Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Экономия как доход управляющей организации

Продолжая тему невыгодных условий договора управления, расскажу про случай, когда жителям невыгодно отсутствие условия.
Речь идёт о распределении экономии, которая предусмотрена в ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Управляющая организация оставляет себе «экономию» при соблюдении нескольких условий:

  1. по размещенному в ГИС ЖКХ отчёту об исполнении договора управления она потратила меньше, чем планировалось при установлении размера платы за содержание жилья,
  2. она выполняла все те работы (услуги), что предусмотрены в договоре,
  3. она сэкономила не на качестве работ (услуг).

При этом некачественность подтверждается в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок написан в п. 17 «Правил изменения размера платы...» (Постановление № 491):

качество услуг / работ считается ненадлежащим, если об этом составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Как часто у вас в доме составляются такие акты?
Если составляются, то отлично и дальше можно не читать, неактуально.
В остальных домах отсутствие актов позволяет жителям распрощаться с неизрасходованными деньгами.

Договором управления может быть предусмотрено другое распределение экономии (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

Вот этой возможностью и надо пользоваться жителям.

Почему это важно.
После выбора новой управляющей организации или создания ТСЖ можно истребовать у старой УК неизрасходованные средства. Но если жители не настояли на другом распределении экономии, то деньги при соблюдении перечисленных условий будут считаться прибылью УК «по умолчанию». Суд откажет во взыскании. А в спорах по таким делам речь идёт о суммах в сотни тысяч рублей и выше.

Я не предлагаю полностью лишить организацию этого источника прибыли. Иначе у неё не останется смысла экономить и показывать сэкономленное в отчёте. При составлении своих договоров я обычно прописываю какую-то пропорцию, например,

«Управляющая организация имеет право:

Оставлять в своем распоряжении 30% экономии, если по результатам исполнения договора управления в соответствии с размещенным в ГИС ЖКХ отчетом о выполнении договора управления фактические расходы организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии, что полученная экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и  выполненных работ по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества в доме.

Остальные 70% экономии не поступают в распоряжение управляющей организации и расходуются исключительно по решению общего собрания собственников на нужды МКД. При изменении лица, осуществляющего управление домом, эта часть экономии подлежит перечислению на счёт вновь выбранной управляющей организации или созданного товарищества собственников недвижимости (жилья).

Раньше в судах удавалось выцарапать экономию, даже если старые управляющие организации ссылались на ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Их попытка так обосновать свои притязания проваливалась по банальной причине: часть 12 статьи 162 вступила в силу в начале 2018 г., тогда как отношения между организацией и собственниками прекращались до вступления в силу этой нормы, не имеющей обратной силы.

Примеры безуспешной, но удивительной настойчивости УК об обратном можно почитать в решениях по делам №№ А40-883/18, А07-26254/2017, А78-18306/2017, А59-6560/2018.

Но те времена прошли, и теперь экономию оставляют предыдущей управляющей организации:

  • Дело № А28-13798/2019 — Арбитражный суд Кировской области отказал во взыскании неосновательного обогащения, так как „истец не представил суду доказательства ненадлежащего качества услуг (работ)“.
  • Дело № А28-15192/2019 — тот же Арбитражный суд Кировской области снова пишет, что „в деле отсутствуют доказательства того, что в период исполнения договора управления составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ“.
  • Дело № А76-6455/2019 — аналогичная история из Арбитражного суда Челябинской области.

Сохранить деньги собственников можно 2 способами:

1. Прописать в договоре управления другую судьбу экономии, а не ту, что предначертана Жилищным Кодексом РФ.

По делу № А39-6129/2019 суд признал, что у управляющей организации из Мордовии нет права на экономию:
В договоре управления было написано, что управляющая компания вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов, связанных с оплатой дополнительных расходов и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, возмещению убытков, актам вандализма, штрафным санкциям.
Суд оценил это как определение целевого характера денег, что препятствует компании считать экономию своей прибылью.

2. Обосновывать ненадлежащее качество работ.
Лучше это делать так, как прописано в Правилах №491 — через акты. Но в суде могут выручить также результаты проверок контролирующих органов.

В деле № А28-6072/2019 из Кировской области деньги жителей помогли сохранить предписания жилищной инспекции.

Одним из них от старой УК требовалось отремонтировать кровлю, устранить протечки на трубопроводе горячего водоснабжения в подвале. Также были протоколы об административных правонарушениях, где указывалось на  нарушение лицензионных требований при осуществлении функции по содержанию и ремонту общего имущества.

Старая компания не опровергла эти доказательства и не представила сведений об устранении нарушений.

Какой именно способ выбрать — зависит от конкретной ситуации и, прежде всего, от возможности повлиять на условия договора управления.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Популярное