Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Претензии по пожарной безопасности

Бывает, что дом построен так плохо, что никакая управляющая компания не хочет его брать. Такая же история случилась с одним из домов в г. Сочи. Муниципалитету пришлось проводить конкурс по отбору управляющей организации. Выбранной компании вместе с домом по наследству перешли и косяки от застройщика, которые она не стала устранять.
Это привело к получению через два года работы предписания со стороны отделения надзорной деятельности МЧС.

Надзорный орган потребовал от управляющей организации:

▪ обеспечить подъезд пожарных автомобилей с двух продольных сторон здания;
▪ оборудовать здание системой оповещения и управления эвакуацией, автоматической пожарной сигнализацией, системой противодымной вентиляции из коридоров и холлов, системой создания избыточного давления воздуха в шахте лифта при пожаре;
▪ обеспечить предел огнестойкости строительных конструкций чердачного перекрытия (деревянные балки) не менее REI45;
▪ организовать проверку состояния огнезащитной обработки (пропитки) чердачного помещения с составлением акта;
▪ оборудовать кровлю ограждением;
▪ выполнить выход с лестничной клетки на чердак по лестничным маршам с площадками перед выходом через противопожарные двери 2-го типа размером не менее 0,75 х 1,5 м;
▪ обеспечить открывание дверей в лестничных клетках по ходу эвакуации;

▪ на этажах при выходе из квартир в коридор без окна обеспечить расстояние не больше 12 м от двери наиболее удаленной квартиры до выхода непосредственно в лестничную клетку.

Как видно из содержания требований, нарушения должны были возникнуть не в процессе эксплуатации здания, а ещё при строительстве. Управляющая компания решила использовать этот довод при оспаривании предписания. Так в Арбитражном суде Краснодарского края появилось дело № А32-17969/2019.

Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации.

Он указал, что к работам по обеспечению требований пожарной безопасности относятся осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты (п. 27 Минимального перечня услуг и работ №291).
Отсюда следует, что законодательство предусматривает обязанность управляющих организаций по содержанию имеющегося в доме общего имущества, но не возлагает на неё обязанности по устранению конструктивных дефектов дома, оборудованию дома (монтажу) противопожарной сигнализацией и осуществление других капитальных вложений, в том числе в области обеспечения обязательных требований пожарной безопасности.
Дальше суд делает вывод о том, что

«оборудование дома противопожарной сигнализацией и иными противопожарными системами, не установленными застройщиком при возведении объекта недвижимости, после подписания актов приема-передачи жилых помещений собственникам, целиком и полностью является обязанностью последних как бремя, возложенное на собственников законом».

Также суд отметил неисполнимость отдельных требований (обеспечение подъезда пожарных автомобилей, уменьшение расстояния от двери наиболее удаленной квартиры до выхода непосредственно в лестничную клетку).
Предписание было признано незаконным.

На этом всё положительное для управляющей организации закончилось — дело пошло в апелляцию.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд был другого мнения об обязанностях управляющей организации.
Он сослался на ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой надлежащее содержание общего имущества должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области пожарной безопасности, а также на обязательные к исполнению Правила противопожарного режима в РФ № 390. Из этого шёл вывод о том, что именно УК, как организация, которой переданы функции по управлению многоквартирным домом, является лицом, ответственным за содержание общедомового имущества, в том числе за соблюдение требований пожарной безопасности.
Дальше были ссылки на нормы с требованиями пожарной безопасности и окончательное решение — отказать в удовлетворении требований УК, признать предписание законным. Суд отметил отсутствие доказательств принятия в эксплуатацию спорного дома с нарушением требований пожарной безопасности.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа эту позицию поддержал. На довод про неисполнимость предписания вставил стандартную фразу:

«Формулировка предписания оставляет за обществом право выбора способа исполнения предписания. Субъект, которому выдано предписание, самостоятельно избирает приемлемый для него механизм исполнения предписания, в случае возникновения затруднения — обращается с заявлением об его разъяснении. Общество за его разъяснением в управление не обращалось».

Верховный Суд РФ в Определении от 9 июня 2020 года № 308-ЭС20-9502 также оставил решения последних 2 судов в силе.
Он посчитал обоснованным их выводы об обязанности управляющей организации принять меры по обеспечению надлежащего технического состояния имущества собственников во исполнение договора управления, в том числе инициировать собрание собственников для решения вопроса об обеспечении соблюдения требований противопожарной безопасности.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Популярное