Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Позднее Ctrl + ↑

Как обосновать плохую работу председателя правления для его досрочного переизбрания?

Поступил вопрос от подписчика моего телеграм канала: хотим досрочно менять председателя правления ТСЖ. Что записать в ненадлежащую работу? Как её обосновать?
Вопрос был вызван тем, что ревизионная комиссия выявила много нарушений в работе правления и его председателя, но жители хотели дополнить перечень нарушений для убедительности и веса при освобождении председателя от обязанностей.

Собрала в одно место то, что так или иначе использовалось мной в работе по похожим случаям, не только при досрочной смене правления (председателя), но и частично смене управляющей организации.

Пост о том, как сменить председателя правления ТСЖ и как противостоять захвату власти в ТСЖ, был ранее опубликован на телеграм канале. Ниже — чек-лист в помощь обоснования плохой работы председателя (правления), основанный на субъективном опыте.

1. Проверить заполняемость ГИС ЖКХ.

Ориентироваться стоит на раздел 10 из Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 ссылка на приказ.

✔ Самое очевидное — проверить устав (все равно нужен для проведения собрания), годовую бухгалтерскую отчетность, смету и т. д.

2. Почти никогда не выполняется требование закона об энергосбережении и энергоэффективности:

лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем 1 раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов, сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (ч. 7 ст. 12 Закона об энергосбережении).
✔ В жизни предложения практически никогда не разрабатываются и до сведения жителей не доводятся.
В этом судебном решении можно посмотреть подробное юридическое описание нарушения.

3. Организация площадки для мусора

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 в п. 26(1) предполагает обязанность лица, осуществляющего управление МКД, организовывать и содержать места накопления отходов (провожить работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок).
✔ Можно посмотреть, как всё это содержится, организованы ли места накопления ТКО.

4. Работа с персональными данными

Ранее в этой статье подробно описывала, то, что должно быть в ТСЖ. Надо узнать, чего в товариществе нет.
✔ Самое банальное и постое — часто не направлено уведомление в органы Роскомнадзора о том, что ТСЖ обрабатывает персональные данные. Проверить информацию можно здесь.

5. Ртутьсодержащие лампы

Обычно никак не организованы сбор отходов I — IV классов опасности (отработанных ртуть содержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющих лицензию на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов. (подп. «д(1)» пункта 11 Правил содержания общего имущества № 491).

6. Производственный контроль качества воды

В п. 2.4. СанПиН 2.1.4.1074-01 и п. 3.5 СП 3.1/3.2.3146-13 есть такие требования:
▪ юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию системы водоснабжения, разрабатывает рабочую программу производственного контроля качества воды.
▪ производственный контроль качества и биологической безопасности питьевой воды проводится в соответствии с программой производственного контроля, которая разрабатывается юридическими лицами.

✔ Это тоже почти никто не делает, практика судов противоречивая, в качестве примера с нужной мотивировкой можно посмотреть это дело.

7. Указать на нарушение порядка рассмотрения обращений.

Для многих жалоб установлены короткие сроки их рассмотрения. Часто ответ вообще не дается.
✔ Для обоснования можно использовать документы о вручении неотвеченных впоследствии жалоб, а также ответы на жалобы, полученные с явным нарушением срока их рассмотрения.

Большинство сроков указаны в Правилах управления МКД — смотрите пункты 33-36.

8. Нарушение Правил управления МКД №416 в части размещения информации в общедоступных местах

Тот же нормативно-правовой акт, только теперь надо смотреть на п. 31.
✔ После этого проверить на досках объявлений, расположенных во всех подъездах дома или в пределах участка, на котором стоит дом, наличие информации:
▪ наименование товарищества режим работы, адрес официального сайта в сети «Интернет» (при наличии сайта), адрес ГИС ЖКХ;
▪ контактные телефоны товарищества, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;
▪ уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для жителей либо потребовать их присутствия в помещении в определенное время, с указанием времени проведения работ;
▪ уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги (не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления платежек с новым размером платы).

9. Можно письменно обратиться за ознакомлением с документами ТСЖ в порядке ст. 143.1 ЖК РФ

✔ Это нужно, чтобы зафиксировать отказ в этом, если он последует. Например, реестр членов и устав все равно понадобятся для собрания. Устав, скорее всего, выложен в ГИС ЖКХ. А реестр членов очень нужен. Если откажут в ознакомлении, то можно добавить в копилку нарушений.

10. Также для обоснования плохой работы можно использовать (при наличии):

✔ нехорошие заключения ревизионной комиссии;
✔ судебные решения по делам с РСО, свидетельствующие о том, что у ТСЖ плохо с платежной дисциплиной, или споры с контролирующими органами по нарушениям в рамках управления домом, оспариванию штрафов;
✔ акты о некачественных услугах — в том числе по содержанию, например, захламлен подвал или чердак, не убирается придомовая территория. Затруднительно составлять такие акты, потому что порядок их составления прописан в разделе 10 Правил №354, и проблема в том, что акт подписывается исполнителем (а это ТСЖ) или его председателем (п. 110(1)), что по сути одно и то же лицо. Поэтому проще написать много заявок в АДС, которые не будут нормально обработаны, и вменить в нарушение работы АДС — п. 17 и следующий №416 управления МКД;
✔ переписку с самим ТСЖ по каким-то нарушениям в содержании, управлении, если они им не оспариваются;
✔ самостоятельно составленные акты об отсутствии председателя в приёмные часы, если такие установлены;
✔ отсутствие годовых собраний, неутверждение годовых смет, отчетов, планов работ;
✔ наличие игнорируемых товариществом фактов незаконного использования общедомового имущества без каких-либо решений собраний или фактов незаконного переустройства общего имущества самим товариществом (возведение перегородок, снос стен и тд);
✔ противоречие устава закону (так себе довод, так как утвержден на собрании, поэтому лучше, если имеется неисполненное предписание ГЖИ по этому вопросу);
✔ не актуальный реестр членов или реестр собственников. Сначала надо запросить (первый — ознакомиться, а второй — для проведения собрания собственников), а потом либо проверять содержание, либо указывать на отказ ТСЖ в удовлетворении запросов в зависимости от нарушений;
✔ отсутствие актуализированной технической документации на инженерные системы;
✔ отсутствие сезонных осмотров общего имущества.

Важно!!!

Всё, что вы укажете, может быть использовано против Вас, когда вы займёте место председателя. Придётся принимать меры, чтобы все это устранять. Трезво оценивайте свои силы.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Запрет вносить изменения в реестр лицензий при банкротстве управляющей организации

Давно писала на телеграм канале про обеспечительные меры при банкротстве управляющих организаций: им запрещают передавать дома другим организациям, а органам жилищного надзора — вносить изменения в реестр лицензий. Чаще всего такими решениями недовольны сами управляющие организации, но в свежем деле № А60-44236/2019 обжаловать такое решение стал сам орган жилищного надзора Свердловской области.
Он проиграл все инстанции, включая Арбитражный суд Уральского округа. Верховный Суд РФ также отказал в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения (определение от 17 августа 2020 года № 309-ЭС20-10461).

Ситуация — стандартная по таким делам:

Энергосбыт обратился в суд с заявлением о банкротстве управляющей организации, которая была неспособна нормально оплачивать коммунальный ресурс. Через несколько месяцев та же ресурсоснабжающая организация попросила суд принять меры обеспечения:
◾ запретить должнику совершать действия, направленные на досрочное прекращение деятельности по управлению домами (в том числе: производить расторжение договоров в одностороннем порядке, по соглашению сторон; направлять уведомления о прекращении действия договоров в связи с истечением срока их действия; совершать действия по переводу жилого фонда, находящегося на обслуживании у должника, принимать предложения, поступающие от общих собраний собственников помещений);
◾запретить Департаменту вносить изменения в реестр лицензий Свердловской области, направленные на исключение из реестра и закрепление за иной управляющей компанией перечисленных в ходатайстве домов, закрепленных за должником.
Суд принял все эти обеспечительные меры.
Орган жилищного надзора, в свою очередь, посчитал, что запрет вносить в реестр лицензий изменения лишает надзорный орган возможности исполнять его полномочия, в частности, реализовывать решения собственников, которые вправе в любое время сменить способ управления, что нарушает права самих собственников.
Однако судебные инстанции придерживаются другого мнения.

Мотивировка решения суда также не отличается оригинальностью

закон допускает временное ограничение прав лиц в отношении совершения определенных действий путем принятия обеспечительных мер, направленных на обеспечение исполнения будущего судебного акта, предотвращение значительного ущерба заявителю, сохранение существующего состояния отношений сторон.
▪ в обоснование испрашиваемых обеспечительных мер Энергосбыт сослался на то, что директор управляющей организации предпринимает действия по выводу активов должника (жилищный фонд) на аффилированные лица, в том числе в другую управляющую организацию с тем же руководителем, в целях уклонения от расчетов с кредиторами.
▪ достижение цели банкротства — наиболее полное удовлетворение требований кредиторов — возможно при максимальном сохранении за должником средств для погашения долгов.
▪ для управляющей организации единственным способом получения денежных средств является плата за оказанные услуги по управлению домами.
▪ обеспечительные меры направлены на сохранение ликвидных активов должника и его способности погашать долги, способствуют предотвращению возможного недобросовестного поведения должника.

запрет вносить изменения в реестр лицензий не препятствует выбору собственниками способа управления домом на общем собрании и не лишает их права на расторжение договора управления с должником при наличии предусмотренных статьей 161, 162 Жилищного кодекса РФ оснований, следовательно, спорные обеспечительные меры права собственников помещений не ограничивают и не нарушают.

▪ нет доказательств, что из-за принятого запрета возникли какие-то неблагоприятные последствия, например, что жители уже приняли решение она общем собрании, но не могут его реализовать.
обеспечение иска по ходатайству заинтересованного лица может быть отменено арбитражным судом, то есть заинтересованное лицо может обратиться с обоснованным ходатайством об отмене запрета, в том числе в случае принятия собственниками решения об изменении способа управления таким домом и выборе иной управляющей компании.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Дома отбирают за воспрепятствование проверкам. Как уведомлять собственников?

В арбитражном суде (дело № А56-88721/2019) встретились жилищная инспекция Санкт-Петербурга, управляющая организация «Невский дом» и администрация.
Управляющая организация просила признать недействительными распоряжение инспекции об исключении пяти домов из управления и решение администрации по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для этих домов.
Дома у управляющей организации отобрали потому, что её, как следует из судебного решения, четыре раза привлекли к административной ответственности по ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ за воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора), повлекшее невозможность проведения или завершения проверки.

На сайте мирового суда я нашла семь административок — три за 2019 и четыре за 2018 год, текст решений выложен только по первым трём. Ничего интересного: жители пожаловались на начисления, Инспекция вызвала руководителя с документами для проверки, он не явился и ничего не предоставил, в суде представитель пояснил, что до организации не дошла корреспонденция, суд каждый раз назначил наказание в виде предупреждения.

В ч. 5.3 ст. 198 Жилищного кодекса РФ написано:
если в течение 12 месяцев суд три и более раза назначит управляющей организации административное наказание за воспрепятствование при проведении проверок или уклонение от них, то по решению органа государственного жилищного надзора из реестра лицензий исключаются сведения о домах, в отношении которых управляющая организация не дала провести проверки.
На основании этой нормы инспекция вынесла решение об исключении сведений о домах из реестра лицензий — перечня домов, которыми управляла организация, на сайте ГИС ЖКХ разместили распоряжение об этом. Дальше Администрация назначила открытый конкурс на право заключения договора управления многоквартирными домами, а управляющая организация обратилась в суд.

Сначала она попросила принять меры обеспечения по иску — приостановить процедуру конкурса.

Суд удовлетворил это заявление.

Это может быть кому-то полезным, поэтому немножко отвлекусь на обоснование обеспечительных мер (можно пропустить, кому неактуально):
▪ «проведение конкурса незаконно, поскольку основанием для его проведения послужило оспариваемое распоряжение; признание судом недействительным оспариваемого распоряжения влечет восстановление записи в реестре лицензий субъекта РФ; проведение Администрацией конкурса по выбору иной управляющей компании до рассмотрения дела по существу породит правовую неопределенность, при которой управление будут осуществлять две управляющие организации…»
▪ «…Восстановить права и законные интересы Общества в случае признания незаконным распоряжения ГЖИ, а также действий Администрации по проведении конкурса по отбору управляющей компании, представляется реально возможным только в случае приостановления процедуры открытого конкурса…»
▪ «…указанная обеспечительная мера обеспечивает возможность исполнения решения суда, а также направлена на предупреждение причинения значительного ущерба как Обществу, так и третьим лицам, поскольку в случае непринятия обеспечительных мер будет заключен контракт с победителем конкурса, что в свою очередь (при удовлетворении исковых требований) приведет к невозможности или затруднительности исполнения судебного акта, а также может повлечь возникновение убытков для лица, приступившего к выполнению работ по контракту».

Дальше дело рассматривалось по существу, и суды единогласно встали на сторону управляющей организации.

Распоряжение жилищной инспекции признали незаконным, как и проведение конкурса.
Суды и орган жилищного надзора разошлись в понимании жилищного законодательства.
Первые считали, что надо было уведомить собственников, подождать 2 месяца, а потом, только если собственники не примут решения о сохранении у себя управляющей организации, вносить изменения в реестр лицензий и проводить конкурс по выбору новой компании.
Жилищная инспекция считала, что она приняла решение об исключении домов при наличии предусмотренного законом основания, после чего выполнила требование об информировании.

Ссылки на судебные решения: Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, Арбитражный суд Северо-Западного округа, определение Верховного Суда РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10881.

Аналогичная практика сложилась по делу А35-3921/2016 из Курской области. Оно тоже дошло до Верховного суда РФ, и инспекция тоже проиграла. Мотивировка в том же духе:
▪ «решение инспекции о внесении изменений в реестр лицензий вынесено с нарушением закона, поскольку при наличии оснований для исключения дома из реестра лицензий, собственники помещений дома должны быть уведомлены о принятом решении».
▪ «так как до исключения из реестра лицензий сведений о МКД собственникам не была обеспечена возможность реализовать право на принятие общим собранием решения о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению МКД, в соответствии с ч. 7 ст. 198 Жилищного кодекса сведения о доме не исключаются из реестра лицензий».

Что в законе

Чтобы понять инспекцию, придется подробно остановиться на процедуре информирования.
Орган местного самоуправления, собственники помещений, ресурсоснабжающие организации, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы (ст. 197 Жилищного кодекса РФ):
▪ о наличии оснований для исключения сведений о МКД из реестра лицензий,
▪ о принятии решения об исключении сведений о МКД из реестра лицензий,
▪ о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии,
▪ о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий.

Нас интересуют первые два пункта из четырёх, потому что причина противоречия именно в них: инспекция информировала администрацию о втором — о принятии решения, а суды требуют проинформировать администрацию и собственников о первом — о наличии оснований для исключения сведений из реестра.
Детальная процедура информирования утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 №289. Там тоже перечислены четыре основания, они более конкретизированы. Для наглядности:

То есть Жилищный кодекс РФ требует информирование при наличии оснований для исключения из реестра, не конкретизируя их. Так как воспрепятствование проверкам с последующей административной ответственностью — это основание для исключения сведений из реестра, то суды требуют информировать об этом, причем до принятия решения инспекцией.
Так как в 289 Правилах такого основания нет (есть только неисполнение предписаний с административками за это, что в данном случае не подходит), то ГЖИ информирует по второму основанию — уже о принятом решении об исключении, после издания распоряжения.

Инспекция направляет информацию в уполномоченный орган (в данном случае — в администрацию), а та уже должна информировать остальных заинтересованных лиц, в том числе собственников путем объявлений на досках в доме или около него и на своём сайте (п. 4, 5 Правил № 289). То есть здесь инспекции в вину поставили отсутствие заблаговременного уведомления собственников, хотя их уведомлять должна была уже администрация.
Для наглядности неразберихи с основаниями информирования можно привести ещё и сроки этого информирования (п. 4 Правил № 289):

Глядя на эти сроки, трудно, не применяя аналогию, понять, в какой срок инспекция должна была уведомить о наличии оснований для исключения сведений о домах из реестра, если решения суда касались не предписаний, а воспрепятствования проверкам.

Привожу содержание уведомления, если собственников информируют «о возникновении основания для исключения сведений о доме из реестра лицензий» (п. 7 Правил № 289). Такое уведомление должно содержать сведения:
а) о вступлении в законную силу второго или последующего решения суда о назначении административного наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, информацию о нарушениях из предписания, наименование суда, реквизиты решения суда, состав правонарушения, вид наказания.
б) о том, что собственники имеет право в течение 2 месяцев принять на общем собрании решение о продолжении управления домом управляющей организацией, систематически не исполняющей предписания;
в) о том, что в течение 3 рабочих дней со дня оформления протокола собственники должны сообщить об этом в жилищную инспекцию, а именно направить копию протокола заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
г) о том, то если собственники не простят управляющую организацию, то сведения о доме исключат из реестра лицензий.
В данном случае уведомление не могло содержать пункт «а» в силу отсутствия каких-либо предписаний, но суды хотели видеть там пункт «б», признавая за собственниками право помилования управляющей организации в случае, если дома отнимают за привлечение к ответственности по статье о воспрепятствование проверкам.

Для сравнения, извещение о принятии решения об исключении сведений о доме из реестра лицензий должно содержать лишь:

  • наименование управляющей организации,
  • наименование органа жилищного надзора,
  • реквизиты решения (дату и номер) об исключении сведений,
  • адрес дома.

Право собственников принять решение о продолжении управления домом накосячившей управляющей организацией прописано также в ч. 7 ст. 198 Жилищного кодекса РФ, и там опять, как и в первой таблице, речь идет об информировании «о наличии оснований для исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий», без какой-либо конкретики по причинам для исключения.

Отсюда, из буквального прочтения кодекса и не очень подходящего цитирования Правил № 289, суды сделали неожиданный для инспекции вывод:

«Поскольку до исключения из реестра лицензий сведений о многоквартирных домах собственникам не была обеспечена возможность реализовать право на принятие общим собранием решения о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению домами, действия Администрации по организации и проведению открытого конкурса являются незаконными… оспариваемые распоряжение (решение) Инспекции и действия Администрации нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 492   1 мес   для УО   лицензирование

Кондиционеры на фасаде

Про неоднозначную практику по кондиционерам на доме я уже писала на телеграм канале.
Сейчас рассказываю о свежем деле в пользу владельца кондиционеров, поэтому важно помнить о наличии противоположной практики. Эту позицию и решения судов можно использовать, если вдруг понадобится обосновать, почему кондиционеры без согласования на общем собрании — это «норма».
Занимает в истории то, что речь идёт не об обычном кондиционере жителя, а о 7 (семи) блоках для стоматологического салона (дело №А60-23442/2019 из Нижнего Тагила Свердловской области).

В управляющую организацию пожаловался житель, и она обратилась в суд с требованием к клинике демонтировать кондиционеры.

Оборудование было размещено в районе фасада других квартир и подъезда дома. На область квартиры обратившегося в управляющую организацию жителя приходилось пять блоков кондиционеров, стена намокала, проникала вода.
Организация осмотрела имущество, попросила стоматологию предоставить протокол общего собрания собственников об использовании общего имущества дома, в частности, несущих стен фасада, для монтажа кондиционеров.
Стоматология ничего отвечать не стала, документы не предоставила.
Управляющая организация повторно всё осмотрела и снова направила письмо с требованием демонтировать электрооборудование (кондиционеры). Стоматология ничего не демонтировала, и дальше начался судебный спор.

Арбитражный суд Свердловской области отказал управляющей организации в иске о демонтаже оборудования.
Он сказал, что реконструкция нежилого помещения проведена по проекту, а сама стоматология является законным владельцем одного из помещений в доме, поэтому пользуется общим имуществом наравне с другими собственниками. По мнению суда, управляющая организация не доказала, что размещенные блоки кондиционеров нарушают права собственников.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд также поддержал владельца кондиционеров.
Управляющая организация в жалобе здраво указывала на то, что в проекте нет ничего про размещение кондиционеров, нарушение прав собственников подтверждается жалобой жителя, а в суд она обращается в целях выполнения Правил эксплуатации жилфонда.
Суд не проникся.
Он сказал, что упомянутое в п. 3.5.8 Правил эксплуатации жилфонда (Постановление Госстроя №170) разрешение на установку кондиционеров надо получать у органа власти, «соответственно, нарушения данных Правил приводит к возникновению спора в порядке производства по делам об административных правонарушениях, а также в порядке административного судопроизводства».

Хотя, по моему мнению, в этом пункте на управляющую организацию возложена обязанность следить за недопущением размещения оборудования без соответствующего разрешения. И она последовательно пыталась выполнить эту обязанность и устранить нарушение, защитить права жителя. Если она ничего не будет делать, то ей прилетит штраф и/или претензия от органа жилищного надзора. То есть, по логике суда, нормы эксплуатации жилфонда написаны, чтобы привлекать управляющую организацию за их нарушения к административной ответственности, а не чтобы она могла пользоваться ими для обоснования своих требований в интересах других жителей.

Дальше суд продолжает:
«Соответственно, само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия, в частности, повышенный шум, вибрация и т. д., и не позволяет управляющей компании осуществлять демонтаж».

То, что стена мокнет, и вода просачивается — ничего страшного, по всей видимости. К слову, управляющая организация ничего сама не демонтировала в этом деле, к чему этот пассаж про нее, также не понятно.

«Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Наличие в составе также внешнего блока, необходимого для отвода тепла от внутреннего блока, указывает на то, что внешний блок — это составная часть сложной вещи. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 ГК РФ, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом».

Знакомые слова. Их ещё можно встретить в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2016 № 304-ЭС16-7628, на который есть ссылка в тексте судебного решения. В этом же определении Верховный Суд указывал, что собственник помещения в доме и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования.

«Заявление одного из собственников жилого помещения в МКД в адрес управляющей организации обоснованно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку оно не является доказательством, устанавливающим факт нарушения ответчиком прав собственников на владение и пользование общим имуществом МКД, изложенные в нем факты документально не подтверждены».

Видимо, вред и нарушение прав надо было описывать основательнее.

Арбитражный суд Уральского округа не добавил ничего интересного, а Верховный Суд РФ в Определении от 11.08.2020 № 309-ЭС20-10204 оставил всё вышенаписанное в силе.

Управляющая организация проиграла спор.

Вот если бы орган жилищного надзора потребовал от неё устранения нарушений по кондиционерам, то она, весьма вероятно, тоже бы проиграла ровно с той же позицией, что заняли выше суды на стороне клиники.

✔ Жителю надо было идти в суд общей юрисдикции с обоснованием вреда, было бы результативнее.

✔ Управляющей организации надо было учитывать нестабильную практику судов в её регионе и уделить больше внимания доказыванию нарушений прав других собственников. Вот, например, довольно свежее решение суда Уральского округа по делу № А60-55970/2018. Там организация также безуспешно пыталась заставить владельца снять кондиционеры потому, что ей уже прилетело предписание от Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. А вот противоположное решение того же суда по делу № А60-21824/2017, где суд поддержал ТСЖ, но здесь ТСЖ хорошо обосновало нарушение прав жителей — шум был подтвержден с привлечением Роспотребнадзора.

Таким образом, возможный алгоритм действий УО, ТСЖ в случае жалобы на кондиционер:

▪ по-человечески объяснить жителю свою беспомощность, подтвердив это судебной практикой, чтобы он в ГЖИ пожаловался не сразу
▪ зафиксировать факт размещения оборудования с подробным описанием ущерба общему имуществу
▪ написать собственнику кондиционера, предложив самому провести собрание и решить проблему с жалующимся
▪ в случае игнора — подробную претензию, и можно не одну
▪ изучить мнение своего суда по этому вопросу до того, как идти в суд
▪ если есть шанс на выигрыш, и хочется им воспользоваться, то подготовить побольше доказательств того, что права жителей действительно нарушаются: кроме жалоб и актов можно привлечь специалистов, произвести замеры и исследования.
▪ Ещё можно самостоятельно инициировать и провести общее собрание по согласию на размещение оборудования либо по признанию собственниками, что права многих нарушены, и по обращению в суд.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Припаркованные жителями машины у дома — нарушение требований пожарной безопасности

Контролирующий орган проверил управляющую организацию из Новосибирска, нашел нарушения пожарной безопасности и потребовал их устранить.
✖ Нарушение заключалось в том, что из-за припаркованных во дворе автомобилей жителей не соблюдались необходимые по закону расстояния для проезда пожарной техники.
Управляющей организации вменили нарушение п. 8.6 и п. 8.8 СП 4.13130.2013 (с учетом расстановки транспортных средств в период проведения проверки) и указали, что она не обеспечила проезд пожарной техники с 2 продольных сторон.

Расстояния проездов для пожарной техники зависят от высоты дома:

Управляющая организация попробовала оспорить предписание исходя из того, что машины ставят сами жители, и ей не устранить такое нарушение.

Арбитражный суд Новосибирской области ей отказал (дело № А45-35448/2019).
Он написал стандартные фразы про обязанность управляющей организации обеспечивать пожарную безопасность в доме:
заявитель, являясь управляющей организацией в отношении проверенного многоквартирного дома, является лицом, обязанным по содержанию дома, обеспечению мер пожарной безопасности, ответственным за соблюдение требований пожарной безопасности на спорном объекте защиты, независимо от наличия или отсутствия в Перечне работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
Из представленных в материалы дела фотографий следует, что на придомовой территории, возле дома, входов в подъезды фактически организована стоянка автомобилей. Вместе с тем, дворовая территория многоквартирных домов не предназначена для стоянок автотранспорта, если такие стоянки не организованы надлежащим образом.

Еще суд сослался на постановление Главы государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарноэпидемиологических правил и нормативов» СанПиН 2.21/21.11200-03 «Санитарнозащитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов», согласно которому стоянка автомобилей допускается на расстоянии не менее 10 метров от жилых домов, а по факту жители ставили машины на расстоянии 3-х метров от жилого дома.

Предписание признали законным.

Седьмой арбитражный апелляционный суд оставил такое решение в силе, как и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Завершил историю Верховный Суд РФ в своём определении от 14 августа 2020 г.№ 304-ЭС20-11100.
Он согласился с нижестоящими инстанциями в том, что «право выбора способа и условий мероприятий по обеспечению пожарной безопасности МКД предоставлено непосредственно управляющей компании». При этом управляющая организация не доказала, что она принимала какие-либо меры для приведения придомовой территории в соответствие с требованиям нормативных актов, например, что собственникам предлагалось решить вопрос по размещению стоянки в соответствии с требованиями СНиП и СанПин.

Таким образом, управляющей организации надо было проводить работу с собственниками и владельцами транспорта:

✔ вынести на общее собрание собственников вопрос об организации парковки,
✔ уведомлять собственников о необходимости соблюдать требования пожарной безопасности,
✔ опционально — писать претензии собственникам машин.

Всё это едва ли решило бы проблему, но тогда управляющая организация нашла бы, чем подтвердить свои попытки решить проблему до всяких проверок МЧС.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Кошмарят проверками вновь выбранную управляющую организацию. Способы защиты через прокуратуру

Бывает, что жители сменили управляющую компанию, а УО-предшественница пишет от чужого имени множество жалоб в контролирующие органы. Те заваливают организацию, только что пришедшую на дом, проверками. Защищать права можно в суде, но есть и бесплатный способ — через органы прокуратуры. Это может быть и обычная жалоба в местную прокуратуру и необычные, о которых расскажу ниже.

1. Волшебный почтовый ящик для предпринимателей: businesspravo@genproc.gov.ru

Про этот ящик написано в приказе Генерального прокурора РФ от 08.09.2016 № 564:
✔ Писать обращение должен именно субъект предпринимательской деятельности, а не житель.
✔ В обращении обязательно указывать на нарушение прав субъекта предпринимательской деятельности: без таких доводов это будет рассматриваться как обычная жалоба, без контроля и в обычные сроки, самой нижестоящей прокуратурой.
✔ Обращение должно соответствовать обычным требованиям к обращению в органы власти, иначе оно не будет зарегистрировано.
✔ Хорошее в этом способе то, что рассматривается оно прокуратурой субъекта или даже самой Генеральной прокуратурой РФ (реже), с обязательным контролем и в более короткие сроки

2. Обращение через личный кабинет в «Бизнес-навигаторе СМП».

Про этот способ написано в приказе Генерального прокурора РФ от 12.07.2019 № 491:
✔ Жалоба оттуда уходит на ящик zhaloba_bn@genproc.gov.ru
✔ Срок рассмотрения стандартный — 30 дней, могут продлить ещё на 30 дней. Спустить могут вплоть до самой нижестоящей прокуратуры (города, района).
По этой причине способ уступает предыдущему.

Не путать с анкетой обратной связи субъектов малого и среднего предпринимательства! Она также направляется с этого портала, но уходит на ящик anketa_bn@genproc.gov.ru, её содержание используется для анализа и обобщения практики, не для проверок.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
 270   2 мес   для УО

Как набрать кворум на общем собрании собственников

Перед написанием статьи я попросила подписчиков моего телеграм канала поделиться, как им удаётся набирать кворум на общем собрании собственников, какие способы набора голосов они практикуют.
Читатели поделились положительным и отрицательным опытом. Оказалось, то, что работает у одних, не работает у других. Думаю, что это объясняется просто: причины нехватки голосов в каждом доме отличаются. Различие трудностей обуславливает и различный подход к решению проблем: не мотивируют напоминания в чате, если людям неинтересно собрание в целом, недостаточно обходов там, где половина квартир сдается, и т. д.
Распределила полученный опыт по причинам, которые снижают активность участия в голосовании. Некоторые приёмы решают сразу несколько проблем из-за тесной связи последних друг с другом.

В статье я выделила следующие причины: недостаток информации, короткая память, равнодушие, лень, физическое отсутствие собственников в доме, большое количество квартир. Пойдем по порядку.

Недостаточная информированность

Сюда я отношу:
Непонимание жителей, что такое общее собрание в целом, его значение, порядок проведения.
У многих собственников собрание ассоциируется с каким-то неконструктивным базаром во дворе дома, который ничего не решает либо решает что-то малозначительное. Включается отмазка «без меня разберутся, толку ходить-то…».
✔ Здесь важна планомерная разъяснительная работа, что такое управление домом, что общее собрание собственников — это высший орган управления, какие вопросы оно может решать, что принятые решения обязательны для всех. У многих напрочь отсутствует понимание общего имущества: они думают, что их имущество заканчивается за обоями на стенах квартиры. Правовым просвещением обычно занимается совет дома или инициатор собрания. «Прямо на лавочке бабушкам приходится рассказывать», — написал мне один из подписчиков.

Непонятность отдельных вопросов повестки собрания.
Приказ Минстроя 44/пр требует, чтобы формулировки вопросов, если они предусмотрены законом, были записаны как в законе (п. 17 Требований к оформлению протоколов). В итоге это выглядит сложно и пугающе. Большинство инициаторов собраний, кому я готовила документы, не понимают, о чём речь, например, в таком вопросе:
принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в МКД, решений собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Для них это бессмысленный набор слов. Что тут говорить о простых жителях, если сам инициатор начинает хоть что-то соображать только после объяснений на пальцах. Много страниц и множество вопросов повестки также уменьшают желание голосовать.
✔ Можно сделать короткие пояснения на человеческом языке, выделить жирным шрифтом главное; отдельными агитационными материалами разъяснять смысл отдельных вопросов. Устная разъяснительная работа также подходит.
✔ Нужно обеспечить возможность удобного ознакомления с материалами, которые выносятся на голосование. И это не «в офисе УК по четвергам в чётные дни месяца с 4 до 5 вечера по предварительной записи». Это доски объявлений, почтовые ящики, группы, чаты и сайты дома в интернете. Кто-то добавляет QR-код прямо в объявления о собрании, с помощью которого можно оперативно найти нужные материалы и разъяснения в интернете.
✔ Собственниками активно используются возможности социальных сетей и мессенджеров (телеграмм, воцап, вайбер). По наблюдениям отдельных инициаторов, сейчас мессенджеры дают больший эффект, чем соцсети. Вероятно, это зависит от возраста аудитории или объясняется тем, что в социальной сети большинство просто скрыло надоевшие новости от группы своего дома и их больше не получает.
✔ Кто-то создает целые линейки чатов в вотсапе и страниц в контакте, чтобы можно было жестко модерировать, вести дискуссию, деструктивных удалять; при этом для того, чтобы спустить пар или углубиться в тему — отправляют в отдельно создаваемый чат; также заводят флудилку, чат для мамочек, чат для спортсменов, чат попутчиков и т. д. Последние помогают в решении и следующей проблемы:
Недоверие, неизвестность кандидатур, выносимых на голосование, например, в совет дома, в администраторы.
Люди могут не доверять инициатору собрания, председателю, секретарю, членам счётной комиссии, каким-то кандидатам в совет, в комиссии, правление и т. д. Если человек не знает, кто все эти люди, указанные в бюллетене, ему трудно выразить своё мнение по ним. Он не в курсе, хорошие они или нет, и что изменится, если он проголосует за незнакомые фамилии.
✔ Чтобы человеку было проще, в кандидаты в совет дома обычно включается кто-то из его подъезда, чтобы повысить шансы на узнаваемость. Некоторые инициаторы готовят и распространяют с согласия самих кандидатов информационные материалы с кратким описанием для каждого из них — где живет, на кого учился, кем работает, семейное положение, полезный для дома опыт.
✔ Также знакомству хорошо способствуют субботники с алкогольными напитками и праздники, организуемые для жителей дома.
Дезинформация со стороны оппозиции, управляющей организации.
Противником активно используются домовые чаты, встречаются обзвоны жителей.
✔ Здесь приходится включаться в информационную войну, распространять опровержения и разоблачительные материалы в отношении оппонентов.

«Хотел, но забыл»

Чтобы предотвращать проблемы жителей с памятью, нужно постоянно напоминать о том, что идёт собрание, что осталось мало времени, что вопросы нужно решить прямо сейчас, иначе потом будет плохо.
✔ Для этого используют как старые способы — объявления, плакаты, наклейки в общедоступных местах, уведомления в почтовые ящики, так и современные — группы и чаты жителей дома в соцсетях и мессенджерах, рассылки напоминаний в личку там же, а также на электронные почты (при наличии).
Одна из читательниц моего блога написала, что сообщать жителям о собрании она начала за 3 недели до него: каждую неделю вешала написанное вручную крупное ёмкое объявление в лифтах и на дверях подъезда внутри, повторила вечером перед собранием, повторила вечером перед собранием. Утром люди выходили из дома и получали аналогичное простое напоминание: «Сегодня вечером собрание». Явка в девятиэтажке с 4 подъездами составила 80%.
Таким образом, для соблюдения формальностей делаем правильное уведомление, как требует ст. 45 Жилищного кодекса РФ, а помимо него используем короткие, понятные и яркие напоминалки.
✔ Некоторые инициаторы обзванивают тех, кто не проголосовал (при наличии телефонов). Кто-то организовывал голосовой обзвон перед голосованием с IVR меню («нажмите 1, чтобы то…, нажмите 2, чтобы это….»).
✔ Так как сейчас несогласованные звонки часто вызывают раздражение, то люди используют смс-рассылки. Номера телефонов можно взять при вручении уведомлений о собрании, если более простой способ уведомления (объявлениями) не принят в доме. Кто-то устраивает отдельные обходы именно для сбора контактов. Также номера телефонов обычно собирают боты (программы), созданные для администрирования домовых чатов в мессенджерах.

Безразличие

Мотивировать людей сложно. Большинству все равно, что происходит за дверью квартиры, общее имущество таковым не считают, соседями не интересуются.
Они начинают какую-то активность (обычно жалобцкую), когда становится плохо.
✔ Поэтому как вариант, включить в повестку что-то горячее, не обязательно для решения вопроса, а хотя бы для повышения внимания к собранию. Иногда это ещё может выполнить отвлекающую функцию по отношению к другим, не популярным вопросам. В качестве примера мне предложили вопросы про открытие/закрытие мусоропроводов, установку шлагбаумов, взимание дополнительной платы за парковку. При смене управляющей организации хорошо мотивирует небольшое снижение размера платы за содержание.
Здесь важно, чтобы вопрос, включенный для повышения интереса к собранию, выглядел естественным и реальным в плане исполнения.

Лень и неудобство

Кому-то лень донести бюллетень до квартиры инициатора, кому-то неохота заполнить его по-человечески, кому-то не хватает сил просто прочитать и подумать.
Пинками и звонками это лечится трудно. Надо максимально упростить порядок сдачи заполненных письменных решений.
✖ Кто-то предлагает бросать бюллетени в специальные урны или почтовый ящик инициатора. Я такой способ не одобряю, так как он не позволяет удостовериться в личности бросившего бюллетень. Возможны вбросы дублей за проголосовавших самостоятельно собственников (для создания трудностей в подсчете) и бюллетеней за тех, кто не голосовал вообще (для последующего разваливания кворума и обвинения в подлоге).
✔ Наиболее эффективными остаются обходы, несмотря на их трудоемкость. Они сразу решают несколько проблем: позволяют дать необходимые разъяснения, напоминают о том, что идет собрание, минимизируют телодвижения со стороны голосующих.
Подписчица моего телеграмм канала предложила стоять в 18-20 часов у лифтов на 1 этаже из-за наибольшей проходимости.
✔ Чтобы собственнику приходилось меньше заполнять в бланке для голосования, лучше сделать именные бюллетени, заполнив данные о собственнике сведениями из реестра собственников: указать там ФИО, номер помещения, его площадь, долю в праве собственности на него, количество голосов и реквизиты правоустанавливающих документов на основе данных из ЕГРН.
В случае обходов при себе необходимо иметь запасные бюллетени (хотя бы не именные), если вдруг голосующие испортят первые экземпляры.
✔ Если обходы не проводятся, то нужно упростить не только порядок сдачи бюллетеней, но и их выдачу. Практикуемая некоторыми выдача письменных решений под подпись ничем предусмотрена. Если сбор заполненных решений под подпись ещё можно объяснить странностями терминологии в Приказе Минстроя 44/пр, то для выдачи под подпись пустых бланков нормальные объяснения найти трудно. Поэтому не стоит усложнять и без того непростой процесс.

Кто-то направляет бюллетени вместе с сообщениями о собрании. Тут могут быть проблемы с неправильной датой заполнения, а также претензии со стороны собственников, не понимающих процедуру проведения собрания и требующих сначала что-то обсудить на очной части, а потом уже, по результатам обсуждения составлять письменные решения.

✔ Чтобы не было таких сложностей, можно в период голосования раскладывать бланки в почтовые ящики, поручить консьержу выдавать их проходящим жителям. Также можно разместить в интернете файл для самостоятельного распечатывания и заполнения, рассылать его или ссылку на него по электронной почте.
При рассылке именных бюллетеней следует быть осторожным, чтобы данные жителей не попали к посторонним лицам.

Собственник не проживает в доме

✔ Решается доверенностью, если собственник достаточно хорошо мотивирован. Напоминаю, что управляющая организация не имеет права удостоверять доверенности на голосование.
✔ Очень вероятно, что понадобится дополнительное уведомление собственника, чтобы он хотя бы узнал о собрании. Если в доме много квартир сдаётся, то предварительно надо будет искать и собирать контакты их собственников, арендодатели в этом деле не всегда помогают.
✔ Есть живые и реальные примеры, когда люди голосуют из другого города или даже другого государства, направляя оригинал своего бюллетеня инициатору собрания по почте. Для такого варианта нужно достаточное количество времени, хорошая мотивация и возможность у голосующего распечатать бланк.
✔ Проблема также снимается путем проведения заочных собраний с использованием информационных систем — ГИС ЖКХ, региональных систем и иных, в том числе коммерческих, платформ. Здесь есть ряд технических и юридических нюансов, подробнее об онлайн-собраниях я готовлю отдельный материал.

Большой дом.

✔ В таком случае нужно устанавливать длительность собрания с запасом. Часто инициаторы собраний переоценивают соседей в их активности: те выглядят очень деятельными в интернете, обещают помочь, а как доходит до дела, все сливаются, а деятельность сдувается.
✔ Нужно собрать надежную инициативную группу собственников из разных подъездов. Иногда это может превратиться в проблему, когда в товарищах согласья нет. В таких группах нужен лидер и четкое разделение обязанностей, а также ответственность и исполнительность каждого члена инициативной группы.
✔ Для сбора и (или) выдачи бюллетеней привлекают консьержей (при их наличии). Очевидно, что внимание стоит уделять, в первую очередь, собственникам с большим количеством голосов.
✔ В больших домах чаще всего используются чаты, рассылки, обходы, обзвоны, объявления, агитация, информирование. Кто-то освоил и практикует онлайн-собрания.

Благодарю тех подписчиков, кто откликнулся на мою просьбу, поделился своим опытом и тем самым помог в написании этой статьи.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Сколько в России ТСЖ и управляющих организаций?

Спросили, где можно посмотреть, сколько домов управляется ТСЖ.

Есть как минимум два источника такой информации — Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Здесь можно посмотреть, сколько в ТСЖ и управляющих организаций разместили о себе информацию на этих сайтах, которые были обязательны к заполнению раньше (Реформа ЖКХ) или обязательны к заполнению сейчас (ГИС ЖКХ). Тут статистика не только по стране в целом, но и по отдельным регионам и городам.

1. Некоторая статистика есть на Реформе ЖКХ — на основе той информации, что когда-то там была размещена:

Ниже на сайте перечислены регионы, можно нажать свой, и получить цифры уже применительно к нему. Дальше можно нажать на город (поселение), и посмотреть данные в нём.
Если будете тыкать в свой регион/город, то выходить обратно на РФ / другие регионы надо с помощью ссылки с названием региона справа сверху под входом в личный кабинет.

2. Более актуальная информация должна быть на сайте ГИС ЖКХ:

Можно навести на свой регион на карте, покажет основные цифры. Также внизу есть таблица с цифрами о размещении сведений в разрезе способов управления (факт и план), тоже по регионам.
Не очень удобный ползунок, чтобы листать в сторону (ни видно сразу всую картину), но пользоваться можно.

 164   2 мес  

Надзирает ли жилищная инспекция за управлением многофункциональных центров?

Орган жилищного надзора Свердловской области (Департамент) при проверке выяснил, что управляющая организация управляет многофункциональным центром без внесения сведений об этом в реестр лицензий.
Компания получила предписание прекратить управление этим зданием.
Считая, что многофункциональный центр — это не многоквартирный дом, и вносить какие-либо сведения в реестр лицензий нет необходимости, управляющая организация обратилась в арбитражный суд.
Она выиграла первые две инстанции (дело №А60-46903/2019).
Арбитражный суд Свердловской области посчитал позицию органа жилищного надзора необоснованной исходя из следующей логики:
▪ внесение изменений в реестр лицензий производится в отношении многоквартирных домов.
▪ в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию спорное здание является «многофункциональным зданием переменной этажности для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа».
▪ исходя из технического паспорта, многофункциональное здание является нежилым административным зданием, а не многоквартирным домом.
▪ таким образом, организация не обязана направлять заявление о внесении изменений в реестр лицензий.

Суд учёл доводы управляющей организации о том, что при отнесении многофункционального здания к многоквартирному дому нужно оценить его на соответствие требованиям, предъявляемым к проектированию и строительству многоквартирных домов:
▪ согласно п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.
▪ в соответствии с приложением Б к «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» к зданиям жилым многоквартирным относятся: здание жилое секционного типа, здание жилое галерейного типа, здание жилое коридорного типа, блокированный жилой дом. Многофункциональные здания здесь не указаны.
▪ Свод правил о многоквартирных домах содержит ограничения на размещение предприятий питания и досуга, организации мест загрузки помещений общественного назначения, а Свод правил о многофункциональных центрах таких ограничений не содержит. По этой же причине в спорном здании эти ограничения не соблюдаются.

Другие доводы управляющей организации и суда:
▪ из ответа Минстроя РФ 08.10.2019 № 35700-ОГ/04 на обращение следует, что многофункциональные здания не могут быть отнесены к многоквартирным домам, выбор способа управления в таких домах не требуется, лицензионные требования к осуществлению деятельности управляющей организацией не предъявляются.
▪ из ответа городской администрации следовало, что конкурсы по отбору управляющих организаций для многофункциональных центров не проводятся.

Предписание органа жилищного надзора признали незаконным.

Семнадцатый апелляционный суд с этим согласился.
Орган жилищного надзора пошёл с жалобой выше — в Арбитражный суд Уральского округа.
Доводы жалобы сводились к следующему (подробнее — в судебном решении):

▪ спорное здание отвечает признакам многоквартирного дома, так как в разрешении на ввод в эксплуатацию указано, что в здании располагаются 146 квартир, а из технического паспорта видно, что в здании имеются места общего пользования.
▪ хоть порядок функционирования и эксплуатации многофункциональных зданий законом не урегулирован, это не влияет на права и обязанности собственников квартир, которые идентичны правам и обязанностям собственников помещений в многоквартирных домах.
▪ необходимо применять аналогию закона, то есть считать отношения между собственниками квартир в многофункциональных зданиях и управляющей организацией жилищными отношениями.
▪ в спорной ситуации эти правоотношения «возникают в силу заключения договора, но не простого гражданско-правового договора, а его разновидности с признаками публичного договора — договора управления». У управляющей организации по отношению к собственникам квартир появляются обязанности по надлежащему содержанию общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг, по оказанию иных услуг по управлению общим имуществом.
▪ поскольку здание отвечает признакам многоквартирного дома, оно подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
▪ защита прав собственников квартир в многофункциональных зданиях и их реализация должна осуществляться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
▪ основная цель департамента при выдаче такого предписания — побудить юридическое лицо к обращению с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий путем включения здания в перечень управляемых многоквартирных домов для обеспечения реализации прав и обязанностей собственников квартир в здании в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
▪ ранее принятые судебные акты позволят управляющей организации управлять жилым фондом (квартирами) в отсутствие сведений о таком доме в реестре лицензий, и как следствие, в отсутствие лицензионного контроля со стороны органа надзора.
▪ невозможность осуществления лицензионного контроля лишает собственников квартир защищать свои права путем направления обращения в орган государственного жилищного надзора, который не сможет проводить контрольно-надзорные мероприятия в отношении управляющей организации.

Суд округа на этот раз поддержал Департамент.
Он указал, что в силу требований закона лицензиат обязан управлять многоквартирным домом только с размещением сведений в ГИС ЖКХ и после внесения органом жилищного надзора изменений в реестр лицензий.
Далее он напомнил терминологию:
многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 Положения о признании помещения непригодным для проживания, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
многоквартирный дом — оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий) (п. 3.21 ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами).

Применение п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», где многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов по существу не изменяют правовой природы понятий МКД и квартиры, данных законодателем.

Так как в спорном здании размещены квартиры и имеются места общего пользования, то оно отвечает признакам многоквартирного дома и подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
Нет доказательств того, что квартиры в здании «используются в коммерческой деятельности, и, следовательно, здание не является многоквартирным домом».

Вывод суда: многофункциональное здание, включающее в себя как помещения жилого фонда, так и нежилого фонда, в целях его включения в реестр лицензий, выдаваемых управляющим организациям, осуществляющими управление таким зданием, является МКД.

Решения нижестоящих судов отменены, а предписание Департамента признано законным.

Верховный Суд РФ определением от 10 августа 2020 № 304-ЭС20-10693 оставил последнее решение в силе.
Это даёт жителям квартир в таких зданиях надежду на защиту со стороны органов жилищного надзора.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Включён ли дом в программу капремонта?

Есть несколько способов проверить, включен ли многоквартирный дом в региональную программу капитального ремонта, а также узнать другие подробности — какой способ формирования фонда капремонта выбран, сроки проведения ремонта, дату наступления обязанности по уплате взносов на капремонт, сколько денег собрано по дому и т. д.
Поводом для составления инструкции стал вопрос подписчика моего телеграм канала о том, как узнать, содержится ли его дом в программе капремонта или нет, поэтому основной акцент сделан на этом.

1. Самый простой способ — через сайт Реформа ЖКХ

Важно! Этот способ подходит весьма условно, так как Реформу сейчас особо не заполняют. Информация оттуда может быть слегка (или не слегка) устаревшей. Но он очень удобен, поэтому если мне нужно что-то узнать, я начинаю с него.
Открываем сайт «Реформа ЖКХ» и вводим адрес дома в поиск:

При поиске не надо сокращений «ул.» или «д.», без них сайт легко предложит подходящие варианты. Это Вам не ГИС ЖКХ.

В результатах поиска выбираем нужный нам дом:

Здесь две вкладки: жилищный фонд и капитальный ремонт:

Уже на первой вкладке видно способ формирования фонда капремонта, за подробностями можно перейти на вторую.

Здесь можно посмотреть дату наступления обязанности уплаты взносов на капремонт:

Другие данные, по сборам, скорее всего, будут устаревшими.

Слева есть небольшое меню, где можно посмотреть работы — выполненные и будущие:

Каждую работу можно развернуть, чтобы посмотреть когда что будет ремонтироваться.

2. Более актуальная информация — на сайте ГИС ЖКХ

Открываем сайт ГИС ЖКХ.
Тут можно пойти как минимум двумя путями (без захода в личный кабинет).
Первый — через реестр программ капитального ремонта.
Сначала выбрать «программы в сфере ЖКХ», потом — «реестр программ капитального ремонта». Откроется эта страница с окошком для ввода данных.

Выбираем в первых строках, что именно ищем- региональную программу, и в каком регионе, нажимаем поиск, и внизу появляется нужная ссылка.
Открываем её:

Видим 2 вкладки — одна с нормативно-правовыми актами, а вторая с перечнями домов и работ.

Нажимаем «дома и виды работ» и ностальгируем по Реформе ЖКХ:

Вводить адрес с телефона — мучение. Надеюсь, читатели это будут делать с компьютера.

Внизу окна для поиска уже видно перечень всех домов из программы, а также виды и сроки ремонта. Можно попробовать найти нужный в списке, не используя окно для поиска.

Второй путь — сразу начинать со своего дома.

Ищется через «реестры» — «реестр объектов жилищного фонда» — ввод адреса дома — «поиск» — выбор «сведения об объекте жилищного фонда»:

Далее нужно нажать «информация об управлении МКД»:

И получится такая картинка с информацией по дому и управляющей организации:

Уже здесь видно способ формирования фонда капремонта.
Ещё можно нажать на сэндвич-меню (4 синих горизонтальных полоски) и выбрать «информацию о капитальном ремонте». Возможно, вам повезет, и она окажется заполненной. Мне не повезло :)

Также в ГИС ЖКХ можно посмотреть перечни домов, которые собирают деньги на общем счёте регионального оператора и на специальном счете, открытом на имя регионального оператора.

Делается это также через «реестры» — «реестры поставщиков информации» — «региональные операторы капитального ремонта», для быстроты можете просто перейти по этой ссылке. Дальше достаточно выбрать субъект РФ (регион), нажать «поиск», и появится ссылка на регионального оператора выбранного региона. Если открыть эту страницу, то в самом низу будут 2 ссылки — на список домов, которые платят взносы в так называемый кем-то «общий котёл», и список тех, кто выбрал спецсчет, но открыл его не с помощью своей управляющей организации или ТСЖ, а доверил это дело региональному оператору.

Еще можете проверить (узнать) способ формирования фонда капремонта.

Это делается через Реестр домов по способу формирования фонда капитального ремонта, на этой странице достаточно ввести адрес дома.

3. Сайт регионального оператора

Сайты региональных операторов настолько разные, что здесь нет универсального способа и придётся тыкаться аки слепому котёнку. Чтобы найти свой, нужно написать в поисковике слова «фкр название вашего региона», например, «фкр Московской области».
Нужный сайт будет среди первых в выдаче.
На сайте регионального оператора Московской области поиск адреса выглядит так (во вкладке «карта»):

Здесь же видно информацию по дому.

Из интересного: во вкладке «документы» можно найти отчеты регионального оператора:

Именно здесь отчет очень скромный, он по домам.
Но у некоторых региональных операторов в отчёте указаны сборы и задолженность по каждой квартире. Очень занимательное чтение, если вы не равнодушны к финансовой дисциплине своих соседей. На сайтах эта ежеквартальная отчетность прячется по ссылкам типа «отчеты», «отчетность», «965 приказ Минстроя», «Приказ Минстроя России от 30.12.2015 №965/пр», «документы» и тому подобное.

Итого.

▪ Если ваш дом построен не только что и не признан аварийным, то он должен быть включен в программу капремонта. Вероятность того, что он не включен, — крайне мала.
▪ Если всё же нужно убедиться или посмотреть еще какие-то детали, то есть несколько способов.
▪ Искать на Реформе ЖКХ проще, но там информация второй свежести.
▪ В ГИС ЖКХ искать сложнее, но там сведения часто отсутствуют.
▪ Сайты региональных операторов — очень разнятся и по степени заполненности, и по удобству.
▪ Для полноты картины лучше использовать сразу несколько источников получения информации.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Плата за содержание котельной по желанию управляющей организации

История произошла в г. Химки.
Там есть дом с газовой (крышной) котельной. Эта котельная изначально не имела статуса общего имущества, и жителям пришлось признавать её таковым через суд. Это произошло в 2017 году.
Через несколько месяцев после судебного решения управляющая компания стала начислять жителям дополнительную плату — «Техническое обслуживание газовой (крышной) котельной» — сначала 16,05 руб./кв.м., затем 16,69 руб./кв.м. И это — помимо ежемесячной платы в размере 39,26 руб./кв.м., утвержденной общим собранием собственников.

Жители обратились с жалобой в жилищную инспекцию Московской области.

Инспекция выдала управляющей компании ООО «Территория комфорта — Клязьма» предписание: вернуть деньги и больше не начислять без решения общего собрания.
Управляющая организация пошла в Арбитражный суд Московской области (дело №А41-889/19) и проиграла его, равно как и все вышестоящие инстанции.
Суды указали, что управляющая организация осуществляет предпринимательскую деятельность, поэтому несёт связанные с этим риски. В то же время суд не тот орган, который может определять размер платы на содержание и ремонт общего имущества. По дому имеется решение общего собрания о размере платы, его и надо придерживаться. Дополнять платёжку новыми строками в обход решения собственников — незаконно.
Арбитражный суд Московского округа добавил:

«Изложенные в кассационной жалобе доводы о том, что с момента признания „крышной котельной“ общим имуществом, плата за ее обслуживание подлежала включению в единый платежный документ, подлежит отклонению, поскольку, как указали суды, решением очередного собрания собственников 2015 года, тариф на содержание и ремонт общего имущества утвержден с учетом обслуживания индивидуальных тепловых пунктов и крышной котельной».

При этом договор управления на Реформе ЖКХ выложен типовой, а формулировка решения в протоколе по размеру платы выглядит так:

Как бы там ни было, позавчера Верховный Суд РФ определением № 305-ЭС20-10210 окончательно послал управляющую организацию с её жалобой. Позиция жилищной инспекции Московской области была признана правильной.

P.S. К слову, если кто-то запереживал за содержание котельной, на Реформе ЖКХ выложен протокол собрания от 13 января 2019 года (до первого суда), где жители приняли решение о плате за содержание котельной «не более 5 руб/кв.м вместо 16,69 руб./кв.м».

UPD. Подписчик телеграм канала добавил подробностей в историю. Он жил в соседнем доме, и там был похожий сценарий: признание котельной имуществом собственников через суд и дополнительная незаконная строка в квитанции. Когда ГЖИ по жалобам жителей через суд вроде как заставила сделать перерасчёт, управляющая организация просто изменила название строки на «содержание теплогенерирующего оборудования», вернула сумму за «содержание и ремонт крышной котельной» и сразу же забрала эти деньги на новую строку. Жилищная инспекция пошла в суды по второму кругу.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Обязательно ли указывать дату в письменном решении собственника?

Очень часто суды и жилищные инспекции при подсчёте голосов исключают те бюллетени, в которых не указана дата подписания.
Суды это обычно делают при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными, а ГЖИ — при проверке документов в порядке Приказа Минстроя №939/пр при смене управляющей компании (проверяют наличие кворума). Они исходят из того, что отсутствие даты не позволяет установить, когда голосовал житель, уложился ли он в период голосования или его решение было получено за рамками этого периода.

Самые важные требования к содержанию бюллетеней содержатся в ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в письменном решении собственника должны быть указаны:

  1. сведения об участнике голосования;
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение;
  3. решения по каждому вопросу в виде «за», «против» или «воздержался».

Дополнительные требования перечислены в Приказе Минстроя РФ №44/пр об оформлении протоколов общих собраний, обязательным приложением к которым являются письменные решения собственников.

В подп. «ж» п. 20 Требований указано, что бюллетени должны содержать, среди прочего, дату их заполнения.

В предыдущих Требованиях к оформлению протоколов такого положения не было, что обеспечивало разнообразие судебной практики и непредсказуемый результат споров.

Например, Определением Верховного Суда РФ от 12.12.2018 N 301-КГ18-22346 по делу № А28-13598/2017 оставлено решение нижестоящих инстанций о законности отказа ГЖИ Кировской области во внесении изменений в реестр лицензий, которая вычла из подсчёта голосов бюллетени без дат.

В другом известном решении — Определении от 17.07.2018 N 5-КГ18-51 Верховный Суд РФ указал, что закон не обязывает указывать в бюллетенях дату. Он отменил решения нижестоящих судов г. Москвы, которые при проверке письменных решений исключили из подсчета голосов решения, не содержащие даты их подписания.

Но потом Минстрой утвердил новые требования, где прописал обязательность указания даты в письменном решении собственника.
Казалось, что теперь практика пойдёт с учётом этого нововведения. И некоторые инспекции смелее продолжили свою практику выбраковки бюллетеней для обоснования своих отказов при смене жителями управляющих организаций.

И вот однажды Комитет государственного жилищного надзора Новгородской области отказал во внесении изменений в реестр лицензий.

Её отказ был оспорен в суде, но признан законным. Суд согласился с инспекцией лишь потому, что вновь избранная управляющая организация не разместила нужную информацию в ГИС ЖКХ. При этом суд не поддержал орган жилищного надзора в части её деятельности по исключению бюллетеней без дат.
Это не повлияло на результат по делу — управляющей компании было отказано, однако инспекцию такая новость про дату в бюллетенях не устроила. Она пошла до Верховного Суда РФ, но не смогла убедить судебные инстанции в своей правоте (дело № А44-7035/2019).
Верховный Суд РФ в Определении от 29.07.2020 N 307-ЭС20-9946 по делу N А44-7035/2019 согласился с нижестоящими инстанциями, указав, что:
Действующее жилищное законодательство не относит дату решений собственников к числу обязательных требований к оформлению решения собственника.
Положения ст. 48 Жилищного кодекса имеют большую юридическую силу, чем Требования, поэтому отсутствие даты голосования в бюллетенях не говорит о невозможности их учета в целях определения кворума.
Поскольку в бюллетенях без дат процент голосов составлял 6,7%, суды пришли к выводу, что это количество в рассматриваемой ситуации является решающим в установлении кворума. Собственники всех квартир (волеизъявление которых комитет ставил под сомнение) направили в орган жилищного надзора письмо, в котором подтвердили свое участие в голосовании, а также подписание бюллетеней, просили учесть их голоса при подсчете кворума для принятия положительного решения о переходе МКД к новой управляющей организации.

Из суда округа также видно, что участие части собственников в период проведения собрания подтверждалось списком сдавших бюллетени. Дальше я лучше процитирую суд округа, чтобы не нарушить красоту мысли:

«Доводы Комитета основаны на сугубо формальной трактовке процедурных требований и не сопряжены с выявлением негативных процедурных последствий, исключающих достижение цели любой правоприменительной процедуры — полного, объективного и всестороннего установления фактической стороны дела.»

Итого

Орган жилищного надзора перестарался. У него было подтверждение того, что жители участвовали в собрании, но он подошел к делу формально, возможно, опираясь на противоположную судебную практику и положительный опыт коллег.
В итоге получили решение ВС РФ, где он снова, уже после принятия Минстроем РФ новых требований к оформлению протоколов собраний, согласился, что дата не является обязательной к указанию в бюллетене.
Нижестоящие суды продолжат выносить противоположные решения.
Есть надежда, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о признании решений собраний недействительными будут хотя бы выяснять у собственников, голосовали они или нет, чтобы не подходить к вопросу чересчур формально.

Кто-то считает, что цепляться к дате — слишком мелочно.

Такое мнение справедливо в отношении рассмотренного дела, где у Комитета был список сдавших бюллетени и где жители подтвердили свое участие.
Однако на практике бюллетени без дат очень удобны инициаторам для всяких махинаций: нет кворума — проводят второе собрание, прикладывают бюллетени с первого; нет кворума — собирают бюллетени в течение 10 дней после собрания, пока есть время на оформление протокола; или изначально организуют более ранний сбор бюллетеней; или просто собирают нужное количество бюллетеней, а потом оформляют протоколы удобными датами (например, при борьбе УКашек за дома, чтобы по нескольку раз не обходить жителей, они подписывают сразу несколько бюллетеней для оформления результатов будущих собраний).
Поэтому дата подписания бюллетеня действительно важна. Её наличие не исключает возможности подписания «задним числом», но всё же места для маневров остается меньше.
Если вам приходится защищать в суде голоса по бюллетеням без дат, берите практику по ссылкам выше, приводите жителей, пусть подтверждают, что фактически голосовали. И голосовали именно в период проведения собрания. Если судья попадется адекватный и не формалист, должно помочь.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Распространяется ли закон о митингах на общее собрание собственников?

Подписчик обратился с вопросом, могут ли привлечь инициатора общего собрания и его участников за организацию митинга или другого незаконного публичного мероприятия. Жители провели собрание, а управляющая организация, которой всё это не понравилось, в отместку написала в полицию заявление. Она попросила привлечь активных жителей к административной ответственности.

Я считаю, что общее собрание собственников не относится к тем публичным мероприятиям, которые регулируются Федеральным законом от 19.06.2004 N 54-ФЗ «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях».

В сети встречается и противоположное мнение, в том числе от людей, называющих себя экспертами по вопросам ЖКХ, поэтому объясняю, почему я думаю иначе.
Закон «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях» касается порядка проведения определенных видов публичных мероприятий. Что такое публичное мероприятие, какие бывают его виды в этом законе четко прописано (ст. 2):

публичное мероприятие — открытая, мирная, доступная каждому, проводимая в форме собрания, митинга, демонстрации, шествия или пикетирования либо в различных сочетаниях этих форм акция, осуществляемая по инициативе граждан Российской Федерации, политических партий, других общественных объединений и религиозных объединений, в том числе с использованием транспортных средств. Целью публичного мероприятия является свободное выражение и формирование мнений, выдвижение требований по различным вопросам политической, экономической, социальной и культурной жизни страны и вопросам внешней политики или информирование избирателей о своей деятельности при встрече депутата законодательного (представительного) органа государственной власти, депутата представительного органа муниципального образования с избирателями.
собрание — совместное присутствие граждан в специально отведенном или приспособленном для этого месте для коллективного обсуждения каких-либо общественно значимых вопросов.

Публичные мероприятия бывают в виде собраний, но именно у общих собраний собственников отсутствует главный признак публичных мероприятий, которые подпадают под этот закон и всякие связанные с ним обязанности и ограничения (ограничения по месту, времени, обязанность уведомлять органы, согласовывать и т. д.).
Этот признак — цель публичного мероприятия.
У общего собрания собственников нет цели выражения мнения, выдвижения требований по вопросам политической, экономической, социальной и культурной жизни страны и вопросам внешней политики.
Такой цели не может быть по самому определению общего собрания собственников: «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование» (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
То есть у собрания собственников и собрания, которое публичное мероприятие по смыслу закона о митингах, разные цели, и поэтому это — разные собрания.
Конечно, жители на собрании могут пожаловаться на власть между делом, но это не является целью собрания. Инициатор созывает собрание, чтобы решать конкретные вопросы по управлению домом, а не обсудить политику. Поэтому писать на него жалобы о незаконной организации собрания, подразумевая закон о митингах, — глупо.

Сторонники противоположной позиции — «слово „собрание“ есть в законе о митингах, а значит ОСС туда подходит» — могут примерить её к собраниям акционеров (учредителей), собраниям кредиторов, а также родительским собраниям. Ведь на последних обсуждаются «общественно значимые вопросы» — образование.

Практика

До этого случая с неадекватной УК мне даже не приходило в голову, что кто-то может примерять закон о митингах к обычным собраниям собственников. Я поискала судебную практику, но не нашла практически ничего.
Есть четыре однотипных решения Суда Ямало-Ненецкого автономного округа, например, от 13.07.2016 N 12-136/2016, но там привлечение к ответственности признано незаконным, а из текста решений не понятно, было ли это собрание собственников или какое-то другое собрание.
На том собрании «обсуждались вопросы ЖКХ», а в вину ставилось то, что организатор не мог в силу ст. 45 ЖК инициировать собрание (не является собственником либо УК) и не уведомил органы местного самоуправления о мероприятии. Сначала привлекли по ч. 5 ст. 20.2 КоАП РФ к штрафу 10000 рублей, но вышестоящий суд всё это поотменял, сославшись на то, что доказательствами не подтверждается совершение именного того состава правонарушения, за которое человеку было назначено наказание.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Обновление полномочий для председателя совета дома

Вот и внесли изменения в полномочия председателя совета дома.

Проанонсированы они были как нечто чрезвычайно новое, важное и полезное. Что по факту?

В двух пунктах ч. 8 ст. 161 Жилищного кодекса РФ про полномочия председателя (на подписание договора управление и контроль) к словам про доверенность добавили слова про возможность наделения таким полномочием про решению собрания.

1. Изменение полномочия по подписанию договора управления

Про подписание договора управления уже обобщала практику судов. Они в своём большинстве учитывают положения Гражданского кодекса РФ о том, что

«правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений» (п. 4 ст. 185).

Минстрой думал иначе, но по факту чаще всего собственники справлялись без отдельных бумажек-«доверенностей» (практика судов).

Теперь практика по этому вопросу станет ещё однозначнее.

2. Изменение формулировки полномочия по контролю

А вот что сделали с полномочием по контролю — возмущаются даже на проУКашных сайтах.
Раньше доверенностями в рамках этого полномочия никто почти не пользовался, так как слова про доверенность относились к контролю и, по мнению большинства, не относились к тому, что шло после запятой (акты приемки работ, акты о некачественных услугах).
То есть при хоть немного адекватной УК председатель подписывал акты
▪ просто потому, что он председатель и у него есть (было?) такое полномочие в силу предыдущей редакции п. 4 ч. 8 ст. 156 ЖК РФ,
▪ потому, что подписание председателем предусмотрено самой формой акта приемки работ, утвержденной Приказом Минстроя РФ, и Правилами №354 — в отношении актов о некачественных услугах.
▪ часто это дополнительно прописывалось в договорах управления;
▪ в отдельных случаях собственники наделяли председателя таким полномочием на общем собрании, чтобы противодействовать возможным препятствиям со стороны УК (здесь можно вспомнить уже обозначенное положение гражданского законодательства «решение собрания = доверенность» и благосклонное отношение судов к такому пониманию).

Если УК была неадекватная, то она отказывалась подписывать акты, трактуя рассматриваемый пункт как ей удобно. Иногда в договорах управления с УК «от застройщика» можно было встретить пункт, что если собственники не уполномочили какое-то лицо (не обязательно председателя) на приемку работ, то акты подписывает собственник с большей площадью помещений.

Новая редакция пункта не предусматривает никаких запятых между доверенностью / решением собрания и подписанием актов. Поэтому негодование нормальных УК «с кем теперь подписывать акты, если нет решения / доверенностей» вполне объяснимо.

В первоначальном тексте проекта было лучше. В этом пункте предлагалось написать, что председатель действует без доверенности. Это было бы удобно всем. Но нет, надо было при рассмотрении всё испортить.

Остальные изменения — не столь значимые:

Во всём этом можно найти плюс: это новый повод (или причина) провести общее собрание собственников, выбрать работающий совет дома (если он ещё не создан) и начать уже интересоваться и контролировать то, что происходит за порогом квартиры.

Для всех подписчиков основного telegram канала ЖКХ доступен мой проект Положения о совете МКД и повестка собрания по вопросам, связанным с работой совета. Для подписчиков закрытого канала доступны также шаблоны протокола урегулирования разногласий к договору управления, отрицательного и положительного заключений совета дома на проект договора управления, документов для опроса собственников, различных актов и заявлений — то, что нужно активному совету дома для его работы.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

6 фактов про рассмотрение жалоб прокуратурой

Прокуратура при рассмотрении обращений руководствуется не только законом о порядке рассмотрения обращений граждан (59-ФЗ), но и внутренними документами, в т.ч. Инструкцией (Приказ ГП РФ от 30.01.2013 №45).

Что полезно знать?

1. Ответ на обращение, по которому не требуется проводить проверку, а, например, надо лишь дать какое-то правовое разъяснение, должен даваться в течение 15 дней со дня регистрации, а не 30 дней.

Заявитель не знает и не заметит, а исполнителю может стать грустно, если его работу кто-то станет проверять из вышестоящей прокуратуры, и обнаружится, что обращения, «не требующие дополнительного изучения и проверки», рассматриваются месяц (п. 5.1 Инструкции).

2. Условно нарушением срока рассмотрения в прокуратуре также считается предусмотренное законом продление срока рассмотрения жалобы (после 30 дней ещё 30).

Факты продления идут в отчёт прокуратуры, а по каждой такой жалобе надо объясняться в докладной записке в вышестоящую прокуратуру. Поэтому продление сроков — это нечастая и неприятная для самой прокуратуры практика.
Работник скорее договорится с канцелярией, чтобы отправить поздний ответ задним числом или сделать вид, что ответ направлен. Не все заявители жалуются повторно или сообщают, что не получали ответ. Чем прокурорские иногда и пользуются.

3. Заявители имеют право знакомиться с материалами проверки по своей жалобе и самостоятельно снимать с них копии.

Это очень удобно, когда надо ознакомиться с каким-то документом, который никакой охраняемой тайны не содержит, но собственноручно его добыть не получается. Сложность только в том, как и на что пожаловаться, чтобы прокуратура запросила нужный документ и он оказался в материалах проверки (п 4.14 — 4.16 Инструкции).

4. Также заявитель имеет право знакомиться с результатами мер прокурорского реагирования по его жалобе.

Например, после проверки по жалобе прокуратура, найдя нарушения, внесла представление в УК или ГЖИ. В ответе прокуратура должна написать, что сообщит о результатах рассмотрения принятых мер прокурорского реагирования (п. 6.2).
Дальше прокурор должен сам оповестить жителя: как только в прокуратуру поступит информация о результатах, то есть 7 дней, чтоб поделиться этими сведениями с автором обращения.
Тут важно понимать, что для каждого акта прокурорского реагирования свой срок исполнения. Например, ответ на представление поднадзорные дают в течение 30 дней.

5. Прокуратуре не запрещено проводить проверки по анонимным обращениям.

Просто автор по понятным причинам не получит ответ (п. 2.8 Инструкции).
В моей прокуратуре на ура разрешались анонимные жалобы на поборы в школах и садах.
Не исключено, что жалобу могут тихо порвать и выбросить, но если есть необходимость обратиться анонимно, то это вполне можно попробовать сделать. Хотя гораздо проще написать под псевдонимом или от имени соседа с левой электронки.

6. Прокуратура не любит удовлетворять некоторые виды обращений.

Это опять плохо отражается на статистике, портит отчёты и привлекает внимание руководства. Удовлетворять — это значит принимать меры к полному или частичному восстановлению прав, реагировать на нарушения.
Крайне плохо удовлетворять повторные обращения. Это когда принято решение об удовлетворении обращения, в котором обжалуются ответы прокуратуры и/или по которому раньше прокуратура не находила нарушений.
Поэтому обычно нижестоящая прокуратура либо упорствует в своем ответе об отсутствии нарушений либо делает вид (по статистическим документам), что обращение первичное.
Также плохой показатель удовлетворять жалобы на бездействие правоохранительных органов при рассмотрении сообщений о преступлениях. Причина в том, что незаконные отказы в возбуждении уголовных дел должны отменяться самой прокуратурой без всяких жалоб в течение 5 дней с момента поступления материалов из полиции.
Поэтому обычно прокуратура отказывает в удовлетворении жалобы, отменяя задним числом незаконное постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Типа до жалобы сама нашла нарушения и уже приняла меры к их устранению. Хотя бы такой положительный эффект от жалобы всё же есть.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте. Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Право тех собственников, у кого деньги на капремонт собираются на спецсчёте

Многие собственники не знают своего права на предоставление информации о деньгах на спецсчёте.

Это право закреплено в ч. 7 ст. 177 Жилищного кодекса РФ:
Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в доме информацию:
о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений,
об остатке средств на специальном счете,
о всех операциях по данному специальному счету.

То есть, если владелец спецсчета (УО или ТСЖ), по вашему мнению, что-то чудят с деньгами капремонта, можно запросить информацию не только у них самих, но и у самого банка.

Обычно не возникает проблем с предоставлением этих сведений. Обратиться вправе любой собственник. наделять его таким полномочием на общем собрании не нужно.

Из встречающихся недоразумений:

Некоторые отделения считают, что они обязаны давать сведения только самому владельцу спецсчета, а тот уже дальше информирует собственников. Однако это весьма вольное толкование нормы, процитированной выше.
Для споров с такими банками может пригодиться Письмо Банка России от 12 сентября 2014 г. № 41-2-2-5/1657. Там написано:

«Из пункта 7 статьи 177 ЖК РФ определенно следует непосредственная обязанность банка информировать любого собственника помещения в МКД по его требованию о сумме зачисленных на специальный счет платежей, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету» (п. 2.6. — 2.7).

Если вдруг не поможет, то всегда есть прокуратура, ЦБ РФ и суд.

Важно!

При обращении в банк прикладывайте к заявлению актуальную выписку о праве собственности на помещение. Банк должен быть уверен, что к нему обращается именно собственник. Иначе банк вполне законно откажет в предоставлении информации.
Некоторые жители упираются рогом и идут в суд, который проигрывают:
Дело № 33-1572/2018, Новосибирский областной суд:
«банк вправе самостоятельно определить порядок предоставления информации по специальному счету собственникам помещений в МКД в целях надлежащего исполнения указанной обязанности (в том числе в части передачи соответствующей информации надлежащему лицу с учетом требований ЖК РФ и соблюдением банковской тайны). С учетом изложенного, ответчик вправе был требовать от лица, обратившегося за получением соответствующих сведений, выписку из ЕГРП, удостоверяющую наличие права собственности истца на квартиру на момент обращения в банк».

Дело №2-5334/2019, Петрозаводский городской суд Республики Карелия:
«суд полагает, что документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на текущую дату. Рассматривая настоящий спор, суд исходит из того, что на основании нормы п. 7 ст. 177 ЖК РФ, любому собственнику предоставлено право на получение сведений о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в МКД, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по данному специальному счету. Вместе с тем, собственнику для получения соответствующих сведений необходимо представить документы, подтверждающие его право собственности».

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте. Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду общего имущества

Продолжаю серию публикаций про невыгодные жителям условия договора управления, на которые надо обращать внимание. Если есть возможность повлиять на эти условия, то этой возможностью нужно обязательно пользоваться совету дома или инициативной группе.
Уже были разобраны условия про про расторжение договора, про застройщика, про отчётность, про экономию.

Ещё одно условие — предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества.

Решение вопросов об использовании общего имущества, выборе лица, уполномоченного на заключение договоров, определение условий таких договоров, выбор, куда потратить деньги, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Эти решения принимаются не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
Договор управления хоть и утверждается на общем собрании, но практически всегда — меньшим числом голосов. Часто жители не знакомы с содержанием договора и не знают, что именно доверили своей компании.
Тем не менее, управляющие организации сдают общее имущество в аренду, а доход тратят на то, что позволяют условия договора управления.
Условия могут быть сформулированы по-разному. Обычно они прописаны в разделе с правами организации, но бывает, что раскиданы по всему договору.

Примеры из договоров, которые мне присылали на проверку:

Исполнитель вправе:
Распоряжаться общим имуществом (стенами, несущими и ограждающими конструкциями) и передавать в возмездное пользование на срок не более одного года (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота Общего имущества на содержание, текущий ремонт, а также на иные цели, в соответствии с решениями, принятыми на общих собраниях собственников многоквартирного дома, с обязательным предоставлением информации о заключенной сделке и о ее существенных условиях.

Мало условий использования, нет цены, невразумительная отчётность.

Права Управляющей организации:
В интересах всех собственников сдавать отдельные помещения, являющиеся общим имуществом многоквартирного дома, в аренду третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома). При этом Управляющая организация обязана учитывать полученные денежные средства отдельно и использовать их исключительно на цели управления, содержания и эксплуатации многоквартирного дома.
В интересах всех собственников сдавать в аренду места, являющиеся общим имуществом всех собственников многоквартирного дома, для размещения рекламы третьим лицам (в том числе отдельным собственникам многоквартирного дома).

Опять нет никаких условий договоров, что создает предпосылки для злоупотреблений со стороны УО. Направления расходования фактически определяет сама УО, а под «цели управления» можно подвести очень многое.

В соответствии с действующим законодательством предоставлять в пользование за плату (в т.ч. путем привлечения третьих лиц) объекты общего имущества Многоквартирного дома, в т.ч. для размещения на прилегающем земельном участке временных конструкций, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, оборудования и линий связи с использованием общего имущества Собственников Многоквартирного дома.

Еще меньше конкретики и предполагается возможность привлечения неких третьих лиц. Чем плохи третьи лица, рассказывала на примере бардака в Санкт-Петербурге.

Права управляющей организации:
В установленном законодательством порядке Заключение договоров с третьими лицами на сдачу в аренду или пользование помещений, относящихся к Общему имуществу, предоставление в пользование частей Общего имущества, в т.ч. отдельных конструктивных элементов Многоквартирного дома, размещение в них или на них имущества или оборудования третьих лиц, проведение в них работ и т. д., с последующим направлением полученных денежных средств на Управление Многоквартирным домом и/или Содержание, Текущий ремонт Общего имущества в них, либо направлять на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, Коммунальных услуг (ресурсов) и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по Содержанию и Текущему ремонту, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям, связанным с Управлением Многоквартирным домом, или иные цели, определенные общим собранием Собственников.

Доход жителей УО сможет тратить на оплату своих косяков, нарушений и штрафов. Удобно.

Пример годного условия

Взят из проекта договора управления с ООО «УК Изумрудный город» ОГРН 1197746208440, который мне прислал кто-то из подписчиков для проверки. Условие об использовании общего имущества там прописано хорошо. Не знаю, сама УО — автор, или списали:

Управляющая организация обязана:
Не допускать использования общего имущества Собственников помещений в Многоквартирном доме, в т.ч. предоставления коммунальных ресурсов с их использованием, без соответствующих решений общего собрания Собственников.
В случае решения общего собрания Собственников о передаче в пользование общего имущества либо его части иным лицам, а также определении Управляющей организации уполномоченным по указанным вопросам лицом — заключать соответствующие договоры.
В случае определения иного уполномоченного лица обеспечить реализацию решений общих собраний Собственников по передаче в пользование иным лицам общего имущества в Многоквартирном доме.
Содействовать при необходимости в установлении сервитута в отношении объектов общего имущества в Многоквартирном доме и обеспечивать соблюдение режимов и пределов использования данных объектов при его установлении.
Средства, поступившие в результате передачи в пользование общего имущества Собственников либо его части на счет Управляющей организации, после вычета установленных законодательством соответствующих налогов и суммы (процента), причитающейся Управляющей организации в соответствии с решением Собственников, направляются на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору, либо на иные цели, определенные решением общего собрания Собственников.

Здесь принятие решений об использовании общедомового имущества оставлено за общим собранием.

Почему я не рекомендую прописывать в договоре управления такие условия (кроме последнего примера)?

  1. Решение принимается по факту меньшим числом голосов, чем необходимо.
  2. Многие жители не осознают, на что они дают согласие.
  3. Последующее изменение условий договора возможно с согласия управляющей организации, которое она едва ли даст, если ей и так хорошо.
  4. УО считает себя правомочной самостоятельно определять условия договоров об использовании общего имущества и свободно расходовать деньги.
  5. Даже если и жителей, и УО это всё устраивает, то арендатор может встать в позу и отказаться платить, ссылаясь на недействительность заключенного с УО договора. Что скажет суд, предсказать сложно.

Поэтому правильным будет вынесение на голосование ряда отдельных вопросов об использовании общего имущества.

Для подписчиков закрытого telegram канала доступен пример повестки такого собрания. Для всех остальных подписчиков основного канала ЖКХ доступен мой первоначальный проект Положения об использовании общего имущества.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Раскрытие годовой бухгалтерской отчетности управляющей организации

Управляющая организация обязана размещать в ГИС ЖКХ много информации, предусмотренной Приказом Минкомсвязи и Минстроя №74/114/пр.
Годовая бухгалтерская отчетность в этот перечень также всегда входила и входит:

Если жилищная инспекция этого не знает, то это печально. Придётся обращаться в прокуратуру.

Как проверить, размещена она или нет?
Один из путей к нужному документу — через страницу дома (можно ещё через реестр поставщиков информации).

Нажать на название самой компании:

Дальше выбрать «Информацию об организации, осуществляющей управление домом».

Нас интересуют показатели финансово-хозяйственной деятельности:

Вот в этом месте должен быть файл с бухгалтерской отчетностью, но его нет:

Если бы он был, то выглядело бы всё иначе, как у одного из Жилищников, чью страницу ради интереса открыли:

Сам файл там скачивается, тут видно, когда добавлен. Жилищник (не помню, какого района) — молодец.

Поводом для написании этой заметки послужило упорное игнорирование ГЖИ САО г. Москвы нарушений при размещении обязательной информации. Она 3 раза ответила жителю, что все размещено, хотя на скриншотах выше вы сами видели, что бухгалтерской отчетности там нет.

Может, это не ГЖИ ленится открыть то ли Приказ, то ли ГИС, а мы не там посмотрели?

Можно уточнить у поддержки ГИС ЖКХ: кто именно тупит, где должна отображаться нужная информация; означает ли отсутствие информации об отчетности то, что УК не размещала этот файл. Мне пришел такой ответ:

Получается, что смотрели там, где нужно, информации нет, файл не загружен в систему, ГЖИ не права, предоставила недостоверную информацию.
Лечится жалобой в прокуратуру, но тоже с первого раза может не выйти. Образец жалобы в прокуратуру на ГЖИ выложила в гугл-докс.
Лучше сразу прикладывать все скриншоты-доказательства и ссылаться на корректные пункты действующих документов. И делать это на стадии первоначального обращения в саму инспекцию (в 2020 году мораторий на большинство проверок, если что).

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Можно ли проводить два общих собрания собственников одновременно или в одном месяце (в одном квартале)?

В чате моего telegram канала и иногда в личке проскакивает ересь по поводу запрета на одновременные собрания:
якобы нельзя проводить собрания или параллельно, или в одном месяце, или в одном квартале... Решение будет недействительным...

Если и вам утверждают подобное, спросите у этих «знатоков» норму закона, которая прямо бы запрещала перечисленное. Да и вообще полезно перепроверять любые сомнительные утверждения, в которые сломанный телефон превращает нормы Жилищного кодекса РФ.

Откуда звон:

ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ:

Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку соблюдения законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

✖ Здесь не написано, что проводить несколько собраний сразу или подряд нельзя.
✖ Здесь также ничего нет о недействительности решений такого собрания.

Речь идёт лишь о том, что жилищная инспекция проверит, как проводилось собрание.*

Для проверки нужно:
✔️ не меньше 2 протоколов, поступивших в ГЖИ в течение 3 месяцев,
✔️ аналогичные вопросы повестки дня на этих собраниях,
✔️ иногда — обращение в ГЖИ, так как некоторые подписчики жалуются, что в инициативном порядке их инспекция проводить проверку не спешит.

Признать решение недействительным может только суд.

Со стороны ГЖИ при криво проведённом собрании можно ожидать:

▪️ проблемы при внесении изменений в реестр лицензий при смене УК,
▪️ её обращение в суд — далеко не по каждому собранию (подробнее писала на канале ЖКХ в telegram),
▪️ иногда — предписания провести собрание как положено — в случае, если инициатор ТСЖ или УК.

Проводите собрания правильно — и всё будет хорошо.

Как проводить собрание в очно-заочной форме, делала ролик, можно посмотреть на ютубе. Ещё можете почитать множество моих заметок в telegram.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.

Плата за уборку снега «по факту» отдельной строкой в квитанции

Недавно я писала о деле, где суд признал незаконным предписание органа жилищного надзора, требующего убрать дополнительные начисления по вывозу снега, конкретный размер платы за который жители на своём собрании не утверждали.

Решила изучить практику других регионов. Для обзора взяла те решения, которые приняты судами за последний год.
Везде в примерах ниже суды вставали на сторону органов жилищного надзора, хотя до Верховного Суда РФ дела не доходили.

Дело № А28-9992/2018, Второй арбитражный апелляционный суд, г. Киров

Житель пожаловался в инспекцию на начисления по строке «дополнительные услуги» в размере 3 481,55 руб. за услуги по механизированной уборке, очистке кровли от снега и наледи.
ГЖИ потребовала сделать перерасчет за содержание жилья за вывоз снега.
Управляющая организация оспорила это предписание.
В доме было создано ТСЖ, которое заключило договор управления с управляющей организацией. Компания ссылалась на то, решением старого собрания председателю ТСЖ было «поручено принимать решения от имени собственников о способе оплаты через единый платежный документ дополнительных работ, не входящих в состав тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества».
Однако суд поддержал ГЖИ, указав, что одного лишь этого решения недостаточно, так как не хватает протокола общего собрания собственников о проведении дополнительных работ и услуг по механизированной уборке (услуг спецтехники), снегоуборочных работ, очистке кровли от снега и наледи и порядке начисления платы за эти услуги. Начисление платы противоречит ст. 156 Жилищного кодекса РФ, п. 17 Правил содержания жилья № 491.

Дело № А70-7114/2019, Восьмой арбитражный апелляционный суд, г. Тюмень

Суды поддержали похожее предписание ГЖИ Тюменской области.
Управляющая организация наставила на том, что вывоз снега с придомовой территории является дополнительной услугой, а собственники вправе на общем собрании принять решение о периодичности вывоза и определить источник финансирования. Дальше организация ссылалась на договор управления, в котором было прописано:

«при необходимости оказывать услуги по механизированной уборке и вывозу снега в холодный период свыше установленного объема в Приложении к договору (3 раза в холодный период) управляющая организация имеет право выставлять понесенные расходы собственникам согласно акту выполненных работ отдельной строкой в квитанции».

Так как условия договора управления были утверждены на общем собрании, значит, по мнению УК, она правомерно начисляет плату за механизированную уборку и вывоз снега согласно актам выполненных работ, то есть из расчёта фактических затрат.
Инспекция указывала, что конкретная плата собственниками не утверждена, поэтому организация не вправе в одностороннем порядке выставлять спорную плату, деньги надо вернуть жителям.
Суды отметили, что услуга по уборке снега вне зависимости от способа уборки (механизированной, ручной) является жилищной услугой, а не дополнительной, поэтому требование оплаты исходя из фактических затрат компании противоречит жилищному законодательству. Уборка снега предусмотрена и Минимальным перечнем работ №291, и Правилами эксплуатации жилфонда № 170, значит, размер платы должен определяться с учётом норм жилищного законодательства по установлению платы за жилищные услуги: размер платы должен быть выражен в конкретной величине и утвержден собственниками на общем собрании.
Предписание ГЖИ признали законным.
⚫ Такой же спор между той же УК и ГЖИ Тюменской области получился по делу № А70-7112/2019.

⚫ Те же действующие лица из Тюмени участвовали в деле № А70-12255/2019, которое дошло до Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Здесь уже оспаривалось привлечение управляющей организации к административной ответственности за неправильное начисление платы.
Компанию привлекли к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ (нарушение правил управления МКД) в виде штрафа 250 000 руб. Суды пожалели УК и снизили наказание до 150 000 руб., отметив, что само привлечение к ответственности является законным.
УК же говорила, что её надо было привлекать по другой статье, за нарушение лицензионных требований, а не за нарушение правил управления МКД. Однако суды с этим не согласились, указав, что в данном случае компания обвиняется именно в нарушении Правил управления МКД № 416, поэтому квалификация является правильной.

Дело № А70-12254/2019, Восьмой арбитражный апелляционный суд, снова та же ГЖИ Тюменской области.

Здесь отменили другое её постановление о привлечении к административной ответственности за необоснованное начисление по вывозу снега.
Причина отмены — истечение срока давности:

«срок давности привлечения к административной ответственности надлежит исчислять со дня, следующего за днем выставления платы за коммунальные услуги, рассчитанные с нарушением установленного порядка. Постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев… Обществом нарушены требования лицензируемой деятельности, в силу чего годичный срок давности привлечения к административной ответственности к ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ не применим».

Дело № А60-38940/2019, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Екатеринбург

Суд оценивал законность предписания органа жилищного надзора, выданного ТСЖ. Административный орган посчитал неправильным сбор с жителей оплаты за уборку снега в размере 13,02 руб./кв.м.
Товарищество говорило, что оно законно выставило к оплате уборку снега по фактическим затратам, так как «спорный членский взнос „Привлечение снегоуборочной техники“ определен в Смете затрат, утвержденной общим собранием, как дополнительный, начисляемый исходя из фактических расходов».
Суд изучил смету и протокол: членские взносы на услуги обслуживающей организации составляли 26,50 руб./кв.м.; прочие затраты ТСЖ — 7,30 руб./кв.м.; фонд капитального ремонта — 9,00 руб./м2. Также были предусмотрены прочие затраты и услуги сторонних организаций — привлечение снегоуборочной и транспортной техники в зимний период (погрузчик, самосвал, ГСМ для механизированной уборки снега), и указано «будет начисляться через дополнительный членский взнос „уборка снега“, исходя из фактических расходов на кв.м».
Такая формулировка суду не понравилась, так как в документах не было конкретного размера дополнительного взноса:

«указание на то, что привлечение снегоуборочной и транспортной техники в зимний период будет начисляться через дополнительный членский взнос „уборка снега“, исходя из фактических расходов на кв.м, не свидетельствует об утверждении общим собранием размера дополнительного сбора „Членский взнос-уборка снега спецтехникой“ — 13,02 руб./кв.м, тогда как в соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества».

Суд признал претензии органа жилищного надзора к ТСЖ обоснованными.

Дело №А45-246/2020, Арбитражный суд Новосибирской области.

Снова оставили в силе предписание жилищной инспекции.
Управляющая компания ссылалась, что включенная в платёжку строка «механизированная уборка» подразумевает механизированную (механическую) уборку снега с придомовой территории, которая была произведена управляющей компанией за свой счет. «Указанные работы не входит в обязательный перечень работ и услуг, были произведены в связи с исключительной необходимостью, их оплата не входит в состав тарифа, а доначисление платы за такие работы не является повышением тарифа в одностороннем порядке. Выставления счета за механизированную уборку и включение указанной строки в платёжный документ является законным и обоснованным».
Жилищная инспекция думала ровно наоборот: УК в одностороннем порядке выставила доначисления собственникам, предварительно не уведомив об этом и не проведя общее собрание.
Суд сказал, что нельзя так внаглую собирать оплату:

если пришлось свой счёт выполнить какие-либо виды работ, не предусмотренные перечнем, то надо согласовать оплату с самими собственниками; а если они отказываются от возмещения дополнительных затрат по предложению управляющей компании, то она вправе урегулировать недоразумение исключительно в судебном порядке, а никак не путём выставления таких расходов в квитанции.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Ранее Ctrl + ↓