Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Надзирает ли жилищная инспекция за управлением многофункциональных центров?

Орган жилищного надзора Свердловской области (Департамент) при проверке выяснил, что управляющая организация управляет многофункциональным центром без внесения сведений об этом в реестр лицензий.
Компания получила предписание прекратить управление этим зданием.
Считая, что многофункциональный центр — это не многоквартирный дом, и вносить какие-либо сведения в реестр лицензий нет необходимости, управляющая организация обратилась в арбитражный суд.
Она выиграла первые две инстанции (дело №А60-46903/2019).
Арбитражный суд Свердловской области посчитал позицию органа жилищного надзора необоснованной исходя из следующей логики:
▪ внесение изменений в реестр лицензий производится в отношении многоквартирных домов.
▪ в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию спорное здание является «многофункциональным зданием переменной этажности для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа».
▪ исходя из технического паспорта, многофункциональное здание является нежилым административным зданием, а не многоквартирным домом.
▪ таким образом, организация не обязана направлять заявление о внесении изменений в реестр лицензий.

Суд учёл доводы управляющей организации о том, что при отнесении многофункционального здания к многоквартирному дому нужно оценить его на соответствие требованиям, предъявляемым к проектированию и строительству многоквартирных домов:
▪ согласно п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.
▪ в соответствии с приложением Б к «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» к зданиям жилым многоквартирным относятся: здание жилое секционного типа, здание жилое галерейного типа, здание жилое коридорного типа, блокированный жилой дом. Многофункциональные здания здесь не указаны.
▪ Свод правил о многоквартирных домах содержит ограничения на размещение предприятий питания и досуга, организации мест загрузки помещений общественного назначения, а Свод правил о многофункциональных центрах таких ограничений не содержит. По этой же причине в спорном здании эти ограничения не соблюдаются.

Другие доводы управляющей организации и суда:
▪ из ответа Минстроя РФ 08.10.2019 № 35700-ОГ/04 на обращение следует, что многофункциональные здания не могут быть отнесены к многоквартирным домам, выбор способа управления в таких домах не требуется, лицензионные требования к осуществлению деятельности управляющей организацией не предъявляются.
▪ из ответа городской администрации следовало, что конкурсы по отбору управляющих организаций для многофункциональных центров не проводятся.

Предписание органа жилищного надзора признали незаконным.

Семнадцатый апелляционный суд с этим согласился.
Орган жилищного надзора пошёл с жалобой выше — в Арбитражный суд Уральского округа.
Доводы жалобы сводились к следующему (подробнее — в судебном решении):

▪ спорное здание отвечает признакам многоквартирного дома, так как в разрешении на ввод в эксплуатацию указано, что в здании располагаются 146 квартир, а из технического паспорта видно, что в здании имеются места общего пользования.
▪ хоть порядок функционирования и эксплуатации многофункциональных зданий законом не урегулирован, это не влияет на права и обязанности собственников квартир, которые идентичны правам и обязанностям собственников помещений в многоквартирных домах.
▪ необходимо применять аналогию закона, то есть считать отношения между собственниками квартир в многофункциональных зданиях и управляющей организацией жилищными отношениями.
▪ в спорной ситуации эти правоотношения «возникают в силу заключения договора, но не простого гражданско-правового договора, а его разновидности с признаками публичного договора — договора управления». У управляющей организации по отношению к собственникам квартир появляются обязанности по надлежащему содержанию общего имущества, по предоставлению коммунальных услуг, по оказанию иных услуг по управлению общим имуществом.
▪ поскольку здание отвечает признакам многоквартирного дома, оно подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
▪ защита прав собственников квартир в многофункциональных зданиях и их реализация должна осуществляться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
▪ основная цель департамента при выдаче такого предписания — побудить юридическое лицо к обращению с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий путем включения здания в перечень управляемых многоквартирных домов для обеспечения реализации прав и обязанностей собственников квартир в здании в соответствии с требованиями жилищного законодательства.
▪ ранее принятые судебные акты позволят управляющей организации управлять жилым фондом (квартирами) в отсутствие сведений о таком доме в реестре лицензий, и как следствие, в отсутствие лицензионного контроля со стороны органа надзора.
▪ невозможность осуществления лицензионного контроля лишает собственников квартир защищать свои права путем направления обращения в орган государственного жилищного надзора, который не сможет проводить контрольно-надзорные мероприятия в отношении управляющей организации.

Суд округа на этот раз поддержал Департамент.
Он указал, что в силу требований закона лицензиат обязан управлять многоквартирным домом только с размещением сведений в ГИС ЖКХ и после внесения органом жилищного надзора изменений в реестр лицензий.
Далее он напомнил терминологию:
многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 Положения о признании помещения непригодным для проживания, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
многоквартирный дом — оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий) (п. 3.21 ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами).

Применение п. 3.3 «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», где многофункциональное здание — это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов по существу не изменяют правовой природы понятий МКД и квартиры, данных законодателем.

Так как в спорном здании размещены квартиры и имеются места общего пользования, то оно отвечает признакам многоквартирного дома и подлежит включению в реестр лицензий Свердловской области.
Нет доказательств того, что квартиры в здании «используются в коммерческой деятельности, и, следовательно, здание не является многоквартирным домом».

Вывод суда: многофункциональное здание, включающее в себя как помещения жилого фонда, так и нежилого фонда, в целях его включения в реестр лицензий, выдаваемых управляющим организациям, осуществляющими управление таким зданием, является МКД.

Решения нижестоящих судов отменены, а предписание Департамента признано законным.

Верховный Суд РФ определением от 10 августа 2020 № 304-ЭС20-10693 оставил последнее решение в силе.
Это даёт жителям квартир в таких зданиях надежду на защиту со стороны органов жилищного надзора.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Популярное