Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK icon VK, Telegram, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещенным без спроса?

Добиться демонтажа — сложно. Проще, но ненамного, — легализовать размещение через общие собрания. Оспаривать предписания контролирующих органов практически бесперспективно, а не исполнять — дорого.

К этим выводам можно прийти, если почитать судебную практику, выжимки из которой — ниже.

Рассмотрение требований о демонтаже

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2020 г. и определение Верховного Суда РФ по делу № А21-8555/2019
Интересно распределили бремя доказывания: не провайдер должен предоставлять протокол с согласием на использование общедомового имущества, а управляющая компания должна доказать наличие запрета со стороны жителей на использование имущества третьим лицом.
Здесь управляющая организация обратилась в суд по жалобе председателя совета дома. Она требовала в суде демонтажа оборудования, установленного без согласия собрания. Суды ей отказали, рассуждая следующим образом:

  • УК не доказала, что на каком-либо общем собрании собственников обсуждались вопросы о запрете размещения оборудования и линий связи, о необходимости их демонтажа, о том, что собственники будут пользоваться услугами только ограниченного числа провайдеров.
  • договор управления нацеливает УК, в первую очередь, на заключение от имени собственников договоров об использовании общего имущества с получением соответствующей платы, которая в дальнейшем будет распределена на оплату услуг и работ по содержанию и ремонту дома, а не на необходимость полного ограничения доступа к общему имуществу.
  • заявления председателя совета сами по себе, без решения общего собрания собственников, не могут являться достаточным основанием для понуждения провайдера исключительно к такой мере воздействия, как демонтаж оборудования и линий связи.

Суд также учёл, что с прошлой УК у провайдера имелся договор «о взаимодействии в процессе монтажа и дальнейшей эксплуатации сети передачи данных». По мнению суда, это свидетельствует о том, что раньше собственники не возражали против размещения оборудования.
Вывод судов по делу: демонтаж оборудования провайдера приведет к существенному ограничению прав отдельных собственников, а УК не доказала, что её позиция отвечает интересам всех собственников. Другими словами, «способ защиты нарушенного права, избранный УК в данном конкретном случае, не отвечает положениям ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, регламентирующей необходимость обеспечения соблюдения прав и законных интересов всех собственников».

Определение ВС РФ от 22 октября 2018 г. № 303-ЭС18-16345 по делу № А51-18764/2017 из Владивостока.
Управляющая компания обязала провайдера демонтировать оборудование, установленное без решения общего собрания собственников, а именно: кабель, закрепленный под козырьком вентиляционной шахты одной из квартир; кабель, протянутый от стены вентиляционной шахты другой квартиры, и оборудование, установленное внутри машинного отделения в одном из подъездов дома.
Отличие от предыдущей истории в том, что собственники на собрании решили предоставить УК полномочия на осуществление надзора за установкой провайдерами оборудования на общем имуществе, на направление провайдерам уведомлений о демонтаже, на сам демонтаж при отказе провайдеров, а также на предоставление интересов собственников в судах.
В первой инстанции УК было отказано, но уже апелляция заняла сторону компании, указав, что

«оператор связи, заинтересованный в установке своего оборудования, не вправе требовать содействия от управляющей организации, ссылаясь на желание отдельных жильцов — потенциальных абонентов, и заключать с ними договоры на оказание услуг связи до получения технической возможности оказывать такие услуги. В целях заключения такого договора оператором связи может быть инициировано проведение общего собрания собственников через обратившегося к нему с заявкой собственника».

Верховным судом РФ эта позиция была засилена, и теперь на это определение ВС РФ ссылаются другие суды, например Арбитражный суд Свердловской области по делу №А60-20106/2019, который отказал товариществу в признании незаконным предписания Департамента государственного жилищного и строительного надзора. Департамент требовал прекратить использование общего имущества (размещение оборудования интернет-провайдеров) третьими лицами в отсутствие соответствующего решения общего собрания и договора об использовании общего имущества. Точно такая же история, но уже с УК, а не ТСЖ, случилась в том же арбитражном суде по делу №А60-51772/2019.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А53-30032/2018
Управляющая компания из Ростова-на-Дону попыталась через суд добиться демонтажа оборудования. Ей тоже было выдано предписание жилищной инспекции, после которого она инициировала и старалась провести общие собрания собственников по вопросу размещения телекоммуникационных сетей. Кворума не набралось, решения не были приняты, о чём имелось 3 протокола.
Дальше — новое предписание жилищной инспекции об использовании общего имущества без решения общего собрания.
Следом — ещё одна попытка управляющей организации провести собрание, которое тоже не состоялось. После этого компания пошла в арбитражный суд, который в удовлетворении иска о демонтаже отказал.
К слову, там выяснилось, что за несколько лет до претензий ГЖИ сама УК и оператор тихонько заключили договор о безвозмездном использовании имущества. Но обоснование для отказа суд сформулировал так:

  • у УК нет полномочий на обращение в суд с таким иском, они должны быть указаны в договоре управления или в решении общего собрания.
  • предписания ГЖИ без воли собственников не дают право на подачу такого иска.
  • оборудование размещено в связи с заключением с жителями договоров на оказание услуг связи. 96 квартир из 100 в доме пользуются услугами ответчика именно благодаря установке оборудования. Демонтаж приведет к невозможности жильцов пользоваться услугами связи.
  • УК не доказала, что собственники остальных 4 квартир, не пользующиеся такой связью, требуют демонтажа оборудования, а также не доказала каким образом наличие спорного оборудования препятствует собственникам в пользовании общим имуществом дома, его содержании и ремонте.

Оспаривание предписаний жилищных инспекций

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-8914/2019
Суд оставил в силе предписание органа жилищного надзора, которому не понравилось размещение оборудования 4 операторов связи на общем имуществе в одном доме в отсутствие правового основания. От управляющей организации требовалось устранить это нарушение.
Предписание с таким требованием суды оставили в силе, указав, что собственники квартир не принимали решение о предоставлении в пользование общего имущества операторам связи.
Организация традиционно пробовала ссылаться на то, что в предписании нет конкретного способа устранения нарушения, однако суды дружно и не менее традиционно ответили, что у организации есть прекрасная возможность самостоятельно избрать приемлемый для неё механизм исполнения предписания, в том числе:

  • инициировать проведение общего собрания и исполнить желания жителей (принятые на собрании решения),
  • предложить операторам связи устранить нарушение путем проведения общего собрания или путем демонтажа оборудования.

Постановление Мосгорсуда от 15 апреля 2018 г. № 4а-164/18
Оставили в силе привлечение управляющей компании к ответственности за неисполнение предписания органа жилищного надзора (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ — штраф минимальный, всего 200 000 руб.).
Представитель управляющей компании, обжалуя такое решение, ссылался на незаконность предписания жилищной инспекции и его неисполнимость. В нарушение УК вменялось то, что она не провела общее собрание по передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора.
Суд встал на сторону инспекции, указав, что просимое ею относится к лицензионным требованиям, поскольку направлено на исполнение обязанностей, прямо предусмотренных договором управления. Исполняя обязанности по этому договору, УК вправе созывать собрания по любым вопросам, входящим в компетенцию общего собрания, в случае возникновения такой необходимости.

◾ Противоположная позиция была высказана Десятым арбитражным апелляционным судом по делу № А41-63091/19
ПИК-Комфорт оспаривал предписание жилищной инспекции Московской области, которая требовала провести ревизию всего оборудования, размещенного в подъезде дома, инициировать проведение общего собрания собственников для решения вопроса об использовании общего имущества иными лицами, представить копии заключенных договоров на размещение оборудования.
Суд встал на сторону управляющей организации. По его мнению:

  • провайдер не является пользователем общих помещений, а только предоставляет гражданам в пользование средство связи для размещения его в принадлежащих гражданам на праве собственности общих помещениях с целью оказания услуг связи.
  • обязанность по предоставлению договоров на размещенное оборудование лежит именно на операторах связи, и не может быть возложена на лицо, не являющееся участником отношений по предоставлению услуг связи (в рассматриваемом случае управляющую компанию).
  • управляющая организация не вправе совершать действия, которые препятствуют собственнику в реализации его права на пользование общим имуществом. Также она не вправе препятствовать подключению оборудования оператора, имеющего абонентов в доме, к внутридомовой системе электроснабжения и отключать такое оборудование.
  • на управляющую организацию не может быть возложена обязанность по проведению общего собрания собственников помещений по вопросу использования общего имущества многоквартирного дома иными лицами, поскольку это прямо противоречит требованиям действующего законодательства.

Суд пришел к выводу, что предписание выдано ненадлежащему субъекту ответственности, без законных оснований, является неисполнимым, чем нарушает права и законные интересы управляющей организации.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60-57617/2017
Оператор связи проиграл в суде, оспаривая предписание, выданное управляющей организации из Екатеринбурга. От последней требовалось прекратить использование общего имущества многоквартирного дома в части размещения на кровле жилого дома оборудование ПАО «МТС» в отсутствие соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома, принятого с соблюдением требований ст. 44-48 ЖК РФ. Эти требования инспекции признаны законными.

Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по делам № А47-4339/2019 и № А47-4338/2019
Эта история из Оренбурга. Управляющая организация через суд добилась признания пункта предписания жилищной инспекции незаконным.

От организации требовалось то же самое, что и в предыдущем примере — прекратить фактическое использование общего имущества собственников помещений в указанном доме в отсутствие правовых оснований — решения общего собрания.

Суды решили, что предписание в этой части незаконно:

  • вопросы, связанные с несогласием со стороны других участников долевой собственности с заключением и (или) порядком исполнения договоров, подлежат разрешению исключительно в судебном порядке в рамках дел об определении порядка пользования имуществом, при этом управляющая организация субъектом данных правоотношений не является.
  • каждый из собственников вправе пользоваться общим имуществом, в том числе для целей размещения на нем телекоммуникационного оборудования; собственники реализовали свое право на пользование услугами связи путем заключения абонентских договоров с выбранными ими операторами связи, то есть оборудование связи было смонтировано операторами связи с согласия собственников, заключивших договоры на оказание услуг связи.

Попытки обязать заключить договор об использовании общего имущества

Они практически бессмысленны, так как взыскать деньги за использование общедомового имущества, можно и в случае отказа от заключения договора. Главное, чтобы было решение общего собрания собственников об условиях использования их имущества.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04-3856/2019
Управляющая организация, обращаясь в суд с иском о взыскании дохода от использования общего имущества, параллельно решила попросить суд обязать Ростелеком заключить договор на условиях, утвержденных общим собранием.
Суд отказал в части заключения договора, так как «юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В отношении рассматриваемого договора императивная норма, обязывающая организацию связи заключить такой договор, в законе отсутствует. Доказательств наличия добровольно принятого обязательства не представлено суду».

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А52-3850/2018
Управляющей организации из Пскова также отказали в обязании провайдера заключить договор об использовании общедомового имущества.
Между ними был старый договор о безвозмездности размещения оборудования, однако жители на собрании утвердили новые условия — утвердить тариф за размещение оборудования 250 руб. за точку размещения и 5 руб. за метр прокладки кабеля по крыше дома. Исполняя это решение, организация предложила провайдеру подписать новое соглашение. Провайдер отказался.
Суд тоже отказал в удовлетворении иска: спорный договор не является публичным, и в связи с этим правовые основания для понуждения ответчика к его заключению отсутствуют. Кроме того, управляющая организация не доказала факта размещения оборудования в многоквартирном доме.

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А63-600/2019
Пример обратной практики — исключения из общего правила — нашелся в Ставрополе. Там управляющая компания умудрилась обязать через суд заключить с ней договор. Суд обязал провайдера заключить договор с управляющей компанией на использование общего имущества для предоставления услуг связи.
При это он указал, что нет оснований для размещения оборудования без заключенного договора, ведь общее собрание решило заключить договор; сам проект договора соответствует закону, поэтому нечего и упираться.

Деятельность жителей

Апелляционное определение Курганского областного суда от 24 мая 2018 г. по делу № 33-1576/2018
В этом деле житель не стал ждать милости от кого-либо и обратился в суд самостоятельно. По его иску суд признал договор между ЖСК и провайдером недействительным, а размещение телекоммуникационного оборудования — незаконным. Провайдера обязали демонтировать оборудование и восстановить разрушенное общее имущество (зацементировать отверстия, зашпаклевать стены, поврежденные при монтаже ящиков и кабельных линий, с последующей побелкой и покраской потолков, стен и пола).
Суд поддержал собственника, поскольку согласия собственников на использование общедомового имущества не имелось, как и полномочий у председателя кооператива на заключение договора с провайдером.
В доме была попытка задним числом узаконить размещение оборудования и заключение договора, однако решение общего собрания об этом было признано недействительным.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 22 июля 2019 г. по делу № 33-34682/2019
А здесь собственнику отказали в похожем иске. Жительница обратилась в суд с иском к ответчику ПАО «Ростелеком» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В подвале её дома провайдер незаконно занял нежилое помещение, самовольно установив там своё оборудование.
Здесь жительнице отказали в иске:

  • оборудование связи районного узла доступа было размещено в нежилом помещении на основании протокола совещания Мэрии города Москвы.
  • посредством этого оборудования Ростелеком осуществляет операторскую деятельность по организации непрерывной трансляции телевизионных программ на территории района Савеловский. Телекоммуникационная сеть с районном узлом доступа по данному адресу является неотъемлемой частью единой общегородской инфокоммуникационной инфраструктуры г. Москвы. Она задействована для организации системы видеонаблюдения (городская программа «Безопасный город»), проведения федеральных и муниципальных выборов, организации сетей ШПД (цифровое телевидение, телефония и интернет).

Далее суд полностью проигнорировал позицию Верховного Суда РФ, переписав нормы закона о связи и указав на право использовать общедомовое имущество лишь на основании договоров с отдельными жителями.

«истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о создании ответчиком препятствий в пользовании общим имуществом, размещение оборудования связи не создает препятствий истцу в реализации права владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома и не привело к нарушению его прав».

Что в остатке

✔ от претензий контролирующих органов можно подстраховаться написанием претензий провайдерам, включением в повестки собраний вопросов об использовании общего имущества.
✔ поговорить с провайдером, если он не звезданутый. Пояснить, что либо он сам руками жителей проводит собрание о безвозмездном использовании общего имущества, либо это делает сама УО (ТСЖ, ЖСК), но уже на платных условиях использования, после чего периодически взыскивает суммы через суд.
✔ если нужен результат, а не демонстрация борьбы с незаконным размещением общего имущества, то основным методом остаётся общее собрание: включаем вопросы о платности использования, пишем красивую цену, чтобы замотивировать жителей, не забываем про выбор лица, уполномоченного на заключение договоров.
✔ если собрание состоялось, то предлагаем провайдеру (оператору) заключить договор. Пусть отказывается, не страшно. Главное — зафиксировать попытку его заключения. Деньги взыскать можно и без заключенного договора, о чём было много примеров в первой части.

Про недопуск провайдеров к общему имуществу — через неделю, в третьей заметке из серии.

Эта публикация и весь остальной контент сайта написаны исключительно для моего телеграм канала ЖКХ и его подписчиков.
Если вы попали сюда случайно (не являетесь подписчиком блога в телеграм), то полученные из статьи знания могут быть фрагментарными: сама по себе заметка не отражает того контекста, в котором она написана. Возможно, что-то важное было опубликовано на канале чуть ранее или будет размещено позже. Поэтому рекомендую подписаться на сам канал или хотя бы посмотреть список публикаций на сайте.
Ещё сайт собирает cookie-файлы, а воровать посты с него — незаконно; подробную скучную правовую информацию об этом можно почитать здесь, а о самом авторе блога — на этой странице.
Популярное