Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»?

Давно писала на telegram канале о противоречивости практики по досрочному расторжению договора управления с управляющей организацией.
В судах обычно поднимается вопрос о толковании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Кто-то считал, что нужно обязательно обосновывать решение о смене управляющей организации её плохой работой, остальные (большинство) довольствовались простым немотивированным волеизъявлением собственников о переходе под опеку другой компании, аргументируя позицию старым мнением Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 N 7677/11.)

С тех пор практика осталась такой же противоречивой, но появилась парочка решений Конституционного Суда РФ, которые при последующем активном упоминании в судебных спорах могут изменить практику судов в пользу бросаемых управляющих организаций.
Вот эти решения:

Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2020 N 641-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соболевой Натальи Владимировны на нарушение ее конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Жители на собрании приняли решение о смене способа (!) управления с жилищно-строительного кооператива (от застройщика) на управление управляющей организацией, не обосновывая решение ненадлежащей работой, поскольку тут речь идёт не о смене управляющей организации и не расторжении договора управления, а о выборе совершенно другого способа управления.
Однако суды общей юрисдикции признали решение незаконным, ссылаясь на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и то, что для расторжения договора управлении необходимо было обосновать плохую работу кооператива.
Откуда в кооперативе договор управления, при чём тут эта норма, с каких пор для перехода на способ управления УО нужна плохая работа кооператива — останется самой большой загадкой. Приходится принять как факт такое дикое решение.
Инициатор собрания обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на то, что суды общей юрисдикции читают спорную норму так, как будто она «не допускает одностороннего отказа от договора управления при смене способа управления в отсутствие доказательств ненадлежащего управления МКД жилищно-строительным кооперативом».
Конституционный Суд РФ не стал особо вникать в чудесатую историю. Он просто отказал, сославшись на свое предыдущее определение с толкованием спорной нормы закона. Вот это решение:

Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 N 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Чернова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Здесь обращению в Конституционный суд предшествовала обычная, но тоже беспричинная смена управляющих организаций в рамках одного, ранее выбранного способа управления (управляющей организацией).
Суды общей юрисдикции оказались противники немотивированной смены управляющих организаций и признали решение собрания недействительным.
По применению спорной нормы Конституционный Суд РФ так обозначил свою позицию:
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи.
Исходя из них договор управления заключается на согласованный сторонами срок.
До его истечения собственники вправе посредством принятия соответствующего решения собрания отказаться от продления договорных отношений.
Таким образом, спорная норма предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления со стороны собственников допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается:

  • реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ),
  • стабильность соответствующих правоотношений, а также
  • соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления.

Теперь любая попытка оспорить в КС РФ ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ будет упираться в это решение, а суды общей юрисдикции смогут активнее использовать эти определения.
Пока до судов это не дошло, их практика складывается всё ещё чаще в пользу жителей:

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом

Дела по линии арбитражных судов — споры о передаче технической документации и оспаривание решений жилищной инспекций:
① Определения Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N 310-ЭС19-3466 по делу N А14-1671/2018, от 09.01.2018 N 310-ЭС17-19934 по делу N А83-4599/2016, от 21.05.2018 N 309-ЭС18-4907 по делу N А60-4085/2017
② Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2019 N Ф01-5692/2019 по делу N А43-41496/2017
③ Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.08.2019 N Ф04-2506/2019 по делу N А46-9978/2018, от 20.06.2019 N Ф04-1629/2019 по делу N А81-4771/2018, от 06.06.2019 N Ф04-1704/2019 по делу N А03-6223/2018
④ Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2020 N Ф05-3753/2020 по делу N А41-22819/2019 и от 02.12.2019 N Ф05-20163/2019 по делу N А41-22822/2019
⑤ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2019 N Ф06-55530/2019 по делу N А49-15393/2018
⑥ Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2019 N Ф07-14696/2019 по делу N А56-26341/2018 и от 02.08.2019 N Ф07-8600/2019 по делу N А26-12006/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 08.11.2019 N 307-ЭС19-19778)
⑦ Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 N Ф08-6388/2019 по делу N А32-43176/2018 и от 01.08.2019 N Ф08-6543/2019 по делу N А53-29397/2018

⑧ Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2019 N Ф09-8231/19 по делу N А50-7638/2019, от 13.11.2019 N Ф09-7223/19 по делу N А71-1563/2019, от 08.11.2019 N Ф09-7067/19 по делу N А07-2492/2019, от 16.07.2019 N Ф09-4171/19 по делу N А71-16992/2018, от 01.08.2019 N Ф09-4675/19 по делу N А34-8502/2018

⑨ Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2019 N Ф10-5106/2019 по делу N А23-7465/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 12.02.2020 N 310-ЭС19-27703), от 31.10.2019 N Ф10-4724/2019 по делу N А84-4410/2018, от 09.07.2019 N Ф10-2148/2019 по делу N А84-4130/2018, от 08.07.2019 N Ф10-2270/2019 по делу N А84-3940/2018

Суды общей юрисдикции, дела об оспаривании решений общего собрания — апелляционные определения:

  • Нижегородского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-2988/2019
  • Ленинградского областного суда от 12.03.2020 N 33-1407/2020
  • Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2020 N 33-2472/2020
  • Свердловского областного суда от 01.02.2019 по делу N 33-819/2019 (33-23371/2018)
  • Кемеровского областного суда от 21.11.2019 по делу N 33-12423 (2-747/2019)

Противоположная позиция. (её больше, взяла посвежее).

➊ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.09.2019 N Ф10-3746/2019 по делу N А54-8997/2018 из Рязанской области (засилено Определением Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 310-ЭС19-22100):

«Одновременно не дано никакой оценки и доводу ООО „Жилсервис Рязань“ со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1001-О».

Это как раз то определение КС РФ, о котором шла речь выше. Повторно дело еще не рассмотрено.

➋ Апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 18.10.2019 N 33-3616/2019 и Красноярского краевого суда от 28.01.2019 N 33-1220/2019 (в Красноярске такой практики много):

«применительно к положениям ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ право на досрочный односторонний отказ от исполнения заключенного с управляющей организацией договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора».

Рекомендация жителям

✔ если расторгаетесь «просто так» — учитывайте риски выше.
✔ если расторгаетесь в связи с невыполнением договора управления — не забудьте обосновать плохую работу организации.
✔ самый безопасный и простой вариант — расторгаться в связи с истечением срока договора управления.
✔ в любом случае перед собранием прочитайте пункты договора о расторжении договора, порядке отказа от пролонгации. Здесь надо обратить внимание и учесть, за сколько месяцев до расторжения надо уведомить компанию о своем нежелании иметь с ней дела.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Популярное