Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

56 заметок с тегом

для собственников

После жалобы в прокуратуру: как ознакомиться с материалами проверки

Право знакомиться с материалами проверки появилось в законе о прокуратуре семь лет назад. Многие заявители успешно этим правом пользуются. Что нужно знать?

▪ Исходим из того, что проверка проводилась.
Если жалоба была перенаправлена в жилищную инспекцию, то никаких материалов, кроме копии обращения, в прокуратуре не останется.

▪ Пишем заявление на имя прокурора, коротко и в свободной форме, например:

«Я являюсь заявителем по обращению №[ххх]ж-202Х с вопросом о [указать кратко суть вопроса]. На основании п. 4 ст. 5 Федерального закона „О прокуратуре РФ“ прошу ознакомить меня с материалами проверки по моему обращению, так как они непосредственно затрагивают мои права и свободы.»

Сверху указать кому и от кого, снизу добавить дату и подпись.
Знакомиться с материалами можно через представителя — законного или по доверенности.

▪ Ждём решения прокурора об ознакомлении.
Разрешает либо работник, который проводит проверку, либо вышестоящий. Обычно это сам прокурор или его зам. На принятие решения закон дает 10 дней, но на практике чаще всего всё решается быстрее. В моей прокуратуре знакомили в тот же день, сразу же, если с материалами всё было в порядке.

▪ Знакомимся с документами в присутствии работника прокуратуры. Он следит за сохранностью материалов, а в конце составляет бумажку о том, с какими материалами заявитель (его представитель) ознакомился.

▪ Можем снимать копии с документов и материалов, но с помощью своих технических средств. У прокурора нет обязанности делать копии. Можно жалобно попросить, сославшись на то, что ксерокопирование на казённом аппарате будет быстрее фотографирования. Работник заинтересован побыстрее отпустить заявителя, поэтому может пойти навстречу.

▪ Прокурор может отказать в ознакомлении с теми документами, которые содержат тайну, охраняемую законом. В решении об отказе прокурор должен написать причины отказа и разъяснить право на обжалование решения.

Где почитать в нормативке: п. 4 ст. 5 Федерального закона «О прокуратуре РФ», п. 4.15 и 4.16 Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры РФ (Приказ ГП №45).

Для чего использовать:

▪️ для эффективного оспаривания действий прокурора,
▪️ для понимания, куда и на что жаловаться дальше,
▪️ для получения доступа к документам и информации, которые в обычной жизни просто так не дают. Здесь мастерство заключается в умении написать жалобу так, чтобы в материалах проверки по ней оказался нужный документ, а сама жалоба не отправилась в жилищную инспекцию.

 447   1 мес   для собственников   жалоба   обращение   прокуратура

Полезности от членов инициативных групп

Эта заметка завершает серию постов про инициативные группы. При сборе материала я спрашивала подписчиков, какие проблемы у них возникали, каких ошибок можно было избежать, какие рекомендации они могут дать другим подписчикам. Некоторые рекомендации противоречивы, так как обусловлены разным опытом.

Проблемы и трудности инициативных групп

Общая проблема — низкая активность остальных собственников, которые себя проявляют только в чате, зачастую затрудняя работу инициативной группе. Люди равнодушны, потому что ничего не знают об управлении домом либо считают, что за них уже все решено, ничего изменить нельзя.
▪ «Проблема в целом одна — низкая грамотность населения в вопросах ЖКХ».
▪ «Очень сложно организовать людей, которые никак не связаны между собой какими-либо обязательствами. Все считают себя независимыми и готовы советовать по множеству вопросов, знают, как надо и как лучше, но кто всё будет делать — никто не знает».
▪ «Были выявлены крикуны, паникёры, теоретики и прочие представители диванных войск. Сначала пытались играть в демократию и выносить вопросы на обсуждения всему дому, но кроме барда/бреда/обвинения инициативной группы это ни к чему не приводило. Позже прорабатывали вопрос внутри группы и на общее мнение уже выносили проработанное решение, по которому можно было высказаться — да/нет».

▪ «Часть актива почти никак себя не проявляет (не отвечает в  чате, не предлагает помощь в вопросах».

▪ «Есть у нас и тролли и просто любители поспорить, но обычно при переходе к реальным делам они уходят в тень. Большая часть собственников хочет быстрых решений всех проблем. Но когда мы просим — пишите жалобы на УК, даем формы как это сделать и куда писать, всем лень это делать. Стараемся выдавать проверенную информацию в общий чат. Сложно было, когда собственники требовали конкретных сроков по собранию, а мы сами не знали (и короновирус, и поиск УК занимал время), складывалось впечатление, что мы тянем время и выступаем на стороне УК».

Ошибки инициативных групп

Ошибки приводят к тому, что процесс проведения собрания или другая полезная деятельность инициативной группы часто затягиваются. Это случается, если группа выносит мелкие вопросы на обсуждение остальным собственникам в домовые чаты, или если она доверилась управляющей организации, а та оказалась недобросовестной, или если актив группы излишне понадеялся на других членов, а те не смогли оправдать надежд самых инициативных и отказались от реализации задуманного.

▪ «Самая большая ошибка — понадеялся на то, что инициативная группа активно поможет с обходом квартир. Сейчас думаю, что стоило их активнее включать в обсуждение повестки. Но я боялся, что информацию раньше времени сольют в УК».
▪ «Изначально было недоверие между группами внутри группы. Никто не знает возможностей других. Был кандидат на пост председателя совета дома, очень командовать любил, директор на основной работе и общение не получалось нормальным. Лучше придерживаться взаимоуважения. Еще сложно было просеять представителей УК в общем чате».

▪ «Стоило как можно скорее провести первое ОСС по избранию совета дома и какому-то одному очень простому вопросу, за который все будут ЗА (типа введение платы с провайдеров). Мы очень(!) долго готовимся к ОСС, т. к. хотим включить вопрос по капремонту и видеонаблюдению. И поэтому у нас до сих пор нет статуса совета и старшего. И нельзя на равных вести диалог с УК (постепенно запрашивать у них документы, требовать подписания актов только через совет и пр.)».
▪ Надо было начать с «более подробного знакомства с членами активной группы, выяснить, что они конкретно могут сделать сами (так как советчиков хватает и из числа жителей), кто готов пожертвовать своим личным временем».

▪ «Не надо было собирать мнения всех соседей, слишком тяжело договориться. Есть инициативная группа, есть план, всё, этого достаточно. Не выносить на обсуждение в общий чат ничего. Только конечный результат: обычно все согласны бывают, а провокаторы всегда будут только мешать и затягивать».

▪ «Параллельно с подготовкой, сбором контактов, надо было провести другую подготовительную работу по формированию повестки. Технически мы были готовы уже в конце 2019, но начало оттянули аж на март, что едва не сыграло роковым образом из-за Ковида. Собирали информацию по прямым договорам с ресурсниками, утрясали вопросы с юристом Жилищника и т. д. До марта люди едва не остыли, ну и, разумеется, оппозиция не упустила шанса обвинить меня в присвоении собранного».
▪ «Глядя назад, понимаю, что нам нужно было задолго до момента сдачи дома начинать собирать жильцов в группы в соцсетях и начинать заранее вести просветительскую работу. В нашем случае группы — это телеграм (обязательно открытая группа, которую можно найти в поиске по названию ЖК) и вконтакте».

Рекомендации от членов успешных инициативных групп

Создание чатов, групп, каналов:

▪ «Сделать верифицированный чат, то есть пускать в него только жителей. Мы просим фото номера договора ДДУ. Можно еще напечатать QR-коды для вступления в чат и в  почтовые ящики бросить. Потому что когда ссылка доступна всем, то там засланные казачки, тролли и чего только нет».

▪«Хорошо сработала тактика создания закрытой спецгруппы в ВК, в которую принимали только при пересылке создателю скана ДДУ без личных данных».

▪ «В целом по общему чату — купить отдельную симкарту для создания чата дома не нее  — чтобы не быть привязанным к номеру жильца, если человек решит не быть в активе или переедет и дома. Также я завел отдельный email для актива (пока не используется). Т. е. в идеале процесс коммуникации актива не должен быть завязан на одного человека (чтобы с его отсутствием актив не развалился)».

▪ «Еще мы создали инфо-канал в телеграме. Где нельзя ничего обсуждать, а только публикуются новости о том, чего достигла ИГ, что нам УК обещала (чтобы все ждали), размещаем образцы заявлений в УК или писем в МЖИ».
▪ «Общение с жильцами я бы сегодня организовывала в телеграмм, ибо возможностей этой платформы больше. Но на тот момент им пользовались единицы».
▪ «Чат актива отдельно от чата дома».

Общение в чатах и группах:
▪ «игнорировать явных идиотов. Которые только что-то строчат в чаты из серии „баба Яга против“. Вот с такими не вступать в диалог, иначе они ловко выводят членов ИГ из себя, из-за чего репутация ИГ падает».
▪ «ОБЯЗАТЕЛЬНО контроль над группами/сообществами должен быть у жильца, который не скрывает свою личность. В нашем случае изначальные группы оказались под контролем непонятных анонимов, это усложнило ситуацию (пришлось приглашать индивидуально соседей в новые группы). Разумеется, скорее всего, в этих сообществах рано или поздно появятся представители застройщика/УК, которые будут изображать из себя всем довольных жильцов (в нашем случае вычислили лично аж гендира застройщика). Их необходимо как можно раньше вычислять и предавать анафеме, иначе мнение пассивного большинства может склониться в сторону „а давайте ничего не будем делать и посмотрим годик“, „так всегда и во всех домах происходит“ и т. д.»

▪ «Важный лафхак — выделять ресурсы на увеличение явки жильцов в общем чате дома. Мы раскидывали по почтовым ящикам контактный номер Вести реестр жильцов самим (мы делали онлайн анкету — где просили контакты и сведения собственник или нет)».

▪ «По минимуму участвовать в общем чате дома. Подавляющему большинству людей нужны не ответы, а согласие с их позицией. И не получая согласие они поднимают хайп. Энергию, которая тратится на переписки в чате, лучше направить на работу в ИГ или изучение нормативки по ЖКХ. Не пытаться убедить (разъяснить) в чем-то людей, главное для которых их желания, их эго, а не законы».

Отношения:

▪ «Лайфхак — мы все другу доверяем. Если у кого-то какие-то вопросы или сомнения в отношении других участников группы, то ни в коем случае не держать этот камень за пазухой, не носить его душе, а сразу высказываться. Если возникает непонимание, ни в коем случае не прервать диалог с теми, с кем вы не согласны. Прерывание диалога приводит к развалу группы. Она сильна только тогда, когда внутри группы налажена коммуникация. Если коммуникация не налаженная, то эта группа не достигнет успеха, она разделит соседей на несколько лагерей, все останется на месте».

▪ «Решить в первую очередь для себя — что важнее: хорошие отношения со всеми жителями и любовь соседей или управление домом».
▪ «Быть стойкими и изначально не строить иллюзий, что работа ИГ будет оценена положительно».

Организация работы группы:
▪ «Группу четко структурировать по задачам, как бизнес единицу, основанную на отношениях власти и подчинения. Ибо демократия здесь только ухудшает ситуацию. Есть генератор идей, есть исполнители».
▪ «1) Мозг группы должен быть максимум из трёх человек, один из которых обязательно юрист или лицо с профессиональным опытом в области управления МКД.

2) Указаниям членов группы обязательно должны подчиняться последователи, с навыками вести переговоры с различными группами населения, не бояться общаться с незнакомыми, в общем, с подвешенным языком. Это должны быть жильцы, не стесняющиеся позвонить в дверь и по телефону и пообщаться с соседом. Базовыми темами, идеями, ответами на часто задаваемые вопросы их снабжает мозг группы. В задачу этих людей входит также максимальный сбор информации о собственниках, их особенностях, контактах. Как результат — база контактов собственников и жильцов дома. В нашем случае эти глашатаи не смогли понять необходимости безусловного выполнения указаний могза группы, в связи с чем из-за личных эмоций и амбиций группа усохла до 3 человек.

3) Огромное значение имеет наличие в команде людей, умеющих писать, т. е. письменно грамотно излагать мысли и доносить понятным языком необходимые паттерны до своих соседей. Наличие такой подмоги особенно важно при подготовке повестки дня и объяснении простым языком того, что от нас закон требует указывать с использованием терминологии закона».

▪ «Не ждать когда соберется очень большой актив по дому. Для начала работы достаточно 3 чел, у которых есть время и желание».
▪ «Желательно иметь в ИГ взрослого мужика, имеющего опыт в управлении МКД или в строительстве, умеющего коммуницировать с людьми, который возьмет на себя гендира УК и будет, так сказать, решать с ним в личном порядке самые важные вопросы».
▪ «Не набирать в ИГ и дальнейший совет дома всех желающих, отсеивать людей по принципу полезности для управления МКД, способности к изучению документов и склонности к критическому мышлению».
▪ «Сильно упрощает, когда кто-то из актива домохозяйка/работает из дома — т..е. человек, который может в рабочее время сходить на встречу в УК лично. Т. к. иначе очень сложно найти общее время (все заняты до 7 вечера и могут только на выходных)»
▪ «Рассчитывать, что каждый человек может потратить не больше часа в неделю. И не требовать от людей большего».

▪ «Сделать общий онлайн документ (гугл док), куда можно вносить общую для актива информацию — т. к. по чату искать сложно (контакты, текущие вопросы по дому, проекты протоколов документов, ссылки на КП от подрядных организация и пр.)»

▪ «Каждому из участников актива для себя понять, какие вопросы он готов решать и сколько времени он готов выделать (в неделю/месяц) и честно об этом в чате озвучить. Например, мне актуально решение вопроса по установке видеонаблюдения. А вот вопрос озеленения двора — для меня нейтральный».
▪ «Ну и основа всего: информация. Собирать ее максимально много, систематизировать и отрабатывать сразу, не откладывая в долгий ящик.
Обязательно делать письменные FAQ».

Внешняя помощь:
▪ «Найдите себе знакомого старшего по дому или кого-то еще в теме, чтоб консультировать при организации работы совета».
▪ «Поискать контакты старших по дому в других домах вашей УК. У меня есть контакт с такой старшей по соседнему дому. Это сильно помогает „дружить вместе против УК“ — можно спрашивать, как они решали какие-то вопросы, сколько стоило что-то, просить примеры документов».

Разное
▪ «Сосредоточиться на выстраивании контакта с УК для плодотворной работы. При этом не идти изначально ни на какие предложения о преференциях от УК, дабы иметь чистые руки и полное право требовать нормальной работы».
▪ «Когда делали второй заход на смену УК, то в инициаторы, секретари, председатели вписывали людей из одного районного суда по подсудности, чтобы потом увести спор из нашего городка в нужный суд»
▪ «Порекомендовать могу сразу определиться с какой-то площадкой, где будет висеть информация о том, что уже обсуждалось и к каким решениям пришли. Чтобы не выискивать в недрах переписок в чатах, если забыли или для новых соседей».
▪ «В процессе обсуждения и разъяснений привлекать жильцов по соцнайму, ибо в большинстве своем хоть это и электорат без права голоса, но погоду в доме подогреть или остудить может. К тому же в нашем случае это далеко не бедные и обездоленные жильцы».

Другие заметки из этой серии:

Организация работы инициативной группы
Проведение общих собраний инициативными группами
Отношение управляющих компаний и других жителей к инициативным группам

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 610   1 мес   для собственников   инициативная группа

Можно ли начислять плату за консьержа с квартиры?

Это одно из последних дел, где плату за консьержа с квартиры посчитали законной, хотя орган жилищного надзора думал иначе.
Еще в 2013 году собственники в одном из домов Челябинска приняли на собрании решение об «организации рабочего места администратора в подъездах в многоквартирном доме за счет средств собственников». Размер платы за услугу периодически менялся на общих собраниях, но устанавливался в отношении квартиры, а не квадратных метров.

Кому-то из жителей начисления в квитанции не понравились, и он обратился в жилищную инспекцию Челябинской области. Той тоже не понравился порядок оплаты за консьержа.
Управляющая организация получила предписание. Одним из его пунктов было произвести перерасчет начисления платы за услугу «консьерж» соразмерно доле собственников в праве общей собственности на общее имущество.

Управляющая организация обратилась в арбитражный суд (дело №А76-10582/2019).

Инспекция исходила из того, что плата за услугу «администратор», «консьерж» является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД.
Однако суд указал, что из положений статей 30, 46, 154 Жилищного кодекса РФ, а также Правил № 491, Минимального перечня услуг и работ № 290, услуги «администратора», «консьержа» в многоквартирном доме не относятся к коммунальным услугам, а также к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения, а являются дополнительными.
Принятие решения об оказании дополнительных услуг, в частности услуг «администратора», «консьержа», отнесено к компетенции общего собрания собственников.
Суд удовлетворил требования управляющей организации и признал предписание недействительным, «поскольку выбранный и утвержденный общим собранием собственников способ определения платы за предоставление услуги „администратора“, „консьержа“ (посредством установления фиксированного платежа, размер которого не зависит от доли собственника в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, либо путем исчисления платежа пропорционально такой доле) не противоречит действующему законодательству».

Жилищная инспекция обжаловала такие выводы до Верховного Суда РФ, но все инстанции ей отказали.

Она настаивала, что плата за оказание услуг консьержа является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД, которое, в том числе, подразумевает обеспечение его безопасности и сохранности. «Принимая во внимание специфику данных услуг, которая не предполагает ее индивидуального предоставления собственникам отдельных помещений в доме, плата за оказание данных услуг должна производиться собственниками помещений в спорном МКД соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество указанного дома». Также инспекция ссылалась на практику судов по похожим спорам — про услугу охраны.

Однако это не убедило вышестоящие инстанции:

«Доводы жалобы о том, что исходя из смысла п. 10 Правил № 491, плата за оказание услуг консьержа является составной частью платы за содержание общего имущества в МКД, которое, в том числе, подразумевает обеспечение его безопасности и сохранности, подлежат отклонению, поскольку вопреки указанным доводам услуги „администратор“, „консьерж“ не являются услугами по обеспечению безопасности и сохранности общего имущества МКД, а направлены на создание более комфортных условий проживания в МКД».

Выбранный и утвержденный общим собранием собственников способ определения платы за услуги «администратор», «консьерж» (фиксированный платеж либо платеж, пропорциональный доле) соответствует требованиям действующего законодательства.

Арбитражный суд Уральского округа и Верховный Суд РФ в определении от 18 сентября 2020 г. № 309-ЭС20-12408 поддержали управляющую организацию.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 334   1 мес   для собственников   для ТСЖ   для УО   консьерж   размер платы

Защита деловой репутации ТСЖ в суде

Товарищество собственников жилья из Москвы обратилось в Арбитражный суд за защитой деловой репутации (дело № А40-240512/18). Причиной стало распространение собственниками сведений о деятельности ТСЖ. Информация была распространена на сайте:

А также содержалась в распространенных среди жителей листовках:

ТСЖ заявило требования:
▪ признать эти сведения не соответствующими действительности, порочащими деловую репутацию истца,
▪ обязать опровергнуть информацию с сайта путем размещения на том же сайте информации о решении суда по этому делу,
▪ обязать удалить с сайта сведения, не соответствующие действительности,
▪ обязать опровергнуть информацию с листовок путем распространения аналогичных листовок, но уже с информацией о решении суда и о том, что ранее размещенные сведения признаны не соответствующими действительности,
▪ взыскать расходы за оформление нотариально заверенного Протокола осмотра доказательств (скриншота сайта) — 45 тыс. руб., госпошлину, расходы на представителя (в первой инстанции было указано 60 тыс. руб.).

Начался долгий процесс по делу, которое ещё бродит между судебными инстанциями.

Ответчиками стали администратор домена, на котором была размещена спорная информация, председатель ревизионной комиссии, а также житель, распространивший листовки. Доказательствами участия последнего были фотографии с датой и временем, видеозапись, записка старшего смены охраны.
Один из ответчиков ссылался на неподведомственность спора арбитражному суду, так как, по мнению ответчика, он не связан с экономической деятельностью.

Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил требования ТСЖ.

Он пришел к выводу, что:
▪ спорная информация содержит утверждения о фактах, поскольку изложена в утвердительной форме, не содержит оценочных суждений, при ее прочтении складывается определенное мнение, не является выражением субъективного взгляда.
▪ общий контекст сведений, характер их изложения и смысловая нагрузка позволяют определить спорную информацию как порочащую, поскольку является утверждениями о нарушениях истцом действующего законодательства, совершении нечестного поступка, неэтичном поведении в общественной жизни, недобросовестности при осуществлении производственно-хозяйственной и предпринимательской деятельности.
▪ утверждения порочат деловую репутацию истца, поскольку создают у третьих лиц, в том числе потенциальных контрагентов, ложное представление о неблагонадежности истца, а также о том, что истец, будучи субъектом хозяйственной деятельности, осуществляет ее с грубейшими нарушениями действующего законодательства.
▪ утверждения формируют негативное общественное отношение к деловой (хозяйственной) деятельности истца и наносят ему репутационный вред.
▪ ответчиками не представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение достоверности спорной информации.

Один из ответчиков ссылался на то, что истцом фактически оспаривается отчет ревизионной комиссии по проверке деятельности ТСЖ, поскольку спорные сведения содержатся в этом отчёте.
Суд отклонил этот довод: часть спорных сведений не является дословным воспроизведением текста отчета, другой части сведений вообще нет в отчёте, а факт использования информации вовсе не означает, что оспариваемые сведения соответствуют действительности и не порочат деловую репутацию. А еще отчет (заключение) Ревизионной комиссии по проверке деятельности ТСЖ не утверждался членами ТСЖ на общем собрании.

Суд также учёл, что истец провел независимую лингвистическую экспертизу спорной информации. Эксперта спросили:
является ли ссылка ответчика на заключение ревизионной комиссии обоснованной?
Он ответил, что нет, так как это не дословное воспроизведение.
Также эксперта спросили:
являются ли сведения утверждением о факте или личным мнением автора?
Ответ эксперта — утверждении о факте.
Третий вопрос:
носят ли оспариваемые сведения характер, порочащий деловую репутацию истца?
Ответ: да. Оспариваемые сведения носят порочащий деловую репутацию истца характер, т. к. в них утверждается, что истец ведет себя недобросовестно при осуществлении экономической деятельности, нарушает законы и правила деловой этики.

Суд признал распространенные сведения не соответствующими действительности, обязал опровергнуть их, а также взыскал судебные расходы.

Дело по жалобам ответчиков пошло в вышестоящие суды.

Девятый арбитражный апелляционный суд поддержал коллег из Арбитражного суда г. Москвы, а Арбитражный суд Московского округа решил поддержать ответчиков.

Он отметил, что иск заявлен товариществом в лице председателя и членов правления к членам товарищества — гражданам, не имеющих статус индивидуальных предпринимателей, о признании распространенных сведений недостоверными и порочащими деловую репутацию ТСЖ, в частности его председателя и членов правления. Критерием отнесения дел о защите деловой репутации к подведомственности арбитражного суда является характер оспариваемых сведений.

«Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, его деятельность не является предпринимательской либо иной экономической, отношения между членами ТСЖ (ответчики) и председателем и членами правления (истец) не являются корпоративными, и настоящий спор также не является корпоративным... Таким образом, настоящий спор, исходя из его характера и субъектного состава, не подлежал рассмотрению арбитражным судом, поскольку относится к компетенции суда общей юрисдикции».

Суд округа принял решение передать дело в Мосгорсуд, чтобы тот направил его дальше в нужный суд общей юрисдикции.

По жалобе истца дело добралось до Верховного Суда РФ, и тот написал, где надо рассматривать подобные споры.

Сначала, в июле 2020 г. судья Верховного Суда РФ передал жалобу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.
Само дело было рассмотрено в начале сентября, а полный текст определения от 16.09.2020 № 305-ЭС20-4513 был опубликован на прошлой неделе.
Кратко выводы Верховного Суда РФ:
▪ дела о защите деловой репутации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не подведомственны судам общей юрисдикции.
▪ если сторонами спора о защите деловой репутации будут юридические лица или индивидуальные предприниматели в иной сфере, не относящейся к предпринимательской и иной экономической деятельности, то такой спор подведомствен суду общей юрисдикции
▪ критерием отнесения дел о защите деловой репутации к компетенции арбитражного суда, независимо от статуса участников правоотношений, является экономический характер спора, то есть защита деловой репутации субъекта именно в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
▪ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, созданной в целях управления имуществом, в том числе в целях его создания, содержания, приращения, предоставления коммунальных услуг. Основная деятельность товарищества собственников жилья не является предпринимательской. Между тем при решении вопроса о наличии у арбитражного суда компетенции на рассмотрение спора о защите деловой репутации правовое значение имеет не только факт осуществления предпринимательской деятельности, но и иная экономическая деятельность участника спорных правоотношений, деловая репутация применительно к которой защищается.
▪ «определение понятия „иная экономическая деятельность“ в нормативных актах отсутствует. Однако термин „экономика“ имеет различные научные толкования, большинство из которых объединяет единая концепция — экономикой является деятельность общества, связанная с производством, распределением, обменом, потреблением ресурсов и благ. В связи с этим экономической деятельностью принято считать взаимосвязанную совокупность процессов (в число которых входит и предпринимательская деятельность), возникающих в результате указанной выше деятельности общества, целью которой является получение максимального положительного результата при потреблении ресурсов и благ при одновременном стремлении минимизировать влияние факторов, которые могут оказать негативный эффект».
▪ Деятельность товарищества собственников жилья преследует такую цель как эффективное управление общей собственностью с максимальной выгодой для собственников, осуществляемое в порядке, установленном Жилищным кодексом, за счет финансовых средств, поступающих от собственников или иных лиц (например, после совершения сделки, не противоречащей действующему законодательству), посредством определения управляющих лиц, которым переданы функции по управлению имуществом, то есть является по своей сути экономической деятельностью.
▪ оспариваемые истцом сведения, касающиеся управления заявителем финансами и собственностью, являются сведениями об экономической деятельности товарищества и его правления.

Результат: дело вернули в суд округа, чтобы он рассмотрел жалобы ответчиков по существу, а не перенаправлял спор в другой суд.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 350   1 мес   для собственников   для ТСЖ   для УО   защита деловой репутации

Отношение управляющих компаний и других жителей к инициативным группам

Взгляд со стороны управляющей компании

На мою просьбу рассказать о работе инициативных групп откликнулась даже управляющая организация, пожелавшая поделиться своим впечатлением, которое основано на наблюдениях активности собственников со стороны. Тезисно:
◾ обычно группы не сформированы, вся активность происходит в чатах дома. При этом людям проще написать в вайбер, чем в сообщить диспетчерскую. Из-за этого управляющие организации часто не знают о проблемах, если не сидят в домовых чатах.
◾ при попытках провести общие собрания — достаточное количество голосов не набирают, голосования часто проваливаются, хотя изначально вроде настрой есть.
◾ инициативные группы часто сдуваются на стадии проведения собраний. Причина — потеря веры, что это чему-то поможет и что-то изменит.
◾ люди понимают, что нужно что-то делать, но не согласны запускать процесс, что-то шевелить — в большинстве домов. Был случай, когда активный человек хотел передать свои наработки по ЖКХ (за 1,5 года) собственникам, чтобы те использовали для работы с их плохой УК в крупном доме, все пришли-послушали, согласились, что нужно что-то делать, но инициативу брать не стали и чужим наработанным опытом не воспользовались.
◾ в чатах отдельные собственники сначала поддерживают активность, а по факту потом сливаются. При этом в чате могут продолжать активничать и обещать свернуть горы.

◾ активисты есть в каждом доме, но они одиночки. Их надо объединять в какие-то трагические для дома моменты. Их видно в чате: они не просто пишут жалобы на управляющие компании, а предлагают конкретные решения для решения тех или иных проблем.

Среди вопросов, заданных подписчикам из инициативных групп, был такой: как управляющая организация относилась к группе, шла ли на контакт?

Ответы получились совершенно разными:

◾ «Реакция УК — они написали открытое письмо против нас, обзванивает собственников и рассказывает что я получил взятку от другой УК, ну и активно занимается организацией своего собрания (сейчас ищет желающих из жильцов за деньги ходить по квартирам)».
◾ «УК всегда пытается дискредитировать активистов, рассказывая всем „сомневающимся“ про опасных мошенников. На контакт идут только чтобы понять, что „задумали“ активисты. Все обещания остаются только обещаниями».
◾ «Управляющая организация конечно же отреагировала на инициативную группу отрицательно, мы ведь собрались ее менять, подали иски в суд на отмену ее собраний, в которых были учтены голоса застройщика на основании РВЭ и кворум без них не набирался. До извещения о собрании скорее не обращала внимания на людей».
◾ «Да, они признавали, что мы Актив дома, общались. Что-то обещали, но дальше обещаний дело не шло. Когда мы объявили сбор средств на собрание, к нам пришли с предложением „мы дадим вам денег на собрание, а вы исключите вопрос о смене УО“. Мы отказались, сбор шёл очень хорошо».

◾ «Отношения с УК. Ну да — за глаза нас называют „те идиоты, которые бегают жаловаться“. Сейчас у нас всё ещё УК от застройщика. Первый представитель УК пытался мешать созданию общего чата, срывали объявления, агитировали против нас получающих ключи. Потом создали свою группу дома, но свою репутацию УК профукала и большинство собственников перешло в независимый общий чат. Сейчас УК сменила представителя на доме, он пытается в диалог с нами. Мы доводим некоторую информацию от УК собственникам через общий чат, но есть возражения части инициативной группы, что мы делаем работу по информированию за УК, частично я согласен — иногда сбрасывают голосовые сообщения с расплывчатым содержанием, что они хотят донести и нам надо написать из этого нормальный текст (если бы УК скинула это как объявление было бы проще)».

◾ «Сначала не воспринимали всерьёз, особо не общались, и мы пошли в народ, примерно за полгода смогли перезнакомиться со всем домом, создать в каждом подъезде чат собственников, получить авторитет в глазах жителей. После этого УК поняла свою ошибку, но было уже поздно, обещали они много чего, но ничего не выполняли...»
◾ «При проведении обоих собраний УК (а их было две разные) абсолютно спокойно относились к происходящему. Палки в колеса не вставляли».
◾ «УК к группе относится положительно, по её словам, ей проще общаться с каким-то одним человеком (или группой), чем всем жильцам отвечать на аналогичные вопросы каждому».

Взгляд со стороны собственников, не входящих в инициативную группу

Написали мне и те, кто не входит в инициативные группы, но наблюдает их работу со стороны в качестве других собственников:

* * *

«На мой взгляд, очень большой проблемой группы является то, что почти нет информации о том, чем они в данный момент занимаются. Вся новая информация сваливается как снег на голову. А часто бывает, что при этом надо проводить голосование или собирать деньги. Все бегом.
Я понимаю, что это делается, чтобы решения были такие, как нравятся инициативной группе. Но пропускать этап общественного обсуждения бессмысленно. Люди так устроены: мы должны переварить информацию, потрепаться с соседями, выработать и для себя и для сообщества мнение. Это нельзя пропускать».

* * *

«Опыт очень сумбурный, но, скорее, негативный.
Примерно за три месяца до получения домом РВЭ объединились будущие собственники, которые встретились оббивая пороги УК. Создали свой чат, нашли представителей каждого корпуса (корпуса разделены на башни и стилобатную часть, у всех — разная степень ремонта при сдаче жильцам) и стали отстаивать свои права перед управляшкой.

К моменту, когда инициативная группа предстала перед жильцами, в ней были два заметных „авторитета“ в прямом и переносном смысле. Один из них — представитель подрядчика застройщика, которая купила себе квартиру в  одном из корпусов, — вела особенно приятный диалог с остальными собственниками.

Неизвестно, что именно особенного полезного и ценного она сделала для дома (от ответа на этот вопрос все технично соскакивали), но именно про нее другие члены инициативной группы говорили с придыханием и говорили о ее деятельности как об истине в последней инстанции. Ей пророчили роль председателя совета дома и ещё до собраний позиционировали ее как лицо всех собственников.

Лицо посылало на […] всех с ней несогласных, оскорбляло, требовало раздавать баны, хамило и устраивало дискуссии по ночам на 100+ сообщений о том, как инициативная группа работает и мечет бисер перед свиньями, а все мы — обыкновенное быдло. И игнорировало законы и предлагало сделать все „как надо“. В чате было две девушки, которые сопротивлялись таким порядкам и хорошо описали это формулировкой действовать „не по закону, а по понятиям“.

Первое время, если честно, было даже страшновато, поскольку неясная группа лиц действует сообща „в интересах“ собственников, при этом собственников притесняя.
Из интересных предложений инициативной группы, которые они пытались и, местами, успешно продвинули к реализации совместно с УК, такие:
◾ Список правил для рабочих, которые будут делать ремонт в квартире. В нем, например, есть обязанность регистрироваться в УК, включая данные паспорта и разрешения на работу (без подписания документа об обработке ПД), чтобы получить пропуск на территорию, которая не закрыта и не имеет пропускной системы. Иначе, рабочих отказываются пускать в дом. Полиция уже дважды объясняла работникам УК, что такое недопустимо, инициативная группа давит на то, что это „для нашей же с вами безопасности“.
◾ Несколько раз инициативная группа угрожала запретить недовольным „политикой“ собственников и тем, кто не соблюдает какие-то внутренние правила, которые придумала группа, въезд на паркинг с личными местами (купленными как и квартиры). Дважды находились люди, которые объяснили с ссылками на законы, что так дела не делаются. Стали говорить про предложения а-ля отключить электричество в квартире совместно с УК.
◾ Инициативная группа активно отставила требование согласовывать (платно) проекты квартир с УК. Все это для „нашей же с вами безопасности, чтобы не было джамшутов, которые что-то там нагородят“. МЖИ — это долго и не факт, что хорошее согласование, а УК с навязанной организацией с СРО всерьез проверят все.
◾ ошибки в договоре с УК, который инициативная группа „так сильно переработала, вы не понимаете, как много работы мы сделали“ остались как были, при этом условились о фразе //»мы договоримся». Шкафы электрики открываются бесплатно по этой кодовой фразе, пункты договора с УК тоже нарушаются, если инициативная группа «договорилась» с управляющей компанией об этой кодовой фразе.
◾ обязательные начисление за консьержей и охранников ещё до проведения общего собрания собственников по предложению инициативной группы. При этом начисления равнозначные (в доме есть квартиры от 14 до 98 м²) и не зависят от подъезда (в некоторых подъездах 300+ квартир, в некоторых 20).
Это только малая часть, но достаточно заметная.
Основной посыл — «инициативная группа отстаивает интересы жильцов», но решения, которые они принимают внутри себя — обязательны для всех, а те, что предлагают другие жильцы или пытаются продвинуть законными методами, — пагубные.
Сейчас все стараются общаться достаточно мягко, но до сих пор некоторые инициативы отстаиваются позицией «это для нашего блага». Инициативная группа ведёт себя так, как будто бы их уже выбрали в совет дома. Целенаправленно замалчивались на общем собрании неодобренные инициативной группой вопросы. Если кто-то их задавал, то управляющая компания демонстративно молчала, инициативная группа «говорила» с человеком наедине».

Предыдущие материалы этой серии:

Организация работы инициативной группы
Проведение общих собраний инициативными группами

Следующий, завершающий пост будет про ошибки и рекомендации на основе опыта инициативных групп собственников.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 351   1 мес   для собственников   инициативная группа

Один участок под двумя домами

Два ТСЖ из Краснодара управляли двумя многоквартирными домами, стоящими на одном земельном участке.
Отношения у них не складывались: одно установила ворота на въезде, второе отказывалось участвовать финансово в ремонте, когда там что-то поломалось. В итоге второму товариществу (жителям) затруднили въезд на территорию. Оно пыталось через суд обязать соседей не чинить препятствия, но суд отказал. Кому интересно, вот ссылка на решение суда округа по этому делу № А32-24972/2017.
Тогда пострадавшее товарищество решило поделить участок, а точнее, обратиться в муниципалитет за формированием участка под тем домом, которым оно управляло.
Администрация отказала в формировании. Причина:
«по сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования земельный участок под многоквартирными домами учтен в ЕГРН с кадастровым номером 23:43:0302020:26, площадью 9976 кв. м и видом разрешенного использования — „центральная общественно — деловая зона (ОД.1), многоэтажные и среднеэтажные жилые дома со встроено-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения“.»

ТСЖ обратилось в арбитражный суд, где просило признать такой отказ незаконным (дело № А32-41023/2018).

Арбитражный суд Краснодарского края, как и все вышестоящие инстанции, отказал в иске.
Он отметил, что действительно, в ч. 3 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ установлено: в случае, если участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения может обратиться в уполномоченные органы с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен дом.
Однако, как следует из материалов дела, земельный участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет ещё в январе 2004 года. Поэтому отказ в формировании земельного участка является правомерным.

Дальше суд дал разъяснения для товарищества:

▪ участок в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ находится в общей долевой собственности собственников помещений в двух многоквартирных домах.
▪ возникновение права общей долевой собственности на участок у собственников повлекло прекращение договора аренды, ранее заключенного публичным собственником участка и застройщиком.
товариществу следует инициировать процедуру раздела земельного участка, с учетом положений ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, которая определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий. Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учетом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.

Однако такое разъяснение и решение не устроило товарищество, и оно обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

О чём товарищество написало в жалобе?

▪ законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства нескольких многоквартирных домов, и земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного многоквартирного дома, размеры участков могут не совпадать.
▪ законодатель прямо указал на обязанность органа местного самоуправления принять все необходимые действия по образованию земельного участка под конкретным многоквартирным домом для целей его эксплуатации и указал на возможность перехода участка в общую долевую собственность только после его образования.

Апелляционный суд вновь отметил, что оба дома стоят на уже сформированном участке.

«При этом, законодательством не установлено запрета на формирование одного земельного участка для размещения и эксплуатации двух многоквартирных домов. Соответственно, участок в силу прямого указания закона перешел в долевую собственность собственников помещений в [обоих] домах».

В Арбитражном суде Северо-Кавказского округа всё повторилось.
Товарищество настаивало на том, что участок для строительства и участок для эксплуатации МКД — это разные понятия, и закон не предусматривает возможность образования единого участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих дома; спорная земля предоставлена для эксплуатации производственной базы и не отвечает требованиям жилищного законодательства об общем имуществе.
Суд в очередной раз написал, что законы не запрещают формирование единого земельного участка, на котором стоит несколько домов.

«При этом установленные обстоятельства пространственной организации территории земельного участка (размещение общих объектов благоустройства и озеленения) позволили суду апелляционной инстанции правомерно заключить, что дома на участке представляют собой единый жилищный комплекс с единой инфраструктурой. С учетом изложенного вопрос об образовании самостоятельного земельного участка под жилым домом, интересы собственников помещений в котором представляет заявитель, не мог быть разрешен в рамках административной процедуры без учета волеизъявления собственников помещений в другом жилом доме на участке».

Верховный Суд РФ оставил такое решение в силе (определение от 09.09.2020 № 308-ЭС20-11217).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Корректировка платы за отопление

Житель Нижнего Новгорода пожаловался в инспекцию на неправильное начисление платы за отопление. Заявителю полагался возврат в сумме почти 7500 руб., однако управляющая компания в первом квартале необходимую корректировку полностью не провела.
Инспекция выдала предписание:

произвести возврат корректировки размера платы за отопление по итогам 2018 года потребителям жилых помещений многоквартирного дома в полном объеме, а при превышении ежемесячной суммы, зачесть в счет будущих периодов, но не в рассрочку.

Управляющая организация оспорила это предписание в суде (дело №А43-22078/2019).
Суд первой инстанции отказал ей в удовлетворении заявления.
Компания обжаловала решение, приведя такие доводы:
▪ общество произвело корректировку платы по отоплению согласно потреблению тепловой энергии в жилом помещении заявителя.
▪ возможность произвести возврат корректировки единовременно, в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена.
▪ единственный способ реализовать возврат корректировки, не нарушая нормы действующего законодательства, производить возврат денежных средств в размере текущих начислений.
▪ компания проводит корректировку размера платы за услугу отопления, руководствуясь п.61 Правил № 354, согласно которого, излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов.

Однако апелляционный суд и суд округа также отклонили жалобы организации:
▪ корректировка размера платы за период с января по декабрь 2018 года должна быть проведена в 1 квартале года 2019, следующего за расчетным, то есть в порядке, предусмотренном Правилами N 354, в целом за год.
▪ довод заявителя о том, что произведение корректировки может быть произведено только за счет денежных средств, поступающих от населения за коммунальную услугу по отоплению не основан на нормах права.
▪ ссылки компании на п.61 Правил № 354, согласно которому излишне уплаченные потребителем суммы подлежат зачету при оплате будущих расчетных периодов, судом отклоняются, поскольку действующим законодательством установлен приоритет использования учетного метода формирования платы за коммунальные ресурсы над расчетным методом.
▪ целью ежегодной корректировки платы является приведение начисления в соответствии с фактически потребленным объемом ресурса, затраченным на отопление многоквартирного дома в соответствии с показаниями общедомового прибора учета.

Верховный Суд РФ в Определении от 9 сентября 2020 г. № 301-ЭС20-12047 также поддержал инспекцию, а не управляющую организацию.

Напомню, что тратить деньги жителей, образовавшиеся в результате корректировки, по своему усмотрению нельзя.

Уже рассказывала про постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-9768/2019 из Самары.
Там ТСЖ направило деньги с корректировки платы за отопление на содержание дома. После этого оно получило предписание жилищной инспекции. ТСЖ попыталось оспорить его и даже выиграло первую инстанцию.
Первая инстанция решила, что ТСЖ уже сделало корректировку путём направления средств от экономии по статье «отопление» на уставные цели в интересах всех собственников.
Вышестоящие суды написали, что неправильно тратить переплату за отопление на погашение затрат по текущему ремонту общего имущества. Деньги должны идти либо в счет оплаты по строке отопление, либо возмещаться потребителям.
Каких-либо решений общих собраний, проведенных до того, как потратить деньги, ТСЖ в суд не представило.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 474   1 мес   для ЖСК   для собственников   для ТСЖ   для УО   теплоснабжение

Проведение общих собраний инициативными группами

В прошлой части я рассказывала об общих организационных моментах, связанных с работой инициативных групп собственников.

Чаще всего, основная работа направлена на объединение жителей, проведение общего собрания, выбор совета дома. Поэтому сегодняшняя заметка будет об общих собраниях. Ниже истории с положительным опытом от подписчиков, а сначала — их отдельные советы по организации и проведению общих собраний (ОСС).

Отдельные советы — актуально для «трудных» домов (с соседями-амёбами, сильной оппозицией или противодействием со стороны управляющей организации, в новостройках).

Подробнее о порядке проведения собрания в очно-заочной форме можно посмотреть мой ролик либо почитать статьи на телеграм канале, выбрав интересующий вопрос.
Важно! У этой заметки нет цели рассказать по шагам всю процедуру проведения общих собраний, но лишь обратить внимание на существенные моменты, о которых посчитали важным рассказать другие инициаторы.

Сбор контактов
▪ «При проведении ОСС самое главное — наличие контактов максимального количества собственников для возможности обзвона. При обходе квартир на отдельном списке собирать телефоны всех проживающих вне зависимости — супруги собственников, родственники, проживающие — все пригодятся. Вести список (таблицу) удобно в онлайн с доступом нескольких человек».
▪ «О всех способах, которыми мы добывали контакты жильцов: раскладывание листовок в почтовые ящики с QR-кодом со ссылкой на сайт и чаты; нанесение адреса по трафарету краской из баллончика в лифтах на временную обливку на период ремонтов, по принципу рекламы строительных бригад. Обход квартир. Выписки по дольщикам из ЕГРН. Сарафанное радио и статьи в местных интернет-СМИ. Запрос документов по прошедшему собранию с реестром почтовых отправлений в МЖИ».

▪ «У нас был один вопрос, который волновал всех жителей: вынос мусора с этажей. Большинство было — за, но кто был против, тоже был очень активен. УК была против и была заинтересована доказать, что большинство против. И разрешило нам проводить опрос, листы опроса мы оставляли у консьержей. Соседи голосовали и оставляли контакты — телефоны. Так мы пополнили свою базу. Это была наша цель. Фактически мы провели репетицию ОСС, посмотрели кворум».

▪ Создание чатов: «Чат в WhatsApp включает только 250 человек. Со временем перешли на telegram. Сделали много чатов по интересам: женский для мам, спортивный для мужчин, кулинарный, путешествия, кино, и официальный — самый главный. Расклеивали объявления о наличии таких интересных чатов, с qr кодом, соседи добавлялись сами, в официальный добавляли только после авторизации и проверки собственности. Сделали чат авторизации, куда сосед сам давал свои личные данные».

Инициирование собрания
▪ «При проведении первых ОСС нужно выбирать нейтральные темы для включения в повестку, например начать с выбора Совета дома и/или выбора платформы онлайн для ОСС — смену УК в первом собрании провести практически невозможно, т. к. люди недоверчивы и легко готовы поверить в „заговоры“ с целью всё разрушить, своровать много денег и прочей ахинеи. Перед проведением агитаций лучше провести множество опросов, понять, что именно беспокоит людей (тарифы на КУ, порядок в доме и прочее). Это поможет сформировать список „обещаний“ и приоритеты для работы в первый год для выбранного Совета дома, чтобы завоевать довериt у собственников и добавить участников в онлайн-платформу проведения собраний. Для тех кто „любит УК“, — рассказывать, что нужно „помогать нашей УК“, для тех кто не любит, — рассказывать о том, что „будем работать с этими вопросами детально“.»

▪ Кто-то рекомендует в качестве инициаторов собрания указывать одного человека из инициативной группы. «Почему по одному? Запугивание и шантаж со стороны сегодняшней УК всех инициаторов. Важен, на мой взгляд, возраст членов инициативной группы. У молодежи не хватает времени и терпения. У нас от одного дома группу возглавляет мужчина возраста около 60 лет, у него у двух сыновей квартиры в доме, у самого собственное ТСЖ, инициатор — сын; со стороны нашего дома — я, у меня две квартиры у меня и дочки, инициатор — мой муж (служит в органах)».

▪ «Важно наличие хорошего свежего реестра собственников»
▪ «Работать с юристом с самого начала проведения ОСС необходимость!»
▪ «Когда делали второй заход на смену УК, то в инициаторы, секретари, председатели вписывали людей из одного районного суда по подсудности, чтобы потом в нужный суд увести из нашего городка»

Уведомление о собрании
▪ Помимо чатов, рассылок, объявлений активно используется помощь управляющей организации, которую выбирают жители: «нам повезло с компанией, которую мы выбрали, они очень вежливы и прозрачны, много нам помогали, согласились на информационную встречу для желающих жителей, хотя и были заинтересованы в нас, конечно. Провели почтовую рассылку уведомлений. Но в результате им поступили угрозы, и они по результатам нашего собрания ещё неизвестно, станут ли для нас управляющей. Их мы выбрали на основе их допуска к торгам наряду с Жилищником на конкурсе, проводимом Управой нашего района (конкурс отменён так как собрание опередило его)».

Сбор бюллетеней

Подробнее про то, как набрать кворум, — в отдельной статье.

▪ «Мы на своем ОСС использовали бумагу определенного оттенка и производителя, чтобы гарантировать собственникам возможности изготовления и вброса левых бюллетеней. Каждый бюллетень имел qr код. Бюллетени принимали исключительно инициатор и члены потенциального правления ТСЖ (совета дома). Урна для голосования не использовалась».
▪ «Стоять на улице или в подъезде, чтобы „поймать“ собственников намного проще, чем ходить по квартирам — выше вероятность встретить. Минус этого подхода в том, что придётся беспокоить тех, кому уже раздали, а это может раздражать».

Оформление итогов
▪ «В одном из домов в инициативную группу при переходе от одной УК к другой был включён собственник как член счётной комиссии при подписании протокола, который в последующем перешёл на сторону первой УК и отказался подписать протокол. Выход из ситуации — направили телеграмму приглашение на подсчёт на конкретную дату, он не явился, все сделали без него. Вопросов не было. Что делать, чтобы более не допускать — не раздувать количество участвующих в подписании протокола — председатель, секретарь, счётная комиссия в составе 3 человек и т. д. Ограничиться самыми проверенными».

Положительные примеры проведения общих собраний от подписчиков (для вдохновения)

Для больших домов общение в чате незаменимо. Всплывают вещи, о которых многие просто не знают. У нас многие не знали, что платят за отопление лишнее с 2018 года, многие не считали ненормальным грязь в МОП, а то, что по договору УК обязалась убирать все МОП на всех этажах каждые три дня, просто не знали.
Чаты вытаскивают проблемы на свет божий, помогают договориться, узнать друг друга, сорганизовать помощь, когда это необходимо. Котика найти, наконец.
Кроме того, в чатах высвечиваются проблемы дома, кто-то, скажем, хочет мусоропровод, а кто-то считает что от него тараканы. Все такие вопросы есть смысл вносить в повестку собрания, это поднимет явку, даст признание. Без собрания можно ругаться бесконечно.
Рассылка уведомлений. По закону, чтобы собрание и его решения не смогли потом оспорить, нужно «надлежащим образом» уведомить каждого, юрист поймёт. У нас новостройка, и единственные способы это сделать правильно были послать заказное письмо, или вручить уведомление под роспись.
Но штука в том, что в числе прочих документов по собранию, нужен реестр уведомлений. Если делать его по-разному, кому-то под роспись, кому-то почтой, может выйти боком. Нам собранные средства позволяли, поэтому мы решили привлечь фирму по рассылке. Они сами разослали подготовленный нами текст, сами общались с почтой, нам отдали готовый реестр.
Нам очень помогал и помогает реестр (наш, внутренний) собственников и вообще контактов жителей. Собирали контакты активно через чаты, личным обходом, объявлениями в подъездах. Объявления старались делать максимально для ленивых, с сокращёнными ссылками, с QR-кодами и т. д.

Сделали диаграмму для нашего понимания, когда мы будем готовы выходить на собрание. А вот диаграмма по секциям, у нас было своего рода соревнование:

Сбор средств на собрание я тоже считал своего рода «тестом на готовность к изменениям». Правда, я изначально не считал, что скинутся все, и просил у людей «кто сколько может, рекомендуемая сумма 500 рублей». Старался максимально прозрачно делать всё, каждый день публиковал обновления в чаты, все видели с какой скоростью идёт сбор. Думаю, это тоже сыграло свою роль.
Это показал, чтобы обосновать сумму сбора.
Финальная отмашка на сайте:

Вот отчёт по затратам, а ещё небольшой отчёт по проведению очной части собрания:))

Небольшой отчёт по окончанию:

Дом на 300 квартир на 12 подъездов средней этажности.
Два года назад было первое ОСС, где был выбран совет из 5 человек. Также были решены вопросы по выбору УК, использованию ГИС и другие организационные. УК была выбрана на полтора года, и продлилась в этом году из-за пандемии без собрания.
Совет выбирался по принципу инициативных согласных во всём с председателем, а точнее председательшей)) и я напросился в совет в процессе организации ОСС, т. к. узнал про возможность проводить следующие ОСС в электронном виде, а никто за этот вопрос не зацепился. Отдельно стоит упомянуть, что председательша довольно активно набирала общедомовой чат, который читают не все присоединившиеся, но инициативные личности в нём выявляются легко.
В январе этого года перед окончанием договора с прежней УК я организовал в одиночку ОСС на ГИС, и собрал около 30% голосов. Что посчитал успехом и убедил председательшу все следующие ОСС проводить электронно.
ОСС после пандемии инициировали втроём: я, председательша и одна из участниц совета. Две другие показались мне в принципе безинициативными, но не отказались быть в числе инициаторов. Вот только они сменили фамилии и ГИС их не узнавал (там по паспорту и СНИЛС) :)
Потребность в инициативных соседях появилась с момента уведомления об ОСС, так как решались важные вопросы: выбор новой УК, ограничение въезда во двор, формирование спецсчета, закрытие мусоропроводов. И другие организационные.
В общедомовом чате мы предлагали желающим оказать помощь в проведении разложить бумажные бланки по ящикам (да, в электронном голосовании они тоже пригождаются ещё как). А с первого дня ОСС все, кто обладал хоть капелькой инициативы пригодились для поиска еще не голосовавших соседей.
И тут важно упомянуть об организации информирования. Большая часть голосовала в электронном виде и мне как администратору возможно было смотреть списки участников на ГИС. Для наглядности я создал электронную таблицу со схемой дома, где начал отмечать принявших участие. Затем там же мы начали отмечать тех, кому смогли дозвониться благодаря контактам, собранным ранее председательшей. И в процессе внесения бумажных голосов их квартиры тоже заносились на схему. Каждый день было видно объем работ, и во многих подъездах чуть ли не соревновались по количеству принявших участие)) Был и подъезд отщепенец, который в итоге предложили в шутку отделить от дома.

Подробная статья от этого подписчика о том, как именно он провел собрание в ГИС ЖКХ, размещена ранее здесь.

В процессе общения внутри инициативной группы не было единого мнения, один хотели ТСЖ и сами управлять, другие понимали, что ТСЖ в доме на 400 квартир не реально и хотели новую УК. Я предложить соединить варианты и создать ТСЖ, которое наймет УК. Новая УК у меня была (УК, которая была в моей прошлой квартире). Я же в итоге согласился быть председателем ТСЖ. Сам лично занимался подготовкой собрания, выступил его инициатором, подготовил с юристом УК повестку, распечатал извещения и бюллетени, подготовил рекламу — что за собрание и как оно будет проходить, а так же листовку, почему мы хотим ТСЖ.

Очень надеялся, что инициативная группа поможет с обходом квартир — не прокатило. Сейчас у нас этап уведомления — в обходе активно участвуют 2 человека (в т.ч. я) и еще 3 человека пару раз помогали. Остальные прячутся, причем даже те, кто записался в правление ТСЖ.

При организации ОСС своими силами возникает недоверие собственников к инициативной группе, пытаются понять не подвох ли это и не стараемся ли мы мошенническим путем заработать на собственниках. В доме 3000 собственников, дом большой! Инициативной группой обходили каждую квартиру и пытались все растолковать и  объяснить причину проведения ОСС. Длилась эпопея больше года. Наконец-то кое-как собрали больше 60% площади и провели ОСС. Выбрали председателя и начали налаживать работу с УК и администрациями района и депутатами. Создали чат дома, в который входят только собственники, и решаем там все проблемы, предложения и проводим «летучки». Параллельно в районе создали чат с инициативными группами домов района, в который вошли и уже избранные председатели и только активисты, пытающиеся провести ОСС, там делимся всеми наработками в этом направлении и оказываем помощь тем, кто только начинает.

Инициативная группа фактически приняла участие в двух собраниях:
Первое. Путем работы с собственниками при проведении ОСС, которое проводила оппозиционная инициативная группа. На этом ОСС УК Капитал-Инвест хотела засилить итоги предшествующего собрания, которое было нарисовано. Здесь мы ставили задачей убедить собственников голосовать против. Это была наша основная глобальная ошибка. Необходимо было убеждать не голосовать вообще или не сдавать бюллетени инициатору.

Пару слов о способах работы инициативной группы на этом ОСС:
1) Мы подготовили рекомендации, как голосовать.
2) Мы подготовили рекомендации, как технически правильно заполнить бюллетень, чтобы максимально затруднить его фальсификацию.
3) Мы передавали бюллетени лично инициатору под подпись на копии бюллетеня с составлением актов передачи. В данном варианте каждый голосовавшие собственник выдал мне доверенность в простой письменной форме с полномочиями передать его бюллетеней инициатору собрания, получить его заверенную копию, при отказе — составить акт об отказе.
4) Составлена инструкция об отправке бюллетеня по почте с описью и ответами на вопросы повестки дня на случай, если инициатор откажется принять бюллетень.
5) Составляли акты об опускании бюллетеней в урну (в финальном этапе инициатор все же отказался принять бюллетени лично и заверить их копии, а времени на почту уже не было).
6) Актировали состояние урны для голосования на момент окончания голосования и нескольких дней после, когда ее никто не забирал.

В итоге мы получили кучу полезных знаний и умений, но проиграли тактически: мы помогли сделать кворум этому ОСС.

Второе собрание проводили уже мы. Повестка дня включала в себя несколько блоков вопросов:
1) Изменение способа управления домом с управления УК на создание ТСЖ.
2) Вопросы по деятельности ТСЖ.
3) Переизбрание совета дома на случай, если ТСЖ не будет создано.
4) Блок по безопасности (видео, шлагбаумы)
5) Полномочия председателя совета дома по представлению интересов собственников.

Это собрание готовили и проводили 3 собственника, инициатором был один из них. При подготовке были написаны информационные материалы с пояснениями, что означают на деле формулировки вопросов повестки дня, все документы размещены в общем доступе, неоднократно выкладывались в общедомовое чаты, обсуждались в них, замечания учитывались или мотивированно отвергались.

Очная часть ОСС прошла отлично, на высоком уровне, с реальным обсуждением вопросов повестки дня.
Заочная часть частично попала на пандемию, в связи с чем мы приняли решение о продлении сроков принятия решений собственников, ибо дом опустел. Все, кто мог уехать, покинули город и квартиру. Мы соблюли все процедурные вопросы при этом.

При проведении этого ОСС мы тоже допустили ошибку: срок его проведения оказался недостаточным. Мы переоценили потенциальную активность населения. Так что срок голосования лучше длиннее, чем короче. Причем, независимо от ситуации.

В инициативной группе числится 21 человек. И это кураторская группа целого ЖК. Лидеров 8 человек. Остальные не могут посвящать этому полноценное время, но поддерживают позицию.

Наша инициативная группа создана для 5 из 6 домов в ЖК. Дома по 98, 130, 133 и два по 246 квартир. Появилась в результате создания общей группы соседей сначала ВКонтакте, затем общего и домовых чатов в WhatsApp, а затем, осознав, что в WhatsApp мы не влезем рано или поздно мы перебрались в Telegram, активных назначали изначально админами этого чата.
Появились группы на волне недовольств тем как проходит процедура приема-передачи квартир, УК от застройщика удерживала ключи после подписания актов, выставляла авансовые платежи за услугу консьержа 25 руб кв.м. и содержание и ремонт 40,80 кв.м до проведения ОСС, затем они провели ОСС в период режима повышенной готовности в Москве, не проводя очной части собрания.
Инициативная группа удачно сформировалась в период карантина, когда у всех появилось внезапно свободное время и в тоже время у всех было время на возмущение и несогласие с нарушением наших прав, и люди стали давать на эти вещи какую-то реакцию, а не как обычно смирились с косяками застройщика и УК.
Дело в том, что качество взаимодействия с УК было отвратительным, сочетание необразованности и хамства. Собрания, которые мы сейчас проводим ещё идут, и пока только в 3 домах из 5. Повестка очень обширная, но главный вопрос смена УК от застройщика, так же мы затронули переход на платформу активного гражданина, выбор совета дома, закрытие мусоропроводов и капремонт. В инициаторы собрания вписан 1 собственник.
Работа группы обсуждается в кураторском чате и при личных встречах, мы уже достаточно сдружились. В основном подобрались люди ~30-35 лет, со схожими взглядами и позицией, это помогает. Мы помогаем друг другу разобраться в вопросе, взаимообучаем, ищем образцы жалоб и вообще порядок направления обращений в органы, если кто-то делает что-то в рамках своего дома — делится с остальными. Строгого распределения обязанностей нет, они сформировались исходя из того что у членов группы получалось лучше, кто-то создал форум, кто-то сайт, кто-то прикрутил ботов в телеграм группу, кто-то активно жалуется через ГИС ЖКХ и Наш дом. От каждого по способностям.
Руководителя у нас нет, мы прислушиваемся к мнению друг друга, но можем поступить по своему усмотрению в своём доме. Разногласий в инициативной группе не было. В домовом чате произошёл небольшой конфликт, когда назрел вопрос необходимости юриста, к юристу в результате мы так и не обратились, не видя от предлагающего юриста соседа адекватного прайса, лишь довольно крупная сумма, без личной встречи с человеком. Предложение о встрече с другим юристом, соседа задело и он покинул домовый чат. В чатах других домов, тоже случаются конфликты. Я в своём, как администратор, стараюсь писать людям в личные сообщения о том чтобы они не забывали, что это соседи с которыми рядом вам придётся ещё жить, старайтесь искать компромиссы, а не идти на конфликт с этими людьми.

Начинали мы с полного незнания жилищного законодательства от слова совсем. Поэтому сначала делали порой наивные вещи, не имеющие юридической силы (а мы на них надеялись). Но постепенно мы изучали правовую базу и была эволюция.
Мы создали свой СД, затем закошмарили УК жалобами (по 300 разных жалоб от разных людей в месяц только в ГЖИ мы обеспечивали, раз 7 приезжало ТВ, в т.ч. центральных каналов и т. п.), потом устроили ОСС (его обнулила УК в суде за взятку), потом сделали еще 4 ОСС (серию). Выиграли все суды, решение о действительности ОСС вступило в силу. Но новая УК не смогла нас взять т. к. в самый последний момент ей в Правительстве МосОбласти запретили это (мы были в шоке). И прям в тот же момент акционер нашей УК продал УК.
Новый акционер сменил 100% состава и сейчас по сути новая УК чего мы и хотели) и у нас уже относительно нормальные отношения. Грубых ошибок я не вижу. Все развивалось относительно логично и наши шаги были логичны тем знаниям. Тем обстоятельствам, в которых мы эти шаги делали. Если б были более осведомлены в законодательстве, то часть этапов бы может сократили, но изучение законов шло от потребности, а не просто зубрежкой. Возникала ситуация и она побуждала изучать вопрос. Т. е. накопление опыта и знаний было постепенным.

Истории создания совета дома силами инициативной группы

Дом достаточно большой, 276 квартир, в совет дома входит 5 человек (включая председателя) — по 1-2 человека из каждого подъезда (всего 3 подъезда).
Все началось с чата дома. Я заказал знакомому дизайнеру объявление о чате дома, расклеил его в лифтах и на информационных досках.

Вход был по ссылке — без необходимости предоставлять номера квартир. Сейчас в чате 210 человек, и 95% номеров записаны у меня в телефонной книжке, то есть я знаю в какой квартире они проживают. Более того, сейчас сообщить номер квартиры — обязательное условие для вступления в чат дома.
Собирать совет дома я начал под вывеской подготовки к проведению нового собрания. То есть я примерно знал, когда планируется очередное собрание и за пару месяцев до этого стал активничать в чате с инициативами, а также несколько раз собирал активных соседей на площадке для обсуждения проблем и инициатив. Там же предложил провести голосование среди активистов по поводу вступления в совет дома, обозначив что желательно представительство от каждого подъезда. Ну и насчет председателя из-за чрезмерной активности альтернатив и не было — предыдущий председатель отмолчался до момента формирования бюллетеней, в которых была его фамилия. Тогда я устроил небольшой скандал в УК, что наш дом выбрал сам и совет дома и председателя.
Кстати, предыдущий председатель в момент активного наполнения чата дома просто «вышел» из него — он ведь важный человек, ему некогда)

Сначала (до ввода дома в эксплуатацию) были общие группы в телеграмме. На тот момент они покрывали большинство вопросов, т. к. проблем с эксплуатацией дома и взаимодействия с УК практически не возникало.
После получения ключей собственниками, начали появляться проблемы по дому (недостатки строительства) которые начали требовать общения с УК. По факту общения пришло понимание, что УК приведённое застройщиком не сильно торопится реагировать на запросы собственников, при этом УК присутствовало(-ет) в общем чате. Чтобы сделать решение вопросов более эффективным, пришло общее понимание, что нужно ещё одну, отдельную группу и желательно только собственников, т. к. к этому моменту мы начали работу над дорожной картой с юристами (спонсировали собственники на добровольной основе) для решения одной из основных проблем (протечки в паркинге). Понятно, что не хотелось иметь инсайдеров от застройщика/УК.
Для это начали приглашать в закрытую группу только тех, кого либо знали физически, либо тех кто смог подтвердить собственность (номер ДДУ, ДКП, Акт приемочный...)
УК совместно с неизвестным/не участвующим в решении наших проблем собственником инициировали проведение ОСС в очно-заочной форме.
Собрание ОСС было немного неожиданным, да и для наиболее активных стало ясно, что нужно делать следующий шаг, для того чтобы адресовать вопросы в повестке. Собственно создать Совет Дома.
Т. е. после ОСС наиболее активные договорились встретиться с УК, чтобы обсудить варианты «уточнения» вопросов в повестке, т. к. у нас (собственников) будут проблемы из-за того что у нас со второй и третьей очередью общий стилобат (подземный паркинг) и соответственно следующие вопросы выносимые на ОСС будет сложнее решать, т. к. собственников будет больше.
Вывод: наиболее активные собственники сформировали пул людей, которые хотели бы участвовать в Совете Дома, как ответ на действия УК

В группе (у нас чат в  Telegram) 19 человек. В нашем доме 705 квартир, 13 подъездов. Появилась группа из чата соседей (есть общий и по домам), когда администрация поселения Внуковское ранней весной этого года проводила ОСС по поводу избрания совета дома (год с момента ввода в эксплуатацию прошел, сами мы не организовались).

У нас в ЖК две УК от застройщика (по факту одни и те же люди, работающие в одном помещении), за ними глаз да глаз, поэтому родилось понимание, что совет дома нам в помощь. Все, кто откликнулся на призыв собраться по этому поводу, и вошли в список претендентов (около 20 человек, практически из каждого подъезда). Среди нас есть юрист, есть люди, имеющие какой-то подобный проведению ОСС опыт. Члены группы обходили квартиры, оставляли бюллетени в почтовых ящиках (консьержи наши, хоть и оплачиваем услугу мы, очень боятся УК и сделать что-то, что УК не понравится, поэтому готовности содействовать в собрании, которое проводит не УК, мы не нашли). В результате кворум не собрался, при обходах выяснилось, что проживает в доме не более 30% жильцов, многие квартиры закрыты и даже ремонтные работы не ведутся, нет возможности поговорить с рабочими и получить контакт собственника. Реестр, предоставленный УК, был для работы непригоден.

Сейчас проводим второе собрание, реестр уже запросили сами, помимо выбора совета дома еще много вопросов выносим (капремонт, реклама, тарифы на допуслуги и т. д.).

Часть группы не откликнулась на предложение снова участвовать, просто молчунами сидят в чате). Те, кто готов, обсудили всё на встрече и дальше общение в чате, готовые бюллетени и приложения прочитали и снова обсудили, дополнили/подкорректировали и провели недавно очную часть. Два месяца будет длиться заочная. Мы активно предлагаем всем собственникам вступать в группу Telegram по ОСС, там всё — ссылки на документы, ответы на вопросы. Снова пойдем по квартирам. В чатах спрашиваем, кому нужно положить бюллетень в почтовый ящик. По ощущениям — народу в доме прибавилось. Строгого распределения обязанностей в группе нет — движемся поэтапно все вместе и кто что может/у кого больше опыта, знаний. Расходов особых пока нет — вопрос о финансировании не поднимался.

Инициатором собрания сейчас выступает кандидат в председатели совета, в члены совета выдвинуто 7 человек (остальные просто не проявились, когда кинули клич «кто реально может, хочет и будет работать»).

В качестве полезного могу назвать работу в чатах дома во всех мессенджерах, по ощущениям наибольший приток участвующих оттуда. Из того, что сделали бы и делаем уже сейчас по-другому — не стоит выдвигать большое количество человек в совет дома, начался разброд на очной части — кто все эти люди? Недоверие, подозрения. Сейчас коллектив претендентов небольшой и мы о каждом написали по нескольку строк — что за человек, почему именно его предлагается избрать. Выглядит более жизнеспособно).

Заводила общего собрания у нас юрист-жилищник с опытом организации собраний. Он организовал процесс: предложил каждому из 19 подъездов выбрать в совет дома по 2 кандидата от подъезда и по 1 -в счетную комиссию. Для такого большого дома это оказалось более менее рабочим вариантом.

На стадии выбора кандидатов в СД и СК у нас возникли такие проблемы:
В некоторых подъездах нашлись активисты, которые хотели войти в СК и СД, но соседи по подъезду начали их гнобить в чате, претензии какие-то высказывать. В итоге некоторые подъезды у нас оказались без представителей в СД
Без представителей оставались только 2 подъезда из 19. Самый многоквартирный и самый маленький. В последний момент в большом подъезде нашли (уговорили) 2 добровольцев (делал у них все 1) и успели включить в состав совета перед печатью всех доков.
В маленьком на время проведения ОСС нашли добровольца, который помогал с расклейкой уведомлений, напоминаниями жителям о голосовании, но в СД человек не захотел вступать.

В итоге: ОСС по инициативе жителей мы провели, кворум был, совет избрали, многие вопросы приняты. Подготовка и проведение собрания показали, что вхождение человека в совет дома не говорит о том, что он будет делать что-то, чего от него ждут. Из представителей 18 подъездов во время проведения ОСС самоустранились 2 подъезда, в 1 подъезде помогли довести до конца, но самоустранились после его окончания и уже не помогают с новым электронным ОСС. Многие бросали СД, потому что не готовы разъяснять в подъездных чатах и лично своим соседям, почему такой вопрос в повестке, а не иной. У нас был один большой спорный вопрос об установке шлагбаума и утверждении временной парковки во дворе. Возмущений было много и в чатах и на очной части, наверное, не все члены СД были готовы тратить своё время и энергию на разъяснения и ругань.

Ложка дёгтя. Грустные истории

Добрый день, у нас есть сайт нашего дома, где соседи могут общаться. Осенью прошлого года стало известно, что сторонняя УК хочет взять наш дом в управление. Действовали они довольно агрессивно, в какой то момент о них узнали нехорошие моменты, репутация рейдеров. В процессе выделился актив дома из чата, 5 человек. Провести ОСС и сменить УК рейдерам не удалось. Но и нам организовать ОСС не удается. Нет желающих на роль председателя совета дома. Кроме того многие активные соседи знают примеры, когда эту должность занимал человек бесплатно и все вопросы решал. Поэтому они против оплаты председателю.

Группа существует как чат единомышленников, но с УК контактируют каждый сам по себе.

Изначально по дому собирались списки тех, кто против охраны.
Я в группу админов подъездов попала, когда стала уточнять кто и как будет оформлять собрание.
В тот момент в группе «рулила» девушка активная, но далекая от каких-либо юридических знаний и основ. На основании ее «опыта» все участники инициативной группы считали, что можно просто не платить за охрану, потому что ты лично договор не подписал, и не голосовал. По консьержам считали, что голосование проводится подъездами.
Я с ними не соглашалась, меня не слушали ровно до того месяца, пока нам не поставили охрану и не начали включать в квитанции.

Ну далее кое-как пришлось сдвинуть с места этого не грамотного лидера)) провести собрание представителей подъездов…

Дом-новостройка в Москве, сдали в мае 2019 года, дом одноподъездная свечка, 33 этажа, 295 квартир, подземный паркинг 1этажный. В доме много однушек и студий, что изначально определило половину контингента — регионы и квартиры под сдачу.

Поймите правильно, снобизмом не страдаю абсолютно, просто так сложилось, что многим жителям самое главное — все иметь и ни за что не платить (либо им тут не жить, либо они жили всю жизнь в хрущевке в пригороде и их все устраивало, другого и не надо).

Квартиру в доме купил мой супруг своей дочери. Еще пара вводных — мы сами живем в доме 2013 года, работаем в Правлении ТСЖ, супруг — председатель. Стояли изначально у истоков самоуправления, от инициативной группы через совет дома к ленивому ТСЖ, через смены УК и т. д. и т. п. Т. е. опыт у нас большой и разнообразный.

Еще перед покупкой квартиры я нашла форум дольщиков и почитывала его. В какой-то момент там двумя активными людьми поднялся разговор о создании ИГ, я вышла из тени и изъявила желание вступить, сразу объяснив, что не собственник, но с опытом. Решили создать закрытый чат в телеграмме, собралось изначально человек 10-12. Пара юристов, двое специалистов в электронике и слаботочке, пара консалтинговых специалистов и просто умные люди, желающие что-то делать. Связались с УК от застройщика, съездили на встречу с ними. Я на первой встрече не была, просто проконсультировала насчет основных вопросов — договор с УК на изучение, тарифы, правила ремонта. УК изначально шла на контакт, понятно, что, где было возможно, — пытались прогнуть свои интересы, ну на то они и коммерческая УК.

В основном, общались в закрытом чате, как таковых руководителей не выбиралось, двое, живущих рядом с домом взяли на себя коммуникацию с представителем УК и инженером в доме, один специалист по сметам работал плотно с тарифом, я делилась опытом, наработками в сфере ЖКХ, УК, ФЗ, ЖК, ПП и тд.
В основном, работа была коллегиальная, но несколько человек почти сразу ушли в тень, поняв, что ничем на данном этапе полезными быть не могут или не хотят. Вся первоначальная работа свелась к подготовке первого ОСС по выбору УК, тарифа, переходу на прямые договоры с РСО.
Параллельно в общем чате жителей начинался ад)). Люди начали принимать квартиры, и все ужасы описывали в красках с постоянными лозунгами: напишем письмо главе управы, напишем письмо мэру, президенту, напишем в инстаграмме гадости застройщику. Причем все это реально писалось)). Я быстро бросила попытки объяснить, что это так не работает. Остальные члены ИГ держались дольше.

Расходов особо никаких не было, техническая подготовка 1 ОСС была на УК. ИГ на том этапе выложилась по максимуму, уменьшили тариф насколько смогли, изменили договор. Инициатором ОСС была УК. ОСС было очно-заочное, очка прошла тихо, народу было человек 30. Наша цель была познакомиться с руководством УК и застройщика и договориться о дальнейшей плотной работе с ними, если выберутся на ОСС.

Дальше, что было ожидаемо, начался кромешный ад в общем чате. Примерно 15 активных противников всего и вся, желающих Жилищник по городскому тарифу, развернули активную переписку по 1000 сообщений в день. Естественно, все перешло в плоскость обвинения ИГ в купленности, аффилированности и т.д и т. п. Мне, как человеку с опытом, все это было предсказуемо, а остальную группу очень подкосило. Но все еще не теряли надежды на разум, вели разъяснительную работу в чате и начали заранее готовиться ко второму ОСС с выбором совета дома, открытием спецсчета по капремонту на УК и еще парой вопросов. Кворум набрали, УК выбрали, тариф утвердили.
Группа несогласных активизировалась, начав уже активную работу против ИГ. Мы, тем временем, встречались регулярно с УК и застройщиком, решали проблемы с недоделками ОДИ, заходом провайдеров, работой ЧОПа. Тут группа более явно разделила негласно обязанности: рядом живущие контролировали исполнение договоренностей УК и застройщика с нами об устранении недоделок, мы с мужем были в постоянном контакте с руководством УК, решая основные вопросы, инженеры-слаботочники добивались от УК работы всех этих систем в доме, юрист писала официальные письма и претензии застройщику.

Для снижения градуса негатива в общем чате мы решили позвать в совет дома всех желающих из различных группировок. Вызвалось еще несколько человек, из группы несогласных. Создали еще один чат, встретились с ними, поговорили, стало понятно, что делать они ничего не умеют и не собираются (в нужной области), главная их цель — контролировать ИГ. Мы приняли правила игры, решили, что потянем и такой совет дома, с балластом. Я собиралась остаться просто консультантом, в случае надобности, т. к. не собственник.

Подготовили через полгода второе ОСС: совет дома, председатель, спецсчет, антипарковочные столбики, шлагбаумы. Инициатором написали члена ИГ, будущего председателя СД. В связи с налаженными контактами с УК, они помогали в технической части, реестр, бюллетени и т. д. Т. е. расходов не было у инициативной группы.

А вот на очной части закончилось существование группы. Те несколько человек, записавшихся в совет дома, разработали план по срыву ОСС. Такого не было даже в моем большом опыте)) как в плохом кино, ор и крик, хамские вопли в сторону супруга — «ты самый умный? кто такой? пойдем выйдем...», в сторону инициативной группы — «вы все купленные, воры, нам не нужен Совет дома, нам не нужен спецсчет, вы продавливаете свои интересы» и прочий бред.

Инициативная группа психанула, сказала — «ОК, мы устраняемся, делайте все дальше сами». Собрание считаем несостоявшимся. расходимся)). Как результат — прошло еще полгода, все кричащие несогласные отказались работать, вызвались несколько человек, ничего не понимающих, «подготовили осс» с вопросами, треть из которых неправильно сформулирована, треть вообще не относится к компетенции ОСС. Сейчас идет заочная часть, проголосовало меньше четверти квартир, завтра последний день. Имеем то, что имеем. Инициативная группа, наверное, вернется к работе, если не выберут совет дома сейчас. Т. к. эмоции и обиды вроде поутихли, а дом превращается потихоньку в бесхозный, т. к. никто сейчас не контролирует работу УК, не говоря уже об остальном.

Спасибо подписчикам за интересные рассказы. В следующей части будет взгляд и отношение со стороны управляющей организации, в заключительной — целый перечень рекомендаций и указание на ошибки, которых стоит избегать.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 997   1 мес   для собственников   инициативная группа   общее собрание

Управляющую организацию обязали устранять дефекты на детских площадках

Интересное дело № А73-13544/2019 из Хабаровска: по нему управляющая организация до конца оспаривала предписание по детским площадкам около домов, которыми она управляла.

Проверку проводило Управление Росстандарта, что довольно нетипично для контроля в отношении управляющих компаний.
Житель дома изначально обратился в Комитет регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края, а тот уже написал письмо в Управление Росстандарта с просьбой провести проверку.
Росстандарт согласовал проверку с прокуратурой, вышел на детские площадки, осмотрел их, нашел нарушения п.п.4.3.26.8. 4.3.26.5, 4.3.1. 4.3.2, 4.3.7,4.3.8. 4.3.26.12 ГОСТ Р 52169-2012 «Оборудование и покрытие детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации. Общие требования»:
▪ эксплуатация горок с опасными выступами в зоне приземления, с шероховатой поверхностью перил и ограждения оборудования, с посторонними предметами вокруг игрового оборудования в виде конструкции неисправной качели, пня дерева, камней; с выступающими элементами и острыми концами, кромками, с выступающими концами гвоздей на конструкции оборудования для качелей;
▪ на горках не обеспечены сток воды и просыхание, из-за чего скапливается вода; на платформах игрового оборудования отсутствуют доски; элементы оборудования из металла не защищены от коррозии, с наличием выступающих элементов в виде гвоздей на поверхности лестниц.

Предписание об устранении нарушений выдали организации, управлявшей домами, на прилегающей территории к которым располагались горки и качели.

Управляющей организации не понравились проверка и ее результаты.

Она обратилась с заявлением в суд, указав, что не должна обслуживать спорные площадки.
Арбитражный суд Хабаровского края отказался признавать предписание незаконным, приведя изъезженную фразу.

«собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В связи с этим, содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям лица, осуществляющего управление домом, независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме».

Потом он переписал пункты из ГОСТа к детским площадкам (если кто хочет примерить их к своим площадкам — открывайте решение суда по ссылке выше).
С законностью предписания согласились и вышестоящие суды, в том числе Шестой арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе управляющая организация обращала внимание на то, что детские игровые площадки расположены за пределами земельных участков управляемых ею домов, не имеют отношение к общему имуществу этих домов, а имеют отношение к соседним домам под другой управляющей организацией.
Суд решил иначе:

«По представленным в материалы дела фото и видеоматериалам, схемой расположения земельного участка дома, судом установлено, что детские площадки, на которых выявлены нарушения, расположены на территориях, прилегающих к жилым домам, которыми управляет заявитель [УО]. Как правильно указывал ответчик [Росстандарт], наличие государственного кадастрового учета земельного участка под МКД и прилегающей к нему территории имеет значение для определения собственника земельного участка, но не влияет на обязанность управляющей организации обеспечивать надлежащее состояние детской игровой площадки на придомовой территории».
«Ссылка заявителя на выписки из ЕГРН по указанным домам и схемы земельных участков отклоняется, поскольку в судебном заседании представитель заявителя признал, что для земельных участков не сформированы границы (это следует из материалов всего дела), иных игровых площадок указанные многоквартирные дома не имеют».

По этой же причине суд отклонил ссылку на то обстоятельство, что игровые площадки расположены ближе к соседним домам, так как по одной площадке «это не подтверждается», а по обеим, в целом, — «не имеет правового значения».

Арбитражный суд Дальневосточного округа тоже не оправдал надежд компании. Кассационная инстанция напомнила письмо самой управляющей организации: та незадолго до проверки отвечала в администрацию по поводу спорных площадок, при этом общество «не оспаривало свою обязанность по обеспечению надлежащего состояния спорных детских площадок, а, напротив, сообщало о проведении работ по ремонту и демонтажу расположенных на них неисправных элементов».
Верховный суд РФ в определении от 25 августа 2020 г. № 303-ЭС20-11685 оставил последнюю жалобу управляющей организации без удовлетворения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 367   1 мес   детская площадка   для собственников   для ТСЖ   для УО

Может ли в отношении управляющей организации осуществляться муниципальный жилищный контроль?

Этот вопрос будет удобно разобрать на примере свежего дела №А09-8743/2019. Оно показательное, так как в нём суды думали по-разному, их позиции подробно мотивированы. Расскажу только суть, а кому нужно много текста — можно пройти по ссылкам и почитать сами судебные решения.

В Брянскую городскую администрацию обратились жители. Они жаловались на ненадлежащее содержание общедомового имущества. Управление муниципального контроля провело проверку, нашло нарушения, выдало предписание:
▪ восстановить герметичность ствола мусоропровода,
▪ установить загрузочный клапан,
▪ установить фиксатор на ковш мусоропровода,
▪ остеклить оконные рамы в местах общего пользования.

Управляющей организации не понравилось, что её проверяет и что-то требует муниципалитет, а не жилищная инспекция, поэтому она обратилась в суд.

Доводы компании:
▪ администрация не имеет права проверять организации, которые занимаются лицензируемой деятельностью,
▪ проверка не была согласована с прокуратурой,
▪ к проверке привлекли не аттестованных в установленном порядке граждан

И Арбитражный суд Брянской области с этим согласился!

Он указал, что при обследовании дома участвовали жители — заявители по жалобе.

«Вместе с тем, ни в акте осмотра, ни в акте проверки не имеется никаких данных о том, что привлеченные к участию в мероприятии по контролю собственники квартир имеют специальные знания, опыт в соответствующей сфере науки, техники, хозяйственной деятельности и аттестованы в установленном Правительством порядке. Кроме того, граждане не указаны в распоряжении о проверке как лица, уполномоченные на ее проведение. Таким образом, у ответчика не имелось оснований для привлечения вышеуказанных лиц, что не соответствует требованиям закона».

Также он согласился с незаконностью муниципального контроля в отношении лицензиатов:

«В соответствии с ч.7 ст.20 ЖК РФ государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Таким образом, в отношении управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на основании лицензии, осуществляется исключительно лицензионный контроль».

Лицензионный контроль проводит жилищная инспекция Брянской области, ее полномочия в этой части местной администрации не передавались, поэтому, по мнению суда, проводить проверки муниципалитет не мог.
И довод про прокуратуру суд тоже повторил:

«Проводить проверки в отношении лицензиатов по обращениям граждан без предварительного уведомления и без согласования с органом прокуратуры имеют право исключительно органы государственного жилищного надзора (на территории Брянской области — государственная жилищная инспекция)», — прямо так и написал Арбитражный суд Брянской области, сославшись на ч.3 ст. 196 ЖК РФ о лицензионном контроле.

Предписание признали незаконным, но не надолго: администрация обратилась с жалобой в вышестоящий суд.

Доводы муниципалитета:
▪ закон не запрещает присутствие заявителей при проведении проверки, по чьим обращениям она проводится.
▪ администрация (орган муниципального жилищного контроля) осуществляла проверку в отношении ООО УК «Уютный дом» в рамках муниципального жилищного контроля, а не лицензионного контроля, так как в спорном многоквартирном доме три квартиры находятся в муниципальной собственности.
▪ запрет на осуществление государственного жилищного надзора в отношении лицензиатов, установленный в части 7 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, не касается других видов жилищного контроля (как муниципального, так и общественного).

Двадцатый арбитражный апелляционный суд поддержал эту позицию:
✔ Управление муниципального контроля Брянской городской администрации является органом местного самоуправления, уполномоченным на проверки соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда.
Если в многоквартирном доме есть хотя бы одно помещение муниципального жилищного фонда, орган муниципального жилищного контроля вправе проводить проверку, как этого помещения, так и общего имущества в этом доме.
✔ Из содержания статьи 20 ЖК РФ следует, что государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль являются самостоятельными видами деятельности разных уполномоченных органов. В соответствии с частью 7 статьи 20 ЖК РФ государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление. Вместе с этим положения статьи 20 ЖК РФ не устанавливают запрет на муниципальный жилищный контроль в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление.
✔ Довод управляющей организации о том, что сам дом не относится к муниципальному жилому фонду, не принимается судом, так как под муниципальным жилым фондом понимаются жилые помещения и приходящееся на них часть общего имущества жилого дома в целом.
✔ Присутствие граждан при проверке не противоречит закону и не нарушает права управляющей компании. Граждане являются одними из заявителей, подписавших обращение, которое послужило основанием для внеплановой проверки. Кроме того, в соответствии с Административным регламентом по осуществлению муниципального жилищного контроля, в случае внеплановой выездной проверки по жалобам граждан, орган муниципального жилищного контроля уведомляет заявителя о времени и месте проведения такой проверки, что, соответственно, предполагает участие заявителя при проведении выездной проверки.
✔ Основанием для проведения внеплановой проверки является поступление в орган муниципального жилищного контроля обращений граждан о фактах нарушения управляющей организацией обязательств по договору управления. Такая проверка проводится без согласования с органами прокуратуры, что прямо следует из ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса РФ.

Решение суда первой инстанции отменили, а управляющей организации отказали в признании предписания недействительным.

Дальше жаловалась на судебное решение уже сама управляющая организация, но безуспешно.
Арбитражный суд Центрального округа и Верховный Суд РФ в определении от 24 августа 2020 г. № 310-ЭС20-11476 оставили её жалобы без удовлетворения.

P.S. Из текста судебных решений не удалось понять, жаловались ли наниматели муниципальных квартир или собственники помещений в частной собственности. Скорее всего, второе: на проверке присутствовали и подписывали акт заявители из других (не муниципальных) квартир.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 327   1 мес   для собственников   для УО   муниципальный жилищный контроль   проверки

Общее собрание собственников отменяет своё решение

В конце августа до Верховного Суда РФ дошло дело о смене управляющей организации — дело №А54-3746/2019.
Сначала жители приняли решение поменять управляющую организацию. Они провели общее собрание, выбрали новую организацию. Новая компания обратилась с заявлением в орган жилищного надзора Рязанской области.
Предшественница не спешила исключать сведения по дому из реестра, поэтому инспекции пришлось приостановить рассмотрение заявления и провести проверку.
В это время ей прислали очередной протокол общего собрания собственников в спорном доме. На этом собрании жители решили «отменить» все решения, оформленные предыдущим протоколом.

Инспекция посчитала, что собрание не может отменять принятые им ранее решения, и поэтому не учла новое волеизъявление собственников. Она указала, что такие вопросы не относятся к компетенции собрания, и  отменить (признать недействительным) первоначальное решение может только суд. В реестр лицензий внесли изменения, дом закрепили за новой управляющей организацией.

Старая компания обратилась в Арбитражный суд Рязанской области, где просила признать незаконными такие действия инспекции.

Суд удовлетворил заявление управляющей организации.

Он указал, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится, в частности, выбор способа управления домом. Этот способ может быть выбран и изменен в любое время, такое решение является обязательным для всех собственников:
Тот факт, что в повестке общего собрания значатся вопросы не об избрании управляющей организации, а об отмене решений, принятых на предыдущем общем собрании, не влечет нарушение норм жилищного законодательства и не свидетельствует о превышении полномочий собранием.
Анализ принятых решений позволяет сделать вывод о том, что волеизъявление собственников было направлено на выбор первоначальной компании в качестве управляющей организации дома.
Общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену.
Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. В Гражданском и Жилищном кодексах таких ограничений нет.

Позицию инспекции признали необоснованной, а её приказ — недействительным.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд и суд Центрального округа также поддержали старую управляющую организацию.
В судах она дополнительно подкрепила свои доводы — о возможности отмены общим собранием своих же решений — практикой Верховного Суда РФ: определения от 18.06.2018 №306-КГ18-7181, от 13.07.2017 N 301-ЭС17-8261, от 23.07.2018 №306-ЭС18-9338.
Суд округа не преминул обратить внимание инспекции на то, что она, ссылаясь на неоспоренность первого протокола в суде, забывает о том, что второй, забракованный ею протокол также в суде не оспаривался и недействительным не признан.

Верховный суд РФ в определении от 28 августа 2020 г. № 310-ЭС20-11698 оставил жалобу инспекции без удовлетворения.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 616   1 мес   для собственников   для УО   договор управления   общее собрание

Работа инициативных групп собственников

Просила подписчиков канала помочь в сборе материала про инициативные группы, чтобы написать про них статью, основанную на реальных примерах. Спасибо тем, кто откликнулся. Прислали десятки историй. Я постаралась найти в них общее и как-то всё это структурировать.

Что представляет собой инициативная группа

Мне написали представители инициативных групп («ИГ»), которые были созданы:
▪ в отдельных домах (новостройки),
▪ в целом по жилому комплексу,
▪ в коттеджных посёлках.

Численность группы почти не зависит от размера дома. На начальном этапе она обычно составляет до 30 человек, потом большая часть отваливается, удерживается около 10 членов, а в итоге остаётся и вовсе 2-4 человека, которые все тянут. Это наиболее типичный сценарий, бывают и исключения. Кто-то может добавляться по ходу работы.
Четкое распределение функций в группах встречается редко. Иногда даже отсутствует ярко выраженный руководитель:

«Одного руководителя нет, удалось распределиться по направлениям  — кто-то лучше знает по расчетам тарифов и про ЖКХ, кто-то взаимодействует с УК, часть готовит ОСС по смене УК и пишет жалобы. У всех основная работа в приоритете и руководить группой никто не стремится. Есть шутка, что дому не хватает скучающего отставного военного».

Помимо самой группы выделяется прослойка «сочувствующих» жителей, которые помогают эпизодически делом, словом или деньгами.
Иногда в группы входят люди, не являющиеся собственниками, но активно помогающие работе группы.
Из рассказа подписчика:

«меня привлекли в качестве рационально мыслящего специалиста, который в силу своей профессии может разобраться в вопросе и дать рекомендации. До момента моего появления в группе ее состав был довольно разношёрстным, но никто из него не имел отношения к управлению домами и соответствующего опыта, знаний, представлений».

Как появляются инициативные группы собственников

Объединение членов инициативной группы, их знакомство начинается:
▪ при строительстве домов — на форумах,
▪ при приемке квартир, когда не выдают ключи, подсовывают для подписания бюллетени и договоры управления с дикими условиями.
▪ при проблемах с управляющей организацией — когда вылезают косяки застройщика, а управляющая компания не помогает их зафиксировать/устранить; просто при некачественном обслуживании, навязывании дополнительных услуг, неправильных начислениях.
Люди объединяются для решения этих проблем. Пара иллюстраций:

«Дом новый, при получении ключей, собственники получали анкеты от УК для ОСС с тарифом на ОСиР +охрана 112 р/м2, одного из первых получивших ключи это очень задело, и он организовал общий чат жильцов в whatsApp. параллельно из активных собственников собрали чат с ИГ».
«…WhatsApp крайне неподходящая платформа для групповых чатов численностью больше 30 человек, поэтому у дома появилось 2 отдельных чата (ограничение 256 участников). Когда столько людей, бывает трудно что-то дельно обсудить, и мы создали малую группу. В группе у нас был представитель УК и около 15 человек, мы думали, что проблемы как-то решаются. Но спустя ещё несколько месяцев стало ясно, что многие вопросы только тянутся, и группа играет роль демпфирования неудобной активности для Управляющей Организации, а это совсем не то, что мы ожидали. Для примера, два месяца не могли закрыть люк колодца на тротуаре, пока мы не написали в „Наш город“, а была договорённость „вы не портите нам статистику, а мы не игнорируем проблемы“. Далее мы создали группу Актива, объявили о ней всему дому, позвали всех желающих и начали подготовку к собранию...».

Почти всегда знакомство и выявление активных жителей происходит в домовых чатах в мессенджерах, группах в соцсетях. После этого часто будущие члены группы договариваются о встрече в оффлайне, встречаются, знакомятся очно, достигают каких-то договоренностей и дальше взаимодействую больше в онлайн, для чего обычно создают отдельный чат.
Подписчик из инициативной группы самого большого дома (больше 4 тыс. собственников) написал:

«Объединение начинать надо с того, чтобы собраться — чтобы кто-то предложил кому-то собраться. Даже если 2 человека договорятся, то к ним уже подтянется народ».

Организация работы

Чем занимаются инициативные группы:
▪ помогают организовать решение проблем с застройщиком или управляющей организацией, для чего пишут инструкции, образцы документов;
▪ проводят общее собрание собственников, где меняют управляющую компанию, создают совет дома или меняют «карманный» совет, выбранный с помощью управляющей организации и/или застройщика,
▪ оспаривают решения сомнительных общих собраний,
▪ противостоят проведению собраний с невыгодной жителям повесткой, проводимых управляющей организацией.
▪ создают чаты, стараются объединить собственников, скоординировать их действия,
▪ занимаются правовым просвещением своих соседей,
▪ некоторые заменяют собой существующий совет дома, помогая решать проблемы дома, при этом для решения разных вопросов состав групп может меняться.
Как написал один подписчик,

«цель — заработать репутацию и сформировать общественное мнение. Пишем статьи, делаем рассылку, вскрываем „схемы“ УК, готовим альтернативные документы, отбиваемся от „троллей“ УК». (Вот сайт группы.)

Решения принимаются путем простого обсуждения, голосования. Кто-то проводит отдельные заседания, фиксируя принятые решения протоколом или его подобием (редко). Одни группы выносят вопросы на обсуждение в общие домовые чаты, вторые решают между собой.
Первый способ более прозрачен и «демократичен», но часто приводит к непродуктивному базару, критике, затягиванию процесса со стороны оппозиции и представителей застройщика, управляющей организации или людей, под видом которых они присутствуют в домовых чатах. Лечится созданием чата со строгим контролем входящих и жесткой модерацией, что опять же может приводить к расколам и созданию оппозиционных групп, появлению альтернативных чатов.
Второй способ подходит для оперативного решения вопросов, особенно второстепенных. Здесь надо понимать: то, что является второстепенным для нескольких инициативных людей, может оказаться возбуждающим для большинства других жителей. Также часть собственников может обижаться на то, что их отстранили от обсуждения/принятия решений, что влечет негативное отношение к активистам.
Слово подписчику:

«… я просто регулярно публиковал то, что считал нужным, чтобы двигаться вперёд. Делал я это тогда, когда считал, что все в достаточной мере высказались и пора принимать решение, но чат WhatsApp не позволяет нормальных голосований, и переругивание продолжалось.
Не всем такой подход нравился, были обвинения что я „не всех спросил“ и т. д. Группа изначально была достаточно конфликтная, но я считал, что это нормально, мы же звали всех желающих...
Один раз дошло до голосования по второстепенному, как я считал, вопросу. Вопрос оказался не таким уж второстепенным, это оказался самый большой раскол, который до сих пор о себе даёт знать. После него часть группы ушла в оппозицию. В сущности, после этого стало легче, т. к. ушла именно конфликтная часть, те, кто тормозил движение вперёд, делал мало, а говорил много».

Кроме онлайн-общения, инициативные группы иногда проводят традиционные встречи. Разногласия внутри группы решаются голосованиями или длительными обсуждениями. В одном из домов очное обсуждение вопроса о выборе способа управления — ТСЖ или УО — заняло несколько часов, но такая длительная дискуссия позволила группе не расколоться, а всё-таки прийти к общему знаменателю.

Расходы группы на её деятельность чаще всего финансируются самими членами из личных денег. Иногда просят о помощи других собственников, и те сбрасывают деньги на карту.
Если речь о проведении собрания, то помощь собственников более востребована. «Кто сколько может» помогает собрать в крупных домах больше сотни тысяч рублей. Тут важно, чтобы люди знали членов инициативной группы. Прозрачность отчетов немного защитит от обвинений в присвоении денег.

Освещение работы группы происходит разными способами:
▪ информирование в общедомовых чатах, соцсетях, на страницах в инсте, каналах в телеграм;
▪ создание сайта дома или сайта инициативной группы (у кого-то это «не зашло»);
▪ вывешивание отчетов, принятых решений, предложений в общедоступных местах,
▪ ютуб-трансляции и прочие средства видеокоммуникации.

Инструменты
Инициативные группы активно и успешно используют сервисы для онлайн-собраний, мессенджеры и соцсети, гугл-докс, сайты и форумы, ютуб, ZOOM.

Примеры:
«Первое собрание было реальной встречей, со второго начали встречаться через ZOOM. Для протоколирование используем Гугл докс».
«Все жалобы, письма, повестки и пр ведем через Гугл.Док с онлайн обсуждением и комментариями. Сайт дома (форум) оказался не нужным, людям лень логиниться и читать-писать. Жаль, что для чата используется whatsApp — не хватает функционала телеграма, но так всем привычнее. Я общался с ИГ других домов у них через телеграм очень хорошо организованы каналы на дом, разделены тематические и информационные потоки. Важная информация не теряется в потоке».

«Аккаунт в инсте тоже наш. Более того, он объединяет жителей других комплексов этого же Застройщика и этой же группы управляющих компаний. Многое рассказываем о новинках законодательства, о составлении актов невыполненных работ. Повышаем грамотность населения в сфере ЖКХ так или иначе».

«В конце 2015 года я купил подписку на одном из сервисов проведения ОСС в онлайн. Подключал всех желающих из группы ВК для тестирования платформы. Первые тесты были среди 10-15 человек. Постепенно количество желающих участвующих выросло до 230 человек. Это сильно нервировало нашу УК. Одно такое „пробное“ ОСС было использовано при общении с УК — мы смогли это преподнести как „результат опроса“ активных граждан. Нам открыли специально оборудованные мусорные камеры. Это прибавило авторитета к инструменту проведения собраний».

«Лайфхаки — прямой эфир на youtube. К этому подтолкнул короновирус. Мы решили, что раз не получается встретиться, будем общаться в прямом эфире. Я собрал через zoom директора УК, юриста УК, инициативную группу и мы вышли в эфир перед жителями дома. Все вопросы только в чате. Первые провокационные вопросы начал задавать юрист действующей у нас УК, к нему подключились другие сотрудники УК. Но в целом прямой эфир прошёл отлично и снял многие вопросы у жителей дома. Перед собранием прямой эфир повторим. И мало того, такой же формат общения я хочу оставить потом для ТСЖ. Чтобы жители могли задавать вопросы председателю ТСЖ и директору УК».

В этой части я обобщила организационные моменты (внутреннюю работу) инициативной группы. В следующих частях опишу внешнюю работу (собрания, создание совета дома), взгляд со стороны управляющей организации и других собственников, проблемы и ошибки, конкретные рекомендации от членов успешных инициативных групп.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 867   1 мес   для собственников   инициативная группа

Как голосовать через ГИС ЖКХ. Реальный опыт подписчика

Подписчик телеграм канала организовал и провел общее собрание собственников через ГИС ЖКХ и согласился поделиться своим опытом и впечатлениями. Ниже привожу текст от подписчика и его иллюстрации.

Справочно: собрание проведено в Красногорске, дом на 300 квартир, количество голосов получилось 70%.

Этот материал создан для тех, кто решил использовать современные методы для проведения ОСС. Согласно ЖК РФ, этот способ называется «в форме заочного голосования с использованием системы».
Кратко расскажу о доступе к системе для объявления в ней собрания.
До лета 2020 года получить доступ к системе мог только избранный на обычном ОСС администратор (это был мой путь). Сейчас, благодаря изменениям в ЖК РФ, можно потребовать от поддержки ГИС ЖКХ функцию администратора даже для первого собрания (но дадут или нет, зависит от упорства). В моём случае, после проведения бумажного ОСС, мне потребовалось требовать от управляющей компании публикации результатов в ГИС ЖКХ, после чего я смог подать заявку на получения функции администратора. Для добавления этой функции требуется прикреплять документ, подтверждающий ваше право на добавление, раньше это был Протокол ОСС, теперь можно попробовать приложить статью 47.1 ЖК РФ и скан сообщения об ОСС, с вашей подписью в роли инициатора.

Перечень важных критериев для начала проведения электронного ОСС:

1) Регистрация на портале Госуслуг gosuslugi.ru с подтверждением личности инициатора ОСС и как можно большего числа собственников.

2) Регистрация права собственности в Росреестре у инициатора и у большинства собственников.
3) Наличие дома и его характеристик в системе ГИС ЖКХ (обычно подгружается из Росреестра, а уточняется управляющей компанией).

4) Функция администратора ОСС у инициатора или кого-то из собственников или даже у УК.
5) Наличие общедомового чата будет очень серьезным подспорьем.
6) Реестр собственников помещений необходимо получить от УК.

Подготовка повестки электронного ОСС мало отличается от подготовки к обычному ОСС.
Необходимо перечитать много нормативной и справочной информации и составить перечень вопросов таким образом, чтобы ответом были «За/Против/Воздерживаюсь» и в самом вопросе содержался ответ/решение. В процессе добавления вопросов в электронный ОСС также понадобится выбрать корректный тип вопроса, для правильного подсчета голосов (об этом чуть дальше), и в этом помогут знания ЖК РФ.

Когда вся подготовительная работа проведена, и повестка сформулирована, можно приступать к формированию Сообщения о проведении ОСС в системе:
1) В личном кабинете администратора открыть «Опции -> Протоколы общих собраний -> Сообщения о проведении общего собрания».

2) Нажать кнопку «+Добавить».
3) Заполнить Сообщение по предложенной форме.

4) После заполнения сохранить или Разместить.

Подробно о заполнении Сообщения:

1) В Общей информации все поля обязательные, кроме номера Сообщения. Номер придумываем свой для удобства. Дата составления может быть любой, обычно — день составления. Адрес МКД и форма проведения подставляются автоматически. Дата начала проверяется системой и не может быть ранее 10 дней от текущей даты. Дата окончания проверяется системой и (пока что) не превышает 5 суток с даты начала (! есть возможность указать начало в 00:00 а окончание в 23:59, тогда общее время проведения будет почти 6 суток). Порядок приема письменных решений необходим, чтобы собрать голоса тех, кто не дружит с Госуслугами или еще не регистрировал собственность в Росреестре, а также таких ситуаций как смена фамилии без внесения изменений в Росреестр. Порядок ознакомления может быть очным или можно указать ссылку на открытый ресурс в интернете с материалами собрания (однако все материалы, по которым принимаются решения должны быть прикреплены к Сообщению).
2) Сведения об администраторе общего собрания
3) Инициаторы голосования. Добавить можно только собственников, информация о которых есть в базах Росреестра и ГИС ЖКХ. Понадобятся документы инициатора: СНИЛС и паспортные данные.
4) Повестка. Каждый вопрос необходимо вносить отдельно. И для каждого вопроса необходимо выбрать тип из выпадающего списка. Типы вопросов полностью цитируют статьи ЖК РФ, и если нет подходящего можно выбрать пункт «Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания». Выбор правильного типа влияет на подсчет результата «Принят/Не принят». Разным типам необходим разный процент проголосовавших «За» (от 25+% до 50+%) и разный процент явки (от 50 до 100 %%). И все проценты посчитаются в течение часа после окончания ОСС автоматически на основании данных Росреестра.
5) Электронный образ Сообщения о проведении общего собрания собственников. В этой части Сообщения необходимо приложить скан письменного сообщения от инициатора и электронные образы всех приложений к этому сообщению, а значит все принимаемые на ОСС документы (например проекты, схемы, договоры).

К заполнению Сообщения можно возвращаться столько раз, сколько потребуется до тех пор, пока оно не размещено для голосования. В момент размещения сообщения всем зарегистрированным в Госуслугах собственникам, оформившим недвижимость в Росреестре, приходят электронные сообщения в личный кабинет ГИС ЖКХ, а также на электронную почту, указанную в личном профиле Госуслуг.
Отменить размещение ОСС возможно, но лично не проверял, остается ли оно доступно для редактирования или сохраняется в архив, как отмененное.
После размещения проходит положенный период (не менее 10 дней) для ознакомления с сообщением, прежде чем открывается возможность голосовать.

Ознакомиться и проголосовать возможно как на сайте ГИС ЖКХ, так и через мобильное приложение ГИС ЖКХ.
В день и время начала ОСС, всем автоматически рассылается второе письмо о начале голосования. Получат все, кто оформил в собственность недвижимость и зарегистрирован на Госуслугах.
В период проведения ОСС, все, кто правильно зарегистрирован и зарегистрировал свою собственность, свободно голосуют. Всем остальным необходимо помочь в регистрации (инструкции на объявлениях, в чатах и личные консультации).
В проблемных ситуациях остается только использовать бумажные бланки, которые администратору ОСС необходимо выдать собственнику, получить обратно заполненным, отсканировать и внести в систему. Кнопка внесения расположена на странице сведений об опубликованном ОСС. К сожалению, нет скриншота окна ввода данных собственника, но там необходимы ФИО, паспортные серия-номер, и данные о помещении из реестра собственников (кадастровый номер, площадь и дата оформления). При загрузке сканов решений требуется не торопиться, а дожидаться добавления цифровой подписи системы к каждому файлу (2-3 секунды и меняется статус файла).

Мониторинга участников с диаграммами или счетчиком в системе не предусмотрено, но техподдержка принимает заявки на доработку. Отслеживать количество и фамилии участников можно через раздел «Решения собственников, переданные в письменной форме» (тут явно можно запутаться, но так оно устроено).

В день и время завершения всем кроме администратора блокируется доступ к голосованию. Администратору дается ещё час на внесение письменных решений. После чего система показывает результат. Результат публикуется сразу и для всех собственников отправляется письмо об окончании ОСС.

Что помогло получить результат примерно в 70% участников:

1) Пробный электронный ОСС, после которого можно оценить количество участников, уже имеющих доступ к системе, и работать по информированию остальных.
2) Чат в телеграм, в котором велось обсуждение, информирование и координировалась работа, готовых помогать инициативных соседей.
3) «Шахматка». Схема всех квартир в одной таблице эксель, с постепенным закрашиванием тех клеток (квартир), которые уже голосовали.

4) Объявление в подъездах. Желательно заметные: с мемасами и QR-кодами.

5) Инициативные соседи, готовые помогать: находить своих соседей, которые еще не голосовали; выдавать и собирать бланки письменных голосов. Желательно найти таких по одному на подъезд.

Предлагаю не робеть и переходить на проведение ОСС через ГИС ЖКХ. Присылать свои пожелания разработчикам, чтобы к нам прислушивались и делали систему удобнее!

В ходе личной переписки автор материала также добавил:

ГИС — это, конечно. проблемная площадка.
Я рассчитывал на большее (точность данных о квартирах, наглядность при проведении ОСС и пр.). Но там следующие проблемы:

  • изменения от Минстроя до сих пор не введены в действие на портале,
  • соседки со сменой фамилии должны обращаться в Росреестр о внесении изменений в сведения, иначе голосуют через меня,
  • количество участников и количество набранных процентов не считается в процессе ОСС, только по завершению,
  • список участников идет не «пакетом» вопросов по каждому, а все вопросы всех участников грузятся одной простынёй по времени и приходится много листать, чтобы сосчитать, кто уже участвовал.

И конечно, белое пятно в законодательстве о протоколе электронного ОСС. Об оформлении протокола есть отдельный приказ, но в ГИС протокол публикуется сразу по окончании ОСС, все приложения к нему я загружаю еще при создании, а все бумажные голоса в виде сканов при внесении. В итоге мы как бы обходим этот приказ мимо.

Благодарю автора материала за отзывчивость и ценную информацию!

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 3455   1 мес   для собственников   общее собрание

Как обосновать плохую работу председателя правления для его досрочного переизбрания?

Поступил вопрос от подписчика моего телеграм канала: хотим досрочно менять председателя правления ТСЖ. Что записать в ненадлежащую работу? Как её обосновать?
Вопрос был вызван тем, что ревизионная комиссия выявила много нарушений в работе правления и его председателя, но жители хотели дополнить перечень нарушений для убедительности и веса при освобождении председателя от обязанностей.

Собрала в одно место то, что так или иначе использовалось мной в работе по похожим случаям, не только при досрочной смене правления (председателя), но и частично смене управляющей организации.

Пост о том, как сменить председателя правления ТСЖ и как противостоять захвату власти в ТСЖ, был ранее опубликован на телеграм канале. Ниже — чек-лист в помощь обоснования плохой работы председателя (правления), основанный на субъективном опыте.

1. Проверить заполняемость ГИС ЖКХ.

Ориентироваться стоит на раздел 10 из Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 ссылка на приказ.

✔ Самое очевидное — проверить устав (все равно нужен для проведения собрания), годовую бухгалтерскую отчетность, смету и т. д.

2. Почти никогда не выполняется требование закона об энергосбережении и энергоэффективности:

лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем 1 раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов, сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (ч. 7 ст. 12 Закона об энергосбережении).
✔ В жизни предложения практически никогда не разрабатываются и до сведения жителей не доводятся.
В этом судебном решении можно посмотреть подробное юридическое описание нарушения.

3. Организация площадки для мусора

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 в п. 26(1) предполагает обязанность лица, осуществляющего управление МКД, организовывать и содержать места накопления отходов (провожить работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок).
✔ Можно посмотреть, как всё это содержится, организованы ли места накопления ТКО.

4. Работа с персональными данными

Ранее в этой статье подробно описывала, то, что должно быть в ТСЖ. Надо узнать, чего в товариществе нет.
✔ Самое банальное и постое — часто не направлено уведомление в органы Роскомнадзора о том, что ТСЖ обрабатывает персональные данные. Проверить информацию можно здесь.

5. Ртутьсодержащие лампы

Обычно никак не организованы сбор отходов I — IV классов опасности (отработанных ртуть содержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющих лицензию на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов. (подп. «д(1)» пункта 11 Правил содержания общего имущества № 491).

6. Производственный контроль качества воды

В п. 2.4. СанПиН 2.1.4.1074-01 и п. 3.5 СП 3.1/3.2.3146-13 есть такие требования:
▪ юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию системы водоснабжения, разрабатывает рабочую программу производственного контроля качества воды.
▪ производственный контроль качества и биологической безопасности питьевой воды проводится в соответствии с программой производственного контроля, которая разрабатывается юридическими лицами.

✔ Это тоже почти никто не делает, практика судов противоречивая, в качестве примера с нужной мотивировкой можно посмотреть это дело.

7. Указать на нарушение порядка рассмотрения обращений.

Для многих жалоб установлены короткие сроки их рассмотрения. Часто ответ вообще не дается.
✔ Для обоснования можно использовать документы о вручении неотвеченных впоследствии жалоб, а также ответы на жалобы, полученные с явным нарушением срока их рассмотрения.

Большинство сроков указаны в Правилах управления МКД — смотрите пункты 33-36.

8. Нарушение Правил управления МКД №416 в части размещения информации в общедоступных местах

Тот же нормативно-правовой акт, только теперь надо смотреть на п. 31.
✔ После этого проверить на досках объявлений, расположенных во всех подъездах дома или в пределах участка, на котором стоит дом, наличие информации:
▪ наименование товарищества режим работы, адрес официального сайта в сети «Интернет» (при наличии сайта), адрес ГИС ЖКХ;
▪ контактные телефоны товарищества, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;
▪ уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для жителей либо потребовать их присутствия в помещении в определенное время, с указанием времени проведения работ;
▪ уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги (не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления платежек с новым размером платы).

9. Можно письменно обратиться за ознакомлением с документами ТСЖ в порядке ст. 143.1 ЖК РФ

✔ Это нужно, чтобы зафиксировать отказ в этом, если он последует. Например, реестр членов и устав все равно понадобятся для собрания. Устав, скорее всего, выложен в ГИС ЖКХ. А реестр членов очень нужен. Если откажут в ознакомлении, то можно добавить в копилку нарушений.

10. Также для обоснования плохой работы можно использовать (при наличии):

✔ нехорошие заключения ревизионной комиссии;
✔ судебные решения по делам с РСО, свидетельствующие о том, что у ТСЖ плохо с платежной дисциплиной, или споры с контролирующими органами по нарушениям в рамках управления домом, оспариванию штрафов;
✔ акты о некачественных услугах — в том числе по содержанию, например, захламлен подвал или чердак, не убирается придомовая территория. Затруднительно составлять такие акты, потому что порядок их составления прописан в разделе 10 Правил №354, и проблема в том, что акт подписывается исполнителем (а это ТСЖ) или его председателем (п. 110(1)), что по сути одно и то же лицо. Поэтому проще написать много заявок в АДС, которые не будут нормально обработаны, и вменить в нарушение работы АДС — п. 17 и следующий №416 управления МКД;
✔ переписку с самим ТСЖ по каким-то нарушениям в содержании, управлении, если они им не оспариваются;
✔ самостоятельно составленные акты об отсутствии председателя в приёмные часы, если такие установлены;
✔ отсутствие годовых собраний, неутверждение годовых смет, отчетов, планов работ;
✔ наличие игнорируемых товариществом фактов незаконного использования общедомового имущества без каких-либо решений собраний или фактов незаконного переустройства общего имущества самим товариществом (возведение перегородок, снос стен и тд);
✔ противоречие устава закону (так себе довод, так как утвержден на собрании, поэтому лучше, если имеется неисполненное предписание ГЖИ по этому вопросу);
✔ не актуальный реестр членов или реестр собственников. Сначала надо запросить (первый — ознакомиться, а второй — для проведения собрания собственников), а потом либо проверять содержание, либо указывать на отказ ТСЖ в удовлетворении запросов в зависимости от нарушений;
✔ отсутствие актуализированной технической документации на инженерные системы;
✔ отсутствие сезонных осмотров общего имущества.

Важно!!!

Всё, что вы укажете, может быть использовано против Вас, когда вы займёте место председателя. Придётся принимать меры, чтобы все это устранять. Трезво оценивайте свои силы.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 789   2 мес   для собственников   для ТСЖ

Запрет вносить изменения в реестр лицензий при банкротстве управляющей организации

Давно писала на телеграм канале про обеспечительные меры при банкротстве управляющих организаций: им запрещают передавать дома другим организациям, а органам жилищного надзора — вносить изменения в реестр лицензий. Чаще всего такими решениями недовольны сами управляющие организации, но в свежем деле № А60-44236/2019 обжаловать такое решение стал сам орган жилищного надзора Свердловской области.
Он проиграл все инстанции, включая Арбитражный суд Уральского округа. Верховный Суд РФ также отказал в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения (определение от 17 августа 2020 года № 309-ЭС20-10461).

Ситуация — стандартная по таким делам:

Энергосбыт обратился в суд с заявлением о банкротстве управляющей организации, которая была неспособна нормально оплачивать коммунальный ресурс. Через несколько месяцев та же ресурсоснабжающая организация попросила суд принять меры обеспечения:
◾ запретить должнику совершать действия, направленные на досрочное прекращение деятельности по управлению домами (в том числе: производить расторжение договоров в одностороннем порядке, по соглашению сторон; направлять уведомления о прекращении действия договоров в связи с истечением срока их действия; совершать действия по переводу жилого фонда, находящегося на обслуживании у должника, принимать предложения, поступающие от общих собраний собственников помещений);
◾запретить Департаменту вносить изменения в реестр лицензий Свердловской области, направленные на исключение из реестра и закрепление за иной управляющей компанией перечисленных в ходатайстве домов, закрепленных за должником.
Суд принял все эти обеспечительные меры.
Орган жилищного надзора, в свою очередь, посчитал, что запрет вносить в реестр лицензий изменения лишает надзорный орган возможности исполнять его полномочия, в частности, реализовывать решения собственников, которые вправе в любое время сменить способ управления, что нарушает права самих собственников.
Однако судебные инстанции придерживаются другого мнения.

Мотивировка решения суда также не отличается оригинальностью

закон допускает временное ограничение прав лиц в отношении совершения определенных действий путем принятия обеспечительных мер, направленных на обеспечение исполнения будущего судебного акта, предотвращение значительного ущерба заявителю, сохранение существующего состояния отношений сторон.
▪ в обоснование испрашиваемых обеспечительных мер Энергосбыт сослался на то, что директор управляющей организации предпринимает действия по выводу активов должника (жилищный фонд) на аффилированные лица, в том числе в другую управляющую организацию с тем же руководителем, в целях уклонения от расчетов с кредиторами.
▪ достижение цели банкротства — наиболее полное удовлетворение требований кредиторов — возможно при максимальном сохранении за должником средств для погашения долгов.
▪ для управляющей организации единственным способом получения денежных средств является плата за оказанные услуги по управлению домами.
▪ обеспечительные меры направлены на сохранение ликвидных активов должника и его способности погашать долги, способствуют предотвращению возможного недобросовестного поведения должника.

запрет вносить изменения в реестр лицензий не препятствует выбору собственниками способа управления домом на общем собрании и не лишает их права на расторжение договора управления с должником при наличии предусмотренных статьей 161, 162 Жилищного кодекса РФ оснований, следовательно, спорные обеспечительные меры права собственников помещений не ограничивают и не нарушают.

▪ нет доказательств, что из-за принятого запрета возникли какие-то неблагоприятные последствия, например, что жители уже приняли решение она общем собрании, но не могут его реализовать.
обеспечение иска по ходатайству заинтересованного лица может быть отменено арбитражным судом, то есть заинтересованное лицо может обратиться с обоснованным ходатайством об отмене запрета, в том числе в случае принятия собственниками решения об изменении способа управления таким домом и выборе иной управляющей компании.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 830   2 мес   для собственников   для УО   лицензирование

Как набрать кворум на общем собрании собственников

Перед написанием статьи я попросила подписчиков моего телеграм канала поделиться, как им удаётся набирать кворум на общем собрании собственников, какие способы набора голосов они практикуют.
Читатели поделились положительным и отрицательным опытом. Оказалось, то, что работает у одних, не работает у других. Думаю, что это объясняется просто: причины нехватки голосов в каждом доме отличаются. Различие трудностей обуславливает и различный подход к решению проблем: не мотивируют напоминания в чате, если людям неинтересно собрание в целом, недостаточно обходов там, где половина квартир сдается, и т. д.
Распределила полученный опыт по причинам, которые снижают активность участия в голосовании. Некоторые приёмы решают сразу несколько проблем из-за тесной связи последних друг с другом.

В статье я выделила следующие причины: недостаток информации, короткая память, равнодушие, лень, физическое отсутствие собственников в доме, большое количество квартир. Пойдем по порядку.

Недостаточная информированность

Сюда я отношу:
Непонимание жителей, что такое общее собрание в целом, его значение, порядок проведения.
У многих собственников собрание ассоциируется с каким-то неконструктивным базаром во дворе дома, который ничего не решает либо решает что-то малозначительное. Включается отмазка «без меня разберутся, толку ходить-то…».
✔ Здесь важна планомерная разъяснительная работа, что такое управление домом, что общее собрание собственников — это высший орган управления, какие вопросы оно может решать, что принятые решения обязательны для всех. У многих напрочь отсутствует понимание общего имущества: они думают, что их имущество заканчивается за обоями на стенах квартиры. Правовым просвещением обычно занимается совет дома или инициатор собрания. «Прямо на лавочке бабушкам приходится рассказывать», — написал мне один из подписчиков.

Непонятность отдельных вопросов повестки собрания.
Приказ Минстроя 44/пр требует, чтобы формулировки вопросов, если они предусмотрены законом, были записаны как в законе (п. 17 Требований к оформлению протоколов). В итоге это выглядит сложно и пугающе. Большинство инициаторов собраний, кому я готовила документы, не понимают, о чём речь, например, в таком вопросе:
принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в МКД, решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Для них это бессмысленный набор слов. Что тут говорить о простых жителях, если сам инициатор начинает хоть что-то соображать только после объяснений на пальцах. Много страниц и множество вопросов повестки также уменьшают желание голосовать.
✔ Можно сделать короткие пояснения на человеческом языке, выделить жирным шрифтом главное; отдельными агитационными материалами разъяснять смысл отдельных вопросов. Устная разъяснительная работа также подходит.
✔ Нужно обеспечить возможность удобного ознакомления с материалами, которые выносятся на голосование. И это не «в офисе УК по четвергам в чётные дни месяца с 4 до 5 вечера по предварительной записи». Это доски объявлений, почтовые ящики, группы, чаты и сайты дома в интернете. Кто-то добавляет QR-код прямо в объявления о собрании, с помощью которого можно оперативно найти нужные материалы и разъяснения в интернете.
✔ Собственниками активно используются возможности социальных сетей и мессенджеров (телеграмм, воцап, вайбер). По наблюдениям отдельных инициаторов, сейчас мессенджеры дают больший эффект, чем соцсети. Вероятно, это зависит от возраста аудитории или объясняется тем, что в социальной сети большинство просто скрыло надоевшие новости от группы своего дома и их больше не получает.
✔ Кто-то создает целые линейки чатов в вотсапе и страниц в контакте, чтобы можно было жестко модерировать, вести дискуссию, деструктивных удалять; при этом для того, чтобы спустить пар или углубиться в тему — отправляют в отдельно создаваемый чат; также заводят флудилку, чат для мамочек, чат для спортсменов, чат попутчиков и т. д. Последние помогают в решении и следующей проблемы:
Недоверие, неизвестность кандидатур, выносимых на голосование, например, в совет дома, в администраторы.
Люди могут не доверять инициатору собрания, председателю, секретарю, членам счётной комиссии, каким-то кандидатам в совет, в комиссии, правление и т. д. Если человек не знает, кто все эти люди, указанные в бюллетене, ему трудно выразить своё мнение по ним. Он не в курсе, хорошие они или нет, и что изменится, если он проголосует за незнакомые фамилии.
✔ Чтобы человеку было проще, в кандидаты в совет дома обычно включается кто-то из его подъезда, чтобы повысить шансы на узнаваемость. Некоторые инициаторы готовят и распространяют с согласия самих кандидатов информационные материалы с кратким описанием для каждого из них — где живет, на кого учился, кем работает, семейное положение, полезный для дома опыт.
✔ Также знакомству хорошо способствуют субботники с алкогольными напитками и праздники, организуемые для жителей дома.
Дезинформация со стороны оппозиции, управляющей организации.
Противником активно используются домовые чаты, встречаются обзвоны жителей.
✔ Здесь приходится включаться в информационную войну, распространять опровержения и разоблачительные материалы в отношении оппонентов.

«Хотел, но забыл»

Чтобы предотвращать проблемы жителей с памятью, нужно постоянно напоминать о том, что идёт собрание, что осталось мало времени, что вопросы нужно решить прямо сейчас, иначе потом будет плохо.
✔ Для этого используют как старые способы — объявления, плакаты, наклейки в общедоступных местах, уведомления в почтовые ящики, так и современные — группы и чаты жителей дома в соцсетях и мессенджерах, рассылки напоминаний в личку там же, а также на электронные почты (при наличии).
Одна из читательниц моего блога написала, что сообщать жителям о собрании она начала за 3 недели до него: каждую неделю вешала написанное вручную крупное ёмкое объявление в лифтах и на дверях подъезда внутри, повторила вечером перед собранием, повторила вечером перед собранием. Утром люди выходили из дома и получали аналогичное простое напоминание: «Сегодня вечером собрание». Явка в девятиэтажке с 4 подъездами составила 80%.
Таким образом, для соблюдения формальностей делаем правильное уведомление, как требует ст. 45 Жилищного кодекса РФ, а помимо него используем короткие, понятные и яркие напоминалки.
✔ Некоторые инициаторы обзванивают тех, кто не проголосовал (при наличии телефонов). Кто-то организовывал голосовой обзвон перед голосованием с IVR меню («нажмите 1, чтобы то…, нажмите 2, чтобы это….»).
✔ Так как сейчас несогласованные звонки часто вызывают раздражение, то люди используют смс-рассылки. Номера телефонов можно взять при вручении уведомлений о собрании, если более простой способ уведомления (объявлениями) не принят в доме. Кто-то устраивает отдельные обходы именно для сбора контактов. Также номера телефонов обычно собирают боты (программы), созданные для администрирования домовых чатов в мессенджерах.

Безразличие

Мотивировать людей сложно. Большинству все равно, что происходит за дверью квартиры, общее имущество таковым не считают, соседями не интересуются.
Они начинают какую-то активность (обычно жалобцкую), когда становится плохо.
✔ Поэтому как вариант, включить в повестку что-то горячее, не обязательно для решения вопроса, а хотя бы для повышения внимания к собранию. Иногда это ещё может выполнить отвлекающую функцию по отношению к другим, не популярным вопросам. В качестве примера мне предложили вопросы про открытие/закрытие мусоропроводов, установку шлагбаумов, взимание дополнительной платы за парковку. При смене управляющей организации хорошо мотивирует небольшое снижение размера платы за содержание.
Здесь важно, чтобы вопрос, включенный для повышения интереса к собранию, выглядел естественным и реальным в плане исполнения.

Лень и неудобство

Кому-то лень донести бюллетень до квартиры инициатора, кому-то неохота заполнить его по-человечески, кому-то не хватает сил просто прочитать и подумать.
Пинками и звонками это лечится трудно. Надо максимально упростить порядок сдачи заполненных письменных решений.
✖ Кто-то предлагает бросать бюллетени в специальные урны или почтовый ящик инициатора. Я такой способ не одобряю, так как он не позволяет удостовериться в личности бросившего бюллетень. Возможны вбросы дублей за проголосовавших самостоятельно собственников (для создания трудностей в подсчете) и бюллетеней за тех, кто не голосовал вообще (для последующего разваливания кворума и обвинения в подлоге).
✔ Наиболее эффективными остаются обходы, несмотря на их трудоемкость. Они сразу решают несколько проблем: позволяют дать необходимые разъяснения, напоминают о том, что идет собрание, минимизируют телодвижения со стороны голосующих.
Подписчица моего телеграмм канала предложила стоять в 18-20 часов у лифтов на 1 этаже из-за наибольшей проходимости.
✔ Чтобы собственнику приходилось меньше заполнять в бланке для голосования, лучше сделать именные бюллетени, заполнив данные о собственнике сведениями из реестра собственников: указать там ФИО, номер помещения, его площадь, долю в праве собственности на него, количество голосов и реквизиты правоустанавливающих документов на основе данных из ЕГРН.
В случае обходов при себе необходимо иметь запасные бюллетени (хотя бы не именные), если вдруг голосующие испортят первые экземпляры.
✔ Если обходы не проводятся, то нужно упростить не только порядок сдачи бюллетеней, но и их выдачу. Практикуемая некоторыми выдача письменных решений под подпись ничем предусмотрена. Если сбор заполненных решений под подпись ещё можно объяснить странностями терминологии в Приказе Минстроя 44/пр, то для выдачи под подпись пустых бланков нормальные объяснения найти трудно. Поэтому не стоит усложнять и без того непростой процесс.

Кто-то направляет бюллетени вместе с сообщениями о собрании. Тут могут быть проблемы с неправильной датой заполнения, а также претензии со стороны собственников, не понимающих процедуру проведения собрания и требующих сначала что-то обсудить на очной части, а потом уже, по результатам обсуждения составлять письменные решения.

✔ Чтобы не было таких сложностей, можно в период голосования раскладывать бланки в почтовые ящики, поручить консьержу выдавать их проходящим жителям. Также можно разместить в интернете файл для самостоятельного распечатывания и заполнения, рассылать его или ссылку на него по электронной почте.
При рассылке именных бюллетеней следует быть осторожным, чтобы данные жителей не попали к посторонним лицам.

Собственник не проживает в доме

✔ Решается доверенностью, если собственник достаточно хорошо мотивирован. Напоминаю, что управляющая организация не имеет права удостоверять доверенности на голосование.
✔ Очень вероятно, что понадобится дополнительное уведомление собственника, чтобы он хотя бы узнал о собрании. Если в доме много квартир сдаётся, то предварительно надо будет искать и собирать контакты их собственников, арендодатели в этом деле не всегда помогают.
✔ Есть живые и реальные примеры, когда люди голосуют из другого города или даже другого государства, направляя оригинал своего бюллетеня инициатору собрания по почте. Для такого варианта нужно достаточное количество времени, хорошая мотивация и возможность у голосующего распечатать бланк.
✔ Проблема также снимается путем проведения заочных собраний с использованием информационных систем — ГИС ЖКХ, региональных систем и иных, в том числе коммерческих, платформ. Здесь есть ряд технических и юридических нюансов, подробнее об онлайн-собраниях я готовлю отдельный материал.

Большой дом.

✔ В таком случае нужно устанавливать длительность собрания с запасом. Часто инициаторы собраний переоценивают соседей в их активности: те выглядят очень деятельными в интернете, обещают помочь, а как доходит до дела, все сливаются, а деятельность сдувается.
✔ Нужно собрать надежную инициативную группу собственников из разных подъездов. Иногда это может превратиться в проблему, когда в товарищах согласья нет. В таких группах нужен лидер и четкое разделение обязанностей, а также ответственность и исполнительность каждого члена инициативной группы.
✔ Для сбора и (или) выдачи бюллетеней привлекают консьержей (при их наличии). Очевидно, что внимание стоит уделять, в первую очередь, собственникам с большим количеством голосов.
✔ В больших домах чаще всего используются чаты, рассылки, обходы, обзвоны, объявления, агитация, информирование. Кто-то освоил и практикует онлайн-собрания.

Благодарю тех подписчиков, кто откликнулся на мою просьбу, поделился своим опытом и тем самым помог в написании этой статьи.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 1147   2 мес   для собственников   общее собрание

Надзирает ли жилищная инспекция за управлением многофункциональных центров?

Орган жилищного надзора Свердловской области (Департамент) при проверке выяснил, что управляющая организация управляет многофункциональным центром без внесения сведений об этом в реестр лицензий.
Компания получила предписание прекратить управление этим зданием.
Считая, что многофункциональный центр — это не многоквартирный дом, и вносить какие-либо сведения в реестр лицензий нет необходимости, управляющая организация обратилась в арбитражный суд.
Она выиграла первые две инстанции (дело №А60-46903/2019).
Арбитражный суд Свердловской области посчитал позицию органа жилищного надзора необоснованной исходя из следующей логики:
▪ внесение изменений в реестр лицензий производится в отношении многоквартирных домов.
▪ в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию спорное здание является «многофункциональным зданием переменной этажности для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа».
▪ исходя из технического паспорта, многофункциональное здание является нежилым административным зданием, а не многоквартирным домом.
▪ таким образом, организация не обязана направлять заявление о внесении изменений в реестр лицензий.

Суд учёл доводы управляющей организации о том, что при отнесении многофункционального здания к многоквартирному дому нужно оценить его на соответствие требованиям, предъявляемым к проектированию и строительству многоквартирных домов:
▪ согласно п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.
▪ в соответствии с приложением Б к «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» к зданиям жилым многоквартирным относятся: здание жилое секционного типа, здание жилое галерейного типа, здание жилое коридорного типа, блокированный жилой дом. Многофункциональные здания здесь не указаны.
▪ Свод правил о многоквартирных домах содержит ограничения на размещение предприятий питания и досуга, организации мест загрузки помещений общественного назначения, а Свод правил о многофункциональных центрах таких ограничений не содержит. По этой же причине в спорном здании эти ограничения не соблюдаются.

Другие доводы управляющей организации и суда:
▪ из ответа Минстроя РФ 08.10.2019 № 35700-ОГ/04 на обращение следует, что многофункциональные здания не могут быть отнесены к многоквартирным домам, выбор способа управления в таких домах не требуется, лицензионные требования к осуществлению деятельности управляющей организацией не предъявляются.
▪ из ответа городской администрации следовало, что конкурсы по отбору управляющих организаций для многофункциональных центров не проводятся.

Предписание органа жилищного надзора признали незаконным.

Семнадцатый апелляционный суд с этим согласился.
Орган жилищного надзора пошёл с жалобой выше — в Арбитражный суд Уральского округа.
Доводы жалобы сводились к следующему (подробнее — в судебном решении):

▪ спорное здание отвечает признакам многоквартирного дома, так как в разрешении на ввод в эксплуатацию указано, что в здании располагаются 146 квартир, а из технического паспорта видно, что в здании имеются места общего пользования.
▪ хоть порядок функционирования и эксплуатации многофункциональных зданий законом не урегулирован, это не влияет на права и обязанности собственников квартир, которые идентичны правам и обязанностям собственников помещений в многоквартирных домах.
▪ необходимо применять аналогию закона, то есть считать отношения между собственниками квартир в многофункциональных зданиях и управляющей организацией жилищными отношениями.
▪ в спорной ситуации эти правоотношения «возникают в силу заключения договора, но не простого гражданско-правового договора, а его разновидности с признаками публичного договора — договора управления». У управляющей организации по отношению к собственникам квартир появляются обязанности по надлежащему содержанию общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг, по оказанию иных услуг по управлению общим имуществом.
▪ поскольку здание отвечает признакам многоквартирного дома, оно подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
▪ защита прав собственников квартир в многофункциональных зданиях и их реализация должна осуществляться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
▪ основная цель департамента при выдаче такого предписания — побудить юридическое лицо к обращению с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий путем включения здания в перечень управляемых многоквартирных домов для обеспечения реализации прав и обязанностей собственников квартир в здании в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
▪ ранее принятые судебные акты позволят управляющей организации управлять жилым фондом (квартирами) в отсутствие сведений о таком доме в реестре лицензий, и как следствие, в отсутствие лицензионного контроля со стороны органа надзора.
▪ невозможность осуществления лицензионного контроля лишает собственников квартир защищать свои права путем направления обращения в орган государственного жилищного надзора, который не сможет проводить контрольно-надзорные мероприятия в отношении управляющей организации.

Суд округа на этот раз поддержал Департамент.
Он указал, что в силу требований закона лицензиат обязан управлять многоквартирным домом только с размещением сведений в ГИС ЖКХ и после внесения органом жилищного надзора изменений в реестр лицензий.
Далее он напомнил терминологию:
многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 Положения о признании помещения непригодным для проживания, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
многоквартирный дом — оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий) (п. 3.21 ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами).

Применение п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», где многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов по существу не изменяют правовой природы понятий МКД и квартиры, данных законодателем.

Так как в спорном здании размещены квартиры и имеются места общего пользования, то оно отвечает признакам многоквартирного дома и подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
Нет доказательств того, что квартиры в здании «используются в коммерческой деятельности, и, следовательно, здание не является многоквартирным домом».

Вывод суда: многофункциональное здание, включающее в себя как помещения жилого фонда, так и нежилого фонда, в целях его включения в реестр лицензий, выдаваемых управляющим организациям, осуществляющими управление таким зданием, является МКД.

Решения нижестоящих судов отменены, а предписание Департамента признано законным.

Верховный Суд РФ определением от 10 августа 2020 № 304-ЭС20-10693 оставил последнее решение в силе.
Это даёт жителям квартир в таких зданиях надежду на защиту со стороны органов жилищного надзора.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 671   2 мес   для собственников   жилищная инспекция   многофункциональный центр

Включён ли дом в программу капремонта?

Есть несколько способов проверить, включен ли многоквартирный дом в региональную программу капитального ремонта, а также узнать другие подробности — какой способ формирования фонда капремонта выбран, сроки проведения ремонта, дату наступления обязанности по уплате взносов на капремонт, сколько денег собрано по дому и т. д.
Поводом для составления инструкции стал вопрос подписчика моего телеграм канала о том, как узнать, содержится ли его дом в программе капремонта или нет, поэтому основной акцент сделан на этом.

1. Самый простой способ — через сайт Реформа ЖКХ

Важно! Этот способ подходит весьма условно, так как Реформу сейчас особо не заполняют. Информация оттуда может быть слегка (или не слегка) устаревшей. Но он очень удобен, поэтому если мне нужно что-то узнать, я начинаю с него.
Открываем сайт «Реформа ЖКХ» и вводим адрес дома в поиск:

При поиске не надо сокращений «ул.» или «д.», без них сайт легко предложит подходящие варианты. Это Вам не ГИС ЖКХ.

В результатах поиска выбираем нужный нам дом:

Здесь две вкладки: жилищный фонд и капитальный ремонт:

Уже на первой вкладке видно способ формирования фонда капремонта, за подробностями можно перейти на вторую.

Здесь можно посмотреть дату наступления обязанности уплаты взносов на капремонт:

Другие данные, по сборам, скорее всего, будут устаревшими.

Слева есть небольшое меню, где можно посмотреть работы — выполненные и будущие:

Каждую работу можно развернуть, чтобы посмотреть когда что будет ремонтироваться.

2. Более актуальная информация — на сайте ГИС ЖКХ

Открываем сайт ГИС ЖКХ.
Тут можно пойти как минимум двумя путями (без захода в личный кабинет).
Первый — через реестр программ капитального ремонта.
Сначала выбрать «программы в сфере ЖКХ», потом — «реестр программ капитального ремонта». Откроется эта страница с окошком для ввода данных.

Выбираем в первых строках, что именно ищем- региональную программу, и в каком регионе, нажимаем поиск, и внизу появляется нужная ссылка.
Открываем её:

Видим 2 вкладки — одна с нормативно-правовыми актами, а вторая с перечнями домов и работ.

Нажимаем «дома и виды работ» и ностальгируем по Реформе ЖКХ:

Вводить адрес с телефона — мучение. Надеюсь, читатели это будут делать с компьютера.

Внизу окна для поиска уже видно перечень всех домов из программы, а также виды и сроки ремонта. Можно попробовать найти нужный в списке, не используя окно для поиска.

Второй путь — сразу начинать со своего дома.

Ищется через «реестры» — «реестр объектов жилищного фонда» — ввод адреса дома — «поиск» — выбор «сведения об объекте жилищного фонда»:

Далее нужно нажать «информация об управлении МКД»:

И получится такая картинка с информацией по дому и управляющей организации:

Уже здесь видно способ формирования фонда капремонта.
Ещё можно нажать на сэндвич-меню (4 синих горизонтальных полоски) и выбрать «информацию о капитальном ремонте». Возможно, вам повезет, и она окажется заполненной. Мне не повезло :)

Также в ГИС ЖКХ можно посмотреть перечни домов, которые собирают деньги на общем счёте регионального оператора и на специальном счете, открытом на имя регионального оператора.

Делается это также через «реестры» — «реестры поставщиков информации» — «региональные операторы капитального ремонта», для быстроты можете просто перейти по этой ссылке. Дальше достаточно выбрать субъект РФ (регион), нажать «поиск», и появится ссылка на регионального оператора выбранного региона. Если открыть эту страницу, то в самом низу будут 2 ссылки — на список домов, которые платят взносы в так называемый кем-то «общий котёл», и список тех, кто выбрал спецсчет, но открыл его не с помощью своей управляющей организации или ТСЖ, а доверил это дело региональному оператору.

Еще можете проверить (узнать) способ формирования фонда капремонта.

Это делается через Реестр домов по способу формирования фонда капитального ремонта, на этой странице достаточно ввести адрес дома.

3. Сайт регионального оператора

Сайты региональных операторов настолько разные, что здесь нет универсального способа и придётся тыкаться аки слепому котёнку. Чтобы найти свой, нужно написать в поисковике слова «фкр название вашего региона», например, «фкр Московской области».
Нужный сайт будет среди первых в выдаче.
На сайте регионального оператора Московской области поиск адреса выглядит так (во вкладке «карта»):

Здесь же видно информацию по дому.

Из интересного: во вкладке «документы» можно найти отчеты регионального оператора:

Именно здесь отчет очень скромный, он по домам.
Но у некоторых региональных операторов в отчёте указаны сборы и задолженность по каждой квартире. Очень занимательное чтение, если вы не равнодушны к финансовой дисциплине своих соседей. На сайтах эта ежеквартальная отчетность прячется по ссылкам типа «отчеты», «отчетность», «965 приказ Минстроя», «Приказ Минстроя России от 30.12.2015 №965/пр», «документы» и тому подобное.

Итого.

▪ Если ваш дом построен не только что и не признан аварийным, то он должен быть включен в программу капремонта. Вероятность того, что он не включен, — крайне мала.
▪ Если всё же нужно убедиться или посмотреть еще какие-то детали, то есть несколько способов.
▪ Искать на Реформе ЖКХ проще, но там информация второй свежести.
▪ В ГИС ЖКХ искать сложнее, но там сведения часто отсутствуют.
▪ Сайты региональных операторов — очень разнятся и по степени заполненности, и по удобству.
▪ Для полноты картины лучше использовать сразу несколько источников получения информации.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 2526   2 мес   для собственников   капремонт

Плата за содержание котельной по желанию управляющей организации

История произошла в г. Химки.
Там есть дом с газовой (крышной) котельной. Эта котельная изначально не имела статуса общего имущества, и жителям пришлось признавать её таковым через суд. Это произошло в 2017 году.
Через несколько месяцев после судебного решения управляющая компания стала начислять жителям дополнительную плату — «Техническое обслуживание газовой (крышной) котельной» — сначала 16,05 руб./кв.м., затем 16,69 руб./кв.м. И это — помимо ежемесячной платы в размере 39,26 руб./кв.м., утвержденной общим собранием собственников.

Жители обратились с жалобой в жилищную инспекцию Московской области.

Инспекция выдала управляющей компании ООО «Территория комфорта — Клязьма» предписание: вернуть деньги и больше не начислять без решения общего собрания.
Управляющая организация пошла в Арбитражный суд Московской области (дело №А41-889/19) и проиграла его, равно как и все вышестоящие инстанции.
Суды указали, что управляющая организация осуществляет предпринимательскую деятельность, поэтому несёт связанные с этим риски. В то же время суд не тот орган, который может определять размер платы на содержание и ремонт общего имущества. По дому имеется решение общего собрания о размере платы, его и надо придерживаться. Дополнять платёжку новыми строками в обход решения собственников — незаконно.
Арбитражный суд Московского округа добавил:

«Изложенные в кассационной жалобе доводы о том, что с момента признания „крышной котельной“ общим имуществом, плата за ее обслуживание подлежала включению в единый платежный документ, подлежит отклонению, поскольку, как указали суды, решением очередного собрания собственников 2015 года, тариф на содержание и ремонт общего имущества утвержден с учетом обслуживания индивидуальных тепловых пунктов и крышной котельной».

При этом договор управления на Реформе ЖКХ выложен типовой, а формулировка решения в протоколе по размеру платы выглядит так:

Как бы там ни было, позавчера Верховный Суд РФ определением № 305-ЭС20-10210 окончательно послал управляющую организацию с её жалобой. Позиция жилищной инспекции Московской области была признана правильной.

P.S. К слову, если кто-то запереживал за содержание котельной, на Реформе ЖКХ выложен протокол собрания от 13 января 2019 года (до первого суда), где жители приняли решение о плате за содержание котельной «не более 5 руб/кв.м вместо 16,69 руб./кв.м».

UPD. Подписчик телеграм канала добавил подробностей в историю. Он жил в соседнем доме, и там был похожий сценарий: признание котельной имуществом собственников через суд и дополнительная незаконная строка в квитанции. Когда ГЖИ по жалобам жителей через суд вроде как заставила сделать перерасчёт, управляющая организация просто изменила название строки на «содержание теплогенерирующего оборудования», вернула сумму за «содержание и ремонт крышной котельной» и сразу же забрала эти деньги на новую строку. Жилищная инспекция пошла в суды по второму кругу.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 307   2 мес   газовая крышная котельная   для собственников

Обязательно ли указывать дату в письменном решении собственника?

Очень часто суды и жилищные инспекции при подсчёте голосов исключают те бюллетени, в которых не указана дата подписания.
Суды это обычно делают при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными, а ГЖИ — при проверке документов в порядке Приказа Минстроя №939/пр при смене управляющей компании (проверяют наличие кворума). Они исходят из того, что отсутствие даты не позволяет установить, когда голосовал житель, уложился ли он в период голосования или его решение было получено за рамками этого периода.

Самые важные требования к содержанию бюллетеней содержатся в ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в письменном решении собственника должны быть указаны:

  1. сведения об участнике голосования;
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение;
  3. решения по каждому вопросу в виде «за», «против» или «воздержался».

Дополнительные требования перечислены в Приказе Минстроя РФ №44/пр об оформлении протоколов общих собраний, обязательным приложением к которым являются письменные решения собственников.

В подп. «ж» п. 20 Требований указано, что бюллетени должны содержать, среди прочего, дату их заполнения.

В предыдущих Требованиях к оформлению протоколов такого положения не было, что обеспечивало разнообразие судебной практики и непредсказуемый результат споров.

Например, Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 по делу № А28-13598/2017 оставлено решение нижестоящих инстанций о законности отказа ГЖИ Кировской области во внесении изменений в реестр лицензий, которая вычла из подсчёта голосов бюллетени без дат.

В другом известном решении — Определении от 17.07.2018 N 5-КГ18-51 Верховный Суд РФ указал, что закон не обязывает указывать в бюллетенях дату. Он отменил решения нижестоящих судов г. Москвы, которые при проверке письменных решений исключили из подсчета голосов решения, не содержащие даты их подписания.

Но потом Минстрой утвердил новые требования, где прописал обязательность указания даты в письменном решении собственника.
Казалось, что теперь практика пойдёт с учётом этого нововведения. И некоторые инспекции смелее продолжили свою практику выбраковки бюллетеней для обоснования своих отказов при смене жителями управляющих организаций.

И вот однажды Комитет государственного жилищного надзора Новгородской области отказал во внесении изменений в реестр лицензий.

Её отказ был оспорен в суде, но признан законным. Суд согласился с инспекцией лишь потому, что вновь избранная управляющая организация не разместила нужную информацию в ГИС ЖКХ. При этом суд не поддержал орган жилищного надзора в части её деятельности по исключению бюллетеней без дат.
Это не повлияло на результат по делу — управляющей компании было отказано, однако инспекцию такая новость про дату в бюллетенях не устроила. Она пошла до Верховного Суда РФ, но не смогла убедить судебные инстанции в своей правоте (дело № А44-7035/2019).
Верховный Суд РФ в Определении от 29.07.2020 N 307-ЭС20-9946 по делу N А44-7035/2019 согласился с нижестоящими инстанциями, указав, что:
Действующее жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника.
Положения ст. 48 Жилищного кодекса имеют большую юридическую силу, чем Требования, поэтому отсутствие даты голосования в бюллетенях не говорит о невозможности их учета в целях определения кворума.
Поскольку в бюллетенях без дат процент голосов составлял 6,7%, суды пришли к выводу, что это количество в рассматриваемой ситуации является решающим в установлении кворума. Собственники всех квартир (волеизъявление которых комитет ставил под сомнение) направили в орган жилищного надзора письмо, в котором подтвердили свое участие в голосовании, а также подписание бюллетеней, просили учесть их голоса при подсчете кворума для принятия положительного решения о переходе МКД к новой управляющей организации.

Из суда округа также видно, что участие части собственников в период проведения собрания подтверждалось списком сдавших бюллетени. Дальше я лучше процитирую суд округа, чтобы не нарушить красоту мысли:

«Доводы Комитета основаны на сугубо формальной трактовке процедурных требований и не сопряжены с выявлением негативных процедурных последствий, исключающих достижение цели любой правоприменительной процедуры — полного, объективного и всестороннего установления фактической стороны дела.»

Итого

Орган жилищного надзора перестарался. У него было подтверждение того, что жители участвовали в собрании, но он подошел к делу формально, возможно, опираясь на противоположную судебную практику и положительный опыт коллег.
В итоге получили решение ВС РФ, где он снова, уже после принятия Минстроем РФ новых требований к оформлению протоколов собраний, согласился, что дата не является обязательной к указанию в бюллетене.
Нижестоящие суды продолжат выносить противоположные решения.
Есть надежда, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными будут хотя бы выяснять у собственников, голосовали они или нет, чтобы не подходить к вопросу чересчур формально.

Кто-то считает, что цепляться к дате — слишком мелочно.

Такое мнение справедливо в отношении рассмотренного дела, где у Комитета был список сдавших бюллетени и где жители подтвердили свое участие.
Однако на практике бюллетени без дат очень удобны инициаторам для всяких махинаций: нет кворума — проводят второе собрание, прикладывают бюллетени с первого; нет кворума — собирают бюллетени в течение 10 дней после собрания, пока есть время на оформление протокола; или изначально организуют более ранний сбор бюллетеней; или просто собирают нужное количество бюллетеней, а потом оформляют протоколы удобными датами (например, при борьбе УКашек за дома, чтобы по нескольку раз не обходить жителей, они подписывают сразу несколько бюллетеней для оформления результатов будущих собраний).
Поэтому дата подписания бюллетеня действительно важна. Её наличие не исключает возможности подписания «задним числом», но всё же места для маневров остается меньше.
Если вам приходится защищать в суде голоса по бюллетеням без дат, берите практику по ссылкам выше, приводите жителей, пусть подтверждают, что фактически голосовали. И голосовали именно в период проведения собрания. Если судья попадется адекватный и не формалист, должно помочь.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 694   2 мес   для собственников   для УО   жилищная инспекция   общее собрание   смена УО
Ранее Ctrl + ↓