибор учета тепловой энергии не отвечает признакам ОДПУ в отношении спорных МКД, поскольку учитывает совокупное потребление нескольких самостоятельных объектов недвижимости и не позволяет достоверно определить потребление каждого объекта отдельно.
  • каждый из рассматриваемых домов индивидуален по составу и состоянию общего имущества, инженерных систем, и данный прибор учета не отражает реальное количество тепла, которое затрачено на отопление каждого дома.
  • дома имеют разный класс энергоэффективности, что также говорит о невозможности равномерного распределения объемов теплопотребления.
  • нет доказательств отсутствия технической возможности для оборудования каждого МКД прибором учета тепловой энергии. Наоборот, представитель ресурсоснабжающей организации в суде признал такую техническую возможность и возможность расцепления сетей.
  • платы за отопление, исчисленной по нормативам, будет меньше, чем плата, начисляемая по показаниям спорного прибора учета.

Противоположная позиция того же суда, и тоже засилена в ВС РФ — Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.12.2019 N Ф07-15448/2019 по делу N А56-113924/2018, Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2020 N 307-ЭС20-3509
Спор о взыскании задолженности с собственника помещения закончился в пользу управляющей организации. Дома были «на сцепке», а стороны как раз спорили о возможности применения показаний одного счетчика, если он установлен в отношении нескольких домов.
Собственник настаивал на том, что при отсутствии отдельного учета по каждому дому количество потребленной тепловой энергии на нужды отопления должно определяться по нормативам потребления.
Управляющая организация исходила из того, что поскольку Правилами предоставления коммунальных услуг N 354 не регламентирован порядок определения количества ресурса, отпущенного нескольким домам, учет которого в силу технологических особенностей осуществляется одним прибором учета, то для определения объема можно использовать показания имеющегося счётчика. И суды с такой позицией согласились.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2019 N Ф07-11865/2019 по делу N А42-10580/2017
Здесь тоже был спор о взыскании задолженности за теплоэнергию при наличии одного счетчика в отношении нескольких последовательно присоединенных многоквартирных домов. Правда, спорили здесь уже ТСЖ и ресурсоснабжающая организация.
Товарищество хотело платить по счётчику, а ресурсники с него требовали по нормативу.
Выиграло ТСЖ.
Обоснование было похожим на решение из предыдущего дела, плюс добавились пункты договора теплоснабжения, в котором стороны прописали учет ресурса по прибору учета.
Суды отказали ресурсоснабжающей организации во взыскании задолженности, рассчитанной по нормативам, признав правомерным определение объема тепловой энергии на основании показаний прибора учета, допущенного в установленном порядке в эксплуатацию и имеющего неистекший срок поверки в расчетном периоде.
В этом деле суд даже назначал экспертизу, чтобы узнать, есть ли техническая возможность установки прибора учета во втором доме без реконструкции, капитального ремонта существующих и (или) создания новых внутридомовых инженерных систем. Оказалось, что нет.
Ещё из заключения эксперта следовало, что два многоквартирных дома «конструктивно являются одним строением с общим фундаментом, общей внутренней несущей стеной, с общей системой теплоснабжения, отопления, водоснабжения, с одним тепловым пунктом».

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2018 N Ф07-7043/2018 по делу N А56-66254/2017

Суды решили, что установка ОДПУ, учитывающего теплопотребление двух и более домов, не противоречит закону об энергосбережении. Они взыскали с управляющей компании в пользу ресурсоснабжающей организации расходы на установку такого одинокого счетчика.

Суды учли, что до предъявления иска, компания не предъявляла возражений относительно прибора учета, передавала его показания и рассчитывала на основании этих показаний объем потребленной тепловой энергии.

Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 25.12.2019 N 88-2084/2019
Жителю Санкт-Петербурга отказали в иске к управляющей организации, от которой он требовал перерасчета платы, ссылаясь на то, что общедомовой прибор учета в доме отсутствует, и расход коммунальной услуги по отоплению должен определяться исходя из норматива.
Дом не был оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии, так как не имел самостоятельного ввода в магистральную внутриквартальную сеть, что «препятствует оборудованию индивидуального теплового пункта, находится на „сцепке“ с другими многоквартирными домами, где оборудован тепловой пункт и узел учета тепловой энергии, осуществляющий учет теплопотребления одновременно всех многоквартирных домов». Расчет платы происходил пропорционально площади расположенных «на сцепке» жилых домов, что суды посчитали законным.
В решении также содержалась ссылка на письмо Жилищного комитета от 21.06.2013 N 2-1906/13, в соответствии с которым инженерная система многоквартирных домов «на сцепке» учитывается как единая инженерная система централизованного отопления многоквартирного дома, и расход тепловой энергии нескольких многоквартирных домов «на сцепке» учитывается единым на такие дома узлом учета тепловой энергии, ввиду чего начисление потребителям платы за отопление в таких домах («на сцепке») расчет платы за тепловую энергию необходимо производить согласно показаниям одного прибора учета.

Центральный федеральный округ

Апелляционное определение Московского областного суда от 07.10.2013 по делу N 33-21538/2013
Суд признал незаконным представление прокурора, требующего пересчитать плату в разных корпусах, потребляющих ресурсы через один счётчик:

«жилые корпуса с учетом существующих технических особенностей устройства их системы водоснабжения и теплоснабжения представляют собой единый объект для обеспечения указанными коммунальными ресурсами, в связи с чем определение платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды исходя из существующих приборов учета нельзя признать незаконным.
Поскольку общими собраниями собственников помещений в корпусах не принято решение об установке приборов учета в каждом из корпусов, наличие существующих единых приборов учета воды и тепла обязывает общество производить начисление платы за коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды, исходя из показаний указанных приборов учета».

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.07.2018 N Ф05-10546/2018 по делу N А41-17904/2017
На несколько домов имелся один прибор учета электроэнергии, по оплате которой возник спор. Суд округа отправил это дело на новое рассмотрение: стороны не сошлись в объеме электроэнергии, а нижестоящие суды разобрались как-то неправильно, посчитав задолженность по счётчику.
При рассмотрении надо было установить текущую схему организации учета и технологического присоединения и обоснованность применения показаний приборов учета для целей коммерческого учета. Судам стоило проверить довод ответчика о том, что прибор учета, обслуживающий одновременно два дома, не является ОДПУ в отношении каждого из них независимо от их нахождения в управлении одной организации и осуществления энергоснабжения по одному договору.
При новом рассмотрении в начислении по счётчику было отказано.

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2019 N Ф06-44989/2019 по делу N А12-17137/2018
Стандартная история о взыскании задолженности за электроэнергию по показаниям 1 счётчика на кучу домов. Суду округа пришлось возвращать дело на новое рассмотрение:

  • ОДПУ электроэнергии должен быть установлен на вводе в многоквартирный дом.
  • нет доказательств принятия собственником имущества иных решений, согласования с ним другого места расположения прибора учета.
  • установка одного прибора учета для определения объема поставленного коммунального ресурса в отношении нескольких многоквартирных домов законом не предусмотрена.
  • таким образом, включение в договор точки поставки энергии в МКД с установкой одного ОДПУ на множество домов противоречит закону и не может служить основанием для определения объема потребления по этому прибору.

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2018 по делу N 33-3382/2018
Здесь жители дома добивались и добились того, чтобы плату им начисляли по показаниям счетчика.
Прибор учета был установлен в их доме, но учитывал также потребление соседнего дома. Суд учел отсутствие технической возможности установки прибора учета в каждом доме без реконструкции существующих внутридомовых и инженерных систем, что подтверждалось актом обследования. Также он принял во внимание то, что спорный прибор учета установлен, введен в эксплуатацию, считается действующим, не признан неисправным, сроки предоставления показаний прибора не нарушаются, проверка производится своевременно; ресурсоснабжающая организация при несогласии с установленным прибором учета действий по оснащению домов отдельными счётчиками не выполнила.

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2020 N Ф08-8729/2018 по делу N А53-21291/2017
Также рассматривался спор о взыскании задолженности, и ее сумма была скорректирована с учетом неправомерности использования показаний прибора учета, установленного на множество домиков:

«Апелляционный суд правомерно суд отклонил довод заявителя о том, что дома по спорным адресам являются комплексом зданий, которые выступают в качестве одного объекта и подлежат оборудованию одним прибором учета, как не соответствующий материалам дела. Из представленных технических паспортов и справок МУПТиОН следует, что литеры имеют самостоятельные площади мест общего пользования. В отношении некоторых литеров указано, что места общего пользования отсутствуют».

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.03.2020 N Ф02-842/2020 по делу N А10-7508/2018
Жилищная инспекция выдала предписание ресурсоснабжающей организации обеспечить в доме из 4 секций (блоков) ввод в эксплуатацию общедомового прибора учета тепловой энергии.
Ресурсоснабжающая организация упиралась, ссылаясь на «невозможность ввода в эксплуатацию ОДПУ в связи с тем, что спорное строение, состоящее из четырех секций, не является единым многоквартирным домом; блоки представляют собой отдельно стоящие таунхаусы, технически не связаны между собой». По мнению организации, у каждого блока «есть свой отдельный ввод, следовательно, независимая система отопления; возможна их отдельная эксплуатация».

Однако суды поддержали позицию инспекции о единстве секций многоквартирного дома как объекта коммунального снабжения. Они учли отсутствие доказательств того, что спорная система отопления состоит из четырех обособленных систем отопления. Из представленной схемы следовало, что тепловая энергия поступает через один ввод (элеваторный узел в отдельно стоящей тепловой камере), далее инженерная система разветвляется сначала на две ветви, одна из которых пролегает к блоку А, а вторая разветвляется еще на 3 ветви, ведущей к блокам Б, В и Г.
Дальше суды предложили организации поставить вместо одного счетчика несколько, если она так сильно настаивает на обособленности систем отопления.

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.04.2018 N Ф09-1205/18 по делу N А71-4943/2017
Признали незаконным представление прокуратуры, требовавшей учитывать показания 1 счетчика, установленного в отношении нескольких домов.

«Принимая во внимание положения п. 2, п. 42(1) Правил N 354, а также тот факт, что прибор учета, расположенный на сетях в жилом доме N 34, аккумулирует сведения об объеме тепловой энергии, затраченной на теплоснабжение домов N 34 и N 36, следует признать, что такой прибор учета, фиксирующий расход тепловой энергии в нескольких многоквартирных домах, и потери, возникающие не только во внутридомовых сетях, не является общедомовым прибором учета. Более того, положениями действующего законодательства не предусмотрена установка одного общедомового прибора учета для определения объема поставленного коммунального ресурса в отношении нескольких домов. При отсутствии общедомового прибора учета размер платы за отопление определяется исходя из норматива потребления».

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.08.2017 N Ф09-4719/17 по делу N А60-54620/2016
Суд признал незаконным предписание органа жилищного надзора: тот требовал от ТСЖ оснастить каждый управляемый дом отдельным прибором учета.
Суд хоть и согласился с тем, что законом не предусмотрена установка одного общедомового прибора учета для определения объема поставленного коммунального ресурса в отношении нескольких многоквартирных домов, однако инспекция не установила фактическую возможность оснащения дома отдельным счётчиком:

«акт проверки лишь фиксирует отсутствие общедомового прибора учета в многоквартирном доме №27 и его наличие в доме N 29, учитывающего потребление тепловой энергии в обоих домах, принимаемого к расчету ресурсоснабжающей организацией.
Доказательств исследования технической возможности установки общедомового прибора учета тепловой энергии в доме № 27 материалы проверки не содержат и суду не представлены».

ГЖИ в суде пыталась спихнуть на ТСЖ обязанность по определению такой технической возможности, но суд резонно отметил, что это надо было устанавливать в ходе проверки, а не после выдачи предписания.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 N 17АП-6989/2019-АК по делу N А71-15933/2018
Орган надзора выдал управляющей компании из Ижевска предписание о перерасчёте корректировки из-за того, что организация учла показания узла учета тепловой энергии, рассчитывающего одновременно потребление многоквартирного дома и соседнего административного здания.
Суды согласились с законностью предписания, установив, что здания не являются единым недвижимым комплексом, поскольку имеют различные кадастровые номера, почтовые адреса, а также различный вид использования земель, на которых они расположены:

«законом не предусмотрено методик и формул для расчетов чьей-либо доли в общем объеме потреблений тепловой энергии каждого из двух объектов недвижимости при наличии одного прибора учета».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суд от 31 октября 2019 г. N 17АП-14233/2019-АК по делу N А60-31606/2019
ТСЖ из Екатеринбурга успешно обжаловало предписание органа жилищного надзора. Тот хотел видеть начисление платы по нормативу, а не по одному счетчику на 2 дома. Суд учел результаты обследования поставщиком тепловой энергии о невозможности установки отдельного общедомового прибора учета тепловой энергии без реконструкции внутридомовых инженерных сетей и переврезки вводных трубопроводов системы теплоснабжения.
Надзорный орган указывал на то, что результаты обследования не дают права учитывать показания спорного прибора учета, ведь порядок начисления не зависит от технической возможности либо невозможности установки общедомового прибора учета.
Кроме того, выяснилось, что ТСЖ уже получало предписание об оснащении второго дома счетчиком. Было проведено обследование дома, после которого на общее собрание собственников вынесли вопрос о необходимости проведения реконструкции, капитального ремонта системы теплоснабжения, горячего водоснабжения многоквартирного дома для установки несчастного счетчика. Большинством голосов собственников решение не было принято, после чего первое предписание (об оснащении дома прибором учета) было снято с контроля.
Суды, признавая новое предписание незаконным, указали, что начисление платы по показаниям одинокого прибора учёта соответствует закону и отвечает целям правового регулирования оплаты энергетических ресурсов.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 666   5 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО   одпу

5 ошибок при переходе на спецсчёт по капремонту

Ошибка 1. Забыть вынести на голосование обязательные вопросы.

Самый простой способ не накосячить с повесткой собрания — это загуглить «фонд капитального ремонта „название региона“». Дальше открыть сайт своего регионального оператора, поискать вкладки типа «образцы документов», «собственнику», «полезное», «методические рекомендации». Там должны быть образцы документов для собрания. Обычно протокол устаревший, по утратившему силу 937 Приказу Минстроя, а не по приказу №44/пр, но повестка собрания там будет, как и решения по этим вопросам. Вам нужно про изменение способа формирования ФКР, не перепутайте ничего.
Самое частое, что забывают жители, это про порядок оплаты взносов:

«Решение общего собрания собственников о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение

  • о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капремонт на специальный счет,
  • об определении порядка представления платежных документов и
  • о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним» (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

На практике эти вопросы решаются совместно с будущим владельцем спецсчёта.
Встречаются самые разные решения: начиная с того, что расходы на платежки уже заложены в статье расходов на управление, и дополнительных затрат для жителей не возникнет, и заканчивая конскими процентами в пользу управляющей компании (мне встречалось 8% от суммы платежа).

Ошибка 2. Выбрать владельцем спецсчета совет дома или его председателя.

Владельцем специального счета может быть:
1) ТСЖ, осуществляющее управление домом;
2) осуществляющий управление домом жилищный кооператив;
3) управляющая организация, осуществляющая управление домом на основании договора управления.
4) региональный оператор
(ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).
Здесь нет совета дома или его председателя. Также нет председателя правления ТСЖ, кооператива, директора управляющей организации (как отдельных должностных лиц), чужой управляющей организации или соседнего ТСЖ.
Не надо их выбирать, пожалуйста!

Ошибка 3. Выбрать не тот банк.

Нельзя выбрать любой, так как к банкам установлены специальные требования, которым они должны соответствовать.
Если выбираете какой-то малоизвестный банк, то стоит проверить его наличие в специальном списке на сайте Центробанка РФ. Выбрать надо «Информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям части 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ» на самую свежую дату.
Их там немного:

Ошибка 4. Переходить на спецсчёт для того, чтобы тратить деньги на любые хотелки.

Для этого чаще всего придумывают авторский перечень работ по капремонту, не увеличивая размер взноса.
Однако перечень работ по капремонту, финансируемых за счет средств фонда капремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного в регионе, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Регионом этот перечень может быть дополнен работами по:
а) утеплению фасада,
б) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
в) устройству выходов на кровлю,
г) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг,
д) установке общедомовых приборов учета и узлов управления и регулирования потребления ресурсов,
е) другими видами услуг и (или) работ. ст. 166 ЖК РФ).

Таким образом, если не увеличиваете минимальный взнос (а желающих обычно не находится), то ремонтировать можно только то, что разрешено Жилищным кодексом РФ и нормативным актом субъекта.
Если на голосование выносите сразу подобный перечень работ, то проверьте его на лишние работы.
Однако если можете платить больше минимального взноса, и жители за это положительно голосуют, то деньги можно будет тратить на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества.
Хитрые жители думают, что можно повысить размер платы на 1 копейку с кв.м., а дальше разгуляться на все деньги фонда капремонта. Это тоже заблуждение — «гулять» можно будет только на ту часть денег, которая накопится за счёт превышения (в данном случае 1 коп/кв.м. х площадь х период).

Ошибка 5. Неправильно посчитать голоса.

Многие пробуют набирать две трети голосов по всему дому, у них не получается, и они складывают лапки.
На самом деле, две трети голосов нужно для решения о самом капремонте, а не о переходе на спецсчет. Ещё две трети голосов требуется, когда жители утверждают размер взноса выше минимального (установленного в регионе).

Таким образом, самые важные вопросы — о выборе способа формирования фонда капремонта, выборе владельца спецсчета принимается более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Две трети для них не требуется.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Договор на содержание жилья. Грустная история для ТСЖ и ЖСК.

В товариществах и кооперативах есть собственники-члены и есть собственники, которыми членами не являются.
Отношения с первыми строятся на уставе организации, а со вторыми — на договоре (ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Часто бывает так, что собственники-не-члены отказываются заключать договор. И тогда у товарищества или кооператива возникает идея обратиться в суд.
Подобный замысел был у одного из кооперативов-подписчиков канала. Но мы посмотрели практику и расстались с этой мыслью, так как суды отказывают.
Обоснование у них такое:

  • из статьи 155 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества № 491 не следует безусловная обязанность собственников заключить договор.
  • договор на содержание общего имущества не является договором управления, обязанность по заключению которого собственниками установлена в случае, предусмотренном в ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Такая позиция засилена в Определении Верховного Суда РФ от 04.06.2019 № 307-ЭС19-7009 по делу № А56-13273/2018.

Из плюсов для организаций суды пишут по таким делам:

  • ...вместе с тем незаключение собственниками договоров с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания.

На практике последнее правило действительно работает — плату за содержание взыскивают и без договоров (например, дело № А40-153152/18-137-1189).

Однако попытка понудить собственника нежилого помещения заключить договор из первого примера дорого обошлась кооперативу из Санкт-Петербурга. Кооператив проиграл суд, а поэтому собственник взыскал с него судебные издержки: за работу представителя с него требовали 120 тыс.руб, суд взыскал 100 тыс., но кооперативу от такого уменьшения не полегчало.

Он снова в своих жалобах дошел до Верховного Суда РФ, и опять безуспешно.
Определением от 13.04.2020 № 307-ЭС19-7009 кооперативу отказали в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Рекомендация для ТСЖ и ЖСК: предложить собственникам-не-членам заключить договор, зафиксировав свое предложение и отказ собственника от него (если его как-то выразят). Потом обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а сразу о взыскании задолженности, дополняя свое заявление указанием на то, что добросовестно пытались заключить договор.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 320   6 мес   для ЖСК   для ТСЖ